Gairebé totes les cases dels Països Baixos s'anuncien "kosten koper" : el preu és el preu de la casa i les despeses de traspàs van a càrrec vostre. El més gran d'aquests costos és un impost del 2%, 8% o 10.4%, depenent del que compreu i del que en fareu. Aquesta pàgina estableix els tipus impositius vigents el 2026, l'exempció per a principiants, les exempcions que importen a la pràctica i les altres despeses que cal pressupostar. És informació legal i fiscal, no assessorament financer.
Què significa "kosten koper" i com es diferencia de "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , "costos per al comprador") significa que el preu anunciat exclou els costos de transferència; els pagueu a més. Von ( vrij op naam , "gratuït a nom") significa que el preu ja inclou el cost de posar la propietat al vostre nom. La distinció compara en gran mesura les cases de segona mà amb les de nova mà: els habitatges existents normalment es venen kosten koper , habitatges nous d'un promotor vrij op naam , perquè s'aplica l'IVA en lloc de l'impost de transmissions immobiliàries i el promotor ho inclou en el preu.
Sota la franquícia "kosten koper", el comprador normalment porta:
- impost de transferències (impost de transmissions);
- els honoraris del notari per l'escriptura de transferència (lleveringsakte);
- el Registre de la Propietat (Cadastre) taxa per registrar aquesta escriptura;
- i, amb una hipoteca, els honoraris notarials i de Kadaster per a l'escriptura de la hipoteca.
No cobreix la comissió de l'agent venedor, que paga el venedor, ni el vostre propi agent de compra, la peritatge, la taxació o l'assessorament hipotecari. Tampoc significa que no hi hagi cap cost: en una hipoteca de nova construcció, l'escriptura i el seu registre continuen sent vostres.
Impost sobre transmissions (overdrachtsbelasting): les taxes vigents el 2026
L'impost de transmissions patrimonials es cobra per l'adquisició de béns immobles als Països Baixos i els drets sobre aquests, com ara els arrendaments a llarg termini ( erfpacht ) i els drets de construcció ( opstal ). Els tipus d'interès es troben a l'article 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.
El 2026 va comportar un canvi. Fins a finals del 2025 no hi havia un tipus separat per als habitatges que el comprador no ocuparia: estaven subjectes al tipus general del 10.4%. A partir de l'1 de gener de 2026, l'article 14 conté un tipus diferent del 8% per a l'adquisició d'un habitatge, amb un 2% retingut per a un comprador que hi viurà com a residència principal i un 10.4% deixat com a tipus general per a tota la resta.
| Què s'adquireix | Taxa 2026 | Taxa 2025 |
|---|---|---|
| Habitatge que el comprador ocuparà com a residència principal, excepte temporalment | 2% | 2% |
| Habitatge que el comprador voldrà no ocupar — compra per llogar, casa de vacances, una casa comprada per a un nen o a través d'una empresa | 8% | 10.4% |
| No residencial — locals comercials, oficines, garatge en una parcel·la separada, terreny edificable | 10.4% | 10.4% |
| Comprador per primera vegada qualificat segons l'exempció per a principiants | 0% | 0% |
| Llindar de valor d'exempció per a principiants (woningwaardegrens) | €555,000 | €525,000 |
Resums més antics que encara citen el 10.4%
Els tres tipus impositius estan establerts: el 2% per a un habitatge que el comprador ocuparà com a residència principal, el 8% per a un habitatge que el comprador no ocuparà i el 10.4% com a tipus general per a immobles no residencials. Com que el tipus del 8% és nou, els resums i les pàgines dels assessors més antics de vegades encara donen el 10.4% per a una compra per llogar, una segona residència o una casa de vacances, el tipus que sí que s'aplicava el 2025, però no a una adquisició del 2026.
Les pàgines de tarifes del Belastingdienst regeixen. Comproveu la posició a la data de l'escriptura i demaneu al notari que confirmi la tarifa abans de signar.
L'exempció del titular (startervrijstelling)
Un comprador que compleixi totes les condicions no paga cap impost de transferència. L'exempció es troba a l'article 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, el requisit de declaració de l'article 15a. Cal complir tots els requisits següents:
- Edat. El comprador ha de tenir 18 anys o més i no haver complert encara els 35 anys en el moment de la signatura de l'escriptura. La prova s'aplica per comprador: si un dels dos cocompradors té 35 anys o més, només la part del comprador qualificat està exempta.
- Només una vegada. El comprador no ha d'haver aplicat l'exempció abans. Haver estat propietari d'un habitatge anteriorment no et desqualifica; haver utilitzat aquesta exempció sí.
- Ocupació del propietari. El comprador ha d'utilitzar l'habitatge com a residència principal, excepte temporalment. No hi té dret la compra per llogar-lo, reformar-lo i revendre'l, ni com a segona residència.
- Llindar de valor. El valor de l'habitatge amb els seus accessoris no pot superar 555,000 € l'any 2026 (525,000 € el 2025). Això és un precipici, no una banda: un euro per sobre i l'exempció desapareix completament, amb un 2% a pagar sobre el valor total en lloc de l'excés.
El llindar està indexat i canvia cada 1 de gener, de manera que en una compra propera al límit, la data de finalització en si mateixa pot canviar el resultat.
La declaració escrita i què passa si és incorrecta
Ni el tipus del 2% ni l'exempció per a la compravenda s'apliquen automàticament. L'article 15a exigeix que el comprador declari, de manera clara, ferma i sense reserves, en una declaració escrita, que utilitzarà l'habitatge com a residència principal per motius diferents de temporals, i, pel que fa a l'exempció per a la compravenda, que no l'ha utilitzat abans. El Belastingdienst publica formularis estàndard i la declaració signada ha d'arribar al notari abans de la transferència.
La declaració fa referència a la vostra intenció en el moment de l'adquisició, no a una promesa que res canviarà: si realment teniu la intenció de viure-hi i les circumstàncies posteriors us obliguen a mudar-vos-hi o llogar-hi, l'alleujament no es perd retroactivament. El que no està permès és declarar una intenció que no teniu. Si la declaració resulta incorrecta, l'Administració Tributària pot emetre una liquidació addicional ( naheffingsaanslag ) per la diferència més els interessos i imposar una sanció si el contribuent és culpable. Les sancions per una declaració incorrecta o incompleta són les de l'art. 67d i l'art. 67e de l'AWR; una correcció voluntària feta en un termini de dos anys impedeix en principi aquesta sanció.
Qui és el responsable i com es paga l'impost
L'impost de transmissions patrimonials es cobra a l' adquirent (el comprador); el venedor no n'és responsable. S'autoliquida, però en una compra normal no presenteu res vosaltres mateixos: quan la transferència és mitjançant escriptura notarial, com ha de ser per a les propietats registrades, el notari ho presenta digitalment i paga en nom vostre. Per tant, l'impost apareix a la declaració de finalització del notari: transferiu la suma total al compte de tercers del notari abans de la finalització, i el notari liquida l'impost, les taxes de Kadaster i els seus propis honoraris. Només quan no hi ha cap escriptura notarial, el comprador ha de presentar i pagar personalment, en el termini d'un mes des que esdevé propietari; es pot presentar una objecció en un termini de sis setmanes des del pagament.
Exempcions i desgravacions que importen a la pràctica
Adquisició poc després d'una adquisició anterior
L'article 13 estableix exempcions quan la mateixa propietat s'adquireix de nou dins dels sis mesos posteriors a una adquisició prèvia per part d'una altra persona. La base per a la segona adquisició es redueix per l'import sobre el qual es va aplicar l'impost de transmissions, o IVA no deduïble, a la primera, de manera que el segon comprador només paga impostos sobre l'augment de valor.
Això beneficia un comprador que compra a algú que ha comprat molt recentment, i és el que fa viable la revenda a curt termini per part d'un comerciant o promotor. L'exempció s'aplica a la propietat i al període de sis mesos, no a la identitat del revenedor, així que pregunteu quan va adquirir el venedor.
Transferències familiars, divorcis i herències
L'adquisició per herència o segons la llei de béns matrimonials no és una adquisició imposable, de manera que no s'aplica cap impost de transmissions patrimonials quan s'hereta un habitatge o quan la propietat recau en el propietari a través d'una comunitat matrimonial; en comptes d'això, es pot aplicar un impost de successions. En cas de divorci, la divisió d'una comunitat matrimonial o de béns compartits entre excònjuges està coberta per les exempcions de l'article 15, de manera que quan l'habitatge familiar s'assigna a un dels cònjuges no s'ha d'aplicar cap impost de transmissions patrimonials. La posició per als convivents no casats és més limitada i depèn de com va sorgir la copropietat.
Les transferències entre membres d'una família, contràriament a la creença generalitzada, no estan generalment exemptes. Un progenitor que ven a un fill entra en el règim ordinari: 2% si el fill hi viurà, o res si es qualifica com a inicial. L'exempció familiar de l'article 15 està dirigida a la successió d'empreses, no a un habitatge familiar. Quan un habitatge es ven a un familiar per sota del valor de mercat, també es pot generar un impost sobre donacions, i la base de l'impost sobre transmissions és el valor de mercat, no el preu acordat.
Nova construcció: IVA en lloc d'impost de transmissions patrimonials
Les obres de nova construcció no es graven dues vegades. Quan el subministrament està subjecte a l'IVA (en general, un edifici nou subministrat abans o dins dels dos anys posteriors a la primera ocupació i terrenys edificables), una exempció de l'article 15 no aplica l'impost de transmissions immobiliàries, de manera que el comprador paga un IVA del 21% i no el del 2% ni el del 8%. Això és el samenloopvrijstelling.
És per això que les obres de nova construcció es cotitzen "vrij op naam" : el 21% es troba dins del preu del promotor en lloc de ser a sobre. L'exempció no s'aplica quan el comprador pot recuperar l'IVA, per la qual cosa els inversors i les empreses necessiten assessorament separat. I el terreny edificable no és un habitatge: quan l'impost de transmissions immobiliàries s'aplica a una parcel·la en lloc d'una casa, el tipus és del 10.4%.
Els costos de l'altre comprador
Les taxes notarials no estan fixades per llei i varien segons les oficines i les ciutats, així que demaneu dos o tres pressupostos. La taxa de registre del Kadaster és fixa i el notari la repercuteix al cost.
| Cost | Qui paga normalment | Deduïble per a l'impost sobre la renda? |
|---|---|---|
| Impost de transferències | Comprador | no |
| Notari — escriptura de transferència (lleveringsakte) | Comprador (kk) | no |
| Kadaster — registre de l'escriptura de transmissió | Comprador (kk) | no |
| Notari — escriptura d'hipoteca (hipoteca) | Comprador | Sí — cost de finançament |
| Kadaster — registre de l'escriptura hipotecària | Comprador | Sí — cost de finançament |
| Costos d'assessor hipotecari i d'acord bancari | Comprador | Sí — cost de finançament |
| Valoració (valoració) per a la hipoteca | Comprador | Sí — cost de finançament |
| Comissió Nacional de Garantia Hipotecaria (NHG boroughtochtprovisie) | Comprador | Sí — cost de finançament |
| Agent de compres (agent de compra) | Comprador | no |
| Estudi estructural (inspecció estructural) | Comprador | no |
Què és deduïble i què no ho és
La línia divisòria és simple: les despeses d' adquisició de la propietat no són deduïbles, les despeses d' organització del préstec sí. Segons l'article 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, les despeses de finançament úniques per a una hipoteca sobre el vostre propi habitatge són deduïbles l'any en què es produeixen: l'escriptura de la hipoteca, el seu registre, l'assessor, la valoració del préstec i la comissió NHG. L'impost de transmissions patrimonials, l'escriptura de transmissió, el seu registre, el vostre agent de compra i l'enquesta topogràfica no tenen cap exempció.
La Garantia Hipotecaria Nacional ( Nationale Hypotheek Garantie ) és opcional i només està disponible fins a un límit de préstec. Per al 2026, la comissió única de garantia ( borgtochtprovisie ) és del 0.4% del préstec, sense canvis respecte al 2025, i el límit de la NHG és de 470,000 €, que puja a 498,200 € quan les mesures d'estalvi energètic es financen amb el préstec. Les entitats de crèdit normalment ofereixen un tipus d'interès més baix, de manera que sovint es paga sol. La NHG estableix ambdues xifres anualment i aplica les Voorwaarden en Normen vigents quan s'emet l'oferta hipotecària, així que comproveu el límit de l'any de la vostra oferta en lloc de l'any de finalització.
La tarifa del notari per registrar una escriptura la fixa el Tarievenregeling Kadaster i és la mateixa tant per a l'escriptura de transferència com per a l'escriptura d'hipoteca. Per al 2026, cada registre costa 181 €, reduït a 103.50 € quan el notari presenta l'escriptura electrònicament en un formulari que el notari pot processar automàticament, que és la via ordinària per a la compra d'un habitatge senzill. Les tarifes de registre es van deixar fora de l'augment general del 2026, de manera que no canvien respecte al 2025. La presentació en paper costa 34 € més.
Què pressupostar: un esquema indicatiu
Les xifres següents són només indicatives : un esquema construït a partir dels components anteriors, no una cita. Només l'element fiscal està fixat per llei.
- Comprador per primera vegada qualificat, habitatge per sota del llindar: aproximadament 1.5% a 3.5% — sense impost de transmissions patrimonials, per tant, despeses notarials i de Kadaster, costos de finançament i qualsevol agent o topògraf que trieu.
- Propietari-ocupant que paga el 2%: aproximadament 4% a 6%La regla general de "aproximadament un 5% a més" s'adapta a aquest cas, i només a aquest cas.
- Comprador que no ocuparà l'habitatge, pagant el 8% el 2026: aproximadament 10% a 12% — inferior a la mateixa compra del 2025, quan el tipus era del 10.4%.
- Immobles no residencials al 10.4%: aproximadament 12% a 14%, sovint més, ja que la diligència deguda és més pesada.
- Nova construcció, disponible al nom: L'IVA del 21% ja està inclòs en el preu, així que només s'inclouen les despeses relacionades amb la hipoteca.
Dues precaucions. Els prestadors holandesos generalment no financen les despeses del comprador, perquè el préstec està limitat en funció del valor de la propietat, de manera que el kosten koper normalment prové dels estalvis. I si compreu conjuntament amb algú que no qualifica com a inicial, modeleu l'impost sobre cada acció per separat.
Pot un estranger comprar una propietat als Països Baixos, i costa més?
Aquí no hi ha cap restricció de nacionalitat o residència per comprar béns immobles, i no hi ha cap recàrrec per als compradors estrangers. El que importa no és la vostra nacionalitat, sinó si hi viureu: un comprador internacional que compra un habitatge per viure-hi paga un 2% el 2026 en les mateixes condicions que un comprador neerlandès, mentre que algú que compra com a inversió paga un 8%.
Tinc 34 anys i compro la meva primera casa holandesa per 600,000 €. Puc tenir l'exempció?
No. L'exempció es perd completament un cop el valor supera el llindar de 555,000 € del 2026, i desapareix per a tota la propietat en lloc de l'excés. Pagaries el 2% sobre el valor total, és a dir, 12,000 €, sempre que hi visquis com a residència principal i facis la declaració escrita al notari. Per sota del llindar, pels mateixos fets, no pagaries res.
Al principi hi viuré, però d'aquí a dos anys la llogaré. Què declaro?
Declareu la vostra intenció genuïna en el moment de l'adquisició. Si realment teniu la intenció d'ocupar la propietat com a residència principal, excepte temporalment, s'aplica el tipus del 2%, i un canvi de pla posterior impulsat per circumstàncies reals no el desfà. Però una intenció formada des del principi d'ocupar-la breument i després llogar-la no és això, i declarar el contrari comporta un impost i una penalització.
El venedor paga alguna cosa del kosten koper?
No. Amb el "kosten koper" ( comprador de lloguer gratuït) , el comprador suporta l'impost de transferència, l'escriptura de transferència i el seu registre. El venedor paga el seu propi agent venedor i el cost de cancel·lar qualsevol hipoteca existent del registre. Amb el " vrij op naam" , típic de les noves construccions, els costos de transferència s'inverteixen, però un comprador que contracta una hipoteca encara paga l'escriptura de la hipoteca.
S'ha de pagar l'impost de transmissions patrimonials si s'afegeix el meu soci a les escriptures?
Depèn de com. Els béns que passen a un cònjuge a través d'una comunitat de béns no són una adquisició imposable, per la qual cosa no es deu res. Transferir la meitat de la quota a un cònjuge no casat és una adquisició ordinària, imposable sobre el valor d'aquesta quota: al 2% si hi viuran, o al 8% el 2026 si no. Demaneu consell abans de reestructurar la propietat.
Quines de les meves despeses de compra puc deduir del meu impost sobre la renda?
Només les despeses de tramitació de la hipoteca: l'escriptura de la hipoteca i el seu registre, l'assessor, la valoració del préstec i la comissió NHG. Aquestes despeses són deduïbles l'any en què es produeixen segons l'article 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001. L'impost de transmissions patrimonials, l'escriptura de transmissió, el seu registre, les comissions del vostre agent de compra i el topògraf no ho són. Conserveu la declaració de finalització del notari, que detalla totes dues.
Aquesta pàgina indica la situació per al 2026 i es revisa anualment; les taules anteriors són les parts que s'han d'actualitzar. Per obtenir assessorament sobre una compra específica, inclòs el tipus d'interès aplicable a la vostra escriptura i la redacció de la declaració al notari, contacteu amb Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
