Heu obtingut una sentència. El tribunal ha atorgat la vostra demanda i s'ha ordenat a la part contrària que pagui. Però el deutor no paga. Si és propietari d'una propietat, una venda forçosa d'aquesta propietat pot ser una via per cobrar la vostra reclamació. Això s'anomena venda executòria (executoriale verkoop). El camí cap a una execució amb èxit, però, és llarg, costós i incert. En aquest article expliquem com funciona el procés i quins riscos us heu d'afrontar com a creditor al llarg del camí.
El títol executiu: el punt de partida
L'execució contra una propietat sempre comença amb un títol executori (executoriale titre). Aquest és un document sobre la base del qual la llei permet l'execució. El títol més comú és una sentència judicial, però també pot servir com a títol una escriptura notarial o una ordre judicial. La sentència ha de ser declarada provisionalment executòria o ha d'haver vençut el termini de recurs. Sense un títol executori vàlid, l'execució no es pot iniciar.
Servei i ordre de pagament
Abans que es pugui dur a terme qualsevol embargament, l'agent judicial ha de notificar formalment la sentència al deutor, és a dir, lliurar-la oficialment. A continuació, l'agent judicial emet una ordre de pagament. Segons l'article 439 del Codi de Procediment Civil neerlandès (Rv), el deutor té almenys dos dies per pagar voluntàriament. Només quan expiri aquest termini sense pagament es pot començar l'execució real.
Aquest pas no és una mera formalitat. Si la notificació és defectuosa o l'ordre no s'emet correctament, el deutor pot impugnar l'execució. Per tant, és essencial que l'agent judicial dugui a terme la feina meticulosament.
Embargament executori sobre la propietat
Un cop transcorregut el període de pagament, l'agent judicial embarga la propietat amb efecte executori. Aquesta execució s'inscriu als registres públics del Registre de la Propietat (Kadaster) (article 505 Rv). A partir d'aquest moment, l'embargament és visible per a tercers i la propietat queda legalment gravada. En principi, el deutor ja no pot vendre la propietat ni gravar-la amb nous drets. Si ho fa de totes maneres, el comprador o el nou titular limitat dels drets no pot confiar en aquesta transacció davant del creditor embargant.
L'agent judicial notifica l'embargament al deutor i a qualsevol creditor hipotecari. Els creditors hipotecaris tenen dret a prendre les seves pròpies decisions d'execució; més informació sobre això més endavant.
La subhasta pública
La regla principal és que una venda executòria es duu a terme mitjançant una subhasta pública (article 514 Rv et seq.). La subhasta l'organitza un notari, que també elabora les bases de la subhasta. La propietat s'anuncia amb antelació a través de registres públics i normalment a través de plataformes de subhastes especialitzades. El notari s'encarrega de la publicitat, recopila els documents informatius i dirigeix la subhasta.
El dia de la subhasta, les parts interessades poden licitar. La propietat s'adjudica al millor postor, després de la qual cosa el notari redacta el contracte de compravenda. El preu de compra generalment s'ha de pagar en poques setmanes. Després del pagament, la transferència es realitza mitjançant una escriptura notarial de venda executòria, que també s'inscriu al Registre de la Propietat.
Venda privada com a alternativa
A més de la subhasta pública, l'article 3:268(2) del Codi Civil neerlandès (BW) ofereix la possibilitat d'una venda privada. Això requereix el permís del jutge de mesures preliminars, que sol·licita el deutor o el creditor hipotecari, no el creditor embargant en si. El jutge concedeix aquest permís si és plausible que una venda privada doni un rendiment més alt que una subhasta.
A la pràctica, aquesta via s'utilitza cada cop més, sobretot quan tots els creditors implicats hi estan d'acord. Una venda privada generalment es desenvolupa amb més facilitat, aconsegueix un preu més alt i estalvia costos de subhasta. Per al creditor, en molts casos és sensat pensar activament en aquesta opció.
Què passa si el deutor no és l'únic propietari?
A la pràctica, el deutor sovint no és l'únic propietari de la propietat. Una situació habitual és la de dos copropietaris que tenen cadascun una meitat igual i indivisa, per exemple, els socis que van comprar una casa junts. Això té conseqüències importants per a l'execució.
Un creditor embargant d'un copropietari, en principi, només pot embargar i vendre la part indivisa del deutor en la propietat, no la propietat en conjunt (article 3:175 del Codi Civil neerlandès, BW). La part de l'altre copropietari queda fora de l'àmbit de l'execució, perquè aquesta persona no és responsable del deute. Per tant, el creditor no pot simplement subhastar tota la casa.
La dificultat és que una meitat indivisa és molt difícil de vendre. Gairebé cap comprador està disposat a adquirir una participació fraccionària i convertir-se en copropietari juntament amb un desconegut, amb totes les complicacions pràctiques que això comporta. En una subhasta pública, aquesta acció, si és que es ven, només aconseguirà una fracció del seu valor proporcional.
Per aquest motiu, un creditor normalment voldrà que la comunitat es divideixi. Segons l'article 3:180 BW, un creditor que ha embargat la part d'un copropietari pot exigir la divisió de la comunitat (verdeling), fins i tot en contra dels desitjos de l'altre copropietari. Mitjançant la divisió, es pot vendre tota la propietat i el producte net es pot dividir entre els copropietaris segons les seves parts. El creditor pot llavors recuperar la part del deutor del producte, mentre que la part de l'altre copropietari es paga a aquesta persona i queda fora de l'abast del creditor.
Una situació diferent es presenta quan els copropietaris estan casats en una comunitat de béns (gemeenschap van goederen) i el deute és un deute comunitari. En aquest cas, tota la comunitat, incloent-hi la totalitat dels béns, pot servir en principi com a recurs, perquè tots dos cònjuges són responsables. El mateix s'aplica a altres deutes dels quals tots dos propietaris són responsables conjuntament, com ara un préstec conjunt. Tanmateix, quan només un dels propietaris és el deutor d'un deute privat, s'aplica la limitació a la part d'aquesta persona.
Per tant, per al creditor és essencial comprovar, abans d'embargar, qui són els propietaris registrats de la propietat i sobre quina base la tenen. El Registre de la Propietat (Kadaster) mostra la posició de la propietat. El fet que es pugui executar tota la propietat o només una part indivisa determina en gran mesura les perspectives de recuperació, així com els costos i el temps que requerirà la via.
Distribució dels ingressos: l'ordenació de la classificació
Un cop venuda la propietat i rebut el preu de compra, s'han de distribuir els ingressos. Si hi ha diversos creditors, cosa que sol passar amb l'execució de béns immobles, es produeix un acord de prelació (rangregeling) (article 551 Rv et seq.). El notari o el jutge supervisor determina quins creditors reben el pagament i en quin ordre.
El creditor hipotecari ocupa el primer lloc. A continuació, vénen els creditors preferents, com ara Hisenda. Després d'això, es paguen les costes de l'execució. El que queda es distribueix entre els creditors embargants segons el rang de la seva data d'embargament: qui l'ha embargat abans té un rang superior. El que queda després de la distribució completa va al deutor.
Risc 1: el creditor hipotecari té prioritat
El risc més fonamental per al creditor és l'ordre de classificació. Un banc o un altre creditor hipotecari té un dret hipotecari sobre la propietat i, per tant, estructuralment es classifica per davant del creditor embargant. Això significa que el deute hipotecari, inclosos els interessos endarrerits i les despeses accessòries, es paga primer amb els ingressos de la venda. Només el que queda queda disponible per al creditor.
Per a una propietat amb un deute hipotecari elevat en relació amb el seu valor de mercat, és possible que pràcticament no quedi res per al creditor embargant després que s'hagi retornat la hipoteca, fins i tot si la propietat es ven a un preu raonable.
Risc 2: els ingressos de l'execució són inferiors a l'esperat
Les propietats venudes mitjançant una subhasta pública tenen estructuralment un preu inferior al de les propietats ofertes privadament al mercat obert. Els licitadors saben que estan comprant una propietat en venda forçada: tenen oportunitats limitades per inspeccionar-la, l'estat de la propietat no sempre es coneix completament i hi ha la possibilitat que l'antic ocupant no marxi voluntàriament. Tot això es reflecteix en un preu de licitació més baix.
A la pràctica, els ingressos de l'execució hipotecària solen ser entre un 15 i un 30 per cent inferiors al valor de mercat obert, de vegades més. Un creditor que hagi basat els seus càlculs en el valor fiscal oficial (WOZ) o en un informe d'avaluació pot tenir una sorpresa desagradable després de la subhasta.
Risc 3: creditors embargants concurrents
El creditor rarament és l'únic que té la vista posada en els béns del deutor. Altres creditors també poden haver embargat, i el seu rang ve determinat per la data en què es va registrar l'embargament al Registre de la Propietat. Qui fos anterior té prioritat.
Un creditor que entra en escena tard corre el risc d'acabar al final de l'acord de classificació, amb els fons disponibles esgotats en aquell moment. Per tant, és recomanable procedir a l'embargament el més aviat possible després d'obtenir un títol executiu.
Risc 4: els costos redueixen els ingressos
L'execució contra una propietat comporta costos considerables: honoraris d'agent judicial per la notificació i l'embargament, honoraris notarials per la subhasta o la venda privada, costos del Registre de la Propietat per al registre i, possiblement, costos de desallotjament si el deutor no abandona la propietat voluntàriament. Tots aquests costos es dedueixen del producte de la venda abans que es pagui als creditors.
Tot i que les despeses d'execució superen les reclamacions ordinàries, redueixen els ingressos nets disponibles per al creditor. Per a propietats de valor relativament baix o amb un deute hipotecari elevat, les despeses poden absorbir una part important de qualsevol superàvit disponible.
Risc 5: procediments d'execució judicial
El deutor té dret a impugnar l'execució mitjançant un procediment de mesura cautelar (executiekortgeding) davant el jutge de mesures cautelars (article 438 Rv). Pot reclamar que se suspengui l'execució, per exemple, perquè argumenta que el crèdit ja s'ha pagat (parcialment), que hi ha un abús de poder executiu o que han sorgit noves circumstàncies que impedeixen l'execució.
La mera incapacitat de pagament no és, en principi, motiu suficient per a la suspensió. Però els procediments judicials costen temps i diners, fins i tot si finalment es demostra que el creditor té raó. Per tant, el procés es pot endarrerir durant setmanes, mentre que els costos augmenten.
Risc 6: execució sumària per part del creditor hipotecari
L'article 3:268 BW atorga al creditor hipotecari el dret d'execució sumària (parate executie): pot vendre la propietat sense necessitat d'un títol judicial i sense que el creditor embargant hagi de donar permís. Si el deutor tampoc compleix les seves obligacions hipotecàries, el banc normalment decidirà procedir a l'execució ell mateix.
En aquest cas, el creditor embargant perd completament el control. El banc determina el moment, el mètode de venda i el notari. El creditor només pot esperar a veure si li queda alguna cosa després que s'hagin reemborsat el deute hipotecari i les despeses accessòries.
Risc 7: fallida del deutor
Si el deutor és declarat en fallida durant el procés d'execució, l'administrador concursal intervé en els drets del deutor. L'embargament de la propietat passa a formar part de la massa de la fallida i, en principi, s'atura l'execució individual. A partir d'aleshores, l'assumpte es resol mitjançant el procediment concursal.
El fideïcomissari decideix sobre la venda de la propietat i els ingressos es distribueixen d'acord amb la Llei de Fallides. Per a un creditor no garantit —sense hipoteca ni penyora— això significa que en la majoria dels casos només se li pagarà un percentatge limitat del seu crèdit, si és que se li pagarà res.
Risc 8: el deute residual no resol res
Fins i tot una execució amb èxit no necessàriament significa que la reclamació estigui plenament satisfeta. Si els ingressos de la venda, després de la deducció del deute hipotecari, les costes i altres reclamacions, són insuficients per cobrir la totalitat de la reclamació, queda un deute residual. El deutor n'és personalment responsable.
Però un deutor que ha perdut la seva casa i pot tenir dificultats financeres generalment té pocs actius recuperables. El creditor llavors formalment té un crèdit residual, però la possibilitat de cobrar-lo realment és limitada a la pràctica.
Risc 9: executar una sentència de primera instància mentre perds el recurs
Una sentència dictada en primera instància sovint es declara provisionalment executòria. Això significa que es permet procedir amb l'execució mentre el recurs encara està pendent i, per tant, la sentència encara no ha esdevingut ferma. Això pot semblar atractiu perquè no cal esperar, però comporta un risc considerable: si el recurs es decideix en contra vostra i la sentència s'anul·la, la base jurídica sobre la qual vau executar els béns desapareix amb efecte retroactiu.
Les conseqüències d'això poden ser de gran abast. Aleshores, haureu executat la hipoteca sense un títol vàlid i, en principi, sereu responsable de les pèrdues que el deutor hagi patit com a conseqüència. Com que la propietat s'ha venut i transferit mentrestant a un tercer, generalment ja no podeu desfer aquesta venda: un comprador que va adquirir la propietat de bona fe en una subhasta d'execució està protegit. Aleshores haureu de retornar els ingressos que heu rebut i, a més, compensar la pèrdua addicional, com ara la diferència entre el valor d'execució i el valor real de la propietat, les despeses de trasllat i qualsevol dany conseqüent.
Aquesta responsabilitat és, a més, una responsabilitat objectiva basada en el risc: qualsevol persona que executi una sentència que posteriorment s'anul·la actua sota la seva pròpia responsabilitat, fins i tot si ho ha fet de bona fe. Per tant, perdre el recurs pot acabar costant-vos més que la reclamació original. Per aquest motiu, sempre heu de valorar la solidesa del vostre cas, si l'altra part ofereix un recurs per a algun reemborsament i si és prudent esperar el resultat del recurs en lloc d'executar-lo immediatament.
Quina és la millor acció com a creditor?
Abans de procedir a l'execució d'una propietat, cal una avaluació acurada. Feu-vos les preguntes següents: quin és el valor de mercat actual de la propietat i quin és el deute hipotecari? Hi ha altres creditors embargants i quin és el seu rang? Hi ha actius o ingressos del deutor contra els quals l'execució és més senzilla i econòmica? I és un acord amistós, ja sigui sota l'amenaça d'execució o no, una opció realista?
L'amenaça d'execució de vegades és més efectiva a la pràctica que l'execució en si. Els deutors que saben que el seu habitatge està en joc sovint estan disposats a acceptar un acord de pagament o un acord que anteriorment havien rebutjat. Una carta de demanda o una notificació d'execució oportuna poden obtenir el resultat desitjat sense que s'hagi de completar completament el llarg i costós procés d'execució.
Conclusió
Una venda executòria d'una propietat és un instrument poderós a les mans del creditor, però no garanteix el cobrament complet del crèdit. El procés implica diversos riscos legals, financers i processals que requereixen una bona preparació i decisions estratègiques. La prioritat del creditor hipotecari, els menors ingressos de l'execució, els costos del litigi, la possibilitat de procediments judicials i el risc de fallida fan que aquest sigui un camí que no s'hauria d'emprendre a la lleugera.
Com a creditor, voldria que es planegessin les seves opcions de recuperació o necessita assessorament sobre si l'execució és el pas correcte en la seva situació? Els advocats de Law & More estarem encantats d'ajudar-vos.
Preguntes freqüents
Què necessito per poder exercir un embargament executori sobre un immoble?
Necessiteu un títol executiu: normalment una sentència judicial que ha estat declarada provisionalment executòria o el termini de recurs de la qual ha expirat. Sobre aquesta base, un agent judicial pot notificar la sentència, emetre una ordre de pagament i, a continuació, embargar els béns del deutor.
Quant de temps dura el procés des de l'embargament fins a la venda efectiva?
Això varia, però hauríeu de calcular un mínim de tres a sis mesos. Els terminis legals d'anunci per a una subhasta d'execució, la possibilitat de procediments judicials per part del deutor i qualsevol disputa sobre l'acord de classificació poden allargar encara més el procés. Una venda privada a través del jutge de mesures preliminars pot, en alguns casos, procedir més ràpidament.
Pot el deutor aturar l'execució?
El deutor pot interposar un procediment d'execució cautelar davant el jutge de mesures preliminars i sol·licitar la suspensió de l'execució. Això no té èxit fàcilment: la mera incapacitat de pagar no és suficient. El jutge intervé quan hi ha abús de poder, nous fets que bloquegen l'execució o un error manifest en la sentència. Tanmateix, els procediments d'execució cautelar sempre retarden el procés, fins i tot si el deutor finalment no té èxit.
Què passa si els ingressos de la venda són inferiors al deute?
Si els ingressos de l'execució són insuficients per satisfer la totalitat del crèdit, queda un deute residual. El deutor continua sent personalment responsable. A la pràctica, però, cobrar aquest deute residual és difícil: un deutor que ha perdut el seu habitatge generalment té pocs actius recuperables. Podeu registrar el crèdit residual i posteriorment implementar de nou mesures d'execució si el deutor adquireix nous actius.
El banc té prioritat sobre mi com a creditor?
Sí. Un creditor hipotecari —normalment el banc que va proporcionar la hipoteca— té una posició preferencial i rep primer els ingressos de la venda. Només el que queda després que s'hagi retornat el deute hipotecari va als creditors embargants, distribuïts segons el rang de la seva data d'embargament.
Com a creditor, puc també dur a terme una venda privada?
No directament. La sol·licitud de venda privada en virtut de l'article 3:268(2) BW ha de ser presentada pel deutor o el creditor hipotecari, no pel creditor embargant. Tanmateix, podeu pensar-hi activament i donar el vostre consentiment, cosa que augmenta la possibilitat que el jutge de la mesura preliminar concedeixi la sol·licitud. Una venda privada generalment produeix un rendiment més alt que una subhasta, cosa que també és del vostre interès.
Què passa si el deutor és propietari de l'immoble juntament amb una altra persona?
Aleshores, en principi, només podeu fer execució contra la part indivisa del deutor, no contra la part de l'altre propietari, que no és responsable del deute. Com que una part fraccionària és difícilment vendible, un creditor embargant pot exigir la partició de la comunitat segons l'article 3:180 BW, de manera que es vengui tota la propietat i recupereu la part del deutor del producte. Això és diferent quan tots dos propietaris són responsables, per exemple, cònjuges casats en una comunitat de béns amb un deute comunitari; en aquest cas, tota la propietat pot servir com a recurs.
Què passa si el deutor fa fallida durant l'execució?
En cas de fallida del deutor, l'administrador intervé en els seus drets i, en principi, s'atura l'execució individual. La propietat passa a formar part de la massa de la fallida. L'administrador ven la propietat i distribueix els ingressos d'acord amb la Llei de Fallides. Com a creditor no garantit (sense dret de garantia), aleshores es troba al final de la cua i les possibilitats de cobrament complet són mínimes.
Executar una acció contra una propietat és sempre la millor opció?
No per definició. L'execució contra una propietat és una mesura pesada i costosa. En alguns casos, altres mitjans de recuperació, com ara l'embargament de saldos bancaris o l'embargament de salaris, són més ràpids i econòmics. A més, l'amenaça d'execució pot ser suficient per conduir un deutor cap a un acord amistós. És aconsellable consultar prèviament un advocat que pugui avaluar les opcions de recuperació en la vostra situació específica.
