Desallotjament als Països Baixos: el procediment des de la citació a l'agent judicial

Als Països Baixos, el desnonament sempre passa pels tribunals. Un propietari no pot rescindir un arrendament ni desallotjar un habitatge pel seu compte, i rarament es fa fora un inquilí sense previ avís. Entre el primer pagament impagat i la furgoneta de mudança hi ha una carta de demanda, una citació, una vista, una sentència i un anunci de l'agent judicial. Aquest article us guia per aquesta seqüència, el temps, els costos i on teniu marge per actuar.

Pot un propietari desallotjar un inquilí sense ordre judicial?

No. Finalitzar l'arrendament i desallotjar la propietat són dues decisions separades, i ambdues pertanyen al tribunal. Fins que un jutge hagi dictat una ordre de desallotjament i un agent judicial l'hagi executada, l'inquilí pot quedar-se, independentment dels endarreriments i del que estableixi el contracte.

Un propietari no pot:

• canviar els panys o posar una cadena;
• tallar l'aigua, el gas, l'electricitat o la calefacció per obligar l'inquilí a marxar;
• retirar, emmagatzemar o desfer-se de les pertinences de l'inquilí;
• entrar a la casa sense el seu consentiment, tant si en és el propietari com si no.

La llei neerlandesa anomena això autoajuda eigenrichting , i és il·legal. Un inquilí que s'hi enfronti pot iniciar una ordre judicial provisional ( kort geding ) i normalment torna a entrar en qüestió de dies, amb l'ordre del propietari de restablir l'accés sota pena d'una multa diària i ser responsable de la pèrdua resultant. Entrar en un habitatge contra la voluntat de l'ocupant també pot constituir el delicte penal de huisvredebreuk (article 138 Sr). Un propietari que canvia els panys converteix un cas que probablement hauria guanyat en un que segurament perdrà.

Quines són les dues maneres de rescindir un contracte d'arrendament: la notificació o la dissolució?

Rescissió per avís (opzegging)

L'Opzegging rescindeix l'arrendament d'un habitatge mitjançant una notificació escrita, enviada per correu certificat, per un dels motius legals enumerats. Aquests motius es troben als articles sobre la finalització d'un arrendament del Llibre 7, Títol 4, Secció 5 BW (articles 271 a 282 BW): l'inquilí no s'ha comportat com un bon inquilí, el propietari necessita urgentment la propietat per al seu propi ús ( dringend eigen gebruik ), l'inquilí rebutja una oferta raonable d'un nou contracte o la propietat necessita ser demolida o remodelada.

Notice periods run from three months for a tenancy under a year, rising by a month per further year to a maximum of six. Notice alone ends nothing: unless the tenant agrees in writing, the tenancy continues by law until a court decides otherwise, so the landlord still has to sue. Fixed-term contracts for dwellings were also curtailed by the Wet vaste huurcontracten, which restored the indefinite tenancy as the main rule, so a landlord who assumed his contract would simply expire may in fact be holding an open-ended tenancy.

Dissolució per incompliment (vinculació)

L'article 6:265 BW atorga a cada incompliment la facultat de dissoldre'l, tret que l'incompliment, atesa la seva naturalesa o importància menor, no justifiqui la dissolució. Per als habitatges, aquesta facultat no s'exerceix per carta: l'article 7:231 BW reserva la dissolució d'un arrendament de locals construïts al tribunal. L'excepció és el tancament administratiu de la propietat en virtut de l'article 13b de la Llei de l'opi o l'article 174a de la Llei de municipis, on el propietari pot dissoldre-ho sense acudir primer als tribunals.

En casos de retards en el pagament del lloguer , la via d'admissió és gairebé sempre la vinculació. No es preveu que es compleixi un termini de preavís, els fets no cal que s'ajustin a una llista tancada i el propietari pot combinar la reclamació de diners, la dissolució i el desallotjament en una sola citació. La mateixa via serveix per a molèsties, subarrendament no autoritzat i cultiu de cànnabis.

Quants endarreriments del lloguer justifiquen el desnonament?

The words “unless the failure, given its nature or minor significance, does not justify dissolution” are the tenant’s main defence. In its prejudicial ruling of 28 September 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) the Hoge Raad set out how the test works: it is a main rule with an exception. Any breach in principle gives the power to dissolve; the landlord proves the breach and the tenant must make out the exception. The exception is not limited to the factors named in the statute — all circumstances may be weighed, including the tenant’s interest in keeping his home, and the court must weigh them even where the tenant does not show up.

Així doncs, un pagament endarrerit, o un petit saldo residual, no produirà per si sol una ordre de desallotjament. Però tampoc hi ha un llindar en mesos: cap llei ni cap directriu del tribunal nacional en fixa un. Els endarreriments de diversos mesos són a la pràctica quan els propietaris inicien procediments i quan una reclamació té una possibilitat real, però la xifra per si sola no decideix res: el tribunal encara sospesa l'incompliment en relació amb tot allò que el Hoge Raad li exigeix ​​que sospesi, i pot denegar la dissolució per endarreriments més grans o permetre-la per endarreriments més petits.

Els casos límit sovint es basen tant en el comportament com en l'aritmètica: si l'inquilí va respondre a la carta de demanda, si es va oferir un acord i després es va trencar, i si es va demanar ajuda per al deute.

Com és el procediment de desallotjament, pas a pas?

Els conflictes d'arrendament van al jutjat de districte ( kantonrechter ), sigui quina sigui la suma en joc, i comencen amb una citació d'un agent judicial ( dagvaarding ). Un advocat no és obligatori, tot i que és habitual per part del propietari i sovint decisiu per part de l'inquilí.

De principi a fi, un cas d'endarreriments sense defensa sol durar de tres a cinc mesos. Tracteu això, i tots els intervals anteriors, com a pràctica en lloc de com a dret: a part del període mínim de preavís abans del desallotjament en si, cap d'aquests períodes està fixat per llei. El tribunal estableix la data de desallotjament en la seva sentència, i el temps fins a una vista i una sentència segueix les normes processals per als casos de subdistricte i la càrrega de treball del tribunal en qüestió. Un cas defensat, o un en què l'inquilí manté un acord, triga més i sovint acaba sense cap desallotjament.

Un recurs atura el desallotjament?

Normalment no. Una sentència de desallotjament normalment es declara provisionalment executòria ( uitvoerbaar bij voorraad ) en virtut de l'article 233 Rv. Un recurs, regit pels articles sobre hoger beroep, inclòs l'article 350 Rv, no suspèn per si sol l'execució, de manera que el propietari pot desallotjar mentre està pendent, un punt que els inquilins sovint malinterpreten.

Un inquilí pot sol·licitar al tribunal d'apel·lació que suspengui l'execució, basant-se en una prova restringida que generalment requereix un error legal o factual o una emergència que el primer jutge no ha pogut ponderar. Alternativament, pot presentar una disputa d'execució ( executiegeschil ) davant del jutge de mesures cautelars en virtut de l'article 438 Rv, argumentant que executar la sentència ara és un abús de dret. Cap dels dos torna a argumentar el fons de la sentència. Tots dos pressuposen una apel·lació presentada a temps, i el termini és curt: tres mesos a partir del dia de la sentència en un cas ordinari, però només quatre setmanes a partir d'una sentència en kort geding (article 339 Rv).

Puc obtenir una ordre de desallotjament a través d'un kort geding?

Un kort geding és un procediment sumari davant del jutge de mesures cautelars ( voorzieningenrechter ) segons els articles que comencen per l'article 254 Rv. Dóna una decisió provisional, normalment en qüestió de setmanes, però no pot rescindir un contracte; aquest és el límit clau. Un propietari no pot obtenir una ordre vinculant en un kort geding, només una ordre de desallotjament.

Només està obert al propietari quan la reclamació és urgent i el resultat dels procediments ordinaris no està seriosament en dubte: molèsties greus, ús delictiu de la propietat, ocupació que continua després que l'arrendament hagi finalitzat clarament o ocupació sense títol. Un cas de morositat simple rarament qualifica, perquè l'interès del llogater a la seva casa supera l'interès del propietari en la celeritat.

Per als inquilins és com a mínim igual d'útil: és l'instrument contra un propietari que ha canviat els panys i per aturar un desallotjament anunciat quan les circumstàncies han canviat decisivament.

Què passa amb els okupes ilegals, els locals comercials i els ocupants sense títol?

Ocupants

Squatting is a criminal offence, and there are two tracks: a civil claim by the owner, or clearance on the criminal track by the public prosecutor. In its judgment of 28 October 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) the Hoge Raad held that eviction on the criminal track interferes so seriously with the right to respect for the home under article 8 ECHR that a squatter must have a real chance to put its lawfulness before a judge in a kort geding before the eviction goes ahead, save in exceptional circumstances such as a threat to public safety. The exact notice period the authorities must give is not fixed by statute and is a point to check case by case.

Locals comercials

Els inquilins de locals comercials i d'hostaleria en virtut dels articles 290 i següents de la BW tenen el seu propi règim de termes i motius de rescissió. Els inquilins d'altres locals comercials, principalment oficines i espais industrials, entren a l'àmbit de l'article 7:230a de la BW; establim aquesta distinció al nostre article sobre arrendaments comercials en virtut dels articles 290 i 230a . Un cop finalitzat l'arrendament i donat avís de desallotjament, aquest inquilí pot sol·licitar al jutjat de subdistricte que prorrogui el període de desallotjament, i el desallotjament se suspèn mentre aquesta sol·licitud estigui pendent. La sol·licitud s'ha de presentar en un termini de dos mesos a partir de la data anunciada per al desallotjament, i el jutjat pot concedir un màxim de tres pròrrogues d'un any cadascuna.

Ocupants sense títol

Algú que viu a la propietat sense cap contracte (la parella d'un antic inquilí que s'ha quedat enrere, un convidat que no marxarà, un inquilí amb un acord anti-ocupació caducat) no té seguretat de tinença, i aquests són els casos més clars de "kort geding". Una advertència: un acord anomenat anti-ocupació de vegades es considera, segons els fets, un arrendament, al cap i a la fi, amb la protecció que això comporta.

Què passa el dia del desallotjament?

Només un agent judicial ( gerechtsdeurwaarder ) pot fer complir una ordre de desallotjament. És un funcionari públic, no un empleat del propietari. Notifica la sentència, ordena a l'inquilí que marxi i, a continuació, anuncia el desallotjament mitjançant una nova aposta. El desallotjament forçós es regeix pels articles sobre gedwongen ontruiming, articles 555 a 562 Rv; l'article 555 Rv estableix un període mínim de tres dies entre aquesta ordre i el desallotjament, un termini legal curt i no el període voluntari més llarg que normalment s'estableix a la sentència.

El mateix dia, l'agent judicial pot trucar a la policia per accedir i mantenir l'ordre, i a un serraller. El propietari organitza i paga els transportistes en primera instància, i les pertinences que quedin enrere es retiren. El que els passa després és fix, no és una qüestió de pràctica local: el municipi ha de retirar i emmagatzemar els béns a càrrec de la part que executa la sentència, aplicant les normes sobre execució administrativa (article 556 Rv, referint-se als articles 5:29 i 5:30 Awb). L'emmagatzematge dura fins a tretze setmanes, després de les quals els béns es poden vendre o destruir; quan es venen, l'antic propietari conserva el dret als ingressos durant tres anys. Els béns sense valor raonable, i qualsevol cosa perillosa o perible, poden anar directament. El cost es carrega al llogater a través del propietari, no el factura directament el municipi.

Un desallotjament encara es pot suspendre fins a l'últim moment. Els agents judicials solen aturar-lo quan es paguen íntegrament els endarreriments i les costes, o quan s'arriba a un acord i el propietari ordena la suspensió. Tanmateix, la flexibilitat disminueix dràsticament un cop contractats els transportistes.

Qui paga les despeses d'un desnonament?

Les taxes judicials ( griffierecht ) en els casos de subdistricte depenen del valor de la demanda i de si el demandant és una empresa, un particular o una part amb recursos limitats, que paga una tarifa plana més baixa en la majoria dels trams. Els trams i les quantitats es fixen per llei, s'ajusten cada any i es publiquen a la taula que manté el Rechtspraak; el tipus que s'aplica és el vigent en el moment de la presentació del cas. No s'aplica IVA a la taxa judicial.

On top of that come the bailiff’s charges, set by the Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders and indexed each year. Serving an enforceable judgment carries a modest tariff; the forced eviction itself costs a multiple of it, and the bailiff will quote the current tariffs on request. Removal, storage and the landlord’s own legal fees sit on top of those tariffs and are not fixed by anything, so the total depends on the size of the property and the state it is left in.

La part perdedora paga les costes del guanyador, però l'ordre de costes neerlandesa és una contribució fixa, no una indemnització completa, i normalment és molt inferior a la despesa legal real. Per al propietari, un desallotjament reeixit sovint continua sent una pèrdua financera, perquè l'ordre i els endarreriments s'executen contra un inquilí que, per definició, no té diners. Per a l'inquilí, perdre significa endarreriments, interessos, honoraris judicials i d'agent judicial, costos de mudança i emmagatzematge, a més de trobar un lloc on viure, i el deute sobreviu al desallotjament.

Els inquilins en una posició vulnerable estan més ben protegits?

Tenir fills no dóna dret a quedar-se a l'inquilí, però és una circumstància ponderada segons l'excepció de l'article 6:265 BW, i una raó de pes perquè el jutge pressioni ambdues parts cap a un acord. Els tribunals sovint concedeixen una sentència d'"última oportunitat": s'ordena la dissolució i el desallotjament, però no s'executen sempre que l'inquilí compleixi un calendari acordat.

A tenant admitted to a statutory debt-restructuring arrangement is protected further, because the moratorium limits what individual creditors may enforce. Under article 305 of the Bankruptcy Act (Faillissementswet), the landlord may not dissolve the tenancy or evict on the strength of rent arrears that arose before the arrangement took effect, and an eviction already under way on that old debt is suspended by law. The protection is conditional: the tenant must pay every instalment of rent on time from then on, and a fresh arrears revives the landlord’s power to dissolve and evict. A tenant facing eviction should apply for municipal debt assistance at once; a landlord should check whether an application is already running.

Since 1 January 2021 the Netherlands has run a national early-warning system. Landlords, energy suppliers, water companies and health insurers must report payment arrears to the municipality, without the tenant’s consent, once their own collection efforts have failed. Under the Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, the municipality must respond to every signal with an offer of a first conversation, generally within a few weeks and faster where the situation is urgent — an imminent eviction being the standard example. Housing corporations treat this outreach as a precondition of proceedings.

Orientació pràctica

Per als propietaris:

• Mai prenguis assumptes en les teves pròpies mans.
• Documenta-ho tot: el llibre de lloguers, recordatoris, la carta de demanda, ofertes d'acord, queixes amb data dels veïns.
• Notifiqueu per escrit l'impagament abans de demandar i deixeu que els endarreriments superin clarament el llindar de tolerància en lloc de demandar abans d'hora i perdre amb l'excepció.
• Comunicar els endarreriments a l'ajuntament quan sigui necessari i poder-ho demostrar.

Per a inquilins:

• No ignoreu la citació; un cas defensat es desenvolupa de manera molt diferent d'un cas per defecte.
• Assisteix a l'audiència o presenta una defensa escrita prèviament; és gratuïta i no cal advocat.
• Sol·liciteu ajuda per al deute municipal immediatament, porteu proves a l'audiència i pagueu alguna cosa de manera consistent, fins i tot si no podeu pagar-ho tot.
• Si el propietari ha canviat els panys o ha tallat els subministraments, demana consell el mateix dia.
• Entén que una apel·lació, per si sola, no aturarà el desallotjament.

En resum

• Només un tribunal pot rescindir un arrendament i autoritzar un desallotjament; un propietari que actua pel seu compte, per exemple canviant els panys, actua il·legalment.
• La majoria de les demandes de desnonament per endarreriments procedeixen per dissolució (ontbinding), no per notificació, i no hi ha un nombre fix de mesos d'endarreriments que garanteixi o descarti l'èxit.
• Una sentència de desallotjament normalment és executòria immediatament, de manera que un recurs no l'aturarà per si sol; existeixen mesures separades i limitades en el temps per intentar suspendre'n l'execució.
• Les pertinences que es deixin enrere són retirades i emmagatzemades pel municipi a càrrec de la part executora, durant un màxim de tretze setmanes, i l'inquilí continua sent responsable de les despeses resultants.
• Els inquilins vulnerables, inclosos els que tenen fills o estan en un acord de reestructuració de deute, tenen més pes en la decisió del tribunal, però no tenen dret automàtic a quedar-s'hi.

No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.

Com Law & More us pot ajudar amb això s'explica al nostre advocat d'arrendaments