L'energia solar és la via més ràpida cap a la capacitat renovable als Països Baixos, i la feina legal és més difícil que l'enginyeria. Tant si col·loqueu panells a la teulada del vostre propi magatzem, llogueu una teulada a un promotor o llogueu terres de conreu per a un parc solar, les mateixes quatre preguntes decideixen si un projecte és finançable: qui és el propietari de la instal·lació, qui la pot construir, qui pot vendre l'energia i quan la connectarà l'operador de la xarxa.
Tres tipus de projectes, tres problemes legals diferents
La llei neerlandesa no té una "llei solar". Un projecte solar es munta a partir de la llei de propietat, planificació, energia, contractes i subvencions, i quina predomina depèn del tipus de projecte.
L'energia solar a la teulada per a ús propi és el cas més simple. Ets propietari de l'edifici i de la instal·lació i consumeixes l'energia. Normalment no hi ha cap permís, ni dret de terra per crear-lo, ni cap qüestió de llicència de subministrament; els problemes són la construcció, l'assegurança i la connexió a la xarxa.
L'energia solar en una teulada llogada a un tercer separa la propietat de l'ús. Un promotor construeix i és propietari de la instal·lació a la teva teulada i ven l'energia a tu, al teu inquilí o a la xarxa. Això requereix un contracte de lloguer de la teulada, un dret de superfície, un acord sobre la connexió i les normes per a la venda de l'edifici.
Un parc solar terrestre és un projecte de desenvolupament. Necessita un permís d'obres, un dret real sobre el terreny que sobrevisqui a una venda i que doni suport a una hipoteca, una connexió a la xarxa que pot trigar anys i un règim de retirada al final.
| Qüestió | Teulada pròpia, ús propi | Lloguer de teulada a tercers | Granja muntada a terra |
|---|---|---|---|
| permís | Normalment sense permís | Normalment sense permís | Assegurança de la ubicació (BOPA) |
| Dret de propietat | cap | Arrendament més superfície | Superfícies i drets de cable |
| Propietari dels panells | Vostè | Desenvolupador, només amb superfícies | Desenvolupador, només amb superfícies |
| quadrícula | Existent; injecció limitada | L'assignació s'ha d'acordar | Nova connexió; controla el temps |
| Vendre el poder | No és aplicable | Sorgeix la qüestió de la llicència | PPA o subministrament a la xarxa |
| Suport | Deduccions fiscals | SDE++ o PPA | SDE++ i/o PPA |
| Principal risc legal | Incendi i assegurança | Accessió: pèrdua de la planta | Rebuig i retard de la xarxa |
Permisos i planificació
Quan l'energia solar a les teulades no té permís
Segons l'Omgevingswet, els panells i col·lectors en una teulada estan designats a nivell nacional com una activitat del pla ambiental sense permís a la Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 2.28 Bbl i art. 2.29 Bbl). En una teulada inclinada, els panells han de situar-se dins del pla de la teulada i seguir el seu angle; en una teulada plana han d'estar allunyats de la vora com a mínim l'alçada del panell; l'inversor o l'emmagatzematge han d'estar dins de l'edifici.
L'absència de permís no és exempta de normes. Els requisits tècnics del Bbl continuen vigents, i la resistència de la teulada és la que causa més dificultats: una teulada industrial més antiga sovint no pot suportar un sistema de llast. Feu el càlcul estructural abans de signar.
Edificis catalogats i paisatges urbans protegits
L'exempció desapareix per al patrimoni protegit. L'art. 2.30 Bbl exclou els monuments nacionals, els monuments nacionals protegits provisionalment i els edificis situats en una ciutat o poble protegit. Aquests necessiten un omgevingsvergunning, i en un monument nacional també s'avalua una activitat monumental, que és una prova de patrimoni substantiva. Els monuments municipals i provincials es tracten en el pla ambiental o en el reglament provincial.
Solar terrestre: l'omgevingsvergunning i la ruta BOPA
Una planta solar en terrenys agrícoles o no utilitzats gairebé sempre és contrària a la funció que el pla ambiental assigna al terreny. Això la converteix en una activitat fora del pla ambiental, el buitenplanse omgevingsplanactiviteit o BOPA, per a la qual es requereix un omgevingsvergunning (art. 5.1 Ow). El procediment regular s'aplica per regla general: vuit setmanes, prorrogables per sis. El procediment ampliat, amb un període de sis mesos, s'aplica en els casos establerts a l'Omgevingswet (art. 16.65 Ow).
Es subestimen tres punts. S'espera la participació amb l'àrea circumdant i es posa a prova seriosament. Segons l'art. 16.15a, el consell municipal és un assessor obligatori en una activitat del pla ambiental fora del pla en els casos que el mateix consell ha designat. La disposició no obliga tots els municipis a elaborar aquesta llista, de manera que si s'aplica un paper assessor a un projecte concret s'ha de comprovar amb la decisió de designació del municipi en qüestió; quan s'aplica, una aplicació tècnica esdevé una decisió política. I l'ecologia i l'avaluació d'impacte ambiental configuren el disseny: si es requereix una avaluació (mer-beoordeling) es desprèn de l'annex D del Besluit mer, llegit juntament amb l'Omgevingsbesluit, que estableix els llindars en referència a la superfície i la capacitat instal·lada.
L'escala de zones i on poden anar les granges solars
L'escala solar, o escala de zones, és l'ordre de preferència que dirigeix l'energia solar a les teulades i als terrenys ja utilitzats o de baix valor abans que els terrenys agrícoles oberts i la natura. És una política, no un estatut. S'origina en la política nacional del 2019 i entra en vigor a través de les visions i regulacions ambientals provincials i a través de la política solar municipal, que estableix on es pot considerar una granja i en quines condicions.
Així doncs, "està permès això?" és la pregunta equivocada. La correcta és si el lloc entra dins de les categories que la província i el municipi ja han dit que considerarien. Fora d'aquestes, el sol·licitant té la càrrega de la justificació.
Drets sobre la terra: el punt més important d'aquesta pàgina
Accessió: per què un contracte d'arrendament no és suficient
La propietat del terreny als Països Baixos inclou els edificis i les obres que hi estan units permanentment (art. 5:20 BW). Això és el natrekking o accessió. Si un promotor construeix una instal·lació solar en un terreny o una teulada que pertany a una altra persona, la instal·lació esdevé propietat del propietari per ministeri de la llei.
Un arrendament no resol això. Un arrendament de terreny, *huur*, o de terreny agrícola, *pacht*, atorga un dret personal d'ús. No eximeix la instal·lació de la propietat del propietari del terreny. Un promotor que només té un arrendament ha gastat milions en actius pertanyents a la seva contrapart i no pot atorgar garantia sobre ells.
El dret de superfície
La resposta és un dret de superfície, l'opstalrecht: un dret real de tenir o adquirir la propietat d'edificis, obres o plantacions en, sobre o per sobre de béns immobles que pertanyen a un altre (art. 5:101 BW). Infringeix la regla d'accessió, de manera que la instal·lació continua sent propietat del titular del dret.
Ha de ser creat per escriptura notarial i registrat (art. 3:89 BW). Com que és un dret real, vincula automàticament el comprador del terreny, i com que està registrat, es pot hipotecar. És per això que cap banc finança una planta solar en terrenys de tercers només amb un contracte d'arrendament. L'escriptura ha de fixar la durada, adaptada a la vida útil del projecte i a l'adquisició; la contraprestació, ja sigui una retribució periòdica o una suma capitalitzada; les restriccions a la terminació; la hipoteca i la transferència; i la posició al final del termini.
El dret es pot crear de manera independent o com a dret dependent d'un contracte d'arrendament subjacent, de manera que tots dos s'executin i acabin junts. El que no funciona és un contracte d'arrendament amb la promesa d'atorgar un dret de superfície "al tancament financer", que exposa el promotor exactament en el període en què està gastant diners.
Dos punts relacionats són importants. El recurs de les autoritats fiscals contra els béns mobles que es troben a les instal·lacions d'una empresa pot arribar a equips que pertanyen a una altra persona (art. 22 Invorderingswet 1990), una raó més per tenir un dret real registrat. I quan es lloguen terres per a l'agricultura comercial, s'aplica el règim legal de pacht (art. 7:311 BW); una granja solar no és agricultura, de manera que aquesta relació normalment s'ha de finalitzar primer.
El lloguer de la teulada
La mateixa anàlisi s'aplica a les teulades, amb un matís. Es podria dir que un sistema de llast que descansa sobre la teulada no està unit permanentment a l'edifici, de manera que l'accessió pot no operar. L'argument és respectable però no cert, i cap prestador hi prestarà. A la pràctica, un arrendament de la teulada es combina amb un dret de superfície sobre la teulada, els cables i la sala tècnica.
Un contracte d'arrendament de teulada viable també estableix l'accés i la notificació, la responsabilitat per fuites i danys, qui paga quan s'ha de substituir la teulada i treure i reinstal·lar els panells, la càrrega que ha de suportar la teulada, l'assegurança i la posició en una venda.
La connexió a la xarxa i la congestió
La xarxa elèctrica és ara la restricció vinculant per a l'energia solar neerlandesa. Els operadors de xarxa afirmen clarament que la xarxa està plena en un nombre creixent de llocs i que en gran part del país no hi ha nova capacitat d'alimentació disponible a petició. On no n'hi ha, el projecte s'uneix a una cua mentre l'operador investiga la gestió i el reforç de la congestió.
Per a qualsevol projecte d'escala, la indicació de transport, i posteriorment l'acord de connexió i transport, determinen el calendari, la sol·licitud de subvenció i el finançament. Primer estableix la posició de la connexió i dissenya l'estructura comercial al seu voltant. Quan la capacitat ferma no està disponible, les alternatives són els contractes de transport flexibles, la posada en comú de cables, la reducció per disseny i l'emmagatzematge darrere de la connexió. Un projecte reduït produeix menys, i el contracte de subministrament ha de reflectir-ho.
Subministrament d'energia: darrere del comptador i la llicència de subministrament
Si generes electricitat a la teva pròpia teulada i la consumeixes tu mateix, no subministres ningú i no hi ha regulació energètica. Això canvia tan bon punt l'electricitat arriba a una altra part.
Segons la llei Energiewet, està prohibit subministrar electricitat o gas a un usuari final amb una petita connexió sense llicència (art. 2.17 Energiewet). El requisit està lligat a la mida de la connexió del client, i això decideix la majoria dels casos. El subministrament a un inquilí comercial amb la seva pròpia connexió gran no necessita llicència i es documenta com un acord de compra d'energia in situ . El subministrament a petits consumidors darrere de la vostra pròpia connexió implica la prohibició, tret que s'apliqui una excepció.
Quan un edifici té una connexió i diversos petits inquilins, les estructures utilitzades són un sistema de distribució tancat reconegut (art. 3.7 Energiewet), subministrament a través d'una part amb llicència o un acord de pagament per servei que transmet l'energia al cost.
L'impost sobre l'energia segueix una lògica comparable. La regla principal és que l'impost es recau sobre el subministrament d'electricitat a través d'una connexió al consumidor. Quan aquest consumidor subministra l'electricitat a un altre consumidor, el primer subministrament no compta com a subministrament principal, de manera que el gravamen es fixa més avall de la cadena. Per a l'electricitat que un propietari genera a partir de fonts renovables a l'edifici o a prop i subministra a un inquilí residencial, s'aplica una excepció específica (art. 50 i art. 53 Wbm). L'excepció de subministrament és condicional: requereix una declaració de la part subministradora, una administració corresponent i un mesurament adequat (art. 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).
La fi de la mesuració neta
Aquest és l'aspecte més buscat de l'energia solar holandesa i la major part del que s'escriu sobre això en línia està desactualitzat. La posició està resolta. L'esquema de compensació, el salderingsregeling, segons el qual un petit consumidor compensa l'electricitat que s'introdueix a la xarxa amb l'electricitat que se'n treu, finalitza l'1 de gener de 2027. No disminueix gradualment; s'atura.
A partir d'aquesta data, els propietaris de panells solars reben un pagament del seu proveïdor per tot el que retornen. Fins al 2030, aquest pagament ha de ser com a mínim del cinquanta per cent de la tarifa general de subministrament d'electricitat. Els proveïdors poden cobrar costos d'alimentació, però només els costos en què realment incorrin, i l'Autoriteit Consumment en Markt supervisa tots dos. La norma de compensació es troba a l'Energiewet (art. 2.31 Energiewet), que ha substituït l'Elektriciteitswet de 1998 i la Gaswet.
Per a aquest públic, el punt important és diferent. La xarxa sempre s'ha aplicat només a connexions petites, mai a instal·lacions comercials en teulades en connexions grans o a parcs solars. Un cas de negoci per a un projecte comercial que es basa en la xarxa és incorrecte, i també ho era abans del 2027.
Subvencions i ingressos
El principal esquema de suport per a projectes més grans és l'SDE++, que subvenciona el component no rendible de la producció renovable i la reducció de CO2 per a empreses i organitzacions sense ànim de lucre. Les sol·licituds es presenten en una ronda anual en fases competitives amb intensitats de subvenció creixents; la ronda del 2026 té lloc del 27 d'octubre al 26 de novembre de 2026 en cinc fases. Un punt procedimental és crucial: el permís ja s'ha de tenir en el moment de presentar la sol·licitud, per la qual cosa els calendaris de planificació i subvenció s'han de planificar conjuntament.
Per a projectes més petits i cooperatius, les alternatives són l'esquema de generació cooperativa, la bonificació per inversió energètica i altres facilitats fiscals, i, per als més petits, el pagament de la inversió en energia esmentat anteriorment. Sense subvenció, la via és un acord de compra d'energia.
Un PPA és un contracte a llarg termini per vendre la producció a un proveïdor corporatiu o a un comerciant. La negociació gira al voltant del termini, el volum de l'empresa contra el pagament per producció, la indexació, les garanties d'origen, el desequilibri i el risc de perfil, els preus negatius, la reducció, el suport creditici i el canvi de legislació. Quan el projecte es finança amb el PPA, el prestador voldrà un acord directe amb el proveïdor.
Assegurances i riscos d'incendi
L'assegurança s'ha convertit en un obstacle real per a l'energia solar a les teulades i ara és una condició prèvia en lloc d'una idea de última hora. Després de les pèrdues per incendis relacionades amb instal·lacions fotovoltaiques, les asseguradores van endurir considerablement les condicions: inspecció independent fins a un abast reconegut abans de l'energització i periòdicament després, requisits pel que fa al cablejat, els connectors i l'aïllament, i en alguns casos la negativa a renovar.
Se'n deriven tres conseqüències. L'asseguradora de la propietat del propietari de la teulada ha de donar el seu consentiment abans de la construcció, i el contracte d'arrendament ho hauria d'esmentar. El contracte d'arrendament i el contracte de manteniment haurien d'assignar la responsabilitat de les inspeccions i els defectes, i donar al propietari de la teulada una solució si la instal·lació fa que l'edifici no sigui assegurable. L'abast amb què treballen les asseguradores està estandarditzat: SCIOS Scope 12, desenvolupat per iniciativa del Verbond van Verzekeraars, que combina una inspecció de la instal·lació amb una avaluació de riscos que cobreix la capacitat portant de l'estructura, la ventilació dels sistemes integrats a la teulada, la combustibilitat dels materials de la teulada i els connectors. Es duu a terme com a inspecció inicial en finalitzar-la i es repeteix periòdicament; la pròpia guia de prevenció del Verbond per a instal·lacions fotovoltaiques assenyala una comprovació cada tres a cinc anys d'acord amb la NEN-EN-IEC 62446. El requisit vinculant, però, és el que figura a la pòlissa o al full de clàusules de l'asseguradora en qüestió, i és aquest document, no la guia general, contra el qual s'haurien de redactar el contracte d'arrendament i el contracte de manteniment.
Edificis d'apartaments i el VvE
En un edifici dividit en drets d'apartaments, la teulada normalment és una part comuna, i un propietari individual no pot simplement col·locar-hi panells. La instal·lació requereix una decisió de l'associació de propietaris, la vereniging van eigenaars (art. 5:124 BW), presa d'acord amb l'escriptura de divisió. Quan un propietari rep l'ús exclusiu d'una part de la teulada comuna, l'escriptura s'ha de modificar, cosa que requereix una majoria qualificada i una escriptura notarial (art. 5:139 BW).
Vendre l'edifici o el terreny
El que hereta un comprador depèn de la forma dels drets. Un dret de superfície registrat vincula el comprador automàticament: pren el terreny subjecte a la propietat de la instal·lació per part d'un tercer durant el termini restant. Un arrendament també sobreviu a una transferència de propietat (art. 7:226 BW), però només atorga un dret d'ús personal. Les obligacions que no són drets reals han d'estar garantides per una clàusula de cadena i una obligació qualitativa (art. 6:252 BW).
La diligència deguda cobreix l'escriptura de superfície i el seu termini, l'arrendament, l'acord de connexió i transport i la seva capacitat, la decisió de subvenció i si es transfereix, el PPA i les seves disposicions de canvi de control, els informes d'assegurança i inspecció, i la garantia de retirada.
Desmantellament i retirada
Una planta solar té una vida útil definida i s'espera que el terreny torni al seu ús anterior. L'obligació de desmantellar-lo i restaurar-lo hauria d'aparèixer en tres llocs: al permís o a l'acord amb el municipi, que normalment imposa la retirada com a condició; a l'escriptura de superfície; i a la garantia.
La seguretat és el que més sovint s'equivoquen els propietaris de terres. És possible que el promotor que va construir la finca no la tingui en propietat l'any vint-i-dos. Cal una garantia bancària o equivalent, dimensionada en funció d'una estimació independent dels costos de retirada i restauració, indexada i finançada amb ingressos. Una obligació de retirada deguda per una empresa l'únic actiu de la qual és una finca amortitzada val poc.
Llistes
Per a un terratinent a qui se li va contactar per una granja solar:
- Insisteixi en un dret de superfície, no en un arrendament, abans d'atorgar l'exclusivitat.
- Consulteu primer la política solar provincial i municipal.
- Ocupa't primer del paquet o contracte d'arrendament existent i de qualsevol hipoteca.
- Acordar la contraprestació, la indexació i els pagaments del període de desenvolupament.
- Desenvolupament de límits amb una data límit llarga vinculada al permís i a la quadrícula.
- Eliminació segura amb garantia indexada; canvi de control.
- Regular l'accés, els cables, les tanques, el drenatge i la qualitat del sòl.
Per a un propietari d'una teulada a qui se li va contactar per una instal·lació a la teulada:
- Obtenir el càlcul estructural i decidir qui paga el reforç.
- Condicioneu el contracte d'arrendament al consentiment de la vostra asseguradora.
- Comproveu si es tracta d'un monument o d'un paisatge urbà protegit.
- Combineu el lloguer de la teulada amb una superfície just sobre la teulada i els cables.
- Acordar qui es queda amb el poder, a quin preu i qualsevol qüestió relacionada amb la llicència.
- Regular la substitució de teulades, les goteres, els danys i la reparació de final de termini.
- Comprova com es comparteix la capacitat amb el teu propi consum.
Quan acaba exactament el salderingsregeling?
L'esquema de compensació finalitza l'1 de gener de 2027, sense una reducció gradual. A partir d'aquesta data, els propietaris de panells solars reben un pagament del seu proveïdor per tot el que retornen, que fins al 2030 ha de ser com a mínim el cinquanta per cent de la tarifa de subministrament bàsica d'electricitat. Els proveïdors poden cobrar costos d'alimentació limitats al que realment incorren, i l'ACM supervisa tots dos.
Necessito un permís per a plaques solars a la meva teulada?
Normalment no. Els panells d'una teulada són un cas sense permís designat a nivell nacional, sempre que es trobin dins del pla d'una teulada inclinada amb el mateix angle, o estiguin allunyats de la vora d'una teulada plana com a mínim per la seva pròpia alçada, amb l'inversor dins de l'edifici. L'exempció no s'aplica als monuments nacionals ni a les vistes protegides de ciutats i pobles.
Per què un promotor solar no pot simplement arrendar el meu terreny?
Perquè la propietat del terreny inclou allò que hi està construït permanentment (art. 5:20 BW). Un arrendament dóna al promotor el dret d'utilitzar el vostre terreny, però la instal·lació continuaria legalment convertint-se en vostra. Un dret de superfície (art. 5:101 BW), mitjançant escriptura notarial i registrada, és el que permet al promotor ser propietari de la instal·lació, hipotecar-la i finançar-la.
Puc vendre energia solar als meus inquilins?
Depèn de la connexió del llogater. Subministrar una petita connexió a un usuari final sense llicència està prohibit per la Llei d'Energiewet (art. 2.17 Energiewet), amb excepcions. Subministrar una connexió gran a un llogater comercial no necessita llicència i es documenta com un acord de compra d'energia in situ. Per als petits llogaters que tenen la seva pròpia connexió, s'utilitza un sistema de distribució tancat o un proveïdor amb llicència en lloc de la venda directa.
Quant de temps es triga a connectar un projecte solar a la xarxa?
No hi ha una resposta estàndard, i en gran part del país no hi ha disponible nova capacitat d'alimentació a petició. Obteniu la indicació de transport del vostre operador de xarxa abans de dissenyar l'estructura comercial, perquè la data de connexió ara determina la sol·licitud de subvenció, el contracte de subministrament i el finançament. Els contractes de transport flexibles, la agrupació de cables, la reducció per disseny i l'emmagatzematge són les alternatives habituals.
Què hauria de requerir un propietari al final de la vida útil d'una planta solar?
Una obligació expressa a l'escriptura de superfície per retirar la instal·lació i restaurar el terreny, que s'ajusti a la condició de retirada del permís, i una garantia que encara tingui algun valor d'aquí a vint-i-cinc anys. Això significa una garantia bancària o equivalent, dimensionada sobre una estimació de costos independent, indexada i finançada des del principi o progressivament amb els ingressos.
