Si la teva exparella es nega a vendre la casa que posseïu junts, pots demanar al tribunal que ordeni la divisió de la casa, cosa que pot significar una venda a un tercer, una subhasta pública o l'assignació de la casa a un de vosaltres contra pagament. Segons l'article 3:178 del Codi Civil neerlandès (BW), cap copropietari pot ser obligat a romandre en copropietat indefinidament; la principal excepció és que el tribunal pot ajornar la divisió quan una divisió immediata perjudicaria de manera desproporcionada una de les parts, per exemple a causa dels fills.
A continuació trobareu les opcions per ordre: des de la negociació i la mediació fins als procediments sumaris i els procediments de divisió, quant costa cada opció i quant de temps triga, i què passa amb la hipoteca i els costos mentrestant.
Quan els copropietaris no es poden posar d'acord, l'article 3:185 BW permet que el tribunal determini la divisió per si mateix: assignant la casa a un d'ells contra el pagament de la part de l'altre, ordenant una venda o ordenant un altre mètode de divisió. El tribunal també pot decidir que la seva sentència substitueix la cooperació que l'altra part rebutja.
El dret a la divisió no és absolut. El tribunal pot ajornar la divisió quan els interessos d'una de les parts es veurien perjudicats de manera desproporcionada, i per a una exparella, la posició dels fills pesa molt. Però una negativa indefinida no és sostenible: el resultat d'un punt mort no és que no passi res, sinó que un tribunal decideixi, sovint de manera menys favorable per a la part que ha obstaculitzat.
Cal resoldre dos problemes pràctics juntament amb la qüestió legal. El primer és la hipoteca. Un copropietari que vol ser alliberat de la responsabilitat solidària de la hipoteca necessita el consentiment del prestador. Si la part que es queda pot portar la hipoteca sola s'avalua en funció dels seus propis ingressos; si no, l'assignació no és possible i la venda a un tercer és l'única via realista.
El segon és el període provisional. Mentre la situació continua, els interessos de la hipoteca, les despeses de funcionament i possiblement una compensació per l'ús exclusiu de la casa es van acumulant. Aquests es liquiden en la divisió, per això és important portar un registre del que va pagar cadascun de vosaltres des del primer mes.
Per què un ex es nega a cooperar amb la venda?
Normalment a causa d'un vincle emocional, preocupacions financeres o tàctiques en la separació més àmplia. Comprendre el motiu us ajuda a triar l'enfocament que té més probabilitats de funcionar.
El final d'una relació és dur. Quan la teva exparella no coopera amb la venda de la casa, sovint descrit en neerlandès com "ex werkt niet mee aan verkoop woning" , l'estrès pot augmentar considerablement. Intentes construir una nova vida, però encara estàs lligat financerament a una hipoteca compartida i a una casa que s'ha convertit en una font de conflicte.
Un bloqueig com aquest fa més que causar tensió emocional. Pot impedir que obtinguis una nova hipoteca o que compris una casa nova, perquè la hipoteca existent encara compta per a la teva capacitat d'endeutament.
Quines són les raons habituals per no cooperar?
En la nostra pràctica, una negativa a vendre sol provenir d'un d'aquests problemes principals:
Vincle emocional: la casa guarda els records de la vida que vau construir junts. Per a algunes persones, deixar anar és com una admissió final que la relació s'ha acabat.
Preocupacions financeres: la teva exparella pot tenir por de no poder-se permetre una casa nova sola. Retardar la venda ajorna afrontar aquesta incertesa.
Desacord estratègic: de vegades la negativa és una tàctica, per exemple, en discrepar sobre el preu de venda, l'agent immobiliari o el moment, per obtenir avantatge en altres parts de la separació.
Disputes sobre el manteniment: un ex pot negar-se a contribuir a les reparacions necessàries abans que es pugui vendre la casa. Això afecta el valor i és un dels punts a resoldre, si cal a través del tribunal.
No esteu obligats a romandre lligats a la propietat per sempre. La llei proporciona maneres clares de trencar el bloqueig, de manera que pugueu recuperar la vostra independència financera.
A continuació, repassem els passos pràctics que podeu seguir, des de la negociació i la mediació fins als procediments judicials, per aconseguir que la casa es vengui o s'assigni i començar el vostre proper capítol.
Quins són els teus drets legals com a copropietari?
Els vostres drets depenen de com vau posseir la casa junts: mitjançant una comunitat de béns en matrimoni o parella registrada, en virtut d'un acord prematrimonial o de convivència, o simplement com a copropietaris en l'escriptura de propietat. En tots els casos, podeu exigir la divisió.
Abans de fer cap pas, has de saber on ets. Els teus drets no es basen en allò que et sembli just, sinó en la legislació neerlandesa i en la manera com vau posseir la propietat junts.
Estaves casat/da? En una parella de fet registrada? O simplement vivies junts/a? Cada situació té normes diferents. Un matrimoni en comunitat de béns ( gemeenschap van goederen ) es tracta de manera diferent a les parelles no casades que tots dos posseeixen una part de la casa.
El principi més important és aquest: no es pot obligar a romandre en copropietat indefinidament . Segons l'article 3:178 BW, cada copropietari pot exigir la divisió en qualsevol moment, llevat que la llei o un acord vàlid disposin el contrari.
Aquesta regla és la vostra protecció definitiva. Significa que un punt mort mai és la resposta definitiva i que, si cal, podeu fer que el tribunal decideixi sobre la venda o l'assignació.
Com determina el teu estat civil els teus drets?
La vostra relació prèvia determina quines normes s'apliquen a la divisió i què heu de demostrar al tribunal. Establir el vostre punt de partida és el primer pas.
El procediment i els vostres drets poden variar considerablement. Per a més informació, llegiu el nostre article sobre la divisió de béns dins i després del matrimoni.
Tingueu en compte que una divisió ordenada per un tribunal no és una solució immediata. El procediment pot trigar mesos i implica costos legals i de valoració. Aquesta és una raó més per intentar arribar a un acord primer.
El teu dret a exigir la divisió dels béns compartits no és un favor de la teva exparella; és una norma bàsica de la legislació neerlandesa sobre béns immobles, dissenyada per evitar exactament aquest tipus de bloqueig.
Els teus drets segons l'estat civil
La taula següent mostra com la vostra relació anterior afecta normalment els vostres drets i el procediment.
Estat de la relació | Posició predeterminada de la propietat | Punt legal clau per a la venda |
|---|---|---|
Casats en comunitat de béns (en principi, matrimonis abans de l'1 de gener de 2018 sense acord prematrimonial) | En principi, la casa forma part de la comunitat, és propietat a parts iguals, fins i tot si només hi figura un nom a l'escriptura de propietat. | La casa es divideix com a part de la comunitat. El tribunal pot decidir sobre la divisió, inclosa una venda, durant o després del procediment de divorci. |
Casats en comunitat limitada de béns (en principi, matrimonis a partir de l'1 de gener de 2018) | Una casa comprada durant el matrimoni és en principi conjunta; una casa que pertanyia a un dels cònjuges abans del matrimoni continua sent en principi privada, tot i que pot sorgir una reclamació d'indemnització. | Primer establiu si la casa és conjunta o privada; després s'apliquen les mateixes regles de divisió. |
Casat amb un acord prematrimonial | La propietat segueix l'escriptura de propietat i els termes de l'acord prenupcial ( huwelijkse voorwaarden ). | L'acord és el punt de partida, incloent-hi qualsevol clàusula de conciliació. Si tots dos sou propietaris de la casa, podeu exigir la divisió. |
Associació registrada | S'apliquen les mateixes normes que per al matrimoni. | El procediment és comparable al d'un divorci. |
Convivència amb un acord de convivència | El vostre acord de convivència ( samenlevingscontract ) i l'escriptura de propietat determinen les quotes de propietat i, sovint, el procediment per finalitzar la copropietat. | El tribunal aplicarà l'acord, per exemple una clàusula que dóna a un dels socis el dret de fer-se càrrec de la casa. |
Convivència sense acord | La propietat s'estableix segons les accions indicades a l'escriptura de propietat ( eigendomsakte ). | Cada copropietari pot exigir la divisió segons l'article 3:178 BW; el tribunal decidirà si no hi podeu posar-vos d'acord. |
Sigui quina sigui la vostra situació, sempre hi ha una via legal per posar fi a la copropietat. Saber en quina categoria us trobeu us ajuda a reunir els documents correctes i a triar l'estratègia adequada.
Com poden la negociació i la mediació trencar el bloqueig?
Comença amb una proposta escrita concreta i, si això no funciona, la mediació. Aquestes vies són més ràpides i econòmiques que els procediments judicials, i un acord pot ser vinculant.
Quan la teva exparella no coopera, l'instint pot ser preparar-se per a una batalla legal. Però anar directament als tribunals gairebé sempre és la via més cara i lenta.
La negociació estructurada i la mediació sovint estalvien molt de temps i diners. També poden ajudar a mantenir una relació viable, cosa que és especialment important si teniu fills junts. L'objectiu és passar d'un conflicte emocional a una discussió més empresarial sobre un actiu compartit.
Com s'inicia una conversa productiva?
Passa dels arguments verbals a la comunicació escrita. Una carta certificada ( aangetekende brief ) o un correu electrònic amb una proposta clara és un bon punt de partida.
No es tracta d'un pas agressiu; es tracta de posar sobre la taula una proposta clara i documentada. La vostra carta ha d'indicar amb calma que voleu posar fi a la copropietat i establir un pla concret:
Proposeu una agència immobiliària o un mètode just per triar-ne una junts.
Proposeu un preu de venda realista , preferiblement basat en una valoració realitzada per un taxador independent.
Establiu un calendari clar i raonable per posar la casa al mercat.
Ofereix una alternativa , per exemple, que la teva exparella es faci càrrec de la casa si pot obtenir finançament, amb una data límit per a un extracte de finançament.
Un plantejament escrit demostra que vas seriosament i crea un rastre de paper. Aquesta documentació és important si més endavant has de demostrar al tribunal que has fet intents raonables per arribar a un acord.
Punt clau: l'objectiu d'aquest primer pas no és guanyar una discussió, sinó crear un pla clar per a la venda o l'adquisició. Registra totes les propostes i respostes.
Què pot fer un mediador neutral?
Si la negociació directa no funciona, la mediació és el següent pas lògic. Un mediador no és un jutge que decideix qui té raó, sinó un professional neutral que guia la conversa cap a una solució que tots dos pugueu acceptar.
La mediació ofereix un entorn estructurat i segur per discutir els problemes que sovint són els obstacles reals, com ara les preocupacions financeres o l'afecció a la casa. El procés és confidencial, cosa que permet una conversa més oberta que en un tribunal, i sol ser més ràpid i econòmic que els litigis. Més informació sobre com els serveis de mediació professionals poden ajudar a resoldre disputes de propietat.
Per treure el màxim profit de la mediació, prepareu-vos bé:
Reuneix els teus documents financers: extractes de la hipoteca, valoracions i justificants de les despeses que has pagat tu mateix.
Defineix el teu objectiu: saps quin resultat vols, per exemple una venda abans d'una data determinada, i estigues preparat per fer concessions en els detalls.
Mantingueu la concentració: la sessió és sobre la casa, no sobre la relació passada.
Un acord assolit en mediació es pot registrar en un acord de conciliació vinculant ( vaststellingsovereenkomst ). Si us esteu divorciant, els acords també es poden incloure en l'acord de divorci, que el tribunal pot incloure en la seva decisió.
Quines mesures legals pots prendre si la teva exparella no coopera?
Podeu demanar al tribunal que ordeni la divisió de la casa segons l'article 3:185 BW i, si cal, que decideixi que la seva sentència substitueix la cooperació de la vostra exparella. En casos urgents, de vegades és possible un procediment sumari ( kort geding ).
Quan la conversa s'ha trencat, és hora d'emprendre accions legals. Això pot semblar descoratjador, però la llei neerlandesa ofereix una via clara i estructurada. No esteu demanant res extraordinari: esteu demanant al tribunal que doni efecte a la norma que ningú no pot ser obligat a romandre en copropietat.
Un procediment judicial treu la disputa de l'esfera personal. El jutge decideix sobre la base de la llei i els fets. Per a moltes persones, és l'única manera de procedir quan l'exparella no respon o bloqueja activament el procés. Prepareu-vos per a un procediment que pot durar mesos.
Procediment de divisió: el tribunal decideix com es divideix la casa
En els procediments de divisió, demaneu al tribunal que determini com es divideix la casa. Segons l'article 3:185 BW, el tribunal pot assignar la casa a un de vosaltres contra el pagament de la part de l'altre, ordenar una venda i divisió dels ingressos o ordenar un altre mètode de divisió.
Si us esteu divorciant, podeu demanar al tribunal que decideixi sobre la divisió en el procediment de divorci o en un procediment separat posterior. Si no estaveu casats, podeu iniciar un procediment separat al jutjat de districte.
A l'hora de decidir, el tribunal té en compte els interessos d'ambdues parts i l'interès públic. Si una part vol fer-se càrrec de la casa, el tribunal examina si aquesta part pot finançar-la i pagar a l'altra. Si no, el resultat sol ser una venda.
Pot la sentència del tribunal substituir la signatura de la teva exparella?
Sí. Si la teva exparella es nega a signar el contracte de compravenda o l'escriptura de transmissió, pots demanar al tribunal que decideixi que la seva sentència substitueixi la cooperació o la signatura requerides (article 3:300 BW). Això sovint s'anomena consentiment substitutiu ( vervangende toestemming ) en llenguatge quotidià.
Si el tribunal ho concedeix, la venda pot tirar endavant com si la teva exparella l'hagués signat. El tribunal també et pot autoritzar a realitzar certs actes tu mateix, com ara donar instruccions a l'agent immobiliari i signar els documents.
Un jutge no ho concedirà a la lleugera. Heu de demostrar que heu fet intents raonables per arribar a un acord i que la negativa no està justificada.
Una sentència que substitueixi la cooperació de la teva exparella és la clau de la venda. Et permet donar instruccions a l'agent immobiliari, acceptar una oferta raonable i completar la transacció sense la participació activa de la teva exparella.
Quan són possibles els procediments sumaris?
En situacions d'urgència, podeu demanar al jutge de mesures preliminars ( voorzieningenrechter ) en un procediment sumari que ordeni a la vostra exparella que cooperi amb la venda. Això és més ràpid que els procediments ordinaris, però el jutge és prudent, perquè una venda no es pot desfer.
Els procediments sumaris tenen més probabilitats de prosperar si hi ha una urgència real, per exemple perquè ja no es poden fer els pagaments de la hipoteca i és imminent una venda forçada per part del banc, o perquè la teva exparella es nega a signar un contracte de compravenda per al qual ja has trobat un comprador. Si no hi ha aquesta urgència, el tribunal normalment et remetrà a un procediment de divisió ordinària.
Pot el tribunal fixar les condicions de la venda?
Sí. Un ex que no coopera encara pot causar problemes a cada pas, des de l'elecció de l'agent immobiliari fins a la negociació del preu. Per evitar-ho, podeu demanar al tribunal que fixi les condicions de la venda.
El vostre advocat pot demanar al tribunal que determini, per exemple:
L'agent immobiliari: el tribunal pot designar un agent o taxador específic per gestionar la venda de manera neutral.
El preu demanat i el preu mínim: per evitar que la teva exparella rebutgi ofertes raonables, el tribunal normalment es basa en una taxació independent.
Un calendari: terminis per posar la casa al mercat i acceptar ofertes.
Cooperació amb les visites: si el vostre exparella encara viu a la casa, l'ordre pot exigir-li que permeti les visites, amb una multa ( dwingsom ) per cada incompliment.
Això treu les decisions clau de les mans de la part no cooperativa.
Com es construeix un cas sòlid?
Necessiteu un expedient ben documentat. El jutge ha de poder veure que una divisió està justificada i que les vostres propostes eren raonables.
Juntament amb el vostre advocat, creeu un expedient que inclou:
Prova de propietat: l'escriptura de propietat que demostra que sou copropietaris i qualsevol acord prematrimonial o de convivència.
Valoracions: una valoració realitzada per un taxador independent o diverses estimacions realitzades per agents immobiliaris per establir el valor de mercat.
Registres financers: extractes de la hipoteca i proves de qui va pagar què, com ara pagaments de la hipoteca, impostos municipals i assegurances.
Correspondència: còpies de correus electrònics, cartes i missatges que mostren els vostres intents d'arribar a una solució.
Aquest fitxer demostra els vostres esforços de bona fe i recolza l'argument que la intervenció judicial és l'única via restant.
Quines són les conseqüències econòmiques d'una venda forçosa?
Mentre duri la disputa, la hipoteca i els costos de propietat continuen, i el valor de la casa pot canviar. En la divisió, s'acorda qui va pagar què, possiblement incloent-hi una compensació per l'ús exclusiu.
Quan el tribunal ha d'intervenir, la situació financera canvia. Una venda en un litigi implica costos i riscos específics que cal preveure, des de qui paga la hipoteca durant el litigi fins a com es divideixen els ingressos.
Els retards et poden costar diners?
Sí. Un ex que endarrereix el procés causa més que frustració: els costos continuen mentre els ingressos d'una venda encara no estan disponibles.
Durant el retard, s'han de pagar els interessos de la hipoteca, els impostos municipals i l'assegurança, i les despeses legals augmenten amb cada pas processal addicional. A més, el valor de mercat de la casa pot pujar o baixar mentrestant, cosa que afecta el que rebeu cadascun de vosaltres. Per tant, un retard prolongat crea incertesa financera per a tots dos.
Qui paga què mentre esperes?
Les factures continuen mentre la venda està en suspens. La hipoteca, l'impost municipal sobre la propietat ( onroerendezaakbelasting , OZB), l'assegurança i els serveis públics s'han de pagar mentre el procediment dura. La qüestió de qui assumeix aquests costos es resol a la divisió.
Com a regla general, el soci que viu a la casa paga les despeses d'ús, com ara l'energia i l'aigua. Les despeses de propietat es comparteixen en principi en proporció a les vostres quotes (article 3:172 BW).
Pagaments de la hipoteca: envers el banc, normalment tots dos sou responsables solidaris. Si un de vosaltres deixa de pagar, el banc pot reclamar l'import total a l'altre i els endarreriments de pagament es poden registrar a l'oficina de registre de crèdit neerlandesa (BKR).
Impostos municipals i assegurances: són despeses de propietat i, en principi, es comparteixen entre qui visqui a la casa.
Reparacions necessàries: si la teulada té fuites, per exemple, els costos de reparació es comparteixen en principi, perquè preserven el valor de la propietat per a tots dos.
Si un dels socis té l'ús exclusiu de la casa, l'altre pot, en alguns casos, reclamar una compensació per l'ús ( gebruiksvergoeding ). El prosperitat d'aquesta reclamació depèn de les circumstàncies i de si l'heu sol·licitat a temps. Parleu-ne amb el vostre advocat en una fase inicial.
Consell: porteu un registre precís de totes les despeses que pagueu sols durant aquest període. Els rebuts i els extractes bancaris són la vostra prova quan les despeses es liquiden amb els ingressos o en la divisió.
Com es divideixen els beneficis?
Després de la venda, els ingressos no es divideixen simplement al 50%. El notari que gestiona la transferència primer paga els deutes garantits per la casa i després paga la resta d'acord amb les instruccions d'ambdues parts o la decisió del tribunal.
Si sospiteu que la vostra exparella amaga ingressos o actius que són rellevants per a la divisió, parleu amb el vostre advocat sobre com obtenir informació, per exemple sol·licitant documents en el procediment.
L'ordre habitual és:
Primer, es retorna la hipoteca pendent al banc.
A continuació, es paga la comissió de l'agent immobiliari i altres costos directes de venda, com ara la taxació.
Aleshores es fa qualsevol acord entre vosaltres per les despeses compartides que un de vosaltres va pagar sol, segons l'acordat o la decisió del tribunal.
El saldo restant es divideix entre vosaltres d'acord amb les vostres quotes de propietat i qualsevol reclamació de liquidació. Si els ingressos són inferiors al deute hipotecari, queda un deute residual ( restschuld ), del qual tots dos normalment sigueu responsables davant del banc. Els vostres registres acurats garanteixen que la liquidació reflecteixi el que realment va pagar cadascun de vosaltres.
En resum
- Ningú pot ser obligat a romandre en copropietat: cada copropietari pot exigir la divisió segons l'article 3:178 BW.
- Comença amb una proposta escrita i una mediació; un acord es pot registrar en un acord de conciliació vinculant.
- Si això falla, el tribunal pot ordenar una venda o assignació segons l'article 3:185 BW i decidir que la seva sentència substitueix la cooperació de la teva exparella (article 3:300 BW).
- Una absorció requereix que el soci que es queda pugui portar la hipoteca sol i que el prestador alliberi l'altre.
- Mantingueu un registre de tots els pagaments: les despeses, la hipoteca i qualsevol compensació per l'ús es liquiden a la divisió.
Preguntes freqüents sobre la venda d'habitatges no cooperatius
Què passa si el meu ex viu a casa i em bloqueja les visites?
Pots demanar al tribunal que ordeni a la teva exparella que cooperi amb la venda, incloent-hi permetre visites en un horari establert. El tribunal pot imposar una multa (dwingsom) per cada vegada que la teva exparella no compleixi. En casos urgents, això de vegades es pot sol·licitar en procediments sumaris.
Puc comprar la meva exparella si no ens posem d'acord sobre el preu?
Sí, si ho podeu finançar. Si no us podeu posar d'acord sobre el preu, el tribunal pot fer que un taxador independent valori la casa i us la pugui assignar contra el pagament de la part de la vostra exparella segons l'article 3:185 del Codi Civil neerlandès. Heu de poder portar la hipoteca vosaltres sols, i el prestador ha d'alliberar la vostra exparella del deute hipotecari.
Quant de temps es triga a forçar legalment una venda?
Això depèn de la complexitat del cas i de la càrrega de treball del tribunal. Un procediment de cooperació només sol durar uns quants mesos; si també hi ha disputes sobre el valor, els deutes o altres actius, pot trigar un any o més. Els procediments sumaris són més ràpids però només són possibles en casos urgents. Per això val la pena intentar primer la negociació i la mediació.
Qui paga les despeses legals d'una venda forçosa?
En disputes entre excònjuges o parelles, el tribunal sol ordenar que cada part assumeixi les seves pròpies costes legals. Les despeses directament relacionades amb la venda, com ara la taxació i la comissió de l'agent immobiliari, es comparteixen en principi i sovint es paguen amb els ingressos. En casos excepcionals, per exemple, amb una conducta clarament irracional, el tribunal pot ordenar que una part contribueixi a les costes de l'altra.
Law & More ajuda els excònjuges i parelles que no es posen d'acord sobre l'habitatge compartit, des d'una proposta escrita i mediació fins a procediments sumaris i procediments de divisió. No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.
Com Law & More us pot ajudar amb això s'explica al nostre advocat de família
