Qualsevol persona que vulgui rescindir el contracte d'arrendament del seu local comercial, o que s'enfronti a la rescissió per part del propietari, primer ha de saber a quin règim pertany el contracte d'arrendament. Tal com s'ha esmentat a la primera part d'aquesta sèrie, s'apliquen normes fonamentalment diferents a l'espai comercial 7:290 (botigues, hostaleria, negocis d'artesania) i a l'espai comercial 7:230a (oficines, magatzems, sales de pràctica). Aquesta diferència no és enlloc tan decisiva com en la rescissió.
Per a l'espai comercial 7:290, el propietari només pot rescindir el contracte d'arrendament per un nombre exhaustiu de motius legals, i s'apliquen requisits formals estrictes. Per a l'espai comercial 7:230a, el llindar per al propietari és molt més baix: la rescissió, en principi, no té motius formals i no requereix cap motiu. Aquest article analitza ambdues situacions.
Finalització de l'espai comercial 7:290
Requisits formals
La rescissió de l'espai comercial 7:290 està subjecta a requisits formals estrictes. La rescissió s'ha de fer per escrit, ja sigui per carta certificada o per ordre judicial. El període mínim de preavís és d'un any. Una rescissió que no compleixi aquests requisits és nul·la i no té cap efecte legal. El contracte d'arrendament simplement continua.
La rescissió s'ha d'adreçar a l'inquilí abans que finalitzi el període de lloguer actual. Qualsevol persona que rescindeixi massa tard veurà el contracte d'arrendament prorrogat automàticament pel següent període.
Motius de rescissió per al propietari
El propietari d'un espai comercial 7:290 només pot rescindir el contracte per motius que la llei enumera exhaustivament. Per a la rescissió al final del primer termini (els primers cinc anys) només s'apliquen dos motius: l'inquilí no es comporta com un bon inquilí (arrendament persistentment deficient) o l'arrendador necessita urgentment la propietat arrendada per a ús personal. Després del primer termini s'afegeix un tercer motiu: la ponderació dels interessos de l'arrendador en la rescissió amb els interessos de l'arrendador en la continuació, en què l'arrendador ha de demostrar un interès convincent.
Per a una discussió detallada dels motius individuals de rescissió i la jurisprudència sobre aquests, consulteu l'article "Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space" en una altra part d'aquest lloc web.
L'inquilí que vol ampliar
L'inquilí de l'espai comercial 7:290 que rebi la rescissió però que vulgui quedar-s'hi ha d'oposar per escrit en un termini de sis setmanes a partir de la recepció de la rescissió. Si no ho fa, el contracte d'arrendament finalitza en la data notificada. Si s'hi oposa, el propietari ha de presentar la rescissió al jutjat de districte. Només finalitza el contracte d'arrendament si el jutjat concedeix la rescissió. Fins aleshores, l'acord continua.
Finalització de l'espai comercial 7:230a
La regla principal: acomiadament sense motiu justificat
Per a un espai comercial 7:230, la llei és molt més indulgent amb el propietari. El contracte d'arrendament finalitza després de la rescissió, respectant el període de preavís acordat en el contracte o, si no n'hi ha, el termini legal. No cal cap motiu de rescissió. El propietari no ha d'explicar per què vol rescindir el contracte. En principi, l'inquilí no té dret a la continuació.
Protecció contra el desallotjament: ajornament judicial
Tot i que l'inquilí de l'espai comercial 7:230a no té dret a una pròrroga del contracte d'arrendament, sí que té dret a la protecció contra el desallotjament. Això significa el següent: després que el contracte d'arrendament s'hagi rescindit i el propietari hagi notificat el desallotjament, l'inquilí pot sol·licitar al jutjat de districte, en un termini de dos mesos a partir de la data de desallotjament, que prorrogui el període de desallotjament. El jutjat pondera els interessos de les dues parts. La pròrroga màxima és d'un any per sol·licitud, amb un màxim total de tres anys.
Per tant, la protecció contra el desnonament no és un dret a la continuació del gaudi del contracte d'arrendament, sinó simplement un ajornament. Un cop transcorregut el termini màxim, s'ha de desallotjar el local.
Rescissió anticipada i el paper de les opcions de ruptura
Tant per a l'espai comercial 7:290 com per al 7:230a, el contracte pot contenir una clàusula de rescissió: una disposició contractual que dóna a les parts el dret de rescindir el contracte d'arrendament prematurament. Per a l'espai comercial 7:290, aquesta clàusula ha de ser proporcional a la protecció que la llei ofereix al llogater; una disposició que doni efectivament al propietari el dret de rescindir el contracte en qualsevol moment pot entrar en conflicte amb el caràcter obligatori del règim.
Qualsevol persona que utilitzi una clàusula de rescissió ha de complir amb els requisits processals exactes: el termini correcte, la forma correcta (registrada o per escrit) i la data correcta en què es dóna la rescissió. Un dia massa tard significa que la rescissió no té efecte i el contracte d'arrendament continua durant el període següent.
La renovació tàcita també és un punt d'atenció. Si el contracte d'arrendament expira i cap de les parts el rescindeix, l'acord en la majoria dels casos es renova tàcitament per la durada del període original o per un termini indefinit, depenent de la redacció del contracte. Comproveu amb temps si es desitja una renovació.
Errors comuns en l'acomiadament
A la pràctica veiem errors recurrents en la terminació de locals comercials:
- Rescissió massa tardana, de manera que es supera el període de preavís d'un any i el contracte d'arrendament continua automàticament per al següent període.
- Rescindir el contracte sense la forma legalment requerida (per correu electrònic o telèfon ordinari en comptes de per carta certificada o escrit), cosa que farà que la rescissió sigui nul·la i sense efecte.
- Com a propietari, rescindir el contracte sense motiu reconegut per a un espai comercial de 7:290, després del qual l'inquilí es presenta al jutjat de districte i s'anul·la la rescissió.
- Com a arrendatari, per no haver-se oposat amb temps suficient a la rescissió de l'espai comercial 7:290, de manera que caduca el dret a la continuació.
- Oblit de l'obligació de lliurament: fins i tot si la rescissió és vàlida, l'arrendatari pot ser responsable dels danys causats per la no devolució del local en l'estat pactat contractualment.
- Per al 7:230, un espai comercial, sense complir el termini de dos mesos per presentar una sol·licitud de protecció contra el desallotjament, transcorregut el qual aquest dret caduca definitivament.
Conclusió
La rescissió d'un local comercial sembla senzilla, però si es mira de més a prop té innombrables inconvenients formals i substantius. Tant si sou llogater com propietari: un error en el procediment pot comportar la continuació d'una relació de lloguer que no voleu o la pèrdua de drets de protecció que podríeu haver utilitzat. Comproveu sempre els terminis, el formulari requerit i el règim aplicable amb antelació abans d'enviar o rebre una rescissió.
Els advocats d'arrendaments de Law & More T'ajudem en totes les fases d'un procediment d'acomiadament, des de la primera carta fins a qualsevol procediment davant del jutjat de districte. Contacta amb nosaltres per a una conversa sense compromís.
Preguntes freqüents
Quant de temps dura el termini de preavís per a locals comercials?
Per a l'espai comercial 7:290, el període mínim legal de preavís és d'un any. La rescissió s'ha de fer per escrit mitjançant carta certificada o escriptura judicial. Per a l'espai comercial 7:230a, s'aplica el termini acordat en el contracte; no hi ha cap mínim legal.
Pot un propietari simplement rescindir el contracte de lloguer d'una botiga?
No. Per a l'espai comercial 7:290, el propietari només pot rescindir el contracte per motius enumerats exhaustivament a la llei, com ara una necessitat personal urgent o un arrendament persistentment deficient. Una rescissió sense un motiu reconegut no té cap efecte legal.
Què és la protecció contra el desallotjament segons la secció 7:230a?
Després de la finalització del contracte d'arrendament, l'inquilí de l'espai comercial 7:230a pot sol·licitar al jutjat de districte que prorrogui el període de desallotjament. Aquesta sol·licitud s'ha de presentar en un termini de dos mesos a partir de la data de desallotjament notificada. La pròrroga màxima és de tres anys en total.
Què és una clàusula de rescissió en un contracte d'arrendament?
Una clàusula de rescissió és una disposició contractual que dóna a una o ambdues parts el dret de rescindir el contracte d'arrendament prematurament. Per a l'espai comercial 7:290, aquestes clàusules han de ser coherents amb la protecció legal obligatòria de l'inquilí.
Més d'aquesta sèrie sobre dret d'arrendaments comercials
Aquest article forma part de la nostra sèrie en tres parts sobre la llei d'arrendaments comercials. Llegiu també les altres parts:
