Gairebé tots els estrangers que lloguen als Països Baixos paguen una fiança, i molts es preocupen al final del lloguer si el tornaran a veure. Des que la Wet goed verhuurderschap (Llei de Bons Propietaris) va entrar en vigor l'1 de juliol de 2023, les normes s'han tornat més clares: hi ha un límit a la fiança, un termini per retornar-la i el deure d'explicar per escrit qualsevol cosa retinguda. Aquest article estableix què diu la llei sobre les fiances, les comissions de servei i les comissions d'agència, i què pot fer cada part en una disputa.
La fiança: quant pot demanar un propietari
Segons les normes generals de conducta de l'article 2 de la Wet goed verhuurderschap i la disposició inserida a l'article 261b del Llibre 7 del Codi Civil neerlandès ( Burgerlijk Wetboek ), un propietari no pot exigir un dipòsit ( waarborgsom ) de més del doble del preu del lloguer . El "lloguer" ( kale huur ) és el lloguer de l'habitatge en si, excloent-hi les despeses de servei, els serveis i qualsevol suplement de mobiliari.
El límit es va introduir amb la Llei l'1 de juliol de 2023, i els dipòsits més grans acordats en virtut de contractes més antics encara es compleixen a la pràctica. Un inquilí d'un contracte d'aquest tipus no hauria de suposar que la suma està fora de discussió. Molt abans que existís el límit, els tribunals de subdistricte ja consideraven els dipòsits excessius com un benefici irrazonable en virtut de l'article 264 del Llibre 7 del Codi Civil neerlandès: el Rechtbank Noord-Holland va anul·lar un dipòsit de sis mesos el 5 d'agost de 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), sostenint que un dipòsit de més del doble del lloguer mensual no és raonable, i el Rechtbank Amsterdam reduir un dipòsit de més de quatre mesos de lloguer a dos el 4 de març de 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Aquestes són decisions de primera instància i no pas d'autoritat vinculant, i sembla que encara no hi ha cap decisió registrada que hagi aplicat l'estàndard de bon propietari a un dipòsit acordat abans del juliol de 2023. No obstant això, aquesta frase més antiga és l'argument a defensar.
Si un propietari demana més, l'inquilí no ha de pagar l'excés, pot exigir el reemborsament de qualsevol cosa pagada en excés i l'ajuntament pot fer complir la llei. Tingueu en compte que "dos mesos de dipòsit més un mes de lloguer per avançat" no és un dipòsit de tres mesos: el lloguer pagat per avançat és lloguer, no garantia. No es permet en absolut una "comissió administrativa" no reemborsable juntament amb el dipòsit.
Recuperar el dipòsit: els dos terminis
La Llei estableix dos terminis, i la diferència entre ells és el punt que més sovint es malinterpreta.
- On el propietari no dedueix res, s'ha de retornar el dipòsit dins de catorze dies del final del contracte d'arrendament.
- On el propietari dedueix alguna cosa, el període és trenta dies des del final del contracte d'arrendament. El període més llarg existeix perquè el propietari pugui inspeccionar, quantificar i documentar la deducció.
Un propietari que dedueixi ha de donar a l'inquilí una especificació per escrit del que es reté i del perquè, amb un desglossament complet. Una simple afirmació que "s'ha trobat un dany" no satisfà el deure, i la seva absència és en si mateixa un incompliment. El període de trenta dies no és una llicència per endarrerir: un propietari que encara no pot fixar el preu d'una reparació ha de retornar el saldo indiscutible i especificar què queda en qüestió.
Què es pot i què no es pot deduir
Les deduccions permeses són limitades: lloguer impagat, despeses de servei impagades, la tarifa per una mesura de rendiment energètic acordada i danys causats pel llogater. El desgast normal queda fora de la llista, i les "costos d'administració" no es poden deduir només perquè el contracte ho estableix.
| Generalment es pot deduir | No es pot deduir |
|---|---|
| Endarreriments de lloguer al final del contracte d'arrendament | Desgast normal (lliscament normal): pintura descolorida, catifa desgastada, petits forats de claus |
| Comissions de servei impagades o un dèficit que es mostri a l'extracte anual | Comissions administratives, contractuals o de gestió permanents no vinculades a una pèrdua real |
| La tarifa acordada per una mesura de rendiment energètic | Reparacions que recauen sobre el propietari com a propietari, incloent-hi el manteniment estructural i exterior |
| Danys atribuïbles al llogater: cremades, trencaments, taques, modificacions no autoritzades no reinstal·lades, retirada d'objectes abandonats | Redecoració simplement per tornar a llogar, i costos que el propietari no pot acreditar o no va especificar per escrit a temps. |
La línia entre els danys i el desgast és on resideixen la majoria de les disputes. Segons l'article 218 del Llibre 7 del Codi Civil, l'arrendatari és responsable dels danys causats per una fallada atribuïble a l'arrendatari, i es presumeix que els danys són causats, amb excepcions en cas d'incendi i, en el cas de béns immobles construïts, de danys a l'exterior. Aquesta presumpció és real, però opera juntament amb l'article 224, que és on l'informe d'inspecció esdevé decisiu.
L'informe d'inspecció i què passa quan no n'hi ha
L'article 224 del Llibre 7 del Codi Civil estableix que quan les parts hagin elaborat una descripció escrita de l'immoble a l'inici, l'arrendatari l'ha de retornar en l'estat que hi consti, excepte les alteracions legals i qualsevol cosa que s'hagi deteriorat per l'envelliment o l'ús normal. Quan no s'hagi elaborat aquesta descripció, es presumeix que l'arrendatari ha rebut l'immoble en l'estat en què es trobava al final de l'arrendament , sense perjudici del dret de l'arrendador de provar el contrari.
L'efecte pràctic és evident. Amb un informe d'entrada signat i fotografies datades, un propietari que trobi un taulell cremat pot assenyalar l'informe i mostrar el canvi. Sense un, el punt de partida és que la propietat ja estava en el seu estat actual, i el propietari ha de desplaçar aquesta presumpció amb altres proves. Un propietari que s'ha saltat la inspecció d'entrada sovint descobreix que la deducció no es pot sostenir.
Càrrecs per serveis i pagaments per avançat
Les despeses de servei ( servicekosten ) es paguen a més del lloguer dels béns i serveis relacionats amb l'ocupació de la propietat: neteja de les zones comunes, conserge, il·luminació comunitària, manteniment del jardí, ús de mobles. Gairebé sempre es facturen com un pagament mensual per avançat ( voorschot ) i es liquiden amb les despeses reals.
Segons l'article 259 del Llibre 7 del Codi Civil, el propietari ha de lliurar a l'arrendatari un extracte anual detallat de les despeses reals i com es van calcular, en un termini de sis mesos a partir del final de l'any natural , a la pràctica abans de l'1 de juliol. Quan l'arrendament finalitza a mitjans d'any, cobreix la part vençuda de l'any. Segons l'article 261, només es pot recaptar un avançament quan s'hagin acordat nous béns o serveis, o després d'un extracte, i cada extracte només admet un augment. L'article 260 permet que qualsevol de les parts sol·liciti a la Huurcommissie que determini què s'ha de pagar.
Les despeses de servei són una repercussió dels costos reals, no un centre de beneficis. Alguns elements poden no ser cobrats com a despeses de servei: els serveis d'atenció com ara àpats o serveis d'alarma, i les despeses que recauen sobre el propietari en lloc de l'ocupant, com ara l'impost sobre la propietat. Les despeses que recauen sobre l'ocupant, com ara la taxa de residus, es poden repercutir. El subministrament de calefacció es regula per separat per la Warmtewet.
Els serveis públics són diferents. Quan la propietat té els seus propis comptadors, el gas, l'aigua i l'electricitat normalment els contracta directament l'inquilí o els subministra el propietari i es liquida en funció del consum comptat; són despeses de serveis públics ( nutsvoorzieningen ), no despeses de servei. Un lloguer "tot inclòs" que ho agrupa tot en una sola xifra es pot dividir en els seus components si es sol·licita.
Noves normes a partir de l'1 de gener de 2027
La Llei de costos de serveis de modernització (Wet modernisering servicekosten) entra en vigor l' 1 de gener de 2027 , juntament amb el Besluit servicekosten i el Regeling servicekosten. Substitueix l'enfocament obert actual per una llista tancada de vuit categories de costos de serveis imputables, confirma que només es poden cobrar els costos reals i no es poden obtenir beneficis, i estableix com es calculen. L'enumeració de la Besluit servicekosten és exhaustiva i l'extracte final ha d'arribar a l'inquilí abans de l'1 de juliol següent a l'any natural al qual es refereix. Els gimnasos i les piscines comunitàries queden fora de la llista. S'amplien les facultats de revisió de la Huurcommissie. Les normes s'apliquen als acords celebrats a partir de l'1 de gener de 2027, i un propietari pot aplicar-les als arrendaments existents amb l'acord de l'inquilí.
Les comissions d'agència i la prohibició de la doble facturació
La llei Wet goed verhuurderschap prohibeix als propietaris i als intermediaris immobiliaris cobrar dues comissions d'agència , és a dir, cobrar una comissió tant al propietari com a l'inquilí per la mateixa transacció. Això se suma a la norma anterior dels articles 417 i 427 del Llibre 7 del Codi Civil: un agent que actua en nom del propietari no té dret a cobrar una comissió de l'inquilí. Si la propietat consta als llibres de l'agent, l'inquilí no hauria de pagar res en absolut.
Les despeses del contracte i els diners clau ( sleutelgeld ) no es poden cobrar a un inquilí. Un propietari pot cobrar per alguna cosa de la qual l'inquilí realment es beneficia, com ara una placa amb el nom a la porta, i un inquilí pot comprar articles a l'inquilí sortint a un preu acordat ( overnamekosten ), però cap de les dues opcions és una via per reintroduir una quota de lloguer. Un inquilí només paga correctament una quota quan ha contractat ell mateix un agent de cerca que treballa independentment dels propietaris i troba allotjament fora de la cartera d'aquest agent. Les comissions pagades en contra d'aquestes normes es poden reclamar.
El Wet va anar verhuurderschap més enllà del dipòsit
La llei és més àmplia que els diners. L'article 2 estableix normes nacionals de conducta per a tots els propietaris i intermediaris de lloguer. Exigeixen al propietari que:
- abstenir-se de discriminació en la selecció dels inquilins i utilitzar un procediment de selecció transparent;
- abstenir-se de intimidació, que inclou amenaces de retenir reparacions, tallar els serveis o quedar-se el dipòsit per pressionar un inquilí;
- registrar l'arrendament en un acord escrit;
- informar per escrit a l'inquilí, en una llengua que l'inquilí entengui, de la seva drets i obligacions — com funciona la fiança i quan es retornarà, com es liquiden les despeses de servei, les dades de contacte del propietari i el punt d'informació municipal (el deure d'informació). El requisit lingüístic no es limita als migrants laborals, de manera que per a un inquilí internacional això significa a la pràctica que la informació s'ha de donar en anglès;
- respectar el límit de dipòsit i les normes de comissions per servei, i no cobrar dobles comissions d'agència;
- observar normes addicionals quan l'inquilí sigui un treballador migrant de la UE, incloent-hi un contracte d'arrendament separat del contracte de treball i la informació requerida en una llengua que el treballador entén.
L'article 3 exigeix que els propietaris i els intermediaris que lloguen immobles en el curs d'un negoci tinguin un mètode de treball escrit per prevenir la discriminació en l'habitatge, i que el publiquin i l'apliquin.
El punt d'informació municipal i el seu compliment
Des de l'1 de gener de 2024, tots els municipis han de gestionar un punt d'informe (punt d'informe) segons l'article 4: denúncies anònimes, gratuïtes i obertes a baix llindar sobre conductes de lloguer indesitjables. Eindhoven i Amsterdam tots dos operen en un. Un informe no és una reclamació de diners (el meldpunt no ordenarà la devolució del dipòsit), però activa la funció supervisora del municipi.
L'aplicació de la llei s'intensifica. Un primer incompliment sol comportar un avís, que indica que un incompliment addicional pot comportar una multa i la publicació de les dades de l'infractor. Els incompliments repetits o greus poden comportar una ordre subjecta a una multa ( last onder dwangsom ) o coacció administrativa, i amb multes més elevades per als reincidents: la màxima és una multa de la quarta categoria, de 22,500 €, que puja fins als 25,750 € i, per a les persones jurídiques que reincideixen, fins als 103,000 € segons l'article 19 de la Wet goed verhuurderschap. Com a últim recurs, el municipi pot assumir la gestió de la propietat. Segons l'article 5, també pot exigir un permís de lloguer en zones designades.
Quina ruta prendre
Els inquilins i els propietaris sovint trien el fòrum equivocat i perden mesos. Les tres vies tenen finalitats diferents i es poden utilitzar en paral·lel.
| Ruta | Feu-lo servir per | Què ofereix |
|---|---|---|
| Punt d'informació municipal | Incompliments de les normes de conducta: dipòsit excessiu, manca d'especificació escrita, manca d'extracte anual, discriminació, intimidació, doble comissió d'agència | Supervisió i aplicació, incloent-hi avisos i multes. No s'atorguen premis econòmics. |
| Comissió de Huur | Càrrecs de serveis i pagaments per avançat de serveis, nivell de lloguer, defectes de manteniment i lloguers amb tot inclòs | Una decisió vinculant sobre l'import a pagar, tret que una de les parts acudeixi als tribunals; s'aplica una tarifa modesta. |
| Tribunal de subdistricte (kantonrechter) | Recuperació del dipòsit, danys i perjudicis, deduccions impugnades, reclamació de taxes il·legals i qualsevol cosa fora de l'àmbit de competència de la Huurcommissie | Una sentència executòria de pagament, amb interessos i, en principi, costes |
Una reclamació de dipòsit, si no es pot resoldre, ha de ser presentada davant del tribunal de subdistricte; els procediments allà no requereixen un advocat. Les disputes sobre les taxes de serveis són territori de la Huurcommissie i són molt més barates: la taxa (leges) és de 25 € per a un inquilí o una altra persona física, mentre que un propietari o una altra persona jurídica paga a partir de 300 € per sol·licitud. Després d'una decisió de la Huurcommissie, una part insatisfeta pot emetre una citació davant del tribunal de subdistricte en un termini de vuit setmanes ; quan el president ha decidit sol, es pot presentar una objecció ( verzet ) en un termini de tres setmanes.
Terminis
Pel que fa a les comissions per serveis, l'article 260 del Llibre 7 del Codi Civil permet una sol·licitud a la Huurcommissie que cobreixi un màxim de dotze mesos per categoria de cost, feta dins dels vint-i-quatre mesos posteriors a l'expiració del període en què s'hauria d'haver presentat l'extracte anual. Si es perd aquesta finestra, la ruta de la Huurcommissie es tanca.
Una reclamació de la devolució del dipòsit és una reclamació ordinària de compliment, subjecta al termini de prescripció de cinc anys de l'article 307 del Llibre 3 del Codi Civil. Cinc anys és generós, però el retard comporta costos de prova, així que exigiu el pagament per escrit amb promptitud; una demanda també interromp la prescripció.
Orientació pràctica
Per a inquilins
- Abans de signar, comproveu la fiança amb dos mesos de lloguer i consulteu qualsevol quota contractual, administrativa o de lloguer.
- Insistiu en un informe de registre d'entrada (opnamestaat) signat per ambdues parts, fer fotografies amb data de cada habitació i registrar les lectures dels comptadors.
- Guarda el comprovant del pagament del dipòsit i de tots els avançaments de les despeses de servei, i proporciona per escrit al propietari la teva nova adreça i les teves dades bancàries quan marxis.
- Anoteu l'1 de juliol per veure l'extracte de les despeses de servei de l'any passat i anoteu el període de vint-i-quatre mesos.
- Si passa el termini, envieu una sol·licitud per escrit amb un període de pagament curt i clar; si no funciona, informeu-ne al meldpunt i considereu un procediment judicial.
Per a propietaris
- Posa els teus documents en ordre: un acord escrit, a més d'un full informatiu que inclogui el dipòsit, les despeses de servei, les teves dades de contacte i el meldpunt (en anglès si llogues a internacionals).
- No cobriu mai més de dos mesos de lloguer en un nou lloguer i no convertiu l'excés en una quota.
- Inspeccionar al principi i al final, per escrit i preferiblement amb la presència del llogater.
- Reemborsa en un termini de catorze dies si no dedueixes res; si dedueixes, retorna el saldo indiscutible i envia un desglossament complet per escrit en un termini de trenta dies, amb factures adjuntes. No cobres pel desgast ni per la redecoració rutinària.
- Envieu l'extracte anual abans de l'1 de juliol, detallat i basat en els costos reals, i prepareu-vos per a la llista tancada que entrarà en vigor l'1 de gener de 2027.
Pot un propietari als Països Baixos retenir el meu dipòsit?
Només per motius limitats: endarreriments de lloguer, càrrecs de servei impagats, una tarifa de rendiment energètic acordada i danys que heu causat més enllà del desgast normal. Qualsevol cosa retinguda s'ha d'explicar en una especificació escrita amb un desglossament complet, enviada en un termini de trenta dies a partir de la finalització del lloguer. Un propietari que retingui sense una especificació, o per desgast, incompleix el contracte.
Quanta fiança pot demanar un propietari?
Per a acords conclosos a partir de l'1 de juliol de 2023, no més del doble del lloguer bàsic, és a dir, el lloguer sense despeses de servei, subministraments i suplements de mobiliari. El límit s'ajusta al lloguer en lloc de ser una quantitat fixa en euros. Si us han demanat més, no cal que pagueu l'excés i el podeu reclamar.
Quan s'ha de retornar el meu dipòsit?
Dins dels catorze dies posteriors a la finalització de l'arrendament si el propietari no dedueix res. Si el propietari sí que dedueix, el període és de trenta dies i la deducció ha d'anar acompanyada d'una especificació escrita. El període més llarg és per quantificar i justificar la deducció, no per ajornar el pagament: la part indiscutible encara s'ha de retornar.
Què passa si no hi havia cap informe d'inspecció quan em vaig mudar?
La llei presumeix que vau rebre la propietat en l'estat en què es trobava al final del lloguer, de manera que el propietari no pot simplement afirmar que els danys són vostres. El propietari encara pot demostrar el contrari, utilitzant fotografies anteriors o proves d'un contractista, però això sovint és difícil. Quan existeix un informe d'entrada signat, és el punt de referència.
El meu propietari no m'ha enviat mai un extracte de les despeses de servei. Què puc fer?
El propietari ha de proporcionar un extracte anual detallat en un termini de sis mesos a partir del final de l'any natural, és a dir, abans de l'1 de juliol. Demaneu-lo primer per escrit. Si no arriba o les xifres semblen incorrectes, podeu demanar a la Huurcommissie que determini què cal pagar: per categoria de costos, durant un màxim de dotze mesos i en un termini de vint-i-quatre mesos a partir de la data límit per a l'extracte. També podeu denunciar l'incompliment al meldpunt.
Hauria d'anar a la comissió de jardineria o als tribunals pel meu dipòsit?
Al jutjat. La Huurcommissie decideix sobre disputes de lloguer, manteniment i despeses de servei; no concedeix el reemborsament d'una fiança. Aquesta reclamació es presenta davant del jutjat de districte, que pot emetre una sentència executòria amb interessos. Sovint val la pena denunciar el propietari al meldpunt en paral·lel, perquè la pressió de l'execució de vegades assegura el pagament sense procediments.
