Advocat immobiliari als Països Baixos: què fa un vastgoedadvocaat

Un advocat immobiliari als Països Baixos (vastgoedadvocaat) és un advocat que actua sol en nom vostre en un assumpte immobiliari: revisa i negocia el contracte de compravenda, investiga la situació legal de la propietat i porta a terme procediments si sorgeix una controvèrsia. El notari (notaris) i l'agent immobiliari (makelaar) fan una cosa diferent: el notari ha de mantenir-se imparcial entre el comprador i el venedor, i l'agent negocia però no dóna assessorament legal.

Per a la compra d'una casa estàndard amb un contracte model, sovint no necessiteu un advocat. Per a propietats comercials, plans de desenvolupament, arrendaments a llarg termini, drets d'apartament, un edifici de lloguer o una disputa després de la finalització, normalment sí que en necessiteu. A continuació, expliquem què fa l'advocat, quan val la pena contractar-ne un i quins terminis decideixen la majoria dels casos immobiliaris.

Què fa un advocat immobiliari que no fan el notari i l'agent?

L'advocat és l'únic dels tres que t'assessora sobre el risc legal i pot litigar per tu. El notari fa oficial la transferència; l'agent troba la propietat i negocia el preu.

Les transaccions immobiliàries holandeses impliquen tres professionals amb mandats realment diferents. Confondre'ls és la raó més comuna per la qual un comprador descobreix un problema massa tard.

El notari ocupa un càrrec públic i és nomenat per decret reial. El notari redacta i executa l'escriptura de transmissió (akte van levering) i l'escriptura d'hipoteca (hypotheekakte), i les registra al Registre de la Propietat (Kadaster). El notari també comprova el títol i qualsevol càrrega registrada, i gestiona el preu de compra a través d'un compte de tercers. El notari ha d'informar ambdues parts i no pot prendre partit. A la pràctica, això significa que el notari us dirà què diu una clàusula, però no si l'heu d'acceptar.

L'agent immobiliari treballa per a qui l'ha contractat. Un agent de vendes té obligacions amb el venedor, no amb tu. Un agent de compres assessora sobre el preu, l'estat i la negociació en lloc del risc legal. Cap dels dos agents pot dur a terme procediments per tu.

L'advocat omple l'espai entre ells. En el dret immobiliari neerlandès, això significa examinar el títol i les càrregues registrades contra ell, i comprovar la situació de la planificació i els permisos. L'advocat avalua si la propietat coincideix amb el que es va prometre, redacta o modifica les condicions resolutives i assessora sobre a què podeu renunciar i amb quin risc. Si arriba el cas, l'advocat envia una notificació d'impagament, sol·licita una mesura cautelar o presenta una reclamació. L'advocat us deu confidencialitat com a assessor vostre i, a diferència de l'agent i el notari, pot dur a terme procediments en nom vostre.

Com es comparen els tres rols?

La intervenció del notari no substitueix el vostre propi assessorament legal. Quan l'expedient arriba al notari, normalment el contracte de compra ja s'ha signat i les condicions resolutives ja han expirat. Per tant, un advocat aporta més valor abans de signar, no després. La nostra guia sobre el paper del notari neerlandès a l'hora de comprar una casa estableix què comprova i què no comprova el notari.

Quan necessiteu un advocat immobiliari?

En necessiteu un quan el risc de la transacció és legal en lloc de comercial. Això s'aplica a propietats comercials, plans de desenvolupament, finques, arrendaments a llarg termini, drets d'apartament, compradors que viuen a l'estranger i vendes sense responsabilitat per defectes.

No totes les compres d'un pis requereixen un advocat. Una compra d'habitatge estàndard amb un contracte model, amb les condicions habituals i sense cap posició de titularitat inusual, normalment es gestiona prou bé per un agent i un notari. Les situacions següents són diferents. En cadascuna d'elles, un error pot costar desenes de milers d'euros o anys d'ús de la propietat.

El cas més clar és la propietat comercial. La compra d'una oficina, una botiga, un magatzem o un edifici d'ús mixt implica el dret d'arrendament, el dret urbanístic, la responsabilitat del sòl i del medi ambient, i la interacció de l'IVA i l'impost de transmissions patrimonials. Sovint hi ha un inquilí existent els drets del qual us vinculen com a nou propietari. Un contracte de model residencial simplement no està dissenyat per a això.

Els projectes de desenvolupament i renovació són el segon cas. Si el valor de la compra depèn de tenir permís per construir, ampliar o canviar l'ús de la propietat, heu de verificar la posició urbanística abans que el contracte us vinculi. Aleshores, el contracte necessita una condició vinculada al permís. La nostra guia del permís ambiental en virtut de la Llei de Medi Ambient i Planificació explica què heu de sol·licitar i quant de temps triga.

La resta de casos segueixen la mateixa lògica:

• Propietat d'una finca. Diversos hereus han de cooperar, i l'herència encara pot estar sense liquidar.
• Arrendament a llarg termini (erfpacht). El lloguer del terreny, les dates de revisió i les condicions generals del municipi determinen quant val realment la propietat.
• Drets d'apartament. L'escriptura de divisió i l'associació de propietaris comporten obligacions que passen a vosaltres.
• Un comprador que viu a l'estranger. La identificació, el finançament i la interacció entre la legislació neerlandesa i la estrangera requereixen temps.
• Un venedor que mai ha viscut a la propietat. Aquests venedors solen vendre amb una clàusula que limita la responsabilitat per defectes.

Si esteu comprant com a particular i voleu saber quina protecció teniu, llegiu les nostres guies sobre com comprar una casa als Països Baixos com a expatriat i sobre com comprar una casa junts . Cobreixen les situacions que sorgeixen més sovint.

Quines normes regeixen el contracte de compravenda?

Quan un comprador particular compra un habitatge, l'acord ha de ser per escrit, i el comprador té un període de reflexió de tres dies. Després d'això, només les condicions resolutòries degudament acordades i invocades permeten al comprador desistir sense cap cost.

El contracte de compravenda (koopovereenkomst) fixa el preu, la data de transferència, què s'inclou, qui assumeix quines despeses i què passa si alguna de les parts incompleix. Dues normes de l'article 7:2 del Codi Civil neerlandès (Burgerlijk Wetboek, BW) regeixen com es produeix la venda d'un habitatge a un comprador privat. Sovint s'entenen malament ambdues.

Un acord verbal és vinculant?

No per a la venda d'un habitatge a un comprador privat. Segons l'article 7:2(1) BW, la venda d'un habitatge a un comprador que sigui una persona física que no actuï en l'exercici d'una professió o negoci ha de constar per escrit.

Fins que ambdues parts no hagin signat l'acord escrit, no hi ha cap contracte exigible, per molt ferm que sembli l'encaixada de mans o l'intercanvi de correus electrònics. Això és vàlid per a tots dos: el venedor encara pot acceptar una oferta més alta i el comprador encara pot retirar-se. La norma no s'aplica a la propietat comercial ni a un comprador que compra en el curs d'un negoci. En aquest cas, un acord verbal pot ser vinculant.

Com funciona el període de reflexió?

Segons l'article 7:2(2) BW, un comprador privat d'un habitatge pot rescindir la compra en un termini de tres dies sense donar motius i sense deure res. El termini comença a partir de l'endemà que el comprador rebi una còpia del contracte signat.

Segons la Llei de terminis generals (Algemene termijnenwet), el termini s'amplia de manera que inclogui almenys dos dies que no siguin dissabte, diumenge o festiu. A la pràctica, el termini sovint és superior a tres dies naturals. El dret pertany només al comprador; el venedor no té equivalent. Heu de comunicar el vostre desistiment dins del termini, i és aconsellable fer-ho per escrit per poder demostrar-ho. La nostra guia sobre com desistir d'una compra d'immobles neerlandesa estableix les vies que queden un cop transcorregut el període de reflexió.

Per què les condicions resolutòries són la veritable protecció del comprador?

Perquè després del període de reflexió són l'única sortida del contracte sense cost. No estan implícites per llei: si no són al contracte, no existeixen.

Una condició resolutòria (ontbindende voorwaarde) només et protegeix si ha estat degudament acordada i invocada. Les habituals són:

• una condició de finançament que dóna al comprador un període determinat, normalment de quatre a sis setmanes, per obtenir una oferta hipotecària;
• una condició vinculada a la Garantia Hipotecaria Nacional (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) quan el comprador hi confia;
• una condició d'inspecció estructural, que permet al comprador retirar-se si una inspecció de l'edifici mostra que els costos de reparació superen un llindar acordat;
• per a qualsevol cosa que no sigui un habitatge senzill, una condició lligada a un permís, un canvi d'ús o un resultat satisfactori de la investigació legal.

Els compradors sovint perden la seva protecció quan invoquen una condició. Els contractes model exigeixen que el comprador notifiqui al venedor dins del període acordat. Per a una condició de finançament, el comprador també ha de justificar la negativa amb proves escrites, normalment rebutjos de més d'un prestador. Una notificació tardana o sense documents deixa el contracte en vigor. Llegiu la clàusula, anoteu la data a l'agenda i recolliu les proves mentre sol·liciteu la hipoteca, no després que sigui denegada.

Quin dipòsit i penalització s'apliquen?

Els contractes model estàndard requereixen un dipòsit o garantia bancària del deu per cent del preu de compra. Els mateixos contractes estableixen una penalització del deu per cent del preu de compra per a la part que romangui en mora.

El dipòsit s'ingressa al compte de tercers del notari, o es substitueix per un aval bancari, dins d'un termini establert al contracte. No fer-ho a temps ja constitueix un incompliment.

La penalització s'aplica quan una part incompleix el contracte després d'una notificació d'impagament, i s'ha d'abonar immediatament. L'altra part conserva el dret de reclamar el compliment o una indemnització més elevada. El deu per cent és contractual, no legal, cosa que té dues conseqüències. Es pot negociar abans de signar. I segons l'article 6:94 BW, un tribunal pot reduir una penalització contractual si aplicar-la íntegrament seria clarament inacceptable, tot i que els tribunals utilitzen aquest poder amb moderació. Cap dels dos punts ajuda un comprador que ha signat sense llegir la clàusula.

Què cobreix la diligència deguda legal?

La diligència legal examina el títol, els límits i tot el que està registrat contra la propietat, així com la seva posició urbanística. És la part del procés que més sovint s'omet en un mercat accelerat.

Un estudi d'edificis examina l'estructura. La diligència legal examina tot el que s'assenta sobre l'estructura i tot el que hi ha registrat. El punt de partida és el Registre de la Propietat. Mostra el títol, els límits, les hipoteques i els embargaments, i els gravàmens registrats contra la propietat.

Quines càrregues us vinculen com a nou propietari?

Els gravàmens es presenten en diverses formes i vinculen cada propietari successiu. Els més comuns són:

• Servitud (erfdienstbaarheid): dóna a una propietat veïna un dret sobre la teva, com ara un dret de pas, un dret de drenatge o una restricció d'edificació.
• Obligació qualitativa (kwalitatieve verplichting): obliga a cada propietari successiu a tolerar alguna cosa o a abstenir-se d'alguna cosa.
• Clàusula perpètua (kettingbeding): obliga el propietari a imposar la mateixa obligació al següent comprador, generalment amb una penalització.
• Dret de superfície (opstalrecht): dóna a algú altre la propietat d'obres o cables al vostre terreny. Això és habitual quan hi ha una empresa de serveis públics o una instal·lació solar.
• Arrendament a llarg termini (erfpacht): Compreu el dret de propietat en lloc de la propietat absoluta, amb una renda del sòl i revisions periòdiques que poden canviar completament l'economia de la propietat.

La nostra guia sobre erfpacht i arrendaments a llarg termini als Països Baixos explica com funciona la revisió.

Com es verifica la planificació, els permisos i l'ús?

Comproveu si l'ús actual està permès, si cada alteració tenia el permís necessari i si els vostres propis plans s'ajusten al pla ambiental municipal. Des de l'1 de gener de 2024, aquestes preguntes s'inclouen en la Llei de Medi Ambient i Planificació (Omgevingswet).

Amb l'entrada en vigor de l'Omgevingswet, els plans d'ordenació municipals van passar a formar part d'un únic pla ambiental (omgevingsplan) per a cada municipi. La majoria dels permisos es sol·liciten ara com un únic permís ambiental (omgevingsvergunning). Les qüestions pràctiques no han canviat. Està permès l'ús actual? Totes les ampliacions, finestres, conversions o canvis d'ús es van dur a terme amb el permís necessari? El que es vol fer amb la propietat s'ajusta al pla? Una ampliació no permesa no és només un problema de paper. El municipi pot exigir la seva eliminació i, com que té el deure de fer-la complir, sovint té poc marge per deixar-la al seu lloc.

Juntament amb el pla, comproveu si l'edifici és un monument catalogat i si es troba en un paisatge urbà protegit. Comproveu si un municipi, una província o l'Estat ha establert un dret de preferència (voorkeursrecht), que des del 2024 està regulat al capítol 9 de l'Omgevingswet en lloc de l'antiga Llei de drets preferencials dels municipis. Comproveu també si hi ha contaminació del sòl o amiant. Per a les propietats comercials, verifiqueu per separat els permisos ambientals, les obligacions d'etiquetatge energètic per a edificis d'oficines i qualsevol llicència associada a l'ús comercial.

Qui paga els defectes ocults?

El venedor és responsable si la propietat no s'ajusta al contracte, tret que el risc s'hagi transferit vàlidament al comprador. Tanmateix, el comprador ha de reclamar a temps: una reclamació presentada massa tard no és vàlida només per aquest motiu.

Segons l'article 7:17 BW, la propietat lliurada ha d'ajustar-se al contracte. El comprador pot esperar que la propietat tingui les qualitats necessàries per a un ús normal i per a qualsevol ús especial expressament acordat. Aquesta és la norma de conformitat i és la base de gairebé totes les disputes després de la finalització.

Hi ha dos deures a banda i banda. El venedor ha de revelar els defectes que coneix i que són importants per a la decisió del comprador. El comprador ha d'investigar el que investigaria un comprador raonablement curós. Si s'incomplissin ambdós deures, el silenci del venedor generalment pesa més que la manca d'observació del comprador. Però un comprador que ignora un senyal d'advertència evident no estarà completament protegit.

Quines clàusules canvien el risc?

La clàusula d'edat i la clàusula de no ocupació són les més comunes. Cap de les dues protegeix un venedor que coneixia el defecte i no va dir res.

Els contractes de compra model reassignen rutinàriament el risc de defectes. Una clàusula d'edat (ouderdomsclausule) registra que el comprador accepta que un edifici més antic no complirà els estàndards de construcció actuals. Una clàusula de no ocupació (niet-zelfbewoningsclausule) s'utilitza quan el venedor no ha viscut mai a la propietat, per exemple, en una finca o un inversor. Limita la responsabilitat per defectes que el venedor no podia conèixer. Ambdues clàusules són negociables i la seva redacció exacta decideix qui paga la teulada.

Amb quina rapidesa t'has de queixar?

Segons l'article 7:23(1) BW, el comprador ha de notificar-ho al venedor en un termini raonable després de descobrir el defecte o després del moment en què s'hauria d'haver descobert raonablement. Una reclamació basada en el defecte prescriu dos anys després d'aquesta notificació (article 7:23(2) BW).

A la pràctica, escriviu al venedor tan bon punt aparegui el defecte, abans que acabi la investigació, i conserveu les proves. Per a les propietats de nova construcció, la situació torna a ser diferent, amb el seu propi règim de lliurament i garantia; consulteu la nostra guia sobre defectes en cases de nova construcció.

Què passa amb els inquilins actuals quan compres?

Es queden. Segons l'article 7:226 BW, la venda d'un immoble llogat no finalitza el contracte d'arrendament: el comprador assumeix la posició del propietari.

Això fa que el contracte d'arrendament formi part de l'actiu i que la seva revisió formi part de la diligència deguda. Pel que fa a l'espai comercial, la llei d'arrendament neerlandesa té dos règims amb conseqüències molt diferents.

Els espais comercials i d'hostaleria entren dins del règim protegit de l'article 7:290 BW. En termes generals, això inclou botigues, restaurants, cafeteries, menjar per emportar, hotels i negocis d'artesania amb un taulell obert al públic. Els contractes d'arrendament tenen una durada de cinc anys més cinc anys (article 7:292 BW), els motius de rescissió són limitats i en gran part legals, i l'inquilí gaudeix d'una forta protecció de continuïtat. Les oficines, magatzems, consultes i altres espais comercials entren dins del règim més lleuger de l'article 7:230a BW. Allà les parts són molt més lliures, però l'inquilí encara pot sol·licitar al tribunal que prorrogui el període de desallotjament després de la rescissió.

El règim que s'apliqui depèn de l'ús realment acordat, no de l'etiqueta que les parts van donar al contracte. Si s'equivoca, el valor d'un edifici canvia. Els documents estàndard del mercat són els contractes d'arrendament model ROZ, que afavoreixen el propietari i sovint es modifiquen considerablement durant la negociació. La nostra guia del contracte d'arrendament comercial model ROZ cobreix les clàusules que val la pena discutir, i la nostra comparació entre la legislació immobiliària neerlandesa i la legislació d'arrendament comercial explica com interactuen ambdues.

Pel que fa als arrendataris residencials, les normes van canviar l'1 de juliol de 2024. Des de llavors, els arrendaments residencials a termini fix estan restringits i els lloguers mitjans del mercat estan regulats, cosa que limita el que pot fer un propietari. La nostra pàgina sobre els drets dels inquilins als Països Baixos exposa la situació actual.

Què has de comprovar a l'hora de comprar un pis?

Reviseu l'escriptura de divisió, les actes de les últimes juntes generals i les finances de la comunitat de propietaris. Junts decideixen la major part del risc.

Comprar un pis als Països Baixos significa comprar un dret d'apartament: una part de l'edifici juntament amb el dret exclusiu d'utilitzar una unitat. L'escriptura de divisió (splitsingsakte) i les normes que l'acompanyen determinen què podeu fer amb la unitat, què és comunitari i què és privat, i com es comparteixen les despeses. Les dades de l'agent immobiliari no ho fan. La pertinença a l'associació de propietaris (Vereniging van Eigenaars, VvE) es produeix automàticament i no es pot renunciar a ella.

Presteu especial atenció al fons de reserva i al pla de manteniment a llarg termini. Una associació amb una reserva insuficient i una façana que necessiti reformes carregarà el dèficit als seus membres, i el nou propietari pagarà. Segons l'article 5:126 BW, una associació de propietaris ha de mantenir un fons de reserva per a manteniment important. La contribució anual ha de basar-se en un pla de manteniment a llarg termini d'almenys deu anys, o ascendir a almenys el 0.5 per cent del valor de rehabilitació de l'edifici. Que una associació no faci cap de les dues coses és un senyal d'alerta.

Com es pot impugnar una decisió de la comunitat de propietaris?

Sol·liciteu al tribunal de districte (kantonrechter) que l'anul·li. Segons l'article 5:130 BW, heu de fer-ho en el termini d'un mes a partir del dia en què vau conèixer o podríeu haver conegut la decisió.

Després de la compra, són habituals les disputes sobre el manteniment, les modificacions a la unitat, les despeses de servei o la realització de les reunions. Un membre pot sol·licitar l'anul·lació si una decisió de la junta general entra en conflicte amb la llei, l'escriptura de divisió o les normes, o amb la raonabilitat i la justícia. El termini d'un mes és molt curt. La nostra guia sobre el VvE i els drets d'apartament holandesos estableix el procediment.

Quant costa la compra d'un immoble a més del preu?

Cal tenir en compte les despeses notarials, les despeses del Registre de la Propietat, les despeses de qualsevol agent, les despeses de taxació i estudi topogràfic i l'impost de transmissions patrimonials (overdrachtsbelasting). El tipus d'interès de l'impost de transmissions patrimonials depèn de si hi viureu vosaltres mateixos.

El preu de compra no és el cost de la transacció. A més, hi ha les taxes notarials de l'escriptura de transmissió i, si hi ha hipoteca, de l'escriptura hipotecària. Afegiu-hi les taxes del Registre de la Propietat, les taxes de qualsevol agent de compra i les despeses de taxació i estudi de l'edifici. L'impost de transmissions patrimonials es percep sobre l'adquisició de béns immobles situats als Països Baixos.

El 2026, el tipus impositiu és del 2% per a un habitatge que ocupareu com a residència principal i del 8% per a altres propietats residencials, com ara un habitatge de lloguer o una segona residència. Els béns immobles no residencials graven un 10.4%. Els compradors d'entre 18 i 35 anys que viuran a l'habitatge poden utilitzar una exempció única per a principiants, sempre que el valor de la propietat no superi els 555,000 € el 2026. Els tipus impositius, el límit de valor i les condicions s'ajusten a través del Pla fiscal anual. Les normes que s'apliquen són les vigents en la data de la transmissió notarial, no les de la data del contracte de compravenda. Consulteu les xifres actuals amb l'Administració Tributària (Belastingdienst) o amb el vostre assessor fiscal abans de comprometre-us. L'adquisició d'immobles de nova construcció generalment està subjecta a l'IVA en lloc de l'impost de transmissions patrimonials, amb una exempció de l'impost de transmissions patrimonials per evitar la doble imposició. La nostra visió general de l'impost de transmissions patrimonials i els costos del comprador estableix on recau cada cost.

Law & More no ofereix assessorament sobre estructuració fiscal. Algunes transaccions depenen del resultat fiscal, per exemple, l'elecció entre una operació d'actius i una operació d'accions per a una empresa immobiliària, la interacció de l'IVA i l'impost de transmissions patrimonials en obres de nova construcció o la posició d'un inversor estranger. En aquests casos, treballem juntament amb el vostre assessor fiscal i ens centrem en l'estructura legal i el contracte.

Què pots fer quan l'altra part no compleix?

Comença amb una notificació d'impagament per escrit. Si el venedor es nega a transferir o ha venut a una altra persona, una mesura cautelar i un embargament de la propietat poden impedir que es torni a vendre.

La majoria de disputes sobre propietats segueixen un nombre reduït de patrons, i la resposta a cadascun té tant a veure amb el procediment com amb el fons. Si l'altra part es retarda, el primer pas habitual és una notificació d'impagament per escrit que doni un termini raonable per complir (article 6:82 BW). Sense ella, l'altra part generalment no està en incompliment, i no hi ha ni indemnització per danys ni dissolució del contracte (article 6:265 BW).

Si el venedor es nega a transferir o ha venut a una altra persona, es poden utilitzar procediments provisionals (kort geding) per obligar a cooperar amb la transferència. Amb el permís del tribunal, també es pot registrar un embargament previ al judici per al lliurament de la propietat perquè no es pugui vendre. Si apareix un defecte després de la finalització, seguiu aquest ordre: notificació, investigació, quantificació i després una reclamació.

Quins terminis decideixen la majoria de casos de propietat?

Els terminis fan la major part del mal. Molts casos que no es poden guanyar es van perdre per un termini, no pel fons del cas:

• període de reflexió: tres dies, amb almenys dos dies hàbils;
• condicions resolutives: normalment unes setmanes, tal com s'estableix al contracte;
• reclamació sobre un defecte: dins d'un termini raonable després del descobriment, i després dos anys per presentar la reclamació;
• Anul·lació d'una decisió de la comunitat de propietaris: un mes.

El més útil que pot fer un comprador o un venedor en descobrir un problema és escriure a l'altra part immediatament, en termes que preservin els seus drets, i després demanar consell.

Com tries i contractes un advocat immobiliari?

Pregunteu sobre l'experiència en dret immobiliari, la disponibilitat en el vostre idioma i horari, i l'estructura de tarifes. A continuació, porteu tots els documents a la primera reunió.

Primer, comproveu si l'advocat realment practica el dret immobiliari en lloc de treballar en dret mercantil en general. El camp és tècnic i els documents model i les pràctiques de mercat són importants. Segon, comproveu si l'advocat pot treballar en l'idioma i el termini que requereix la vostra transacció, ja que una condició resolutòria no espera. Tercer, pregunteu com s'estructuren els honoraris: per hora o fixos, què s'inclou i quin aspecte té un pressupost per al vostre assumpte. Això s'ha de fixar per escrit abans que comenci la feina.

Porteu tot el que tingueu a la primera reunió: els detalls, l'esborrany del contracte de compravenda, l'extracte del Registre de la Propietat, l'escriptura de divisió i els documents de l'associació si es tracta d'un pis, el contracte de lloguer si la propietat està llogada i qualsevol correspondència amb el venedor o l'agent. Una revisió abans de signar costa una fracció d'una disputa posterior. També és l'única etapa en què encara es poden canviar les condicions.

Assessorem compradors, venedors, propietaris, inquilins, associacions de propietaris, inversors i promotors en assumptes immobiliaris holandesos. Això inclou la revisió i negociació de contractes de compra, la due diligence legal, les reclamacions per defectes i no conformitats, els drets d'arrendament a llarg termini i els drets d'apartament, els arrendaments comercials, la planificació i els permisos, i els litigis davant els tribunals civils. Per a temes relacionats, consulteu les nostres guies de dret immobiliari holandès.

En resum

• Un advocat immobiliari actua només en nom vostre; el notari és imparcial i l'agent immobiliari treballa per a qui l'ha contractat.
• El millor moment per contractar un advocat és abans de signar, mentre encara es poden negociar les condicions i els termes resolutius.
• Un comprador privat d'un habitatge té el requisit de presentar la sol·licitud per escrit i un període de reflexió de tres dies (article 7:2 BW); després d'això, només les condicions resolutives acordades el protegeixen.
• Queixar-se d'un defecte en un termini raonable després del seu descobriment (article 7:23 BW) i impugnar una decisió de la comunitat de propietaris en el termini d'un mes (article 5:130 BW).
• Una venda no finalitza un contracte d'arrendament existent (article 7:226 BW), de manera que el contracte d'arrendament forma part del que compres.

Preguntes freqüents sobre la legislació immobiliària neerlandesa

No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.