Des de l'1 de juliol de 2024, el lloguer temporal d'habitatges als Països Baixos només està permès en situacions específiques: un lloguer d'un espai habitable independent es conclou en principi per un període indefinit. Les principals excepcions són els contractes de fins a dos anys per a determinats grups d'inquilins, el lloguer amb permís de desocupació i el lloguer per a un ús que per la seva naturalesa és a curt termini, com ara el lloguer de vacances.
Des que va entrar en vigor la Llei d'Arrendaments a Termini Fix ( Wet vaste huurcontracten ), l'opció general d'un contracte a termini fix de dos anys que simplement finalitzava en la data acordada ja no existeix. El lloguer temporal continua sent possible, però només en les situacions que la llei ara enumera. Aquestes inclouen contractes de fins a dos anys per a grups específics, com ara estudiants, persones que abandonen una institució d'atenció i persones que necessiten habitatge temporalment per feina o divorci; lloguer mentre el propietari viu temporalment en un altre lloc i té la intenció de tornar; i lloguer d'immobles a l'espera de demolició o renovació en virtut d'un permís de desocupació. Cadascuna d'aquestes condicions té les seves pròpies formalitats. Un contracte que no les compleix és simplement un lloguer per un període indefinit, amb protecció total del lloguer.
A més d'aquest, s'apliquen dos règims més. Els nivells de lloguer per a una gran part del mercat els estableix el sistema de valoració d'habitatges ( woningwaarderingsstelsel , WWS), un sistema de punts que es va ampliar als lloguers mitjans del mercat per la Llei de lloguer assequible ( Wet betaalbare huur ) en la mateixa data. Un lloguer per sobre del nivell que permeten els punts pot ser reduït pel Tribunal de Lloguers ( Huurcommissie ). I els lloguers de curta estada i de vacances es regeixen per les normes municipals de la Llei d'Habitatge ( Huisvestingswet 2014 ): molts municipis exigeixen un número de registre, limiten el nombre de nits a l'any i exigeixen la notificació de cada lloguer, amb multes substancials per llogar sense ells.
A continuació, exposem quines formes de lloguer temporal encara es permeten i en quines condicions, què ha de gestionar el propietari abans que l'inquilí s'hi instal·li i els errors que converteixen un contracte temporal en un de permanent.
Quins són els requisits legals per als lloguers temporals?
Un arrendament temporal d'un espai habitable independent només és vàlid si s'inclou en una de les excepcions legals i compleix els tràmits que se li apliquen. A més, el lloguer ha de complir amb el sistema de punts on sigui aplicable, i el propietari ha de seguir les normes de la Llei de Bons Propietaris.
Quan encara es permet un contracte temporal?
Des de l'1 de juliol de 2024, l'estàndard és el contracte indefinit. Només es pot oferir un contracte temporal de dos anys com a màxim als grups específics designats per la llei. Altres formes existents de lloguer temporal, com ara el lloguer en virtut de la Llei de Vacants, continuen existint.
Segons el govern, els grups que poden rebre un contracte de fins a dos anys inclouen:
- estudiants que lloguen temporalment en un altre municipi per als seus estudis;
- persones que necessiten habitatge temporalment per motius de feina o de reforma del seu habitatge;
- persones que surten d'una institució assistencial o de suport social;
- inquilins amb un contracte anomenat de segona oportunitat;
- parents joves supervivents que es fan càrrec de l'arrendament d'un progenitor difunt;
- pares divorciats que necessiten allotjament temporal a prop dels seus fills;
- treballadors de les illes Wadden que normalment viuen al continent;
- titulars de l'estatus de pertinença que han abandonat un centre d'acollida i estan esperant un allotjament permanent.
Altres formes de lloguer temporal no canvien. Aquestes inclouen el lloguer en virtut de la Llei de Vacants ( Leegstandwet ), per al qual el propietari necessita un permís de l'ajuntament, per exemple per a un habitatge que està en venda o que està pendent de demolició o renovació; el lloguer mentre el propietari viu temporalment en un altre lloc i té la intenció de tornar (l'anomenada clàusula diplomàtica); els contractes de grup objectiu existents, com ara els contractes de campus i joves; el lloguer d'una habitació a la pròpia casa del propietari ( hospitalverhuur ), on la protecció del llogater està limitada durant els primers nou mesos; i el lloguer per a un ús que per la seva naturalesa és a curt termini (article 7:232(2) del Codi Civil neerlandès, BW), com ara una casa de vacances.
Els contractes temporals celebrats abans de l'1 de juliol de 2024 continuen sent vàlids segons les normes antigues. Tanmateix, si aquest contracte es prorroga, s'ha d'oferir al llogater un contracte indefinit.
Quins tràmits i documents són necessaris?
Un contracte temporal ha de ser per escrit i ha d'indicar el motiu de la seva temporalitat i la seva data de finalització. El propietari també ha d'informar per escrit a l'inquilí, amb almenys un mes i com a màxim tres mesos d'antelació a la data de finalització, que el contracte finalitzarà.
Si el propietari no notifica aquest habitatge a temps, el contracte no finalitza en la data acordada, sinó que continua, i aleshores només es pot rescindir pels motius legals que s'apliquen als arrendaments indefinits. Cal que consti al contracte quina excepció s'aplica i que es conservin els documents justificatius, com ara el comprovant de la matrícula de l'inquilí com a estudiant, el permís de desocupació o els documents que demostrin que tornareu a l'habitatge. Si sorgeix una disputa més tard, el propietari ha de poder demostrar que l'excepció es va aplicar des del principi.
El lloguer també ha de complir les normes. Des de l'1 de juliol de 2024, la Llei de lloguer assequible aplica el sistema de punts als habitatges amb entre 144 i 186 punts (lloguer mitjà del mercat), a més del sector de lloguer social per sota dels 144 punts. Per a aquests habitatges, el lloguer no pot superar el màxim que es desprèn dels punts. Des de l'1 de gener de 2025, el propietari ha d'adjuntar un càlcul de punts als nous contractes d'arrendament per a aquests habitatges. Només els habitatges amb 187 punts o més entren dins del sector lliure. Podeu llegir més informació sobre la Llei de lloguer assequible i com funciona el sistema de punts.
Segons la Llei de Bones Condicions dels Arrendadors ( Wet goed verhuurderschap ), que s'aplica des de l'1 de juliol de 2023, els arrendadors han de registrar per escrit tots els acords amb l'inquilí, proporcionar informació sobre els drets i obligacions generals de l'inquilí, no demanar un dipòsit superior a dos mesos de lloguer bàsic i evitar la discriminació i la intimidació.
Què passa si no compleixes?
Un contracte temporal que no compleix els requisits legals es considera un contracte per un període indefinit. Els municipis també poden imposar sancions als propietaris que no compleixin la Llei de Bones Condicions dels Arrendadors, com ara una multa administrativa.
Per als inquilins, això significa una forta protecció. Un inquilí amb un contracte temporal que no s'ajusta a cap excepció pot, en principi, quedar-se després de la data de finalització acordada, i el propietari només pot rescindir el contracte per un motiu legal, com ara l'ús propi urgent, amb l'aprovació del tribunal (articles 7:271 i 7:274 BW). Un inquilí que pagui un lloguer massa alt pot demanar al Tribunal de Lloguers que l'avaluï; en principi, això s'ha de fer en un termini de sis mesos a partir de l'inici de l'arrendament (article 7:249 BW). El Tribunal de Lloguers pot reduir el lloguer amb efecte retroactiu a l'inici de l'arrendament.
Els municipis han rebut més poders per fer complir les normes. En virtut de la Llei de Bons Propietaris, poden imposar multes i, en casos greus, fins i tot assumir la gestió d'una propietat. Els propietaris que incompleixin repetidament les normes també poden haver d'obtenir un permís de lloguer en determinades zones.
Un enfocament acurat val la pena. Comproveu la vostra situació amb les excepcions abans d'oferir un contracte temporal, conserveu la documentació adequada i busqueu assessorament legal si no esteu segurs. Les normes per al lloguer temporal als Països Baixos continuen desenvolupant-se, amb un clar enfocament en la seguretat dels inquilins.
La taula següent resumeix les principals situacions en què encara és possible el lloguer temporal i els documents que cal conservar.
| Situació | Descripció | Documentació clau |
|---|---|---|
| Grups designats (màxim dos anys) | Per exemple, estudiants, persones amb necessitats d'habitatge temporal a causa de la feina o un divorci, persones que surten d'una institució d'atenció | Contracte escrit amb data de finalització i motiu, prova que l'inquilí pertany al grup |
| Llei de vacants | Lloguer temporal d'un habitatge en venda, pendent d'enderrocament o reforma | Permís de desocupació de l'ajuntament, contracte que hi fa referència |
| Propietari temporalment a l'estranger o en un altre lloc | Lloguer de l'habitatge propi del propietari durant una absència temporal | Contracte amb intenció de retorn, prova de l'estada temporal en un altre lloc |
| Ús que per naturalesa és a curt termini | Lloguer de vacances i autèntiques estades de curta durada | Prova de la naturalesa a curt termini; registre municipal i notificació quan calgui |
Què han de fer els amfitrions i els propietaris?
Poseu-ho tot per escrit, documenteu l'estat de la propietat, responeu a les sol·licituds de reparació amb promptitud i respecteu el dret a la privadesa de l'inquilí. Compareu el lloguer amb el sistema de punts i porteu registres financers adequats.
Com es redacta un contracte de lloguer clar?
Un contracte de lloguer escrit i clar és la base per a un lloguer responsable i també és obligatori per la Llei de Bons Propietaris. Ha d'establir la durada i, en el cas d'un contracte temporal, la base legal, el lloguer i les despeses de servei, la fiança, les responsabilitats de manteniment i l'estat de la propietat.
Els elements clau són la durada precisa, una divisió clara del manteniment entre el propietari i l'inquilí, una descripció de l'estat de la propietat i unes condicions financeres clares. Les petites reparacions són, en principi, a càrrec de l'inquilí, i el propietari és responsable dels defectes i del manteniment important (articles 7:204, 7:206 i 7:217 BW). Elaborar un informe d'inspecció amb fotografies a l'inici del contracte d'arrendament, signat per ambdues parts. Al final del contracte d'arrendament, l'inquilí ha de retornar la propietat en l'estat descrit en aquest informe, a part del desgast normal (article 7:224 BW). Sense un informe, es presumeix que l'inquilí ha rebut la propietat en bon estat, cosa que perjudica l'inquilí; un informe signat evita discussions per a ambdues parts.
Com gestiones la relació amb el teu inquilí?
Una bona gestió va més enllà del compliment legal. Comunica't clarament, gestiona les sol·licituds de reparació amb promptitud i inspecciona la propietat només amb l'acord previ amb l'inquilí.
Acordeu com l'inquilí pot informar dels defectes i amb quina rapidesa respondreu. Si el propietari no soluciona un defecte, en determinats casos l'inquilí pot dur a terme la reparació i deduir els costos del lloguer o reclamar una reducció del lloguer (articles 7:206 i 7:207 BW). Podeu llegir més informació sobre les obligacions del propietari en aquest sentit.
Respecteu la privadesa de l'inquilí. La llei no estableix un període de preavís fix per a les visites, però el propietari no pot entrar a l'habitatge sense el permís de l'inquilí. Tanmateix, l'inquilí ha de permetre que es realitzin treballs urgents, i és habitual acordar en el contracte que l'inquilí permetrà visites al final del lloguer en horaris raonables. Acordeu un període de preavís raonable per a les inspeccions en el contracte i porteu un registre de les visites, reparacions i comunicacions. Això ajuda a prevenir disputes i, si n'hi ha, a provar el que es va acordar.
Com gestioneu els riscos financers i legals?
Mantingueu-vos informats sobre les normes de lloguer, calculeu correctament el lloguer permès i qualsevol augment, i porteu els registres adequats. Considereu la possibilitat de contractar una assegurança i planifiqueu en cas de desocupació i conflictes.
Per als habitatges del sector regulat, el lloguer màxim es dedueix del càlcul de punts. Els increments del lloguer també estan subjectes a màxims legals que s'estableixen cada any; per al sector lliure i el segment del mercat mitjà, s'apliquen increments màxims separats. Comproveu sempre els percentatges actuals abans de proposar un augment i seguiu el procediment per a una proposta d'augment del lloguer.
Contracteu una assegurança que cobreixi els danys a la propietat, la responsabilitat civil i, si escau, la pèrdua d'ingressos per lloguer. Feu plans de contingència per a desocupació, disputes amb els inquilins i manteniment urgent. Els propietaris que coneixen les normes, mantenen una relació transparent amb els seus inquilins i gestionen la seva propietat sistemàticament estan millor situats en un mercat que cada cop emfatitza més la protecció i l'estabilitat dels inquilins.
La taula següent resumeix les principals bones pràctiques per als propietaris.
| Àrea | acció | Benefici |
|---|---|---|
| documentació | Contracte escrit, informe d'inspecció amb fotos, condicions financeres clares | Menys conflictes, seguretat jurídica |
| Gestió responsiva | Respondre ràpidament a les sol·licituds de reparació, canals de comunicació clars | Confiança, menys conflictes, sense reclamacions de reducció de lloguer |
| inspeccions | Només amb acord amb el llogater; registreu l'estat | Detecció precoç de problemes, evidència de la deguda diligència |
| Privacitat | Prohibit l'entrada sense permís; acordar un preavís raonable en el contracte | Compliment i bona voluntat |
| manteniment | Manteniment programat i un pla d'emergència | Preserva el valor de la propietat i la seguretat del llogater |
Què no s'ha de fer: quins errors s'han d'evitar?
Els errors més comuns són oferir un contracte temporal sense una excepció vàlida, cobrar més del que permet el sistema de punts i negligir els drets del llogater. Cadascun d'aquests errors pot fer que el contracte sigui permanent, reduir el lloguer o comportar una multa.
Quins errors contractuals es produeixen amb més freqüència?
L'error més gran és oferir un contracte temporal on no s'apliqui cap excepció. Un contracte d'aquest tipus és simplement un arrendament per un període indefinit, i el propietari perd la possibilitat de finalitzar-lo en la data acordada.
Altres errors són classificar incorrectament l'arrendament, per exemple, anomenar un arrendament regular "estada curta" o "lloguer de vacances" mentre l'inquilí realment hi viu, no indicar el motiu de la naturalesa temporal al contracte i oblidar-se d'enviar l'avís de la data de finalització amb un a tres mesos d'antelació. Els propietaris han de comprovar acuradament la seva situació específica en relació amb les excepcions legals. Per als inquilins, és útil obtenir més informació sobre els drets i la protecció dels inquilins abans de signar o quan un propietari invoca la data de finalització.
El lloguer segons la Llei de Vacants, el lloguer a un grup designat i el lloguer durant una absència temporal requereixen documentació específica i una base legal precisa. Un contracte que fa referència a l'excepció incorrecta, o a cap excepció, ofereix poca protecció.
Quins errors financers hauries d'evitar?
Els errors financers més comuns són demanar un lloguer per sobre del màxim segons el sistema de punts, no proporcionar un càlcul de punts i augmentar el lloguer per sobre del percentatge permès. L'inquilí pot fer que el Tribunal de Lloguers o el tribunal corregeixin aquests errors.
Els errors financers típics són:
- fixar el lloguer per sobre del màxim permès pel sistema de punts;
- no adjuntar el càlcul de punts requerit al contracte;
- augmentar el lloguer sense una proposta adequada o per sobre del màxim legal;
- cobrar costos de servei sense un extracte anual adequat;
- demanant una fiança de més de dos mesos de lloguer bàsic.
Els municipis poden fer complir la Llei de lloguer assequible i la Llei de bons habitatges, i els inquilins poden impugnar el lloguer a través del Tribunal de Lloguers. Una reducció del lloguer pot comportar el reemborsament del que l'inquilí va pagar de més, cosa que pot arribar a ser una suma considerable amb el temps.
Quins errors hauries d'evitar en el tracte amb els inquilins?
Els propietaris de vegades subestimen la importància de la comunicació i els drets dels inquilins. Segons la Llei de Bons Propietaris, la intimidació i la discriminació estan prohibides, i els propietaris han d'informar els inquilins dels seus drets.
Els errors comuns en aquesta àrea inclouen:
- responent lentament a les sol·licituds de reparació;
- entrar a la casa sense permís;
- no acordar o no donar un preavís raonable de les inspeccions;
- no documentar la comunicació i el manteniment.
Establiu canals de comunicació clars, responeu ràpidament a les sol·licituds de reparació i manteniu registres de tots els contactes. Els municipis poden prendre mesures contra els propietaris que no compleixin els requisits de la Llei de Bons Propietaris.
Llogar en el mercat actual requereix un enfocament informat i acurat. Els propietaris que inverteixen en la comprensió de les normes, mantenen registres adequats i mantenen una relació professional amb els seus inquilins eviten conseqüències financeres i legals. Les normes continuen centrant-se en l'estabilitat per als inquilins i un mercat just.
Què s'aplica a les empreses que lloguen immobles?
Les empreses lloguen propietats de dues maneres: locals comercials per a les seves pròpies operacions i habitatges per allotjar empleats, com ara expatriats. Els locals comercials tenen les seves pròpies normes de lloguer, mentre que els habitatges llogats per a empleats encara poden estar subjectes a la llei de lloguer residencial.
Com hauria d'estructurar una empresa els seus contractes de lloguer?
Per als locals comercials, les normes depenen del tipus d'espai. Els locals comercials, de restauració i similars oberts al públic (article 7:290 BW) tenen una forta protecció: en principi un primer període de cinc anys, seguit d'un segon període de cinc anys. És possible un contracte de fins a dos anys, però si l'inquilí continua utilitzant-lo després d'aquest període, es considera que el contracte s'ha conclòs per cinc anys (article 7:301 BW). Les oficines i altres locals comercials (article 7:230a BW) tenen molta menys protecció, de manera que el mateix contracte determina la majoria dels drets.
Quan una empresa lloga habitatges per allotjar els seus empleats, ha de comprovar si l'arrendament s'emmarca dins la llei d'arrendament residencial i, si és així, si es permet un contracte temporal. L'allotjament genuí per a una estada curta durant un període curt pot qualificar-se com a ús que per la seva naturalesa és de curta durada, però un habitatge llogat per a una tasca d'un empleat d'un any o més normalment no ho és. També es poden aplicar les normes municipals sobre estades curtes i lloguer d'habitacions.
Els punts clau dels contractes de lloguer corporatius són:
- una descripció precisa de l'ús previst de la propietat;
- la base jurídica de qualsevol naturalesa temporal de l'arrendament;
- un informe d'inspecció i un inventari a l'inici;
- acords clars sobre manteniment i reformes;
- una sortida clara: termini, períodes de preavís i l'estat en què s'ha de retornar la propietat.
Quines comprovacions financeres i regulatòries són necessàries?
Les empreses que lloguen habitatges, per exemple, als seus propis empleats, han de complir les mateixes normes de lloguer que altres propietaris, inclòs el sistema de punts i la Llei de Bons Propietaris. Les empreses que lloguen habitatges han de comprovar que el lloguer i les despeses de servei siguin correctes.
Els punts importants són:
- un càlcul correcte del lloguer, incloent-hi un càlcul de punts si escau;
- registres financers transparents;
- documentació de com es va determinar el lloguer;
- comprovacions periòdiques del compliment de les normes canviants;
- les conseqüències fiscals i nòmines de proporcionar habitatge als empleats, que s'han de consultar amb un assessor fiscal.
Els municipis poden investigar les pràctiques de lloguer, incloses les de les empreses, per tal de mantenir els registres adequats i poder justificar el lloguer i l'estructura del contracte.
Com gestionen les empreses els riscos?
Les empreses limiten els riscos de llogar propietats mitjançant assegurances, planificació de contingències, revisió legal dels contractes i procediments interns clars. Això s'aplica tant als locals comercials com als habitatges per als empleats.
Les mesures útils són:
- assegurança adequada per a la propietat, responsabilitat civil i interrupció de l'activitat;
- plans de contingència per a acomiadament anticipat, vacants i conflictes;
- revisió legal abans de la signatura;
- formació per al personal que gestiona propietats;
- documentació sistemàtica de contractes, inspeccions i correspondència.
Les empreses que combinen les necessitats operatives amb el compliment legal i revisen la seva cartera de lloguers regularment són les més ben situades per gestionar els seus immobles en un mercat estrictament regulat.
En resum
- Des de l'1 de juliol de 2024, un contracte d'arrendament d'un espai habitable independent es conclou en principi per un període indefinit.
- Els contractes temporals de fins a dos anys només són possibles per a grups designats; el lloguer d'una habitació a casa pròpia o per a un ús realment a curt termini continua sent possible en virtut de la Llei de Vacants durant una absència temporal.
- Envieu un avís per escrit a l'inquilí de la data de finalització amb un a tres mesos d'antelació; en cas contrari, el contracte continua.
- Per a habitatges de fins a 186 punts, el lloguer màxim es dedueix del sistema de punts i cal adjuntar un càlcul de punts als nous contractes.
- Segons la Llei de Bons Propietaris, els acords han de ser per escrit, el dipòsit està limitat a dos mesos de lloguer bàsic i els municipis poden imposar multes.
Preguntes freqüents
Quins són els requisits legals per al lloguer temporal d'immobles als Països Baixos?
Des de l'1 de juliol de 2024, el lloguer d'un espai habitable independent és, en principi, per un període indefinit. Només es permet un contracte temporal de fins a dos anys per a grups designats, com ara estudiants i persones que necessiten allotjament temporal per motius de treball, reforma o divorci. També és possible llogar-lo en virtut de la Llei de Vacants, durant una absència temporal del propietari o per a un ús realment a curt termini. El contracte ha de ser per escrit i el propietari ha de notificar la data de finalització amb un a tres mesos d'antelació.
Com poden els propietaris evitar sancions per incompliment de la normativa de lloguer?
Abans d'oferir un contracte temporal, comproveu el lloguer amb les excepcions legals, calculeu el lloguer màxim amb el sistema de punts i adjunteu el càlcul on calgui, registreu tots els acords per escrit, no demaneu més de dos mesos de lloguer bàsic com a dipòsit i seguiu les normes municipals sobre lloguers de vacances i estades curtes.
Quins errors comuns haurien d'evitar els propietaris en els contractes de lloguer temporal?
Els errors comuns són oferir un contracte temporal sense una excepció vàlida, no indicar el motiu de la temporalitat, oblidar-se d'enviar l'avís de la data de finalització a temps, cobrar més del que permet el sistema de punts i entrar a l'habitatge sense el permís del llogater. Un contracte temporal sense una base vàlida es considera un contracte per un període indefinit.
Com pot una comunicació eficaç millorar les relacions entre propietaris i inquilins?
Acords clars sobre com s'han de notificar els defectes, reparacions ràpides, inspeccions només amb acord previ i bons registres de contactes eviten molts conflictes. També protegeixen el propietari, perquè un inquilí pot reclamar una reducció del lloguer o dur a terme reparacions a càrrec del propietari si no es corregeixen els defectes.
Com pot Law & More ajuda amb el lloguer temporal?
Des de l'1 de juliol de 2024, el lloguer temporal s'ha restringit considerablement més, i un petit error en el contracte o en el lloguer pot fer que un lloguer sigui permanent o comportar una reducció del lloguer. Law & More assessora propietaris, arrendataris i empreses sobre contractes de lloguer, el sistema de punts i les normes sobre lloguers temporals i de curta estada, en neerlandès i anglès. Redactem i revisem contractes i assistim en procediments davant el Tribunal de Lloguers i el tribunal. Visita el nostre lloc principal per a més informació sobre la nostra pràctica immobiliària.
No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.
Com Law & More us pot ajudar amb això s'explica al nostre advocat d'arrendaments
