Quins són els teus drets?
Tot inquilí té dret a dos drets importants: el dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer. Mentre que vam parlar del primer dret de l'inquilí en relació amb les obligacions del propietari , el segon dret de l'inquilí va aparèixer en un bloc separat sobre la protecció del lloguer.
És per això que en aquest bloc es tractarà una altra qüestió interessant: quins altres drets té el llogater? El dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer no són els únics drets que té l'arrendatari contra el propietari. Per exemple, l'arrendatari també té dret a una sèrie de drets en el context de la cessió de l'immoble que no creuen el lloguer i el subarrendament. Tots dos drets es comenten consecutivament en aquest bloc.
La cessió de la propietat no es creua en lloguer
El paràgraf 1 de l'article 7: 226 del Codi civil holandès, que s'aplica als llogaters d'espai residencial i comercial, estableix el següent:
« La transferència de la propietat a la qual es refereix el contracte d'arrendament (...) per part del propietari transfereix els drets i les obligacions del propietari del contracte d'arrendament a l'adquirent .»
Per a l'arrendatari, aquest article significa en primer lloc que la cessió de la propietat de l'immoble llogat, per exemple mitjançant la venda per part del propietari a un altre, no posa fi al contracte de lloguer. A més, l'arrendatari pot fer valer reclamacions contra el successor legal del propietari, ara que aquest successor legal assumeix els drets i obligacions del propietari. Per a la qüestió de quines pretensions precisament té llavors l'arrendatari, és important establir primer quins drets i obligacions del propietari passen al seu successor legal.
Segons el paràgraf 3 de l'article 7: 226 del Codi Civil, es tracta, en particular, dels drets i obligacions del propietari que estan directament relacionats amb l'ús de l'immoble llogat a títol onerós a càrrec de l'arrendatari, és a dir, el lloguer. Això vol dir que les reclamacions que l'arrendatari pot fer contra el successor legal del propietari, en principi, es refereixen als seus dos drets més importants: el dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer.
Sovint, però, l'arrendatari i el propietari també fan altres acords en el contracte de lloguer pel que fa a altres continguts i els registren en clàusules. Un exemple habitual és una clàusula sobre el dret preferent de l'arrendatari. Tot i que no dóna dret a l'entrega a l'arrendatari, sí que implica l'obligació de l'arrendador d'oferir: primer haurà d'oferir l'immoble llogat a la venda a l'arrendatari abans que pugui ser venut a un altre successor legal.
El proper propietari també estarà vinculat per aquesta clàusula envers l'inquilí? Segons la jurisprudència , aquest no és el cas. Aquesta estableix que un dret de preempció de l'inquilí no està directament relacionat amb el lloguer, de manera que la clàusula relativa al dret de compra de la propietat arrendada no passa al successor legal del propietari. Això només és diferent si es tracta d'una opció de compra de l'inquilí i l'import que s'ha de pagar periòdicament al propietari també inclou un element de compensació per l'adquisició final.
Subarrendament
A més, l'article 7: 227 del Codi civil estableix el següent pel que fa als drets de l'arrendatari:
"L'arrendatari està autoritzat a lliurar la propietat llogada en ús, total o parcial, a una altra persona, tret que hagi de suposar que l'arrendador tindria objeccions raonables a l'ús de l'altra persona".
En general, d'aquest article es desprèn que l'arrendatari té dret a subarrendar la totalitat o part de l'immoble llogat a una altra persona. En vista de la segona part de l'article 7: 227 del Codi civil, l'arrendatari no pot, però, procedir al subarrendament si té motius per sospitar que el propietari s'hi oposarà. En alguns casos, l'objecció del propietari és evident, per exemple si s'inclou una prohibició de subarrendament al contracte de lloguer. En aquest cas, no es permet el subarrendament per part del llogater.
Si el llogater ho fa de totes maneres, pot haver-hi una multa a canvi. Aleshores, aquesta multa ha d'anar vinculada a la prohibició de subarrendament del contracte de lloguer i vinculada a un import màxim. Per exemple, el subarrendament d'una habitació d'un Air B&B es pot prohibir d'aquesta manera en el contracte d'arrendament, que sovint resulta ser el cas.
En aquest context, també és important l'article 7:244 del Codi Civil per al subarrendament de l'espai habitable, que estableix que l'arrendatari de l'espai habitable no pot llogar la totalitat de l'espai habitable. Això no s'aplica a una part de l'espai habitable, com ara una habitació. És a dir, el llogater és, en principi, lliure de subllogar parcialment un espai habitable a un altre.
En principi, el subarrendatari també té dret a romandre a l'immoble llogat. Això també s'aplica si el llogater ha de desallotjar ell mateix l'immoble llogat. Al cap i a la fi, l'article 7: 269 del Codi civil holandès preveu que el propietari continuarà subarrendant per llei, fins i tot si el contracte de lloguer principal ha finalitzat. No obstant això, als efectes d'aquest article s'han de complir les condicions següents:
- Espai de vida independent. És a dir, un espai habitable amb accés propi i instal·lacions essencials pròpies, com ara una cuina i un bany. Per tant, només una habitació no es veu com un espai de vida independent.
- Acord de subarrendament. Es tracta d'un acord entre l'arrendatari i el subarrendatari que compleix els requisits d'un contracte de lloguer, tal com es descriu a l'article 7: 201 del Codi civil.
- El contracte d’arrendament correspon al lloguer d’espai habitable. Dit d’una altra manera, el principal contracte de lloguer entre l’arrendatari i l’arrendador s’ha de relacionar amb el lloguer i l’arrendament de l’espai al qual s’apliquen les disposicions legals sobre l’espai habitable.
Si no es compleixen les disposicions anteriors, el subarrendatari encara no té dret ni títol per reclamar al propietari el dret de romandre a la propietat llogada després de finalitzar el principal contracte de lloguer entre l’arrendatari i l’arrendador, de manera que també es produeix el desallotjament. inevitable per a ell. Si el subarrendatari compleix les condicions, ha de tenir en compte el fet que el propietari pot iniciar un procediment contra el subarrendatari al cap de sis mesos per provocar la finalització del subarrendament i l’evacuació del lloguer.
Igual que l'espai habitable, l'espai comercial també pot ser subllogat pel llogater. Però, com es relaciona el subarrendatari amb el propietari en aquest cas, si el llogater no estava autoritzat a fer-ho o ha de desallotjar l'immoble llogat? Per al 2003 hi havia una distinció clara: el propietari no tenia res a veure amb el subarrendatari perquè el subarrendatari només tenia una relació jurídica amb el llogater. Com a resultat, el subarrendatari tampoc no tenia cap dret i, per tant, una reclamació contra el propietari.
Des d'aleshores, la llei ha canviat en aquest punt i estableix que si el contracte principal de lloguer entre l'arrendatari i el propietari s'acaba, l'arrendatari s'ha de fer càrrec dels interessos i de la posició del subarrendatari, per exemple, incorporant-se al subarrendatari en el procediment amb el propietari. Però si el contracte de lloguer principal segueix rescindit després del procediment, també s'acabaran els drets del subarrendatari.
Sou inquilí i teniu cap pregunta sobre aquest bloc? A continuació, poseu-vos en contacte Law & More. Els nostres advocats són experts en el camp del dret d’arrendament i estaran encantats d’assessorar-los. També us poden ajudar legalment en cas que la vostra controvèrsia de lloguer doni lloc a processos legals.
