Dret immobiliari als Països Baixos

Una diligència deguda exhaustiva de la propietat inclou: la investigació del Registre de la Propietat (propietat, hipoteques, embargaments), una comprovació del pla de zonificació, l'estat estructural i l'historial de permisos, els certificats de contaminació del sòl, els documents VvE (per a apartaments), els contractes de lloguer i les despeses de servei, i els informes ambientals i d'amiant. Per a les propietats comercials, els ingressos per lloguer, els riscos de desocupació i el valor de mercat també són rellevants. Law & More coordina tot el procés de due diligence.

Quan un consumidor compra un habitatge, la llei concedeix un període de reflexió de tres dies després de rebre el contracte de compra signat. Durant aquest període, el comprador pot desistir de la compra sense donar cap motiu i sense haver de pagar cap penalització. El període de reflexió ha d'incloure almenys dos dies hàbils. Després que expiri, el contracte esdevé vinculant, subjecte a les condicions precedents acordades.

Els inquilins d'espais residencials gaudeixen d'una àmplia protecció contra la rescissió. El propietari només pot rescindir el contracte d'arrendament per motius legals, com ara l'ús personal urgent, i ha de respectar el període de preavís correcte. Si l'inquilí no accepta la rescissió, el contracte d'arrendament continua fins que el tribunal es pronunciï al respecte. La situació varia per als espais comercials, segons el tipus.

Un edifici es divideix en drets d'apartament mitjançant una escriptura notarial de divisió, que es registra al Registre de la Propietat. L'escriptura descriu les parts privades i les parts comunes i conté les normes de divisió. En la divisió, sorgeix per llei una Associació de Propietaris (VvE), de la qual tots els propietaris d'apartaments són membres.

Si la propietat lliurada no té les qualitats que el comprador tenia dret a esperar, hi ha una falta de conformitat. El comprador ha d'informar del defecte al venedor en un termini raonable. Depenent de les circumstàncies, el comprador pot reclamar una reparació, una reducció del preu, una compensació o la rescissió del contracte. La responsabilitat del venedor depèn en part de les clàusules acordades i del deure del comprador d'investigar.

El contracte de compravenda registra els acords entre el comprador i el venedor i és vinculant un cop l'han signat ambdues parts (subjecte al període de reflexió i a qualsevol condició prèvia). La propietat, però, només es transmet a través de l'escriptura notarial de transferència, que redacta el notari i després es registra als registres públics del Registre de la Propietat. Normalment hi ha diverses setmanes o mesos entre la compra i la transferència.

Aquesta és una clàusula del contracte de compra que permet al comprador rescindir la compra sense cap cost si no pot tramitar la hipoteca dins d'un període acordat. El comprador ha d'invocar la condició a temps i per escrit, normalment proporcionant una o més denegacions d'un prestador. Si passa el termini, la protecció caduca i es pot exigir una penalització del 10%, normalment.

A més del preu de compra, el comprador normalment paga l'impost de transmissions immobiliàries (o l'IVA per a les noves construccions), els honoraris notarials per a l'escriptura de transmissió i l'escriptura d'hipoteca, i el cost de la inscripció al Registre de la Propietat. La comissió de l'agent immobiliari generalment va a càrrec de la part que contracta l'agent. La distribució exacta s'estableix en el contracte de compra.

Els inquilins d'espais residencials gaudeixen d'una àmplia protecció legal, que inclou la protecció contra la rescissió i contra l'augment del lloguer. Pel que fa als espais comercials, la llei distingeix entre "espais comercials minoristes" (com ara botigues i hostaleria, amb les seves pròpies normes de durada i rescissió) i "altres espais comercials" (com ara oficines, amb una protecció considerablement menor). El règim aplicable determina en gran mesura la posició de cada part.

No. Per a l'espai residencial regulat, s'apliquen els màxims legals a l'augment anual del lloguer, fixats pel govern. En el sector privat, les parts tenen més llibertat, però sovint s'apliquen clàusules d'indexació contractual i, en els darrers anys, límits legals. En determinades circumstàncies, un inquilí pot fer que un augment proposat sigui revisat pel Tribunal de Lloguers o pel tribunal.

Una servitud és una càrrega sobre una propietat (el terreny servent) en benefici d'una altra propietat (el terreny dominant), per exemple, un dret de pas. Una servitud sorgeix per creació mitjançant una escriptura notarial i inscripció al Registre de la Propietat, o per prescripció. El seu contingut i abast es deriven principalment de l'escriptura de creació.

Les decisions d'una comunitat de propietaris poden, en determinades circumstàncies, ser anul·lades o nul·les, per exemple, quan entren en conflicte amb l'escriptura de divisió, els reglaments o els estàndards de raonabilitat i equitat. Un propietari pot sol·licitar al tribunal de districte que anul·li una decisió en un termini legal curt. També es poden iniciar procediments sobre el manteniment ajornat o la gestió del fons de reserva.

Un arrendament de terrenys dóna el dret d'utilitzar i gaudir del terreny d'una altra part a canvi d'una renda del terreny (cànon). Un dret de construcció, en canvi, dóna el dret a posseir edificis, obres o plantacions en, sobre o per sobre del terreny d'una altra part, separadament de la propietat del terreny en si. Tots dos són drets de propietat immoble independents, creats per escriptura notarial, que es poden transferir o gravar.

Un propietari no pot desallotjar un inquilí per iniciativa pròpia; cal una sentència judicial. El procediment normalment comença amb una citació judicial que sol·licita la rescissió de l'arrendament i el desallotjament, per exemple a causa d'endarreriments de lloguer. Si el tribunal accepta la demanda, el desallotjament es pot dur a terme amb l'ajuda d'un agent judicial. En casos urgents, de vegades són possibles procediments provisionals.

Amb els béns immobles comercials, hi ha molt en joc i els aspectes legals, fiscals i estructurals són complexos. Una investigació exhaustiva identifica riscos com ara els contractes de lloguer existents, les servituds, les restriccions de dret públic, la contaminació del sòl i les limitacions del pla de zonificació. En identificar aquests riscos abans de signar, el comprador pot ajustar el preu, les condicions o les garanties, o decidir retirar-se de la transacció.

Una VvE ha de, entre altres coses, reunir-se anualment, mantenir un fons de reserva per a manteniment important i assegurar l'edifici. Des del 2018 s'aplica una contribució mínima legal al fons de reserva. Si compreu un apartament, pregunteu sempre sobre la salut financera i les actes de la VvE.

Si un venedor amaga un defecte que coneix i que impedeix l'ús normal de la propietat, pot ser responsable malgrat una clàusula de "comprat tal com es veu". El comprador pot reclamar reparació, compensació o, en casos greus, la rescissió de la compra. La notificació oportuna del defecte és essencial.

El subarrendament normalment només es permet amb el consentiment del propietari, i el contracte d'arrendament sovint ho prohibeix expressament. El subarrendament il·legal pot comportar la rescissió de l'arrendament i l'obligació de lliurar qualsevol benefici. Els municipis també imposen sovint les seves pròpies normes sobre els lloguers a curt termini.

Amb un arrendament de terrenys podeu utilitzar el terreny d'una altra persona a canvi de pagar una quota periòdica (cànon), mentre que un dret de construcció us converteix en propietari d'un edifici o estructura en el terreny d'una altra persona. Tots dos són drets de propietat establerts davant d'un notari i registrats al Registre de la Propietat.

Un comprador privat d'un habitatge té un període de reflexió legal de tres dies després de rebre el contracte de compra signat i pot desistir sense donar cap motiu. A més, una condició prèvia, per exemple per al finançament, ofereix una sortida dins del termini acordat.