1. Introducció
La transferència de cables i oleoductes als Països Baixos és legalment més complexa del que moltes parts assumeixen. A la pràctica, no és estrany que les parts implicades creguin que un acord signat privadament és suficient per transferir la propietat dels cables o d'un oleoducte. Aquesta és una idea errònia persistent.
Des de la introducció de l'article 5:20(2) del Codi Civil neerlandès (BW), els cables i les canonades col·locats en, sobre o per sobre del terreny d'una altra part es classifiquen com a béns immobles . Això té conseqüències de gran abast pel que fa a la manera com es poden transferir, gravar i registrar.
En aquest bloc, tractem el marc legal complet per a la transferència de cables i canonades, els aspectes fiscals, el paper del notari civil i les obligacions de divulgació i informació. Il·lustrem els principals punts d'atenció mitjançant exemples pràctics de la jurisprudència.
2. Marc legal
2.1 Les sentències sobre el cable i les seves conseqüències legislatives
En les anomenades sentències sobre cables ( kabelarrelsten ) del 2003, el Tribunal Suprem neerlandès ( Hoge Raad ) va dictaminar que els cables i les canonades són inamovibles. En resposta, es va afegir un nou paràgraf a l'article 5:20 del Codi Civil neerlandès. L'article 5:20(2) BW determina qui és el propietari d'una xarxa formada per cables o canonades destinades al transport de substàncies sòlides, líquides o gasoses, energia o informació.
2.2 El constructor autoritzat
Segons l'article 5:20(2) BW, la propietat d'una xarxa recau en el constructor autoritzat ( bevoegd aanlegger ) o el seu successor legal. El simple fet de construir una xarxa no confereix automàticament la propietat: el que cal és que el constructor hagi estat autoritzat per fer-ho.
La construcció en si mateixa es pot acreditar mitjançant contractes amb contractistes, factures i correspondència relacionada amb la instal·lació. L'autorització per construir pot derivar-se d'un dret de superfície establert, d'un deure legal de tolerar o d'un permís. El consentiment escrit del propietari del terreny també pot demostrar autoritat.
2.3 Registre: no constitutiu, però essencial
El registre de la xarxa als registres públics no és un requisit constitutiu per adquirir la propietat d'una xarxa autoritzada. El constructor autoritzat n'és el propietari, fins i tot sense aquest registre. No obstant això, es recomana fermament el registre.
El registre permet que tercers verifiquin qui és el propietari de la xarxa i protegeix el propietari contra els drets de tercers. L'article 3:24(1) BW estableix que un fet no registrat (com ara la construcció d'una xarxa) no es pot al·legar contra tercers.
| Punt clau: el registre és un requisit previ per a la transferència En certs casos, el registre és necessari. Com que la xarxa és immoble, qualsevol transferència o gravamen (per exemple, per hipoteca) ha de tenir lloc mitjançant una escriptura notarial i el seu registre en els registres públics designats. Només després que s'hagi registrat la construcció d'una xarxa es pot transferir o gravar la xarxa. |
2.4 Transferència: títol i lliurament
Com que les canonades i les xarxes qualifiquen com a propietat registrada, una transferència vàlida requereix una escriptura notarial seguida del registre als registres públics del Registre de la Propietat ( Kadaster ) (article 3:89 BW). Un acord obligatori (com ara un contracte de compravenda) serveix com a títol —la base legal de la transferència—, però la transferència real de la propietat requereix un lliurament formal a través del notari. Per tant, un acord obligatori per si sol no és suficient.
2.5 Inscripció al Registre de la Propietat (Art. 155a ONBW)
Segons l'article 155a de la Llei de transició del nou Codi civil neerlandès ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), qualsevol persona que actués com a propietari d'una xarxa l'1 de febrer de 2007 pot registrar aquesta xarxa. El registre es realitza mitjançant una declaració notarial, inscripció als registres públics i publicació al Butlletí Oficial del Govern ( Staatscourant ) i a un diari nacional.
La xarxa registrada rep la seva pròpia designació de xarxa (per exemple, "Xarxes secció W número 70") i s'inscriu al Registre de la Propietat amb els dibuixos de xarxa corresponents. Quan es transfereix la xarxa o part d'ella, aquest registre s'ha d'actualitzar.
La jurisprudència (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) indica que una xarxa no sempre necessita la seva pròpia designació cadastral; en alguns casos, n'hi ha prou amb la designació de la parcel·la on es troba la xarxa. Tanmateix, la transferència ha d'estar clarament i completament documentada.
2.6 Divisió d'una xarxa
Quan una part d'una xarxa registrada es desconnecta i es transfereix a una altra part, la xarxa s'ha de dividir formalment. Això requereix:
- Nous dibuixos de xarxa tant per a la part restant com per a la separada
- Una nova designació de xarxa per a la part separada
- Dipòsit dels dibuixos al Registre de la Propietat
- Una acta notarial de lliurament de la part transferida
Això es desprèn dels articles 59 i 60 del Reglament del Registre de la Propietat de 1994 i es confirma en l'opinió de l'advocat general a l'assumpte ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.
2.7 Drets reals: superfícies i servituds
En transferir una xarxa, cal tenir en compte els drets reals existents . Els drets de superfície i les servituds són en principi transferibles (article 3:83 BW), però l'escriptura de constitució pot establir que la transferència o la divisió només sigui possible amb el consentiment del propietari (article 5:91 BW en conjunció amb l'article 5:104 BW).
Un dret de superfície dependent no és transferible de manera independent i caduca amb el dret principal (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Per tant, és essencial revisar l'escriptura de constitució per detectar qualsevol restricció abans de procedir amb una transferència.
3. El paper del notari civil
El notari civil ( notaris ) duu a terme una funció central de salvaguarda en la transferència de canonades i xarxes. El notari no és simplement un "passador" d'escriptures, sinó que té un deure actiu d'investigació i deure de diligència.
3.1 Funcions del notari
- Redacció de l'escriptura notarial de lliurament amb una descripció precisa de la part transferida
- Verificació que s'han complert tots els requisits legals
- Assegurar el consentiment de totes les parts implicades
- Registre de l'escriptura als registres públics (article 37 de la Llei del Registre de la Propietat)
3.2 Deure d'investigació i deure de denegació
Segons l'article 21 de la Llei de notaris ( Wet op het notarisambt ), el notari té el deure d'investigar i ha de negar-se a prestar serveis si hi ha indicis de conflicte amb la llei o l'ordre públic. El Tribunal Suprem va confirmar a ECLI:NL:HR:2015:831 que el notari no només ha de salvaguardar els requisits formals, sinó que també ha de tenir en compte els interessos de tercers.
4. Obligacions de notificació i informació
4.1 Deure de divulgació del venedor
Segons l'article 7:15 BW, el venedor està obligat a lliurar la part de la xarxa lliure de càrregues i restriccions especials, llevat que el comprador les hagi acceptat expressament. L'article 7:17 BW estableix que els béns lliurats han de ser conformes amb el contracte, tenint en compte les declaracions del venedor.
La jurisprudència és clara: el deure de divulgació del venedor supera el deure d'investigació del comprador (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). El venedor ha d' informar activament el comprador dels defectes coneguts, les restriccions, els drets de tercers i altres fets rellevants.
4.2 Informació mínima que s'ha de proporcionar
A la pràctica, el venedor ha de proporcionar com a mínim la informació següent:
- Ubicació precisa, abast i estat tècnic de la part de la xarxa
- Contractes existents i en curs (obligacions de manteniment o subministrament)
- Defectes, mal funcionaments o restriccions d'ús coneguts
- Drets de tercers (superficies, servituds, arrendaments)
- Restriccions de dret públic (permisos, plans d'ordenació)
- Documentació tècnica, informes d'inspecció i historial de manteniment
4.3 Responsabilitat per incompliment de les obligacions d'informació
Si el venedor proporciona informació incorrecta o incompleta, pot ser responsable per no conformitat (article 7:17 BW) o responsabilitat extracontractual (article 6:162 BW). El comprador pot triar entre diversos recursos:
- Anul·lació per error (Article 6:228 BW)
- Rescisió o reducció de preu (Articles 7:21 i 7:22 BW)
- Danys i perjudicis (Articles 6:74 i 7:24 BW)
- Penalització contractual (si s'acorda)
El Tribunal Suprem ha confirmat que el deure de divulgació té prioritat: si el venedor oculta informació rellevant, no pot confiar en el fet que el comprador no hagi dut a terme més investigacions (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).
4.4 Càrrega de la prova sobre el venedor
Quan el comprador discuteixi que ha estat plenament informat, la càrrega de la prova recau en el venedor per demostrar el compliment del deure de divulgació (article 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Per tant, és recomanable documentar totes les comunicacions per escrit i elaborar un dossier informatiu complet.
5. Aspectes fiscals
5.1 Exempció de xarxa de l'impost de transferències
La transferència de canonades i xarxes està generalment exempta de l'impost de transferència ( overdrachtsbelasting ) en virtut de l' exempció de xarxa de l'article 15(1)(y) de la Llei de l'impost sobre transaccions jurídiques ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Aquesta exempció s'aplica a l'adquisició d'una xarxa formada per cables o canonades destinades al transport de substàncies, energia o informació.
| Nota: restricció de l'exempció de xarxa a partir de l'1 de gener de 2026 La interpretació àmplia de l'exempció de xarxa es restringeix a partir de l'1 de gener de 2026. A partir d'aquesta data, l'adquisició d'un dret de superfície sobre un terreny on s'estableix una xarxa ja no entrarà dins l'àmbit d'aplicació de l'exempció de xarxa (Decisió del Secretari d'Estat de Finances, de 22 de maig de 2024). Això pot tenir conseqüències fiscals significatives per a les transferències de xarxa. |
5.2 Aspectes de l'IVA
A efectes de l'IVA, el subministrament de xarxes és en principi imposable, tret que s'apliqui una exempció o un subministrament intracomunitari (articles 16 i 17e de la Llei de l'impost sobre la facturació, Wet OB ). El tractament fiscal exacte depèn de la situació factual i de la qualificació de la xarxa com a propietat registrada.
5.3 Valoració en transaccions de 0 €
L'impost de transmissions immobiliàries es calcula sobre el valor just de mercat ( waarde in het economische verkeer ), no sobre el preu de compra acordat. Per tant, una transferència a 0.00 € no significa automàticament que no es degui cap impost de transmissions immobiliàries. Les autoritats fiscals poden determinar el valor real i emetre una avaluació suplementària (tipus: 10.4% per a béns immobles no residencials). És recomanable justificar la valoració, per exemple demostrant que els costos de demolició superen el valor residual.
6. Exemples pràctics de la jurisprudència
Les sentències següents il·lustren els principals punts legals d'atenció en les transferències de xarxa:
| Judici | Assumpte | Consideració clau |
| ECLI:NL:HR:2021:1813 | Exempció de xarxa – TES | El Tribunal Suprem va confirmar que l'exempció de xarxa s'aplica a les instal·lacions d'emmagatzematge d'energia tèrmica (TES) que consisteixen en gasoductes i xarxes. |
| ECLI:NL:HR:2020:170 | Torres de transmissió | Les torres de transmissió no entren dins l'exempció de xarxa, ja que no qualifiquen com a xarxa en el sentit de la llei. |
| ECLI:NL:HR:2003:AD3578 | Designació cadastral | Una xarxa no sempre necessita la seva pròpia designació cadastral; en alguns casos, n'hi ha prou amb la designació de la parcel·la. |
| ECLI:NL:HR:2016:2885 | Deure de divulgació | El deure de divulgació del venedor supera el deure d'investigació del comprador en casos de no conformitat. |
| ECLI:NL:HR:2015:831 | Deure de diligència notarial | El notari té una àmplia funció de salvaguarda i ha de dur a terme més investigacions o rebutjar la participació en cas de dubte. |
| ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67 | Transferència d'accions | Quan es transfereixen accions d'empreses que operen en xarxes, l'exempció de xarxa no sempre s'aplica. |
| ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 | Superfícies dependents | Un dret dependent de superfície no és transferible independentment i caduca amb el dret principal. |
7. Llista de comprovació pràctica
La següent llista de comprovació pot servir com a guia a l'hora de transferir (part d')una xarxa.
7.1 Preparació i diligència deguda
- Mapejar la part de xarxa que es vol vendre completament: ubicació, abast, estat tècnic
- Verificar els drets reals existents (superficies, servituds) i les obligacions contractuals
- Recopilar els permisos pertinents, els contractes de manteniment i les restriccions de dret públic
- Reviseu l'escriptura o escriptures de constitució per a les restriccions de transferència
7.2 Obligacions d'informació i documentació
- Informar activament el comprador de tots els impediments, restriccions i defectes coneguts
- Proporcionar dibuixos de xarxa actualitzats i documentació tècnica
- Divulgar els drets de tercers, els procediments pendents i les circumstàncies especials
- Registrar totes les comunicacions per escrit a efectes probatoris (ECLI:NL:HR:2021:1677)
7.3 Aspectes legals i formals
- Verificar si la part de la xarxa és transferible de manera independent (article 3:83 BW)
- Contractar un notari per preparar l'escriptura de lliurament
- Assegurar la inscripció als registres públics (article 3:89 BW)
- En cas de divisió: encarregar nous dibuixos de la xarxa i registrar-los al Registre de la Propietat
7.4 Aspectes fiscals
- Avaluar si s'aplica l'exempció de xarxa (article 15(1)(y) del WBR).
- Justificar la valoració, especialment en el cas d'una transacció de 0 €
- Tingueu en compte la restricció de l'exempció de xarxa a partir de l'1 de gener de 2026
7.5 Transferència operativa
- Definiu els límits de la bateria amb precisió (límits físics de la transferència)
- Contractes i permisos de manteniment de transferència
- Garantir la continuïtat dels serveis i informar els usuaris finals de manera oportuna
- Incloure un període de transició per a assumptes operatius
8. conclusió
La transferència de canonades i xarxes és un procés legalment complex que va molt més enllà de la signatura d'un acord. La seva classificació com a béns immobles implica requisits formals (una escriptura notarial i el registre de la propietat) que no s'han d'eludir.
El venedor té un ampli deure de divulgació i ha d'informar activament el comprador de tots els aspectes legals, tècnics i factuals rellevants. L'incompliment d'aquest deure pot comportar responsabilitat, rescissió o danys i perjudicis.
Des d'una perspectiva fiscal, l'exempció de xarxa mereix una atenció especial, sobretot tenint en compte la restricció que entrarà en vigor l'1 de gener de 2026. En el cas de transaccions de 0 €, cal justificar el valor just de mercat per evitar avaluacions suplementàries.
Una preparació exhaustiva —amb la deguda diligència, l'assessorament notarial i la documentació completa— és la clau per a una transferència legalment vàlida i sense problemes.
9. Fonts i referències
A continuació, es presenta un resum de les principals disposicions legals i la jurisprudència a les quals es fa referència en aquest bloc.
Legislació
- Article 5:20(2) BW — propietat de les xarxes de gasoductes
- Article 3:89 BW — lliurament de béns registrats
- Article 155a de la Llei transitòria del Nou Codi Civil: registre de xarxes
- Articles 36 i 37 de la Llei del Registre de la Propietat: inscripció en registres públics
- Articles 59 i 60 del Reglament del Registre de la Propietat de 1994: designacions de xarxa
- Articles 7:15, 7:17 i 7:18 BW — obligacions del venedor
- Article 15(1)(y) del WBR: exempció de xarxa de l'impost de transferències
- Article 5:91 en conjunció amb 5:104 BW — transferibilitat dels drets de superfície
- Article 21 de la Llei de Notaris: deure d'investigació i deure de denegació
Jurisprudència
- ECLI:NL:HR:2021:1813 — exempció de xarxa per a instal·lacions TES
- ECLI:NL:HR:2020:170 — exempció de torres de transmissió fora de la xarxa
- ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — designació cadastral de xarxes
- ECLI:NL:HR:2016:2885 — deure de divulgació vs. deure d'investigació
- ECLI:NL:HR:2015:831 — funció de salvaguarda del notari
- ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — precedència del deure de divulgació
- ECLI:NL:RBZWB:2025:66 i 67 — transferència d'accions i exempció de xarxa
- ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — dret de superfície dependent
- ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — divisió de xarxes
10. Preguntes freqüents (FAQ)
Puc transferir una canonada o xarxa només amb un contracte de compra?
No. Des de la introducció de l'article 5:20(2) BW, les canonades i les xarxes es classifiquen com a béns immobles. La transferència requereix una escriptura notarial i el registre als registres públics del Registre de la Propietat (article 3:89 BW). El contracte de compravenda serveix com a títol (base jurídica), però la transferència real de la propietat requereix el lliurament formal a través del notari. Sense una escriptura notarial, la transferència no és legalment vàlida.
Quina diferència hi ha entre l'acord obligatori i el lliurament?
La legislació neerlandesa opera un sistema causal de transferència de propietat amb tres requisits: un títol vàlid (l'acord obligatori, per exemple, la venda), el lliurament (per a béns immobles: escriptura notarial i registre del Registre de la Propietat) i l'autoritat per disposar per part del transferent. La propietat només es transmet quan es compleixen els tres requisits.
Què passa si tinc rebuts que demostren que he construït la canonada?
Els rebuts de compra o els registres d'obra poden servir com a prova de qui és el constructor autoritzat , però no són suficients per a la transferència legal de la propietat. La jurisprudència confirma que sense escriptura notarial i registre, no es produeix cap transferència de propietat, independentment de la possessió dels rebuts (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).
He de pagar impostos de transferència quan transfereixo una xarxa?
No necessàriament. L' exempció de xarxa (article 15(1)(y) del WBR) exempeix de l'impost de transferències l'adquisició d'una xarxa formada per cables o canonades. Nota: aquesta exempció es restringeix a partir de l'1 de gener de 2026. Si l'exempció no s'aplica, el tipus és del 10.4% del valor just de mercat. En el cas d'una transacció de 0 €, les autoritats fiscals poden determinar el valor real.
Què ha de passar si vull transferir part d'una xarxa registrada?
Per a una transferència parcial, la xarxa s'ha de dividir formalment. Això requereix nous dibuixos de la xarxa, una nova designació de xarxa per a la part separada, un dipòsit al Registre de la Propietat i una escriptura notarial de lliurament. Ambdues parts (el propietari original i el comprador) han d'estar involucrades en l'escriptura notarial de divisió.
Quin paper juga el notari en la transferència?
El notari civil duu a terme una funció central de salvaguarda. Prepara l'escriptura de lliurament, verifica tots els requisits legals, s'assegura del consentiment de totes les parts implicades i gestiona el registre al Registre de la Propietat. El notari també té el deure d'investigació (article 21 de la Llei notarial) i ha de rebutjar la participació si hi ha indicis de conflicte amb la llei.
Quina informació ha de proporcionar el venedor al comprador?
El venedor ha d'informar activament el comprador sobre: la ubicació exacta i l'estat tècnic, els contractes i obligacions existents, els defectes i avaries conegudes, els drets de tercers, les restriccions de dret públic i la documentació tècnica pertinent. El deure de divulgació del venedor supera el deure d'investigació del comprador (ECLI:NL:HR:2016:2885).
Què puc fer si el venedor ha ocultat informació essencial?
Podeu anul·lar l'acord per error (article 6:228 BW), reclamar la rescissió o la reducció del preu (articles 7:21 i 7:22 BW) o sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis (articles 6:74 i 7:24 BW). El Tribunal Suprem ha confirmat que el deure de divulgació del venedor té prioritat sobre el deure d'investigació del comprador.
Els drets reals existents poden restringir la transferència?
Sí. L'escriptura de constitució d'un dret de superfície pot establir que la transferència o la divisió només sigui possible amb el consentiment del propietari (article 5:91 en conjunció amb l'article 5:104 BW). Un dret de superfície dependent, a més, no és transferible de manera independent. Reviseu sempre l'escriptura de constitució abans de procedir amb una transferència.
Com pot el venedor demostrar el compliment del deure de divulgació?
El venedor té la càrrega de la prova (article 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). És recomanable registrar tota la informació proporcionada per escrit: correspondència, expedients de transferència, informes de diligència deguda i justificants de recepció signats pel comprador. Les comunicacions orals són difícils de provar.
