El termini de prescripció per defectes ocults en la legislació immobiliària neerlandesa consta de dos terminis separats, i un comprador que incompleixi qualsevol d'ells perd la reclamació per molt greu que sigui el defecte. Segons l'article 7:23(1) del Codi Civil neerlandès (BW), el comprador ha de notificar al venedor en un termini raonable (bekwame tijd) després de descobrir que la propietat no s'ajusta al contracte. Segons l'article 7:23(2) BW, qualsevol reclamació basada en aquesta no conformitat prescriu dos anys després d'aquesta notificació, tret que el termini de prescripció s'interrompi vàlidament. Tots dos terminis s'activen pel descobriment, no per la transferència de la propietat.

Aquesta guia explica què es considera un defecte ocult (verborgen gebrek), com corren els dos períodes, com interactua el deure d'investigar del comprador amb el deure de revelar del venedor i què ha canviat per a les compres de nova construcció des de l'entrada en vigor de la Llei de garantia de qualitat. Està escrita per a compradors i venedors de propietats residencials i comercials neerlandeses, i per a qualsevol persona que els assessori.

Què es considera un defecte ocult segons la legislació neerlandesa

La legislació immobiliària neerlandesa no utilitza el terme defecte ocult com a concepte legal. La regla subjacent és la conformitat: segons l'article 7:17 BW, la propietat lliurada ha de posseir les característiques que el comprador tenia dret a esperar en virtut del contracte. En el model d'escriptura de compravenda utilitzat per a la majoria de vendes d'habitatges neerlandesos, el venedor també garanteix que la propietat té les característiques necessàries per a l'ús normal com a habitatge, i és aquesta garantia d'ús normal al voltant de la qual giren gairebé totes les disputes.

Un defecte està amagat on existia abans del trasllat, no era visible en una inspecció raonable i és prou greu com per impedir aquest ús normal. Un enfonsament greu dels fonaments amagat darrere d'un nou guix n'és l'exemple clàssic. La podridura estructural, una instal·lació elèctrica insegura, una contaminació greu del sòl, una ampliació construïda sense el permís necessari o una infestació que inutilitza una part de la casa, tot això pot ser considerat com a tal. Un tauler que grinyola, una aixeta que goteja o una decoració antiga no poden, perquè cap d'aquestes coses impedeix que s'hi visqui l'immoble.

Cal complir quatre condicions alhora perquè una reclamació prosperi. El defecte ha d'haver estat present en el moment de la transferència de la titularitat. El comprador no ha d'haver pogut descobrir-lo raonablement durant una investigació prèvia a la compra adequada. Ha d'obstruir realment l'ús normal o apartar-se del que prometia el contracte. I el comprador no ha d'haver acceptat el risc, ja sigui expressament mitjançant una clàusula de "tal qual" o d'antiguitat o implícitament comprant amb coneixement del problema.

El llindar d'ús normal és més alt del que esperen els compradors. Un defecte que és car de reparar no és automàticament un defecte que impedeix l'ús normal, i els tribunals neerlandesos rebutgen regularment les demandes de factures de reparació substancials només per aquest motiu. La gravetat de la conseqüència, no la mida de la factura, és el que mesura la prova.

Els dos terminis que decideixen una reclamació de defectes ocults

El moment del descobriment posa en marxa els dos rellotges. Gestionar correctament aquesta seqüència és la raó més comuna per la qual les afirmacions fortes tenen èxit o fracassen.

El deure de queixar-se (klachtplicht)

L'article 7:23(1) BW exigeix ​​que el comprador notifiqui al venedor en un termini raonable després de descobrir la no conformitat, o després del moment en què el comprador hauria d'haver-la descobert raonablement. No hi ha un termini legal fix per a la compra d'una casa. El port segur de dos mesos que també apareix a l'article 7:23(1) BW s'aplica a una compra de consumidor (consumentenkoop), i segons l'article 7:5(1) BW una compra de consumidor fa referència a béns mobles, per la qual cosa no s'aplica directament a la venda d'una propietat existent.

Per tant, el que equival a un termini raonable depèn de les circumstàncies: la naturalesa i la gravetat del defecte, la investigació que el comprador va necessitar raonablement per establir què anava malament, l'experiència de les parts i, sobretot, si el retard ha perjudicat el venedor, per exemple, fent que la causa del dany sigui més difícil d'establir o privant el venedor de l'oportunitat de limitar-lo. A la pràctica, un comprador que notifica en un termini aproximat de dos mesos després d'un descobriment clar rarament és criticat, un comprador que triga sis mesos sense explicació normalment sí que ho és, i un comprador que espera un informe pericial hauria de dir-ho per escrit immediatament en lloc d'esperar l'informe en si.

La notificació ha de ser per escrit i específica. Un missatge que indiqui que el comprador no està satisfet no és suficient: la carta ha de descriure el defecte, indicar quan i com es va descobrir, invocar la no conformitat del venedor i responsabilitzar el venedor. Envieu-la per correu certificat o per un altre mitjà que deixi constància de la recepció, perquè la càrrega de demostrar que el venedor va ser notificat a temps recau sobre el comprador.

El termini de prescripció (verjaringstermijn)

L'article 7:23(2) BW estableix que les reclamacions i defenses basades en la no conformitat prescriuen dos anys després de la notificació feta en virtut del primer paràgraf. El termini compta des de la notificació, no des del descobriment ni des de la transferència, la qual cosa significa que una denúncia immediata també inicia el compte enrere per al litigi.

Dos anys és poc temps, i expiren mentre les negociacions encara estan en curs més sovint que qualsevol altra cosa. Tanmateix, no cal que es passin als tribunals. Segons l'article 3:317(1) BW, el termini de prescripció s'interromp mitjançant una comunicació escrita en què el comprador es reserva inequívocament el dret al compliment, i un nou període de dos anys comença l'endemà. Per tant, un comprador que estigui negociant amb el venedor o esperant una asseguradora hauria d'enviar una breu carta d'interrupció (stuitingsbrief) molt abans de cada data de venciment i guardar-ne una prova. Confiar en el reconeixement del problema per part del venedor, o en el fet que les converses estan en curs, no és suficient.

Els dos períodes en breu

La nostra guia sobre la prescripció de reclamacions segons la legislació neerlandesa estableix com funcionen la limitació i la interrupció en general.

El deure del comprador d'investigar i el deure del venedor de revelar

La responsabilitat per un defecte descobert després de la transferència es decideix comparant dos deures: el deure del comprador d'investigar (onderzoeksplicht) i el deure del venedor de revelar (mededelingsplicht). Cap dels dos és absolut, i el resultat és una qüestió de grau més que no pas una regla que es pugui aplicar mecànicament.

S'espera que el comprador dugui a terme la investigació que duria a terme un comprador raonable. Per a les propietats residencials, això normalment significa encarregar una inspecció tècnica (bouwtechnische keuring) abans que expiri el període de reflexió o abans que caduqui qualsevol condició resolutiva. Una inspecció fa dues coses. Identifica defectes visibles, que aleshores deixen d'estar ocults. I assenyala indicis d'un problema més profund, que amplien el deure d'investigar aquest punt específic: un cop un informe recomana una investigació més detallada de la teulada o dels fonaments, un comprador que no fa res trobarà molt difícil dir després que el defecte resultant no es podia descobrir.

En contra d'això, hi ha el deure del venedor de revelar allò que realment sap. Quan els dos deures xoquen, generalment preval el deure de revelar: un venedor que sap que el celler s'inunda cada hivern no pot defensar una reclamació argumentant que el comprador hauria d'haver notat les marques d'aigua. Aquesta prioritat existeix per evitar que un venedor es beneficiï del silenci, i s'aplica amb especial força quan el venedor ha respost una pregunta de la llista d'informació estàndard (vragenlijst) de manera inexacta.

La dificultat pràctica és la prova. El comprador ha de demostrar què sabia el venedor, i el coneixement rarament es documenta. La correspondència, els pressupostos anteriors per a reparacions, les declaracions de veïns o inquilins anteriors, les reclamacions d'assegurança i les pròpies respostes del venedor a la llista d'informació són el material que decideix aquests casos. També és per això que l'informe de l'expert independent és tan important: un expert que pot datar l'origen dels danys a un període molt anterior a la venda fa que la inferència sobre el coneixement del venedor sigui molt més fàcil d'extreure.

Com les clàusules contractuals transfereixen el risc

El contracte de compra pot moure la balança considerablement en qualsevol direcció, i les clàusules que ho fan són estàndard en lloc d'exòtiques.

Una garantia específica juga a favor del comprador. Quan el venedor garanteix per escrit que la teulada es va substituir en un any determinat i que no té fuites, el deure del comprador d'investigar aquest element desapareix gairebé per complet, i una fuita que apareix posteriorment és un incompliment directe de la garantia en lloc d'una qüestió controvertida d'ús normal.

Una clàusula d'edat (ouderdomsclausule) funciona a l'inrevés. És habitual en la venda de propietats i registres antics que el comprador accepti que l'edat de l'edifici significa que la qualitat de la construcció, les instal·lacions i els materials poden no complir els estàndards actuals. Augmenta el deure del comprador d'investigar substancialment i fa que les reclamacions per deteriorament relacionat amb l'edat, com ara cablejat obsolet o canonades deteriorades, siguin molt difícils. Tanmateix, no cobreix defectes que vagin més enllà de l'envelliment ordinari, i mai cobreix allò que el venedor sabia i ocultava.

Una clàusula "tal qual" (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) desplaça el risc de la mateixa manera, però no és un escut contra tot. Un venedor que ha ocultat deliberadament un defecte conegut i greu no la pot invocar, perquè el deure de revelar-lo preval, i una clàusula que pretén excloure la responsabilitat per l'ocultació intencionada del venedor no es mantindrà. Quan el comprador és un consumidor i el venedor un professional, aquestes exclusions també poden ser impugnades com a condicions generals injustificadament oneroses.

El principi subjacent a tots tres és simple: allò que el venedor ha revelat, el comprador no cal que ho investigui tan a fons, i cada clàusula que limita la responsabilitat del venedor augmenta allò que s'espera que el comprador hagi comprovat. Quan resulta que un defecte està relacionat amb obres de construcció recents en lloc de la venda, el nostre article sobre la responsabilitat per defectes de construcció estableix qui pot ser considerat responsable.

Propietat de nova construcció: la Llei de garantia de qualitat i l'article 7:758 BW

Un comprador d'un habitatge de nova construcció no es troba en la situació descrita anteriorment, perquè la contrapart és un contractista en lloc d'un venedor privat i les normes aplicables són les que es refereixen a la contractació d'obres. La Llei de garantia de la qualitat (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) va canviar aquestes normes amb efectes a partir de l'1 de gener de 2024, i ho va fer a favor del comprador.

Abans d'aquesta data, un contractista quedava en principi exonerat en el moment del lliurament de la responsabilitat pels defectes que el client hauria d'haver descobert raonablement en aquell moment, i el client tenia la càrrega de demostrar que un defecte descobert posteriorment estava ocult i atribuïble al contractista. El Wkb va afegir un nou paràgraf a l'article 7:758 BW segons el qual el contractista continua sent responsable dels defectes que no es van descobrir en el moment del lliurament, tret que aquests defectes no se li puguin atribuir. Per tant, la càrrega de la prova recau en el contractista, la qual cosa suposa una inversió substancial.

Dos requisits són importants. La nova norma s'aplica als contractes de construcció subscrits a partir de l'1 de gener de 2024, de manera que per als contractes més antics continua vigent el règim anterior. I es pot derogar la norma per acord entre les parts professionals, però no en detriment d'un client que sigui una persona física que no actuï en el curs d'una empresa o professió. No es pot demanar vàlidament a un consumidor que compra un habitatge de nova construcció que en faci un contracte.

Les condicions de construcció estàndard s'han adaptat. Les Condicions Administratives Uniformes per a l'Execució d'Obres (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) es van modificar en la versió publicada al Staatscourant el 3 de març de 2025: es van suprimir les disposicions del paràgraf 12 que entraven en conflicte amb la nova norma legal, de manera que l'article 7:758 BW ara s'aplica per defecte, tret que les parts acordin expressament el contrari dins dels límits descrits anteriorment. Els contractistes han d'interpretar això com una obligació de documentació: l'única defensa fiable contra una reclamació posterior al lliurament és un registre complet de les decisions de disseny, els materials utilitzats i les inspeccions realitzades.

Clàusules de caducitat en els termes estàndard de construcció: una qüestió controvertida

A part del termini de prescripció legal, les condicions estàndard de construcció han inclòs durant molt de temps períodes de caducitat contractual (vervaltermijnen) de, per exemple, cinc anys a partir del lliurament, després dels quals els drets del client caduquen independentment de quan aparegui un defecte. Aquestes clàusules es impugnen en lloc de resoldre's, i qualsevol persona a qui se li hagi informat que el punt ja està decidit ha estat informada amb massa confiança.

El 17 de desembre de 2024 el Amsterdam El Tribunal d'Apel·lació (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) va sostenir que el termini de caducitat de les condicions generals de l'AVA 2013 és injustificadament onerós per a un client consumidor. El raonament del tribunal va ser que la clàusula és més curta que el termini de prescripció legal, no es pot interrompre de la manera que ho pot fer un termini de prescripció i comença a córrer abans que es descobreixi el defecte, sense oferir res a canvi al consumidor. Sobre aquesta base, la clàusula es podia anul·lar i deixar de banda.

El Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, que decideix la majoria de disputes de construcció neerlandeses en virtut de clàusules d'arbitratge en les mateixes condicions, ha adoptat des de llavors la opinió contrària, sostenint que aquests terminis de caducitat continuen sent raonablement llargs i no són injustos. Els procediments de cassació contra la sentència del Tribunal d'Apel·lació estan pendents davant el Hoge Raad, i fins que no es dicti aquesta sentència la situació depèn en part del fòrum en què acabi una disputa.

La conseqüència pràctica per a un client consumidor no és confiar en l'argument sinó actuar com si el termini de caducitat fos vàlid: queixar-se per escrit tan bon punt aparegui un defecte i iniciar un procediment o interrompre el termini amb la deguda antelació. L'argument que la clàusula és abusiva és una solució alternativa, no un pla.

Què cal fer quan es descobreix un defecte ocult

L'ordre dels passos importa tant com els passos en si mateixos, perquè els dos primers protegeixen les proves i el tercer protegeix el termini.

Registra el defecte abans de res. Fotografia'l i filma'l des de diverses distàncies, anota la data i l'hora exactes del descobriment i descriu factualment el que es pot veure, sentir o olorar sense especular sobre la causa. Guarda junts l'informe de l'informe de l'estudi, l'escriptura de compra, la llista d'informació omplerta pel venedor i les dades de l'agent immobiliari, perquè tots quatre es compararan més endavant.

No comenceu les reparacions. La reparació destrueix les proves del que va causar el dany i de quant de temps s'havia estat desenvolupant, i un venedor que s'enfronti a una reclamació ho dirà. Quan no es pugui evitar una mesura d'emergència, com ara aïllar un subministrament d'aigua o fer que una estructura sigui segura, feu primer fotografies i registreu què es va fer i per què. Conserveu qualsevol material que es retiri.

Contracta un expert independent. Un informe que identifiqui el defecte, n'estableixi la causa probable i el període en què va sorgir, i quantifiqui el cost de la reparació converteix una queixa en una reclamació. La datació del defecte és l'element crucial, perquè és el que demostra que el problema existia abans de la transferència i dóna suport a la inferència que el venedor ho sabia.

Notifica al venedor per escrit sense esperar que s'acabi l'informe. Aquí és on es perden les reclamacions. Envia una carta, per correu certificat o un altre mètode rastrejable, que descrigui el defecte, indiqui quan es va descobrir, invoqui la no conformitat, faci responsable el venedor i doni un termini raonable per respondre. Si la investigació pericial encara està en curs, indica-ho a la carta i confirma que la notificació es fa ara per preservar la posició. Quan s'hagi de donar al venedor l'oportunitat de solucionar el defecte, també cal una notificació formal d'impagament (ingebrekestelling) amb un termini raonable abans de poder reclamar danys i perjudicis.

A continuació, demana assessorament legal i registra la data de prescripció. Un advocat immobiliari pot avaluar la solidesa de la reclamació contra el contracte, l'informe de l'enquesta i les conclusions de l'expert, assessorar si la reclamació és per costos de reparació, reducció de preu, danys o rescissió, i mantenir vigent el període de dos anys mentre continuen les negociacions. Si el defecte està relacionat amb obres recents en lloc de la venda en si, la situació es pot regir per les normes sobre contractació d'obres, i el nostre article sobre els teus drets quan un contractista lliura una feina deficient explica què exigeixen aquestes normes.

Preguntes freqüents sobre defectes ocults

Què passa si el defecte s'esmenta a l'informe de l'enquesta?

Aleshores no està ocult. Un defecte registrat a la compravenda és informació coneguda, i la llei assumeix que el comprador el va tenir en compte en acordar el preu. El mateix s'aplica a un informe que identifica un risc o recomana una investigació addicional: aquesta recomanació transfereix el deure d'investigar al comprador, i ignorar-la normalment farà que la reclamació sigui rebutjada fins i tot si el dany final és molt pitjor que el que suggeria l'informe.

Una clàusula "tal qual" protegeix el venedor de tot?

No. Trasllada el risc al comprador per defectes que cap de les dues parts coneixia, però no protegeix un venedor que ha ocultat un defecte conegut i greu. El deure de revelar preval sobre la clàusula, i un tribunal no permetrà que s'utilitzi una exclusió estàndard per protegir la no revelació deliberada. Quan el comprador és un consumidor i el venedor actua professionalment, la clàusula també es pot impugnar com a clàusula general injustificadament onerosa.

Quina diferència hi ha entre un defecte i una no conformitat?

La no conformitat és el concepte més ampli: la propietat no té les característiques que el comprador tenia dret a esperar segons l'article 7:17 BW. Això inclou defectes físics, però també qüestions com ara un permís que falta, una càrrega no declarada o una superfície materialment més petita que la representada. Un defecte ocult és una espècie de no conformitat, és a dir, un defecte físic que era present en el moment de la transferència i que no s'hauria pogut descobrir raonablement. Els terminis de l'article 7:23 BW s'apliquen a la no conformitat en el seu conjunt, no només als defectes físics.

Encara puc reclamar si descobreixo el defecte anys després de la compra?

Possiblement. El klachtplicht s'executa des del descobriment, no des de la transferència, de manera que un defecte que realment no s'hauria pogut descobrir abans encara es pot al·legar anys més tard. Els obstacles pràctics creixen amb el temps: el comprador ha de demostrar que el defecte existia en el moment de la transferència, que no s'hauria pogut trobar raonablement abans i que el venedor no va patir cap perjudici pel retard, i tots tres es tornen més difícils de provar a mesura que passen els anys.

Què puc reclamar realment al venedor?

Quan s'estableix una inconformitat, la solució habitual és una indemnització per danys i perjudicis equivalent al cost de restaurar la propietat a l'estat que hauria d'haver tingut, o una reducció del preu de compra. La rescissió de la venda és possible en principi, però es reserva per a defectes prou greus com per justificar la rescissió de la transacció, cosa que és rara. El venedor també pot tenir dret a tenir l'oportunitat de dur a terme la reparació, la qual cosa és una altra raó per notificar per escrit abans que s'encarregui l'obra.

Assessorament sobre defectes ocults i els terminis aplicables

Law & More Assessora compradors i venedors de propietats holandeses sobre reclamacions per defectes ocults: avaluant si un defecte compleix el llindar d'ús normal, redactant les cartes de notificació i interrupció que mantenen viva una reclamació, instruint i impugnant informes pericials, i duent a terme negociacions i procediments contra un venedor, un contractista o una asseguradora. També assessorem els venedors que s'enfronten a una reclamació i necessiten saber si el comprador es va queixar a temps.

Com que ambdós terminis corren des del descobriment, el valor de l'assessorament disminueix ràpidament un cop s'ha detectat un defecte. Si heu trobat un defecte o heu rebut una carta que n'al·lega un, podeu contactar amb nosaltres per discutir la vostra posició.