Augment del lloguer als Països Baixos: què poden cobrar els propietaris i què poden fer els inquilins

Gairebé tots els lloguers holandesos veuen pujar el lloguer un cop l'any. El que pot demanar el propietari, i si l'augment és vàlid, depèn de quin dels tres segments es troba la propietat, del que diu el contracte i de si el propietari va observar un conjunt de formalitats breus però estrictes. Aquest article estableix les normes tal com estan vigents a 30 d'agost de 2026, amb els percentatges màxims per al 2026.

Tres segments, tres conjunts de regles

Des que la Llei de lloguer assequible ( Wet betaalbare huur ) va entrar en vigor l'1 de juliol de 2024, els lloguers residencials neerlandesos es divideixen en tres segments. Quin s'aplica ve determinat pel nombre de punts que obté l'habitatge segons el sistema de valoració d'habitatges ( woningwaarderingsstelsel ), no pel que les parts anomenen el contracte.

• Segment social regulat – la banda de punts més baixa. El lloguer no pot superar mai el màxim que produeixen els punts, i l'augment anual està limitat a un percentatge fixat cada any pel ministre.
• Segment de mercat mitjà (lloguer mitjà del mercat) – la banda del punt mitjà. Aquest segment va ser regulat per primera vegada per la Llei de lloguer assequible. Té el seu propi preu màxim de lloguer i, des de l'1 de juliol de 2025, el seu propi augment anual limitat.
• Sector lliure (sector privat, liberalitzat) – la franja de punts superior. No hi ha un lloguer màxim, però l'augment anual està limitat per llei des del 2021, i aquest límit s'ha ampliat fins a l'1 de maig de 2029.

Els límits puntuals i els llindars de lloguer s'indexen anualment, de manera que un habitatge pot canviar de segment quan es signa un nou contracte. El segment es fixa a l'inici del lloguer i no es desplaça a mitjan contracte perquè un llindar es mou.

Els augments màxims del 2026 d'un cop d'ull

Que la capitalització mitjana del mercat sigui superior al límit del sector lliure no és un error. Les fórmules difereixen: el límit mitjà del mercat està vinculat a l'evolució salarial col·lectiva més un punt percentual, mentre que els límits del sector regulat i lliure prenen la que sigui més baixa entre l'evolució dels preus i l'evolució salarial, de nou més un punt percentual. En un any en què els salaris superen els preus, la xifra mitjana del mercat és la més alta. La base legal és l'art. 7:248 BW, elaborat a l'art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Els percentatges es recalculen anualment, de manera que les xifres anteriors canviaran; el mecanisme no. Les fórmules en si s'estableixen a l'art. 10 Uhw: per als lloguers regulats el màxim és el menor entre l'evolució dels preus més un punt percentual i l'evolució dels salaris més un punt percentual, i per als lloguers del mercat mitjà és l'evolució dels salaris més un punt percentual. Si esteu llegint això en un any posterior, apliqueu aquestes fórmules a les xifres publicades d'aquell any en lloc de la taula. Les xifres de la taula són els màxims fixats per al 2026: s'apliquen als increments que entren en vigor a partir de l'1 de juliol de 2026 en el segment regulat i a partir de l'1 de gener de 2026 en els sectors del mercat mitjà i lliure.

Els requisits formals d'una proposta d'augment de lloguer

En els segments regulats i del mercat mitjà, l'augment no es produeix automàticament. El propietari ha de fer una proposta per escrit ( voorstel tot huurverhoging ) segons l'art. 7:252 BW, i els tràmits importen més del que la majoria dels propietaris esperen.

• Període de preavís. La proposta ha d'arribar al llogater com a mínim dos mesos abans de la data d'entrada en vigor proposada. Per a un augment l'1 de juliol, la proposta s'ha d'enviar com a molt tard el 30 d'abril.
• Forma escrita. Generalment s'accepta el correu electrònic, sempre que es pugui mostrar el rebut.
• Continguts. L'art. 7:252 BW prescriu què ha d'indicar la proposta: el lloguer actualment vigent, el canvi proposat, el nou lloguer resultant i la data a partir de la qual s'ha d'aplicar. Quan el propietari es basi en l'augment dependent dels ingressos, s'ha d'adjuntar la declaració de la renda de l'autoritat fiscal. Una proposta que ometi una d'aquestes dades és defectuosa.
• Un cop cada dotze mesos. Durant el primer període de dotze mesos després de l'inici del contracte d'arrendament, el lloguer es pot augmentar com a màxim una vegada, i després d'això només al final de cada període successiu de dotze mesos (art. 7:250 BW). Quan l'augment es basa en una clàusula contractual, s'aplica el mateix interval de dotze mesos (art. 7:248 BW). Existeix una excepció limitada quan s'elimina gradualment un descompte temporal del lloguer (art. 7:252c BW).

La conseqüència d'una proposta defectuosa és simple i, per als propietaris, costosa: l'augment no entra en vigor. No es redueix, corregeix ni s'ajorna per imperatiu legal. El lloguer es manté on era i el propietari ha de començar de nou amb una proposta nova i conforme i un nou període de preavís de dos mesos, cosa que a la pràctica sovint costa un any sencer d'indexació. Els inquilins que ja han pagat poden reclamar la diferència.

Com s'oposa un inquilí i quan

La ruta depèn del segment i les dues rutes funcionen en direccions oposades.

Propostes regulades i de mercat mitjà en virtut de l'art. 7:252 BW

L'inquilí escriu al propietari, abans de la data d'entrada en vigor proposada, dient que s'hi oposa i per què. Aleshores no es requereix res més de l'inquilí. Si el propietari vol seguir endavant, és el propietari qui ha de demanar a la Huurcommissie que es pronunciï, en un termini de sis setmanes a partir de la data d'entrada en vigor proposada (art. 7:253 BW). Si passa aquest període, l'augment simplement no entra en vigor: la cosa més útil que pot saber un inquilí que s'hi oposa.

Indexació sota una clàusula contractual (sector mitjà i lliure)

Quan l'augment prové d'una clàusula d'indexació en lloc d'una proposta de l'art. 7:252 BW, l'inquilí s'hi presenta directament, en un termini de quatre mesos a partir de la data en què l'augment va entrar en vigor (art. 7:248 BW). Si no es compleix aquest termini de quatre mesos, la impugnació serà fatal, així que cal presentar-la en diari. La Huurcommissie limitarà l'augment al màxim legal si la clàusula ha produït més.

Clàusules d'indexació: el sector lliure i el problema de les clàusules abusives

En els sectors del mercat mitjà i lliure no hi ha cap dret legal a un augment anual. Tot depèn del contracte. Si el contracte d'arrendament no conté cap clàusula d'augment del lloguer, el propietari no pot augmentar el lloguer anualment, punt final. Si conté una clàusula que estableix un percentatge per sota del límit legal, preval la xifra contractual. Si estableix un percentatge per sobre del límit, preval aquest límit.

Per sobre d'aquesta capa legal hi ha el dret europeu del consumidor, i aquí és on hi ha en joc molts diners. Els arrendaments residencials amb particulars són contractes de consum, per la qual cosa s'apliquen les normes de clàusules abusives i els tribunals han de comprovar d'ofici les clàusules d'augment de lloguer.

L'autoritat principal és la sentència prejudicial del Hoge Raad del 29 de novembre de 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, dictada sobre qüestions remeses pel Rechtbank. Amsterdam l'11 de gener de 2024. Es referia a la fórmula molt comuna del sector lliure d'"indexació de l'IPC més un recàrrec". El tribunal va sostenir, en resum:

• L'element d'indexació i l'element de recàrrec s'avaluen per separat, fins i tot quan apareixen en una sola frase contractual. Serveixen per a finalitats diferents: una compensa la depreciació de la moneda, l'altra els augments de costos més enllà de la inflació.
• Una clàusula que prevegui la indexació de l'IPC no és, en si mateixa, injusta.
• Una clàusula que afegeix un recàrrec fix de fins al 3% per sobre de la indexació de l'IPC és no injust, sense circumstàncies especials: les conseqüències financeres són previsibles, el propietari té un interès legítim i l'arrendatari pot rescindir el contracte.
• Si hi ha una clàusula de recàrrec is injust, s'ha de desaplicar en la seva totalitatEl tribunal pot no reduir-lo a un 3% acceptable. L'inquilí torna a la posició en què hauria estat sense la clàusula i té una reclamació de restitució pels augments pagats en excés.

Les conseqüències per als propietaris que utilitzen una fórmula de "indexació més fins al 5%" o "més fins al 7%" són greus. El recàrrec no es retalla; desapareix durant tota la vida del lloguer i els recàrrecs anteriors esdevenen reemborsables. Per a un propietari de cartera amb una plantilla estàndard, l'exposició és acumulativa a cada unitat. Els litigis sobre recàrrecs superiors al 3% continuen als tribunals subdistrictuals i, com que l'estàndard aplicat és l'europeu sobre clàusules abusives, la possibilitat d'una remissió al Tribunal de Justícia de la Unió Europea no ha desaparegut. Un propietari que es basa en una clàusula de recàrrec i un inquilí que reclama la devolució del que va pagar en virtut d'una d'elles haurien de comprovar quina és la jurisprudència abans de comprometre's amb una posició.

Dos punts de matís importen. La sentència fa referència a la clàusula , no al sostre: ni tan sols una clàusula justa pot oferir més del 4.4% en el sector lliure el 2026. I una clàusula injusta no es corregeix perquè el propietari cobra menys del que permet; és la redacció la que es posa a prova.

Increment del lloguer després d'una reforma o millora

Un augment després d'obres és una cosa diferent de l'augment anual i no està subjecte al límit percentual anual. La distinció que decideix la majoria de disputes és entre millora i manteniment : els canvis físics o les addicions que augmenten el gaudi de l'habitatge (electrodomèstics encastats, un nou accessori de bany, aïllament i altres mesures energètiques) poden justificar un augment. La substitució i la reparació no poden, perquè mantenir la propietat en bon estat és el que ja cobreix el lloguer.

Quan el propietari vol reformar un habitatge ocupat, l'art. 7:220 BW exigeix ​​una proposta raonable : un paquet escrit que estableixi les obres, la pertorbació, qualsevol compensació i el nou lloguer proposat. Un inquilí que rebutgi una proposta raonable pot ser obligat; un inquilí que s'enfronti a una proposta irraonable no, no.

Si les parts no poden arribar a un acord sobre les conseqüències del lloguer, qualsevol d'elles pot demanar a la Huurcommissie que decideixi sobre si l'augment proposat és raonable, en un termini de tres mesos a partir de la finalització de les obres. La Huurcommissie envia un investigador, comprova que les obres realment representen una millora i compara l'augment amb els costos realment incorreguts. Aquesta via existeix tant en els segments regulats com en els del mercat mitjà (art. 7:255 BW) com en el sector lliure (art. 7:255a BW), tot i que en el sector lliure no hi ha un límit de punts per mesurar el resultat.

L'augment addicional dependent dels ingressos

Només en el segment social regulat, un propietari pot proposar un augment més alt per a les llars per sobre de certs nivells d'ingressos (art. 7:252a BW), expressat com una quantitat fixa en euros al mes en lloc d'un percentatge.

• Per a llars unipersonals el 2026: fins a 50 € mensuals per a ingressos entre 59,504 € i 70,149 €, i fins a 100 € mensuals per sobre de 70,149 €.
• Per a llars pluripersonals el 2026: fins a 50 € al mes per a ingressos entre 68,858 € i 93,531 €, i fins a 100 € al mes per sobre de 93,531 €.
• Els ingressos d'un fill resident que no havia complert els 23 anys l'1 de gener de 2026 no es tenen en compte quan aquests ingressos agregats (verzamelinkomen) es manté per sota dels 26,819 €.
• Els grups designats de llogaters amb malalties cròniques i discapacitats estan exempts.

El propietari ha d'obtenir una indicació d'ingressos del Belastingdienst i adjuntar-la a la proposta. Si s'omet, la proposta esdevé defectuosa, amb la conseqüència habitual que l'augment fracassa. Els increments màxims no es poden acumular: el propietari pren o bé el percentatge ordinari o bé l'import dependent dels ingressos, no tots dos. Els llindars anteriors són els publicats per la Huurcommissie per al 2026 i es comparen amb els ingressos de la llar el 2024.

Disminució del lloguer: la imatge reflectida i, sovint, el moviment més fort

Els inquilins tendeixen a pensar a la defensiva sobre l'augment anual quan la millor pregunta és si el lloguer va ser mai legal. En els segments regulats i del mercat mitjà, el lloguer no pot superar el màxim que produeixen els punts de l'habitatge. Si és així, l'inquilí no hauria de simplement resistir-se a l'augment, sinó proposar una reducció.

El procediment de l'art. 7:254 BW reflecteix el procediment d'augment. L'arrendatari envia una proposta per escrit que indica el lloguer actual, el lloguer més baix proposat, la reducció i la data d'entrada en vigor, que no pot ser anterior a dos mesos naturals complets després de l'enviament de la proposta. Si el propietari es nega o no respon, l'arrendatari sol·licita a la Huurcommissie que es pronunciï, i ho ha de fer en un termini de sis setmanes a partir de la data de reducció proposada. L'arrendatari continua pagant el lloguer existent fins que es prengui la decisió.

Quan els punts mostren un sobrecost substancial, aquesta via val molt més que un punt percentual d'indexació i es pot combinar amb una reclamació per defectes. La comprovació de punts hauria de ser el primer pas sempre que un inquilí regulat o del mercat mitjà qüestioni el seu lloguer.

El que un propietari no pot fer

• Augmentar més d'una vegada en dotze mesos. Un segon augment dins del mateix període de dotze mesos no és vàlid (art. 7:251 BW), independentment del que estableixi el contracte.
• Increment durant un termini determinat sense base contractual. En els sectors del mercat mitjà i lliure, l'absència de clàusula d'indexació significa que no hi ha augment anual durant tot el termini.
• Augmentar en negar-se a renovar. Un arrendament residencial holandès per un període indefinit no caduca i no es pot "renovar" amb noves condicions a elecció del propietari. Oferir a un inquilí l'opció d'escollir entre un lloguer més alt i marxar no és una via legal per a un augment: la finalització d'un arrendament requereix motius legals i, si l'inquilí no hi està d'acord, una ordre judicial.
• Recuperar l'augment a través de càrrecs de servei. Incloure el lloguer a les despeses de servei o un preu total inclòs no resisteix l'escrutini.
• Ignorar una objecció. En els segments regulats i del mercat mitjà, un propietari no pot desestimar una objecció unilateralment; l'única via és la Huurcommissie, en un termini de sis setmanes.

Orientació pràctica

Per als inquilins. Comproveu primer el segment, després l'aritmètica i finalment els formals, en aquest ordre, perquè un defecte formal mata l'augment, independentment del percentatge. Anoteu els dos terminis: objeccions abans de la data d'entrada en vigor en els segments regulat i de mercat mitjà, i sol·liciteu a la Huurcommissie en un termini de quatre mesos una indexació contractual. Si el vostre contracte d'arrendament del sector lliure afegeix un recàrrec superior al 3% a la indexació, consulteu-lo abans de pagar. I feu la comprovació de punts encara que l'augment sembli correcte.

Per als propietaris. Reviseu la vostra plantilla: una clàusula de recàrrec redactada abans de la sentència del Hoge Raad del 2024 és un passiu real. Envieu les propostes amb antelació, per escrit, indicant el lloguer actual, el nou lloguer, la data d'entrada en vigor i la via d'objecció, i conserveu el comprovant d'enviament. Adjunteu la declaració de l'autoritat fiscal per a qualsevol augment dependent dels ingressos. Si un inquilí s'hi oposa, cal que compliu immediatament el termini de sis setmanes de la Huurcommissie; incomplir-lo costa tot l'any.