El desnonament als Països Baixos és un procés controlat pels tribunals. Un propietari no pot acabar-hi ell mateix, i un inquilí rarament és expulsat d'un dia per l'altre. Entre el primer pagament impagat i la furgoneta de mudança hi ha una carta de demanda, una citació, una vista, una sentència i un anunci de l'agent judicial. Aquest article estableix aquesta seqüència, el temps, els costos i on cada part té marge per actuar.
La regla fonamental: no es permet el desallotjament sense ordre judicial
Un propietari mai pot desallotjar per iniciativa pròpia. Finalitzar l'arrendament i desallotjar la propietat són decisions separades i ambdues pertanyen al tribunal. Fins que un jutge no hagi concedit una ordre de desallotjament i un agent judicial l'hagi executada, l'inquilí pot quedar-se, independentment dels endarreriments i del que estableixi el contracte.
Potser no:
- canviar els panys o posar una cadena;
- tallar l'aigua, el gas, l'electricitat o la calefacció per obligar l'inquilí a marxar;
- retirar, emmagatzemar o desfer-se de les pertinences de l'inquilí;
- entrar a l'habitatge sense el seu consentiment, tant si en és el propietari com si no.
La llei neerlandesa anomena això autoajuda eigenrichting , i és il·legal. L'inquilí pot iniciar una ordre provisional ( kort geding ) i normalment torna en qüestió de dies, amb l'ordre del propietari de restablir l'accés sota pena d'una multa diària i responsable extracontractual de la pèrdua resultant. Entrar en un habitatge contra la voluntat de l'ocupant també pot constituir un delicte penal de huisvredebreuk (article 138 Sr). Un propietari que canvia els panys converteix un cas que probablement hauria guanyat en un que segurament perdrà.
Dues rutes: opzegging i ontbinding
Rescissió per avís (opzegging)
L'opzegging és la rescissió del contracte d'arrendament d'un habitatge mitjançant notificació escrita, enviada per correu certificat, per un dels motius legals enumerats. Aquests motius apareixen als articles sobre la finalització del contracte d'arrendament del Llibre 7, Títol 4, Secció 5 BW (articles 271 a 282 BW): que l'inquilí no s'ha comportat com un bon inquilí, que el propietari necessita urgentment la propietat per al seu propi ús ( dringend eigen gebruik ), que l'inquilí rebutja una oferta raonable d'un nou contracte i que la propietat és necessària per a la demolició o la remodelació.
Els períodes de preavís són de tres mesos per a un arrendament de menys d'un any, augmentant un mes per cada any addicional fins a un màxim de sis. El preavís per si sol no acaba res: tret que l'inquilí consenti per escrit, l'arrendament continua per ple dret fins que un tribunal decideixi el contrari, i el propietari ha de demandar. Els contractes a termini fix per a habitatges també van ser restringits per la Wet vaste huurcontracten, en vigor des de l'1 de juliol de 2024, que va restablir l'arrendament indefinit com a regla principal, de manera que un propietari que assumia que el seu contracte expiraria podia estar tenint un arrendament indefinit.
Dissolució per incompliment (vinculació)
L'article 6:265 BW estableix que cada incompliment en el compliment atorga a l'altra part el poder de dissoldre, tret que l'incompliment, atesa la seva naturalesa especial o menor importància, no justifiqui la dissolució. Per als habitatges, aquest poder no s'exerceix per carta: l'article 7:231 BW reserva la dissolució d'un arrendament de locals construïts al tribunal. L'excepció és el tancament administratiu de la propietat, en virtut de l'article 13b de la Llei de l'opi o l'article 174a de la Llei de municipis, on el propietari pot dissoldre sense anar a judici.
En casos de demora, la vinculació és gairebé sempre la via. No es preveu que es compleixi cap termini de preavís, els fets no cal que s'ajustin a una llista tancada i el propietari pot combinar la reclamació de diners, la dissolució i el desallotjament en una sola citació. El mateix enfocament serveix per a molèsties, subarrendament no autoritzat i cultiu de cànnabis.
Quant és suficient? El llindar de tolerància
Les paraules "tret que l'incompliment, atesa la seva naturalesa especial o menor importància, no justifiqui la dissolució" són la principal defensa de l'inquilí. En la seva sentència prejudicial del 28 de setembre de 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), el Hoge Raad va confirmar com funciona la prova. És una regla principal amb una excepció: qualsevol incompliment en principi dóna el poder de dissoldre; el propietari prova l'incompliment i l'inquilí ha d'establir l'excepció. L'excepció no es limita als factors nomenats a la llei: es poden ponderar totes les circumstàncies, inclòs l'interès de l'inquilí a conservar el seu habitatge, i el tribunal les ha de ponderar fins i tot en cas d'impagament.
Així doncs, un pagament endarrerit, o un petit saldo residual, no produirà una ordre de desallotjament. Però tampoc hi ha cap llindar en mesos a partir del qual es produeixi la dissolució: cap llei, ni cap directriu nacional dels tribunals, en fixa un. Els endarreriments de diversos mesos són, a la pràctica, el punt en què els propietaris demanden i en què una reclamació té una possibilitat real, però la xifra no decideix res per si sola: el tribunal encara ha de ponderar l'incompliment amb tot allò que el Hoge Raad li exigeix que ponderi, i pot denegar la dissolució per endarreriments més grans o permetre-la per endarreriments més petits.
Els casos límit es basen tant en el comportament com en l'aritmètica: si l'inquilí va respondre a la carta de demanda, si es va oferir un acord i es va trencar, i si es va demanar ajuda per al deute.
El procediment ordinari, pas a pas
Els conflictes d'arrendament van al jutjat de districte ( kantonrechter ), sigui quina sigui la suma en joc, i comencen amb una citació d'un agent judicial ( dagvaarding ). Un advocat no és obligatori, tot i que és habitual per part del propietari i sovint decisiu per part de l'inquilí.
| Pas | El que passa | Temps indicatiu |
|---|---|---|
| Carta de demanda | Notificació d'impagament que especifica els endarreriments i un termini per pagar. | 2 – 6 setmanes |
| Convocatòria | El batlle notifica al dagvaarding reclamant endarreriments, dissolució i desallotjament. | Servit almenys una setmana abans |
| Defensa | L'inquilí respon per escrit o oralment. Si no respon, l'inquilí no hi ha resposta, però la reclamació es sotmet a prova. | 2–6 setmanes després del servei |
| Audició | Ambdues parts van escoltar; el jutge normalment explora primer un acord. | Una sessió, sovint menys d'una hora |
| Judici | Vonnis rescindeix l'arrendament, ordena el pagament i autoritza el desallotjament. | 2–6 setmanes després de l'audiència |
| Ordre de desallotjament | El batlle notifica la sentència i ordena a l'inquilí que marxi. | Normalment 14 dies |
| Anunci | L'agent judicial anuncia la data de desallotjament mitjançant una explotació separada. | Mínim legal curt |
| Desnonament | L'agent judicial desallotja la propietat, amb policia i agents de desallotjament si cal. | En la data anunciada |
De principi a fi, un cas d'endarreriments no defensat sol durar de tres a cinc mesos. Tracteu això, i tots els intervals de la taula, com una pràctica en lloc d'un dret: a part del període mínim de preavís per al desallotjament en si, cap d'aquests períodes està fixat per llei. El tribunal estableix la data de desallotjament en la seva sentència, i el temps fins a una vista i una sentència segueix les normes processals per als casos de subdistricte i la càrrega de treball del tribunal en qüestió, que el Rechtspraak informa en les seves xifres de rendiment publicades. Un cas defensat, o un en què l'inquilí manté un acord, triga més i sovint acaba sense cap desallotjament.
Execució provisional i recurs
Una sentència de desallotjament normalment es declara provisionalment executòria ( uitvoerbaar bij voorraad ) en virtut de l'article 233 Rv. Aquest és el punt que els inquilins sovint malinterpreten: un recurs, regulat pels articles sobre hoger beroep, inclòs l'article 350 Rv, no suspèn per si sol l'execució. El propietari pot desallotjar mentre està pendent.
Un inquilí pot sol·licitar al tribunal d'apel·lació que suspengui l'execució, basant-se en una prova restringida que generalment requereix un error legal o factual o una emergència que el primer jutge no ha pogut ponderar. Alternativament, pot presentar una disputa d'execució ( executiegeschil ) davant del jutge de mesures cautelars en virtut de l'article 438 Rv, argumentant que executar la sentència ara és un abús de dret. Cap de les dues coses és una repetició del cas. Ambdues pressuposen una apel·lació interposada a temps, i el termini és curt: tres mesos a partir del dia de la sentència en un cas ordinari, però només quatre setmanes a partir d'una sentència en kort geding (article 339 Rv).
La via cautelar provisional (kort geding)
Un kort geding és un procediment sumari davant del jutge de mesures cautelars ( voorzieningenrechter ) segons els articles que comencen per l'article 254 Rv. Dóna una decisió provisional, normalment en qüestió de setmanes, però no pot rescindir un contracte. Aquest és el límit clau: un propietari no pot obtenir una ordre vinculant en un kort geding, només una ordre de desallotjament.
Només està obert al propietari quan la reclamació és urgent i el resultat dels procediments ordinaris no està seriosament en dubte: molèsties greus, ús delictiu de la propietat, ocupació que continua després que l'arrendament hagi finalitzat clarament o ocupació sense títol. Un cas de morositat simple rarament qualifica: l'interès del llogater a la seva casa supera l'interès del propietari en la celeritat.
Per als inquilins és com a mínim igual d'útil: és l'instrument contra un propietari que ha canviat els panys i per aturar un desallotjament anunciat quan les circumstàncies han canviat decisivament.
Ocupants, locals comercials i ocupants sense títol
Ocupants
L'ocupació ilegal és un delicte penal i hi ha dues vies: una demanda civil per part del propietari o l'autorització del fiscal. En la seva sentència del 28 d'octubre de 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), el Hoge Raad va sostenir que el desallotjament per la via penal és una interferència tan greu amb el dret al respecte de l'habitatge en virtut de l'article 8 del CEDH que requereix una revisió judicial prèvia: les autoritats han d'anunciar-ho per escrit, permetre almenys set dies per a un kort geding i esperar la decisió del jutge, excepte en circumstàncies excepcionals com ara una amenaça per a la seguretat pública.
Locals comercials
Els arrendataris de locals comercials i d'hostaleria en virtut dels articles 290 i següents de la BW tenen el seu propi règim de condicions i motius de rescissió. Els arrendataris d'altres locals comercials, principalment oficines i espais industrials, entren a l'àmbit de l'article 7:230a de la BW: un cop finalitzat l'arrendament i donat l'avís de desallotjament, l'arrendatari pot sol·licitar al jutjat de districte que prorrogui el període de desallotjament, i el desallotjament se suspèn mentre es tramita aquesta sol·licitud. La sol·licitud s'ha de presentar en un termini de dos mesos a partir de la data anunciada per al desallotjament, i el jutjat pot concedir un màxim de tres pròrrogues d'un any cadascuna.
Ocupants sense títol
Algú que viu a la propietat sense contracte (la parella d'un antic inquilí que s'ha quedat enrere, un convidat que no marxarà, un ocupant amb un acord anti-ocupació caducat) no té seguretat de tinença, i aquests són els casos més clars de "kort geding". L'advertència és que un acord anomenat anti-ocupació de vegades es considera un arrendament, amb la protecció que això comporta.
L'agent judicial, l'anunci i les pertinences
Només un agent judicial ( gerechtsdeurwaarder ) pot fer complir una ordre de desallotjament, i és un funcionari públic, no un empleat del propietari. Notifica la sentència, ordena a l'inquilí que marxi i, a continuació, anuncia el desallotjament mitjançant una nova aposta. El desallotjament forçós es regeix pels articles sobre gedwongen ontruiming, articles 555 a 562 Rv. L'article 555 Rv estableix un període mínim de tres dies entre aquesta ordre i el desallotjament; aquest mínim legal curt no és el període voluntari més llarg que s'estableix a la sentència.
El mateix dia, l'agent judicial pot trucar a la policia per accedir i mantenir l'ordre, i a un serraller. El propietari organitza i paga els transportistes en primera instància, i les pertinences que quedin enrere es retiren. El que els passa ja no és una qüestió de pràctica local. El municipi ha de retirar els béns i emmagatzemar-los, a càrrec de la part que executa la sentència, i les normes sobre execució administrativa s'apliquen a aquest emmagatzematge (article 556 Rv, referint-se als articles 5:29 i 5:30 Awb). L'emmagatzematge té una durada de fins a tretze setmanes, després de les quals els béns es poden vendre o destruir; quan es venen, l'antic propietari conserva el dret als ingressos durant tres anys. Els béns que no tenen un valor raonable per al seu propietari, i qualsevol cosa perillosa o perible, poden anar directament. Les despeses arriben al llogater a través del propietari, no a través d'una factura del municipi.
Un desallotjament es pot suspendre fins a l'últim moment. Els agents judicials solen aturar-lo quan es paguen íntegrament els endarreriments i les costes, o quan s'arriba a un acord i el propietari ordena la suspensió. Però la flexibilitat disminueix dràsticament un cop contractats els transportistes.
Els costos i qui acaba pagant
Les taxes judicials ( griffierecht ) en casos de subdistricte el 2026 depenen del valor de la demanda i de si el demandant és una empresa o un particular. Van des de 139 € i 93 € respectivament per a reclamacions de fins a 500 €, passant per 350 € i 233 € fins a 1,500 €, fins a 1,504 € i 753 € per sobre de 12,500 €. Les parts amb recursos limitats paguen 93 € en la majoria dels trams i no s'aplica l'IVA.
A això cal afegir-hi les despeses de l'agent judicial, que són fixades pels Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders i s'indexen cada gener: el 2026, 136.71 € per complir una sentència executiva i 322.59 € pel desallotjament forçós en si. El trasllat, l'emmagatzematge i les despeses legals del propietari s'afegeixen a aquestes tarifes i no estan fixades per res, de manera que el total depèn de la mida de la propietat i de l'estat en què es troba.
La part perdedora paga les costes del guanyador, però l'ordre de costes neerlandesa és una contribució fixa, no una indemnització completa, i normalment molt per sota de la despesa legal real. Per al propietari, un desallotjament reeixit sovint continua sent una pèrdua financera, perquè l'ordre i els endarreriments s'executen contra un inquilí que, per definició, no té diners. Per a l'inquilí, perdre significa endarreriments, interessos, honoraris judicials i d'agent judicial, trasllat i emmagatzematge, a més de trobar un lloc on viure, i el deute sobreviu al desallotjament.
Llogaters en una posició vulnerable
Tenir fills no dóna dret a quedar-se a l'inquilí, però és una circumstància ponderada segons l'excepció de l'article 6:265 BW, i una raó de pes perquè el jutge pressioni ambdues parts cap a un acord. Els tribunals sovint concedeixen una sentència d'"última oportunitat": s'ordena la dissolució i el desallotjament, però no s'executen sempre que l'inquilí compleixi un calendari acordat.
Un inquilí admès a un acord legal de reestructuració del deute és encara més fort, perquè la moratòria restringeix el que els creditors individuals poden fer complir. Segons l'article 305 de la Llei de Fallides, el propietari no pot dissoldre l'arrendament ni desallotjar en virtut dels endarreriments de lloguer sorgits abans que l'acord de reestructuració del deute entrés en vigor, i un desallotjament ja en curs sobre aquest deute antic queda suspès per imperatiu legal. La protecció és condicional: el llogater ha de pagar puntualment cada quota de lloguer que es produeixi a partir de llavors, i un nou endarreriment recupera el poder del propietari per dissoldre i desallotjar. Un inquilí que s'enfronta a un desallotjament ha de sol·licitar ajuda municipal per al deute immediatament; el propietari ha de comprovar si ja hi ha una sol·licitud en curs.
Des de l'1 de gener de 2021, els Països Baixos tenen un sistema nacional d'alerta primerenca. Els propietaris, els proveïdors d'energia, les companyies d'aigua i les asseguradores de salut han d'informar els endarreriments de pagament al municipi, sense el consentiment de l'inquilí, un cop els seus propis esforços de cobrament hagin fracassat. Segons la Llei Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, el municipi ha de respondre a cada senyal amb una oferta d'una primera conversa; els articles 3 i 4 d'aquesta llei ho exigeixen en un termini de quatre setmanes o tres dies hàbils quan la situació és urgent (un desallotjament imminent n'és l'exemple estàndard). Les empreses d'habitatge consideren la divulgació com una condició prèvia als procediments.
Orientació pràctica
Per als propietaris:
- Mai prenguis assumptes en les teves pròpies mans.
- Documenta-ho tot: el llibre de lloguers, els recordatoris, la carta de demanda, les ofertes d'un acord, les queixes amb data dels veïns.
- Notifiqueu per escrit l'impagament abans de demandar i deixeu que els endarreriments superin clarament el llindar de tolerància en lloc de demandar abans d'hora i perdre amb l'excepció.
- Comunicar els endarreriments a l'ajuntament quan sigui necessari i poder-ho demostrar.
Per a inquilins:
- No ignoreu la citació; un cas defensat és molt diferent d'un incompliment.
- Assisteix a l'audiència o presenta una defensa escrita prèviament; és gratuïta i no cal advocat.
- Sol·liciteu ajuda per al deute municipal immediatament, porteu proves a l'audiència i pagueu alguna cosa de manera consistent, fins i tot si no podeu pagar-ho tot.
- Si el propietari ha canviat els panys o ha tallat els subministraments, demana consell el mateix dia.
- Entén que una apel·lació, per si sola, no aturarà el desallotjament.
El propietari em pot desallotjar sense anar a judici?
No. Un propietari necessita una ordre judicial per rescindir un arrendament per incompliment i autorització per desallotjar la propietat, i només un agent judicial pot dur a terme el desallotjament. Canviar els panys, retirar pertinences o tallar els subministraments és autoajuda il·legal. Un inquilí que s'enfronti a això pot obtenir una ordre de restauració de l'accés en qüestió de dies, generalment amb una multa adjunta, i pot reclamar danys i perjudicis.
Quants mesos de demora del lloguer em falten perquè em puguin desnonar?
No hi ha cap llindar legal, ni cap nombre fix de mesos. La prova és si l'incompliment, donada la seva naturalesa o importància menor, justifica la dissolució, i el tribunal pondera totes les circumstàncies (ECLI:NL:HR:2018:1810). Els endarreriments de diversos mesos es practiquen quan els propietaris inicien procediments, però l'aritmètica no resol res per si sola: respondre a la carta de demanda, acordar un acord i complir-lo, i demanar ajuda per al deute, tot això pesa en la balança.
Quant de temps dura un desallotjament de principi a fi?
Un cas de demora sense defensa sol trigar de tres a cinc mesos des de la carta de demanda fins al desallotjament: diverses setmanes per a la demanda, unes setmanes entre la citació i la vista, unes quantes més fins a la sentència, després un període voluntari que normalment és de catorze dies i un breu anunci de l'agent judicial. Un cas defensat, o un en què s'arriba a un acord, triga més i sovint acaba sense desallotjament.
Un recurs atura el desallotjament?
Normalment no. Les sentències de desnonament normalment es declaren provisionalment executòries, de manera que el propietari pot executar-les mentre el recurs està pendent. Per aturar-ho, l'inquilí ha de sol·licitar per separat al tribunal d'apel·lació que suspengui l'execució o presentar una disputa d'execució davant del jutge de mesures cautelars al·legant abús de dret. Cap dels dos torna a discutir el fons de la qüestió.
Què passa amb els meus mobles si em desallotgen?
El jutge fa retirar tot allò que quedi enrere, i el municipi l'ha de retirar i emmagatzemar a càrrec de la part que executa la sentència (article 556 Rv). L'emmagatzematge dura fins a tretze setmanes, després de les quals els béns es poden vendre o destruir, amb la possibilitat de reclamar el producte d'una venda durant tres anys. El cost s'afegeix al que l'inquilí ja deu, de manera que retirar les pertinences per endavant sempre és més barat.
Es pot aturar un desallotjament a l'últim moment?
Sí, tot i que es fa més difícil a mesura que s'acosta la data. Normalment, el pagament complet dels endarreriments i les despeses acumulades ho aturarà, i també ho farà un acord que el propietari accepti i indiqui a l'agent judicial que actuï. Quan les circumstàncies hagin canviat decisivament des de la sentència, una ordre judicial pot aturar l'execució. Un cop contractats els transportistes, la flexibilitat del propietari disminueix dràsticament.
Law & More assessora propietaris i inquilins en Eindhoven, Amsterdam i arreu dels Països Baixos sobre endarreriments de lloguer, rescissió, dissolució i desnonament, en neerlandès i anglès.
