El 2021 és un any en què algunes coses canviaran en l'àmbit de la legislació i les regulacions. Això també passa pel que fa a l'impost de transmissions immobiliàries. El 12 de novembre de 2020, la Cambra de Representants va aprovar un projecte de llei per a l'ajust de l'impost de transmissions immobiliàries. L'objectiu d'aquest projecte de llei és millorar la posició dels nous propietaris en el mercat immobiliari en relació amb els inversors, perquè els inversors sovint són massa ràpids a l'hora de comprar una casa, especialment a les ciutats (més grans). Això fa que cada cop sigui més difícil per als nous propietaris comprar una casa . Podeu llegir en aquest bloc quins canvis s'aplicaran a ambdues categories a partir de l'1 de gener de 2021 i a què heu de parar atenció com a resultat.
Les dues mesures
Per tal de complir l'objectiu descrit anteriorment del projecte de llei, s'introduiran dos canvis, o almenys mesures, en el camp de l'impost sobre transmissions a partir del 2021. S'espera que això augmenti el nombre de transaccions d'habitatge per part dels compradors inicials i disminuir les transaccions d’habitatge per part dels inversors.
La primera mesura en aquest context s'aplica als principiants i, en definitiva, comporta una exempció de l'impost de transmissions. És a dir, els que inicien ja no han de pagar l'impost de transmissions a partir de l'1 de gener de 2021, de manera que la compra d'un habitatge els resulta molt més barata. Com a conseqüència de l'exempció, els costos totals relacionats amb la compra de l'habitatge, en funció de l'augment de valor dels habitatges, efectivament disminuiran.
Nota: l'exempció és única i el preu de l'habitatge no pot superar els 400,000 € a partir de l'1 d'abril de 2021. A més, l'exempció només s'aplica quan la transmissió de la propietat es produeix davant del notari a partir de l'1 de gener de 2021 i el moment de la signatura del contracte de compravenda no és decisiu.
L'altra mesura correspon als inversors i suposa que les seves adquisicions tributaran al tipus general superior a partir de l'1 de gener de 2021. Aquest tipus s'incrementarà del 6% al 8% en la data esmentada. A diferència dels principiants, per tant als inversors es fa més car comprar una casa. Per a ells, els costos totals associats a la compra de l'habitatge augmentaran com a conseqüència de l'augment del tipus de l'impost de vendes.
Per cert, aquesta taxa no només grava les adquisicions de no habitatges, inclosos els locals comercials, sinó també les adquisicions d'habitatges que no s'utilitzaran o només s'utilitzaran temporalment com a habitatge principal. En aquest context, segons l'exposició de motius del projecte de llei d'ajust de l'impost de transmissions, considerem, per exemple, una casa de vacances, una casa que els pares compren per al seu fill i habitatges que no són comprats per persones físiques, sinó per persones jurídiques. persones com les corporacions d'habitatge.
Iniciador o inversor?
Però quina mesura has de tenir en compte? En altres paraules, sou un principiant o un inversor? Si algú entra realment al mercat de l'habitatge per a propietaris per primera vegada i mai abans no ha adquirit un habitatge, es podria prendre com a punt de partida per respondre a aquesta pregunta.
No obstant això, no es determina sobre la base d'aquest criteri qui té dret a l'exempció inicial i a qui s'aplica l'augment del tipus de l'impost sobre el volum de negocis. No importa per a l'exempció si vostè com a comprador ja ha tingut un habitatge abans. En altres paraules, l'habitatge no ha de ser el vostre primer habitatge ocupat pel propietari per poder optar a l'exempció.
La factura per a l’ajust de l’impost de transmissions utilitza un punt de partida completament diferent. El fet que pugueu classificar-vos com a titular i, per tant, que tingueu la possibilitat d’exemptar-vos d’inici depèn de tres criteris acumulatius. Els criteris són els següents:
- L’edat de l’adquirent. Per ser considerat principiant, cal tenir entre 18 i 35 anys. El límit superior de 35 s'utilitza a la factura perquè la investigació de l'AFM ha demostrat que, de mitjana, és més difícil assumir els costos per al comprador amb una edat inferior als 35 anys. A més, per a l'aplicació de l'exempció amb el límit inferior de 18 anys, s'aplica el requisit de ser major d'edat.
- L'objectiu d'aquest límit inferior és evitar l'ús indegut de l'exempció d'arrencada: no és possible que els representants legals facin ús de l'exempció en comprar un habitatge a nom d'un fill menor d'edat. A més, els límits d'edat s'han d'aplicar per adquirent, fins i tot en el cas que un habitatge sigui adquirit per diversos adquirents conjuntament. Si un dels adquirents té més de 15 anys, s'aplica a aquest adquirent el següent: cap exempció per part seva.
- L’adquirent no ha aplicat prèviament aquesta exempció. Com s'ha dit, l'exempció d'entrants només es pot utilitzar una vegada. Per garantir que no s'incompleix aquesta norma, cal declarar de manera clara, ferma i sense reserves per escrit que no ha aplicat prèviament l'exempció de posada en marxa. A continuació, aquest escrit s'ha de presentar al notari per tal de fer ús de l'exempció de l'impost de transmissions.
- En principi, el notari pot basar-se en aquest escrit, llevat que sàpiga que aquesta declaració s'havia emès incorrectament. Si després sembla que vostè com a adquirent ha aplicat l'exempció abans malgrat la declaració emesa, encara es farà una valoració addicional.
- L'ús de la casa que no sigui temporalment com a residència principal per part de l'adquirent. És a dir, l'abast de l'exempció de principiants es limita als adquirents que realment viuran a l'habitatge. Pel que fa a aquesta condició, també és necessari que vostè com a adquirent declari per escrit de manera clara, ferma i sense reserves que l'habitatge es destinarà a un altre ús que no sigui temporal i com a residència principal, així com que presenti aquesta declaració escrita a la notari de dret civil anterior a l'adquisició si l'adquisició passa per ell.
- Per ús temporal s'entén, per exemple, el lloguer de l'habitatge o el seu ús com a casa de vacances. Mentre que la residència principal inclou el registre a la congregació i la construcció d'una vida allà (incloses activitats esportives, escola, lloc de culte, guarderia, amics, família). Si, com a adquirent, no vas a utilitzar el nou habitatge com a residència principal o només de forma temporal a partir de l'1 de gener de 2021, continuaràs tributant amb el tipus general del 8%.
L’avaluació d’aquests criteris i, per tant, la resposta a la pregunta de si compleix els requisits per a l’aplicació de l’exempció, es realitza quan s’adquireix la casa. Més concretament, aquest és el moment en què es redacta l'escriptura de compravenda al notari. Immediatament abans de l'execució de l'escriptura notarial, la declaració escrita relativa a la segona i tercera condició també s'ha de presentar al notari. El moment en què es signa l’acord de compra no és rellevant per a l’emissió de la declaració escrita, igual que per a l’adquisició de l’exempció dels titulars.
La compra d'un habitatge és un pas important tant per a l'iniciador com per a l'inversor. Voleu saber a quina categoria pertanyeu i quines mesures heu de tenir en compte a partir del 2021? O necessiteu ajuda per fer la declaració necessària per a l'exempció? Aleshores, poseu-vos en contacte amb Law & More. Els nostres advocats són experts en dret immobiliari i contractual i estaran encantats de proporcionar-vos ajuda i assessorament. Els nostres advocats també estaran encantats d'ajudar-vos en el procés de seguiment, per exemple, a l'hora de redactar o revisar el contracte de compravenda.
