El notari holandès i la transferència legal d'una propietat: una guia per a compradors internacionals

Si esteu comprant una casa als Països Baixos , no podeu evitar els notaris . La llei neerlandesa no permet que la propietat d'un immoble canviï de mans de manera privada: la transferència ha de ser executada per un notari neerlandès i registrada als registres públics. Per als compradors de països de dret consuetudinari, aquesta és la part menys familiar del procés i on sorgeixen els malentesos més costosos.

Què és un notari civil neerlandès

Un notari neerlandès no és un advocat sènior amb segell. L'oficina és pública: un notari és nomenat per decret reial, que també fixa el lloc d'establiment (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt) i té la facultat d'executar escriptures autèntiques quan la llei ho exigeixi o una part ho sol·liciti (art. 2 Wna). Aquesta escriptura té un estatus probatori especial i sovint es pot executar sense una sentència judicial.

Dues conseqüències importen:

• El notari té el deure d'actuar. Un notari ha de dur a terme la feina que la llei li assigna o que una part sol·licita, amb excepcions limitades (art. 21 Wna).
• El notari no està al costat de ningú. El notari exerceix el càrrec de manera independent i serveix als interessos de tots parts en l'acte jurídic, imparcialment i amb la màxima cura possible (art. 17 Wna).

En què es diferencia el notari d'un advocat o procurador

A Anglaterra, Irlanda, els Estats Units i la majoria de jurisdiccions de dret consuetudinari, cada part d'una transmissió contracta el seu propi advocat partidista. Un notari neerlandès és el contrari: un únic funcionari públic neutral que serveix la transacció en lloc d'una part. Un "notari públic" de dret consuetudinari, que sovint només és testimoni de signatures, és un càrrec molt més reduït i no és una comparació útil.

El notari investiga el títol de propietat, prepara i explica les escriptures, guarda els diners i registra la transferència, però no negociarà el preu, no aconsellarà si l'acord és sòlid ni actuarà en nom vostre en una disputa.

El deure d'informar i els seus límits

La imparcialitat en virtut de l'art. 17 de la Wna va acompanyada d'un deure d'informar: el notari ha d'assegurar-se que cada part entengui què fa l'escriptura i quins són els riscos abans de signar-la, un deure conegut en la tradició germano-neerlandesa com a Belehrungspflicht . Quan una part és més feble, té menys experiència o no parla l'idioma, aquest deure esdevé més exigent, i un notari que signa sabent que un comprador no ha entès un punt important s'arrisca a ser disciplinària i a tenir responsabilitat civil.

Però informar ambdues parts no és defensa. Quan el comprador i el venedor entren en conflicte de debò (per defectes trobats abans de la finalització, pressió per canviar la data o significat d'una condició), el notari es manté al mig. És exactament quan un comprador necessita algú l'únic deure del qual sigui envers el comprador.

Quan contractar també el teu propi advocat

• El contracte no és estàndard, o el venedor és un promotor o inversor que utilitza els seus propis termes.
• Esteu comprant en una subhasta, a una finca o empresa, o a un venedor amb dificultats financeres.
• La propietat té un contracte d'arrendament de terreny (arrendament), catalogació de monuments o una servitud inusual.
• Hi ha una disputa sobre defectes, dipòsits, penalitzacions o dates, o la possibilitat que n'hi hagi un.
• La compra afecta el vostre estatus de residència, un divorci, un règim patrimonial matrimonial o una herència transfronterera.

Els dos són complementaris: el notari executa la transferència, el teu advocat s'assegura que l'acord sigui el que hauries de fer tu.

Les dues etapes: obligació i transferència

Aquest és el punt estructural més important del dret immobiliari neerlandès : separa l' obligació de transferir de la transferència en si. Una transferència vàlida requereix un títol vàlid, una persona amb dret a disposar de la propietat i un acte de lliurament vàlid (art. 3:84 BW). Per als béns immobles, aquest lliurament és una escriptura executada davant d'un notari neerlandès, seguida del registre d'aquesta escriptura als registres públics (art. 3:89 BW).

El koopovereenkomst , sovint anomenat contracte de compravenda "provisional", crea, per tant, una obligació vinculant de comprar i vendre. No et converteix en el propietari. "Provisional" és enganyós: un cop transcorregut el període de reflexió, et vincula completament. La propietat només es transmet quan es registra l'escriptura de transmissió.

De l'oferta al registre

El requisit d'escriptura i el període de reflexió

Quan el comprador sigui una persona física que no actuï en l'exercici d'una professió o negoci, i la propietat estigui destinada a ús residencial, la compra s'ha de formalitzar per escrit (art. 7:2 BW). Una encaixada de mans, un correu electrònic o un intercanvi de WhatsApp no ​​vincularà un comprador consumidor.

La mateixa disposició atorga al comprador consumidor d'un habitatge un període de reflexió de tres dies. Comença l'endemà de rebre el contracte signat, no cal donar cap motiu i no s'ha de pagar cap compensació. Ha d'incloure almenys dos dies que no siguin dissabte, diumenge o festiu; si no, es prorroga. El dret pertany només al comprador i el rellotge corre des de la recepció, així que conserveu una prova de quan us va arribar el contracte.

Dipòsit o garantia bancària

El model de contracte de compra estàndard exigeix ​​que el comprador aporti una garantia: o bé un dipòsit en efectiu ( waarborgsom ) ingressat al compte de tercers del notari, o bé una garantia bancària ( bankgarantie ) d'un banc establert als Països Baixos. En el model de contracte de compra de la NVM, VBO, VastgoedPRO i Vereniging Eigen Huis, l'import es fixa en el 10% del preu de compra, a pagar unes setmanes abans de la finalització. El model també conté una clàusula de penalització: un comprador que no completa normalment deu una quantitat equivalent al dipòsit. Feu coincidir qualsevol condició de finançament amb el vostre calendari hipotecari.

Investigació del títol i cerques de Kadaster

El Kadaster manté registres públics que enregistren fets rellevants per a l'estatus legal dels béns registrats (art. 3:16 BW), i els actes que afecten aquest estat són registrables (art. 3:17 BW). Això és el que fa que la transmissió de propietat neerlandesa sigui segura: un fet registrable no registrat quan es registra la vostra adquisició generalment no es pot impugnar tret que el coneguéssiu (art. 3:24 BW).

El notari normalment comprovarà:

• el títol del venedor i la cadena d'escriptures anteriors;
• hipoteques existents, que s'han de rescatar i alliberar en finalitzar-se;
• embargaments i convulsions (beslagen) contra el venedor o la propietat;
• servituds, altres drets reals i obligacions qualitatives o en cadena;
• arrendament de terrenys (arrendament): el lloguer del terreny, les dates de revisió i el final del termini;
• restriccions de dret públic, com ara l'estatus de monument o les decisions municipals d'aplicació de la llei;
• l'escriptura de divisió i de la comunitat de propietaris, quan l'immoble és un pis;
• la identitat, la capacitat i l'estat matrimonial d'ambdues parts.

Igualment important és el que el notari no comprova: ni l'estat de l'edifici, la superfície, la humitat, l'amiant o els fonaments, ni si es va permetre una ampliació tret que aparegui als registres, ni el valor. L'estat i el compliment urbanístic són responsabilitat vostra, que s'han de resoldre abans que es firmi el contracte o que estigui cobert per una condició.

El compte de tercers i com es mouen els diners

Un notari ha de mantenir un o més comptes especials al seu nom, amb una menció d'aquesta qualitat, destinats exclusivament a diners en poder d'altres (art. 25 Wna). Això és el derdengeldenrekening . Els diners estan protegits: no pertanyen al notari i estan fora de l'abast dels creditors del notari. És per això que una formalització holandesa és segura sense agents de dipòsit en garantia ni compromisos entre advocats oposats.

• El notari emet un extracte de compte (nota de l'afrekening) que cobreix el preu, l'impost de transferències, les taxes, les despeses de registre, el prorrateig de les despeses de serveis i els impostos locals, i el dipòsit.
• Transfereixes el saldo en fons compensats d'un compte al teu nom, normalment el dia laborable abans de la finalització; el teu prestador paga el préstec al mateix compte. Sense fons compensats, l'escriptura no està signada.
• Després de la signatura, el registre i una cerca final, el notari rescata la hipoteca del venedor, paga al venedor i ingressa l'impost de transmissions patrimonials.

El venedor no cobra en el moment de la signatura, sinó un cop el notari confirma que la transferència està registrada i que no hi ha hagut cap embargament ni nova hipoteca. Aquesta bretxa és el que et protegeix.

Les escriptures, la signatura i la llengua

En finalitzar, normalment signeu dues escriptures notarials: l'escriptura de transferència ( akte van levering o transportakte ), el lliurament requerit per l'art. 3:89 BW i, si esteu demanant un préstec, l'escriptura d'hipoteca ( hypotheekakte ) que crea el dret de garantia del prestador, que també s'estableix mitjançant escriptura notarial (art. 3:260 BW) i es fa efectiva en registrar-lo als registres públics (art. 3:89 BW). La cita dura fins a una hora. Abans de la signatura, el notari revisa les escriptures, n'explica el contingut i les conseqüències i respon a les preguntes. Porteu els documents d'identitat originals; no s'accepten còpies.

Una escriptura notarial neerlandesa es redacta en neerlandès: l'art. 42 Wna i l'art. 43 Wna exigeixen que l'escriptura s'executi en aquesta llengua. Quan la part compareixent no tingui un domini suficient de l'neerlandès, són obligatòries l'assistència d'un intèrpret jurat del registre d'intèrprets i traductors jurats (Rbtv) i una traducció de l'escriptura, i l'escriptura deixa constància d'això. A la pràctica, els despatxos amb experiència amb compradors internacionals subministren una traducció a l'anglès dels esborranys per endavant i contracten un intèrpret. Demaneu els esborranys amb diversos dies d'antelació. El text neerlandès és el que s'aplica.

Signatura per poder notarial

No cal que sigueu als Països Baixos. És normal atorgar un poder notarial ( volmacht ) que autoritzi un empleat de l'oficina notarial a signar en nom vostre. El poder notarial en si normalment s'ha de signar davant d'un notari, als Països Baixos o a l'estranger amb legalització o postil·la, sovint amb una traducció certificada. Organitzeu-ho amb setmanes d'antelació; la identificació segons les normes de blanqueig de capitals encara s'aplica.

Registre i moment en què la propietat es traspassa

Després de la signatura, el notari presenta l'escriptura als registres públics que té el Kadaster, normalment electrònicament el mateix dia; després es processa al Basisregistratie Kadaster, cosa que triga de tres a sis dies hàbils de mitjana. El registre costa 88 € per cada escriptura de transmissió o hipoteca presentada digitalment.

La propietat es transmet en el moment del registre, no en la signatura (art. 3:89 BW). El registre té efecte des del moment precís en què l'escriptura s'ofereix al Kadaster (art. 3:19 BW), per això l'interval entre la signatura i el registre es manté curt. El notari realitza llavors una cerca final abans d'alliberar els diners.

Honoraris i qui tria el notari

Els habitatges existents gairebé sempre es venen kosten koper — “costos per al comprador”: el comprador paga l'impost de transmissió i el cost de l'escriptura de transmissió. Com que el comprador paga, normalment tria el notari. No accepteu simplement el suggeriment de l'agent venedor.

Les taxes notarials no estan fixades per llei i varien entre oficines, així que obteniu pressupostos escrits i compareu béns similars. Un pressupost ha d'indicar per separat les taxes de l'escriptura de transmissió i l'escriptura d'hipoteca, les despeses de registre del Kadaster, les despeses de cerca i qualsevol càrrec de traducció, intèrpret o poder notarial. L'impost de transmissions patrimonials és independent i es paga a les autoritats fiscals: un 2% per a un comprador que viurà a la propietat com a residència principal, una exempció única per a compradors qualificats d'entre 18 i 34 anys que ho facin dins del límit del valor de la propietat indexat anualment, un 8% per a un habitatge que el comprador no ocuparà ell mateix i un 10.4% per a propietats no residencials.

Quan el venedor té dificultats financeres

Si el venedor està sobreendeutat o es fa fallida, el període entre el contracte i la transferència esdevé perillós: un creditor pot registrar un embargament, o el venedor pot ser declarat en fallida, abans que es registri l'escriptura, cosa que us deixa amb una reclamació contra un venedor insolvent en lloc d'una casa.

La legislació neerlandesa ofereix una protecció específica: la compra en si es pot registrar als registres públics (art. 7:3 BW), un pas anomenat comunament Vormerkung . Un cop registrada, certs esdeveniments posteriors, inclosos els embargaments i la fallida del venedor, no es poden al·legar contra vosaltres durant un període legal limitat, sempre que la transferència es produeixi dins d'aquest període. No és automàtic: un notari l'ha de gestionar, subjecte a condicions i terminis. Si les cerques revelen un embargament o una hipoteca que superi el preu, consulteu-vos immediatament per separat.

Normes de blanqueig de capitals, identificació i denúncia

Això sorprèn sobretot els compradors estrangers. Els notaris estan subjectes a la legislació neerlandesa contra el blanqueig de capitals, la Wwft (art. 1a Wwft), i han de dur a terme la deguda diligència del client (art. 3 Wwft): establir i verificar la vostra identitat, identificar el beneficiari final quan hi hagi una empresa implicada, establir la finalitat i la naturalesa de la relació i supervisar les transaccions de manera contínua.

A la pràctica, el notari insistirà en els documents d'identitat originals i farà preguntes que poden semblar intrusives: d'on provenen els diners, com els heu acumulat, per què arriben els fons d'un país o compte en particular i qui controla una empresa compradora. Espereu proporcionar extractes bancaris, proves d'una altra venda de propietat, una escriptura de donació o un historial laboral. Els fons d'un tercer, de fora de la UE o en un patró inexplicable atrauen l'escrutini i retarden la finalització.

El notari també té l'obligació legal d'informar de transaccions inusuals a la FIU-Nederland, la Unitat d'Intel·ligència Financera neerlandesa (art. 16 Wwft). És possible que el notari no us digui que s'ha fet una denúncia. Res d'això és personal ni negociable: doneu al notari un compte documentat dels vostres fons des del principi i el procés funcionarà sense problemes.