Com a propietari als Països Baixos, les teves obligacions es redueixen a un principi: has de posar la propietat a disposició i mantenir-la adequada per a l'ús acordat. Això significa lliurar-la en bon estat, arreglar els defectes que afectin aquest ús un cop l'inquilí els hagi notificat i no pertorbar el gaudi de la propietat per part de l'inquilí.
Hi ha dos límits importants. Les reparacions menors diàries són per part del llogater, no de vostè, i quines reparacions es consideren "menors" segueixen una llista governamental en lloc del contracte d'arrendament. El seu deure de reparació només comença un cop coneix el defecte (a la pràctica, un cop el llogater l'ha informat), i aquest informe també és el moment a partir del qual es pot començar a aplicar una reducció del lloguer.
Què has de tenir a disposició com a propietari?
L'article 7:203 BW us obliga, com a propietari, a posar l'immoble llogat a disposició de l'inquilí i a mantenir-lo disponible durant el temps que requereixi l'ús acordat.
Aquest deure es desprèn del punt de partida de la llei neerlandesa d'arrendaments: l'inquilí pot esperar el gaudi que promet el contracte d'arrendament. Juntament amb aquest deure de disponibilitat, l'article 7:204 BW afegeix un deure de manteniment que cobreix els defectes, que es descriuen a continuació.
L'ús acordat pot incloure:
- espai habitable independent o no autònom;
- espai comercial;
- altres espais comercials i oficines, que entren dins del règim separat de l'article 7:230a BW.
El que compta com a "disponible" depèn del que digui el contracte de lloguer sobre l'ús previst. El compliment d'aquesta obligació es jutja en funció del que vosaltres i l'inquilí vau descriure al contracte de lloguer sobre la destinació de la propietat. Per tant, val la pena indicar amb precisió l'ús previst al contracte i explicar amb més detall què pot esperar raonablement l'inquilí sobre aquesta base; el resultat d'una disputa sovint gira al voltant d'això.
A la pràctica, això cobreix les instal·lacions bàsiques que un inquilí necessita per utilitzar la propietat d'aquesta manera específica.
Quan una propietat té un defecte?
Un defecte, segons l'article 7:204 BW, és una condició, característica o altra circumstància no atribuïble a l'inquilí que impedeix que la propietat li doni el gaudi que un inquilí pot esperar d'una propietat ben cuidada d'aquest tipus. L'article 7:206 BW us obliga a reparar-lo un cop l'inquilí ho demani.
La jurisprudència entén el terme "gaudi" en sentit ampli: pot abastar més que només l'estat físic de la propietat o les seves propietats materials. Altres circumstàncies que limiten el gaudi de l'inquilí també poden constituir un defecte, com ara l'accessibilitat prevista de la propietat o l'aspecte exterior.
Tot i això, un inquilí no pot esperar més que una propietat ben cuidada, i el que es considera ben cuidada varia segons el tipus de propietat llogada, segons la jurisprudència.
Segons l'article 7:204 BW, els següents no són defectes:
- una circumstància atribuïble a l'arrendatari per culpa o risc; per exemple, un problema menor que l'assignació legal del risc imposa a l'arrendatari;
- una circumstància relacionada amb l'inquilí personalment, com ara una tolerància inusualment baixa al soroll quotidià d'altres inquilins;
- una pertorbació real per part de tercers sense cap dret a reclamar-hi, com ara soroll del trànsit o soroll d'una terrassa del costat;
- un dret reclamat sense cap pertorbació real – per exemple, un veí que simplement reclama un dret de pas a través del jardí de l'inquilí sense utilitzar-lo.
Què pots fer si el teu propietari no paga res?
Si vostè, com a propietari, no posa la propietat a disposició a temps, en la seva totalitat o en absolut, o si hi ha algun defecte, això constitueix una mancança per part seva, i dóna a l'inquilí diversos recursos contra vostè, com ara la reclamació de:
- Reparació. L'inquilí us pot demanar que poseu la propietat a disposició a temps i íntegrament, o que repareu el defecte. Ho heu de fer tret que sigui impossible o requereixi una despesa que no se us pugui demanar raonablement (article 7:206(1) BW). Fins que l'inquilí no hagi fet aquesta sol·licitud, encara no esteu obligat a actuar i, mentrestant, encara podeu solucionar el defecte vosaltres mateixos. Si aleshores rebutgeu la reparació o no la feu a temps, l'inquilí pot organitzar la reparació i deduir el cost raonable del lloguer; aquesta protecció no es pot excloure en detriment de l'inquilí (article 7:206(3) BW).
- Reducció del lloguerAixò comença des del dia que l'inquilí va informar correctament del defecte, mentre duri (article 7:207 BW). L'inquilí pot reclamar-lo al tribunal o, en molts arrendaments residencials regulats, al Tribunal de Lloguers (Huurcommissie). Si es demana al Tribunal de Lloguers que intervingui, només pot retrocedir la reducció fins a sis mesos abans que es presentés la sol·licitud, per la qual cosa és important informar i presentar la sol·licitud amb promptitud.
- Rescissió del contracte d'arrendament si el gaudiment esdevé totalment impossible. Si un defecte que el propietari no ha de solucionar –per exemple, perquè la reparació és impossible o requereix una despesa que no se li pot demanar raonablement– fa que el gaudi que l'inquilí podia esperar sigui completament impossible, tant l'inquilí com el propietari poden rescindir el contracte d'arrendament mitjançant una declaració escrita i extrajudicial (article 7:210 BW). A la pràctica, no totes les parts estan d'acord amb la dissolució, de manera que l'assumpte encara pot acabar als tribunals.
- CompensacióAquesta reclamació només és possible si la deficiència, com ara un defecte, també es pot atribuir al propietari. Això s'aplica, per exemple, si el defecte va sorgir després de l'inici del contracte d'arrendament perquè el propietari no va mantenir la propietat adequadament, o si un defecte ja existia quan es va signar el contracte d'arrendament i el propietari el coneixia, hauria d'haver-ho sabut o va dir a l'inquilí que la propietat no el tenia.
No esteu segur de si el vostre propietari compleix aquestes obligacions o què heu de fer amb un defecte que no s'ha reparat? Els nostres advocats immobiliaris poden revisar el vostre contracte d'arrendament i la situació amb vosaltres.
En resum
- Heu de posar la propietat a disposició per a l'ús acordat (article 7:203 BW) i reparar els defectes un cop l'inquilí els hagi denunciat (article 7:206 BW).
- Un defecte és qualsevol condició no atribuïble a l'inquilí que limita el gaudi que un inquilí pot esperar raonablement (article 7:204 BW).
- Si incompleix el contracte, l'inquilí pot exigir una reparació, reclamar una reducció del lloguer o, si el gaudi esdevé totalment impossible, rescindir el contracte d'arrendament (article 7:210 BW).
- Una reducció del lloguer només comença a comptar a partir de la data de la notificació adequada, i els casos del Tribunal de Lloguers només es poden retrocedir fins a sis mesos.
- Només es deu una indemnització si la deficiència es pot atribuir a vostè com a propietari.
Preguntes freqüents
Pot un inquilí simplement deixar de pagar el lloguer si no reparo un defecte?
No. L'inquilí no pot retenir el lloguer unilateralment. En comptes d'això, pot reclamar una reducció proporcional del lloguer o, després de donar-vos l'oportunitat de reparar, organitzar la reparació i deduir el cost raonable del lloguer (article 7:206(3) BW).
Qui és responsable de les petites reparacions quotidianes?
Les petites reparacions diàries són per a l'inquilí, no per al propietari, segons la regulació a la qual es refereix la llei per a aquest propòsit, no allò que digui el contracte d'arrendament.
Què passa si em nego a posar la propietat a disposició en absolut?
L'inquilí pot exigir el compliment a través del tribunal, juntament amb una reducció del lloguer o, si això fa que el gaudi sigui totalment impossible, la dissolució del contracte d'arrendament segons l'article 7:210 BW.
Un inquilí hauria d'informar d'un defecte d'alguna manera en particular?
La llei no prescriu un formulari, però a la pràctica és important un avís clar i per escrit: fixa la data en què es considera que el propietari coneix el defecte, i aquesta data també és el punt de partida tant per a l'impost de reparació com per a qualsevol reducció del lloguer. Conservar una còpia, amb fotos si escau, facilita la prova de l'informe més endavant.
Si un propietari incompleix aquestes obligacions, hi ha diverses vies disponibles per al llogater. Els nostres advocats especialitzats en arrendaments poden determinar quina s'adapta a la situació.
El nostre article sobre dipòsits i càrrecs de servei tracta què pot cobrar un propietari en concepte de dipòsit i despeses de servei , i què s'ha de tenir en compte.
No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.
