Advocat immobiliari
als Països Baixos

Assessorament o tràmits? Demana una reunió introductòria gratuïta.

La compra de la seva casa està a punt de fracassar, va descobrir un defecte greu després de la transferència o el seu contractista està fent una feina deficient? Un advocat immobiliari als Països Baixos l'ajuda abans de signar i quan sorgeix una disputa. En aquesta pàgina llegirà quines normes neerlandeses s'apliquen a la compra, lloguer, construcció i propietat d'immobles, quins terminis corren i com l'ajudem.

Tarifa dels clients Law & More 9.6 sobre 10 Històries de clients, la plataforma de ressenyes neerlandesa (81 ressenyes, a l'octubre de 2026).

Quan necessiteu un advocat immobiliari als Països Baixos?

Necessiteu un advocat immobiliari quan cal revisar un contracte sobre una propietat abans de signar-lo o quan sorgeix una disputa sobre una propietat. En una compra d'habitatge estàndard, no és obligatori legalment un advocat, però l'assessorament primerenc sovint evita errors costosos.

Els clients vénen a nosaltres en situacions com aquestes:

el comprador o venedor vol rescindir el contracte de compravenda o es reclama una penalització del 10 per cent del preu;
després de la transferència trobeu defectes que el venedor hauria d'haver informat, com ara humitats, problemes de fonamentació o amiant;
el vostre contractista acaba tard, lliura una feina deficient o cobra treball addicional que no heu encarregat;
teniu una disputa amb el vostre inquilí o propietari sobre el lloguer, la manutenció, la rescissió o el desallotjament;
l'associació de propietaris pren una decisió que voleu anul·lar;
teniu un conflicte amb els vostres veïns sobre un límit, un dret de pas o arbres;
Inverteixes en immobles holandesos a través d'una empresa i necessites ajuda per redactar i revisar els documents de la transacció.

Alguns terminis en dret immobiliari són curts, com ara un mes per impugnar una decisió d'una comunitat de propietaris. Després de la transferència o el lliurament, la vostra posició negociadora sovint és més feble, així que actueu amb antelació.

Amb quins serveis relacionats us podem ajudar?

Per a preguntes específiques dins d'aquesta àrea del dret, aquestes pàgines aprofundeixen més.

A què has de prestar atenció a l'hora de comprar o vendre una propietat?

La compra d'un habitatge per part d'un comprador privat ha de ser per escrit (article 7:2 del Codi Civil neerlandès). Segons l'article 3:89 del Codi Civil neerlandès, només esdevé propietari quan es registra l'escriptura notarial de transmissió. El registre es realitza als registres públics del Registre de la Propietat (Kadaster).

Hi ha un període de reflexió?

Un comprador particular d'un habitatge té un període de reflexió de tres dies després de rebre el contracte de compra signat. Després d'això, la compra és vinculant, tret que s'apliqui una condició, com ara una condició de finançament. Aquesta condició només funciona si s'invoca a temps i de la manera correcta. Reviseu atentament les dates del contracte.

Quin és el paper del notari?

La transferència de béns immobles sempre requereix un notari (notaris), que redacta l'escriptura i la registra. El notari és imparcial i actua per ambdues parts. Un advocat immobiliari, en canvi, actua només per a vostè i pot negociar els termes del contracte en nom seu.

Què passa si una festa no actua?

Si una part incompleix, l'altra part pot notificar l'impagament i després reclamar el compliment, la rescissió o una indemnització per danys i perjudicis. Molts contractes de compravenda estàndard contenen una penalització del 10 per cent del preu de compra. El tribunal pot reduir una penalització si l'aplicació completa seria clarament inacceptable (article 6:94 del Codi Civil neerlandès). Un advocat immobiliari als Països Baixos comprova aquestes clàusules. Més informació sobre el contracte preliminar de compravenda i els seus riscos.

Què pots fer amb els defectes ocults?

Una propietat ha de tenir les qualitats que es poden esperar d'acord amb el contracte de compravenda (article 7:17 del Codi Civil neerlandès). Si no les té, hi ha una falta de conformitat i es pot responsabilitzar el venedor.

Les teves possibilitats depenen del deure del venedor de revelar i del deure del comprador d'investigar. Un venedor ha d'informar dels defectes que coneix. Un comprador ha d'investigar el que pot descobrir raonablement, per exemple amb una inspecció de l'edifici. Una clàusula d'edat o una clàusula d'amiant al contracte poden limitar els teus drets.

Heu de notificar al venedor en un termini raonable després del descobriment (article 7:23 del Codi Civil neerlandès). Per a un consumidor que compra a un venedor professional, la notificació en un termini de dos mesos es considera en qualsevol cas a temps. En principi, una reclamació prescriu dos anys després d'aquesta notificació. Un advocat immobiliari dels Països Baixos avalua, amb un expert en construcció si cal, si el defecte era visible per a vosaltres.

Quines normes s'apliquen als arrendaments residencials i comercials?

La llei neerlandesa d'arrendaments del Llibre 7 del Codi Civil estableix una línia clara entre la propietat residencial i la comercial. Els arrendataris residencials gaudeixen d'una àmplia protecció: el contracte d'arrendament només finalitza si l'arrendatari hi està d'acord o si el tribunal de districte ho decideix (articles 7:272 i 7:274).

Des de l'1 de juliol de 2024, els contractes d'arrendament residencials són en principi per un període indefinit, segons la Llei sobre contractes d'arrendament a termini fix (Wet vaste huurcontracten). A partir de la mateixa data, la Llei de lloguer assequible va ampliar la regulació del lloguer a una gran part del segment de lloguer mitjà. Els propietaris també han de seguir la Llei de bons habitatges, en vigor des de l'1 de juliol de 2023, que limita un dipòsit a dos mesos de lloguer bàsic.

Espai comercial o espai d'oficines?

Per a la propietat comercial hi ha dos règims:

Els locals comercials, d'hostaleria i d'artesania entren dins l'article 7:290 del Codi Civil neerlandès. El termini del contracte d'arrendament és en principi de cinc més cinc anys, i el propietari només pot rescindir-lo per motius legals.
Les oficines i altres locals comercials entren dins l'àmbit de l'article 7:230a del Codi Civil neerlandès. L'inquilí només té una protecció limitada contra el desallotjament un cop finalitzat el contracte d'arrendament.

La diferència té grans conseqüències financeres tant per al propietari com per al llogater. Un advocat immobiliari als Països Baixos primer comprova quin règim s'aplica. Molts contractes d'arrendament comercials utilitzen el model ROZ, les disposicions generals del qual es desvien de la llei en alguns punts. Els nostres advocats revisen els contractes d'arrendament abans que els signeu i gestionen les disputes sobre lloguer, defectes i desallotjament. Les normes legals d'arrendament es troben a wetten.overheid.nl (Llibre 7, en neerlandès).

Quins són els teus drets en la construcció i la rehabilitació?

En virtut d'un contracte d'obra, el contractista s'obliga a construir i lliurar una obra (article 7:750 del Codi Civil neerlandès). Des de l'1 de gener de 2024, s'aplica la Llei de garantia de qualitat per a la construcció (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). El contractista ara també és responsable després del lliurament dels defectes no descoberts en el moment del lliurament, tret que no se li puguin atribuir.

Un contractista que treballa per a un client privat ha de proporcionar un expedient de finalització (article 7:757a). Un client privat pot dipositar com a màxim un 5 per cent del preu del contracte davant d'un notari (article 7:768). Aquest dipòsit garanteix la reparació dels defectes trobats en el moment del lliurament. Una reclamació per defecte de construcció prescriu com a màxim vint anys després del lliurament (article 7:761).

El treball addicional és treball fora de l'ordre original. En principi, el contractista només pot cobrar més si us ha avisat a temps (article 7:755). L'excepció és el cost addicional que hauríeu d'haver entès vosaltres mateixos. Registreu sempre els canvis i el seu preu per escrit.

Els projectes empresarials sovint utilitzen els termes estàndard UAV 2012 o UAV-GC 2005. Aquests solen derivar les disputes a l'arbitratge del Consell d'Arbitratge dels Països Baixos per a la Indústria de la Construcció (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Un advocat immobiliari dels Països Baixos avalua si l'arbitratge o els tribunals és la millor via.

Què signifiquen per a tu les comunitats de propietaris, el dret d'arrendament i el dret de veïns?

Si compres un apartament, adquireixes un dret d'apartament i et converteixes automàticament en membre de l'associació de propietaris (Vereniging van Eigenaars, VvE). L'escriptura de divisió i el seu reglament determinen quines parts són privades i com es comparteixen els costos.

Una comunitat de propietaris ha de reservar diners cada any per a manteniment important (article 5:126 del Codi Civil neerlandès). La reserva segueix un pla de manteniment a llarg termini o és com a mínim del 0.5 per cent del valor de reconstrucció. Si no esteu d'acord amb una decisió de la junta, podeu sol·licitar al jutjat de primera instància que l'anul·li en el termini d'un mes (article 5:130). Abans de comprar, demaneu a un advocat que revisi els documents, les actes i les reserves de la comunitat.

Quins drets dels altres poden limitar la teva propietat?

La propietat pot estar limitada pels drets d'altres, que estan registrats als registres públics i passen al nou propietari en una venda. Les normes es troben al Llibre 5 del Codi Civil neerlandès.

L'arrendament (erfpacht) dóna el dret a utilitzar la terra d'una altra persona, normalment a canvi d'una renda anual del sòl (article 5:85). Consulteu el termini i les dates de revisió, especialment a Amsterdam, on es lloga molta terra en règim de lloguer. Un advocat immobiliari dels Països Baixos llegeix les condicions del contracte de lloguer abans de la transferència.
Un dret de superfície (opstalrecht) dóna el dret a posseir edificis o obres en, dins o per sobre del terreny d'una altra persona (article 5:101), com ara panells solars en una altra teulada.
Una servitud (erfdienstbaarheid) és una càrrega sobre una parcel·la en benefici d'una altra, com ara un dret de pas (article 5:70).

La llei de veïns també es troba al Llibre 5. No podeu causar molèsties il·legals als vostres veïns, per exemple, soroll o olor (article 5:37). Els arbres, en principi, han d'estar almenys a dos metres del límit, i les bardisses i els arbustos a mig metre (article 5:42).

Què haurien de preguntar els inversors i les empreses a un advocat immobiliari holandès?

Els inversors i les empreses estrangeres sovint tenen propietats neerlandeses a través d'una societat limitada privada (BV). L'estructura de l'acord, un acord d'accions o un acord d'actius, té conseqüències en el dret societari i el dret fiscal. El dret immobiliari i el dret societari es troben en una sola transacció, amb la deguda diligència sobre el títol, els arrendaments, els permisos i les responsabilitats.

El vessant del dret societari cobreix l'estructura de l'empresa, el contracte de compravenda d'accions i les garanties. El comprador normalment paga l'impost de transmissions patrimonials (overdrachtsbelasting), que recapta el notari. Els tipus d'interès varien per a habitatges ocupats pels propietaris, habitatges comprats per inversors i propietats no residencials, i canvien regularment. Els compradors joves per primera vegada poden optar a una exempció, subjecte a un límit de valor. Treballem conjuntament amb el vostre assessor fiscal en aquests punts.

La planificació i els permisos es regeixen pel dret administratiu, no pel dret civil. Per tant, un advocat immobiliari als Països Baixos instruirà promotors que combina el dret immobiliari amb el dret administratiu. Des de l'1 de gener de 2024, la Llei de Medi Ambient i Planificació (Omgevingswet) regula la zonificació i els permisos, i la legislació ambiental estableix les condicions per al sòl, el soroll i l'energia. Contra una decisió de permís normalment es pot presentar una objecció en un termini de sis setmanes. Un municipi que ven terrenys ha de donar, en principi, a totes les parts interessades la mateixa oportunitat. Això es desprèn de la sentència Didam del Tribunal Suprem del 26 de novembre de 2021.

Com funciona treballar amb Law & More funciona?

Un advocat immobiliari dels Països Baixos del nostre bufet d'advocats treballa en quatre fases. En cada fase, parlem per endavant del que fem i del cost aproximat.

Incorporació. En una reunió introductòria gratuïta, parlarem de la vostra situació i dels terminis que corren. Sol·licitem els documents clau, com ara el contracte de compravenda, el contracte d'arrendament o l'escriptura de divisió.
Assessorament. Avaluem els vostres drets i obligacions i us expliquem els vostres riscos i possibilitats, en anglès o neerlandès.
Negociació. Notifiquem l'impagament o considerem responsable l'altra part i dirigim les negociacions. Moltes disputes sobre béns acaben en un acord de conciliació (vaststellingsovereenkomst), un contracte vinculant que resol la disputa.
Procediments. Si no s'arriba a cap acord, litiguem davant del tribunal de districte, del tribunal de districte o en arbitratge, incloent-hi procediments sumaris i apel·lacions.

Els casos d'arrendament sempre van al jutjat de districte. Altres reclamacions de propietat van al jutjat de districte fins a 25,000 euros i superiors al jutjat de districte, on és obligatori un advocat. Podeu apel·lar una sentència davant el tribunal d'apel·lació en un termini de tres mesos.

Quant costa un advocat immobiliari als Països Baixos? Law & More?

Un advocat a Law & More cobra entre 250 i 350 euros per hora sense IVA; un soci cobra entre 300 i 400 euros sense IVA. Sempre parlem de la tarifa i d'un pressupost dels costos per endavant.

La reunió introductòria és gratuïta. Una reunió d'assessorament puntual sense assistència addicional costa 300 euros amb IVA inclòs. Law & More no treballa amb assistència jurídica finançada per l'estat. El nostre bufet d'advocats té la seu a Marconilaan 13 in Eindhoven, té una ubicació de visita a Amsterdam i treballa per a clients a tot els Països Baixos.

Qui s'encarrega del teu cas?

El vostre cas està gestionat per Ruby van Kersbergen. Podeu llegir més informació sobre els seus antecedents a la pàgina del nostre equip.

Quins articles t'ajuden més?

Preguntes freqüents

Quan hauria de contractar un advocat immobiliari als Països Baixos?

Contracta un advocat immobiliari abans de signar o tan bon punt sorgeixi una disputa sobre una compra, un arrendament, una construcció o una propietat. Un assessorament precoç t'impedeix perdre terminis curts, com ara un mes per impugnar una decisió d'una comunitat de propietaris.

Encara puc desistir de la compra d'una casa?

Com a comprador particular, tens tres dies per reflexionar després de rebre el contracte signat. Després d'això, només pots desistir mitjançant una condició, com ara una condició de finançament, o si el venedor no compleix. Desistir sense un motiu vàlid pot costar-te una penalització, sovint del 10 per cent del preu de compra.

El venedor és responsable dels defectes trobats després de la transmissió?

Això és possible si la propietat no té les qualitats que podies esperar i el venedor coneixia el defecte sense informar-lo. També tenies el deure d'investigar-te tu mateix. Informa del defecte al venedor per escrit tan aviat com sigui possible després del descobriment.

Necessito un advocat o un notari per comprar una propietat?

Un notari és obligatori per a la transferència, ja que només un notari pot redactar i registrar l'escriptura. No cal un advocat, però un advocat immobiliari als Països Baixos que contractin els compradors pot revisar el contracte i actuar sol en nom vostre en una disputa.

Pot el meu contractista cobrar per treballs addicionals sense el meu consentiment?

En principi no. El contractista us ha d'avisar amb temps que un canvi augmentarà el preu, tret que ho hagueu entès vosaltres mateixos. Registreu cada canvi i el seu preu per escrit abans que comenci l'obra.

Té Law & More treballar en l'assistència jurídica?

No, Law & More no treballa amb assistència jurídica finançada per l'estat. Treballem amb una tarifa per hora que acordem amb vostè prèviament, i la reunió introductòria és gratuïta.

Tens dubtes sobre la teva posició? Explica'ns la teva situació. T'informarem en el termini d'un dia laborable de quines opcions tens. Contacte, truqueu al +31 40 369 06 80 o envieu un correu electrònic info@lawandmore.nl.

Aquesta pàgina proporciona informació general i no substitueix l'assessorament sobre la vostra situació específica.