Erfpacht: explicació per als compradors sobre l'arrendament a llarg termini de terres als Països Baixos

Si esteu comprant una casa als Països Baixos, i en particular a Amsterdam, els detalls poden dir que la propietat és a l'exteriorAleshores no esteu comprant la terra, sinó un dret real limitat sobre la terra d'una altra persona, amb condicions escrites per aquest terratinent, de vegades fa un segle. Aquestes condicions decideixen què pagueu, durant quant de temps i si un banc us prestarà alguna cosa.

Què és l'erfpacht en el dret immobiliari neerlandès?

L'erfpacht és un dret real limitat ( beperkt recht ) que autoritza el seu titular, l' erfpachter , a posseir i utilitzar béns immobles que pertanyen a un altre (art. 5:85 BW). El propietari del terreny continua sent el propietari del terreny. El dret de l'erfpachter és un dret in rem, no contractual: està registrat al Registre de la Propietat (Kadaster), es pot vendre, hipotecar i heretar, i sobreviu a una venda del terreny.

L'escriptura pot obligar l'erfpachter a pagar una suma periòdica, el cànon o la renda del sòl (art. 5:85 BW). No s'exigeix ​​legalment un cànon, però gairebé tots els erfpacht residencials en porten un. En cas contrari, l'erfpachter té àmpliament l'ús que hauria tingut el propietari (art. 5:89 BW), inclosos els fruits de la propietat i el dret a llogar-la, i les reparacions recauen sobre ell. El que no pot fer és canviar la destinació de la propietat ni dur a terme obres que les condicions reserven al consentiment del propietari.

La plena propietat ( volle eigendom ) és perpètua, no costa res de mantenir i només respon a la llei general. L'erfpacht s'exerceix sobre el terreny d'un altre, es regeix per les condicions d'aquest propietari i pot ser revisat o pot finalitzar. Un pis en erfpacht amb un cànon corrent normalment val menys que el mateix pis en plena propietat, i la diferència no sempre és visible en el preu de venda.

Erfpacht, opstal i un arrendament d'un edifici

• Arrendament dóna el dret de posseir i utilitzar la terra d'un altre (art. 5:85 BW). Les construccions a la parcel·la generalment formen part del dret de propietat.
• Opstal, el dret de superfície (art. 5:101 BW), dóna el dret a tenir o adquirir edificis, obres o plantacions en, sobre o per sobre del terreny d'un altre, infringint la regla que un edifici pertany al propietari del sòl. Pot comportar un pagament anomenat retribució, i sovint s'atorga com a dret dependent juntament amb l'erfpacht o un arrendament —per a un cable, panells solars—, tot i que pot funcionar per si sol. Les normes legals sobre l'erfpacht s'apliquen corresponentment al dret de superfície (art. 5:104 BW).
• Lloguer, un arrendament d'un edifici o habitatge, és un contracte, no un dret real: no hi ha cap interès registrable, ni hipoteca, i s'apliquen les normes d'arrendament del Llibre 7 BW. Un arrendatari paga un lloguer per l'ocupació; un erfpachter paga un cànon per un dret de propietat que posseeix i pot vendre.

L'escriptura i les condicions generals

Un dret de compravenda es crea mitjançant escriptura notarial i es registra als registres públics. L' escriptura de compravenda estableix els termes individuals (parcel·la, termini, cànon inicial, ús permès) i després, gairebé invariablement, declara aplicable un conjunt de condicions generals . Aquestes condicions generals són la substància de l'acord: mecanisme de revisió, normes de compravenda, requisits de consentiment, règim de compensació, poders de rescissió.

Regeixen les condicions de l'any d'emissió

Aquest és el punt que més sovint es passa per alt, i és decisiu. Un municipi no té un conjunt de condicions sinó una sèrie, emeses en diferents anys, cadascuna de les quals regula les parcel·les atorgades en virtut d'aquest. AmsterdamLes sèries s'identifiquen per any, entre les quals AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 i 2016, de les quals AB 1994, AB 2000 i AB 2016 són les que es troben més sovint avui dia. Les diferències no són cosmètiques: els conjunts més antics poden donar al propietari una àmplia discreció sobre la revisió i drets de compensació restringits.

La pregunta mai és "quines són les condicions de l'erfpacht en aquesta ciutat?", sinó "quin conjunt s'aplica a aquesta parcel·la?". La resposta és al Kadaster: l'escriptura de constitució i qualsevol escriptura de modificació posterior anomena les condicions per any. Demaneu al vostre notari que obtingui l'escriptura i el text complet d'aquestes condicions i que les llegeixi, no un resum, ni el paràgraf de l'agent.

La renda del sòl (cànon)

El cànon és el pagament periòdic per l'ús del terreny. L'estructura habitual és un percentatge de cànon aplicat a un valor avaluat del terreny, derivat residualment, d'una proporció del valor de la propietat o d'una taula. En Amsterdam aquest factor és la quota de la superfície, que expressa el valor del terreny com a proporció del valor de la propietat per al carrer en qüestió.

Entre revisions, la majoria de condicions modernes indexen el cànon anualment en funció d'un índex de preus al consumidor. La indexació no és una revisió: fa un seguiment de la inflació i és predictible, mentre que la revisió restableix el valor subjacent del terreny i pot multiplicar el cànon. L'impagament pot, en última instància, costar a l'arrendatari el dret en si.

Els tres tipus d'erfpacht

Voortdurend i eeuwigdurend es tradueixen com a "perpetual" en els termes particulars anglesos. No són el mateix, i la diferència val molts diners. Un dret perpetu en durada també pot tenir un cànon comprat només per un període: la durada i la compra són qüestions separades.

Revisió al final d'un període: el risc financer més gran

Per a l'erfpacht continu, el final d'un període és quan el propietari del terreny pot restablir el cànon al valor actual del terreny. Com que els períodes duren dècades i els valors del terreny urbà holandès han augmentat considerablement, el nou cànon pot ser un gran múltiple de l'antic.

• No és gradual. L'augment arriba en un sol pas, en una data fixada dècades abans.
• El mecanisme es troba en les condicions antigues. En alguns conjunts més antics, la discreció del propietari és àmplia i la impugnació es limita a un procediment de valoració en lloc d'un tribunal.
• Els prestadors miren cap endavant. Una data de revisió propera afecta tant el vostre préstec com el mercat de revenda al qual us enfrontareu.

Abans de signar, establiu la data de finalització del període actual, el mecanisme de revisió i, quan es publiquin xifres indicatives, quin seria el cànon si es revisés avui. Si hi ha una revisió en curs, cal veure l'oferta i qualsevol termini de presentació d'objeccions.

Compra de lloguer fora del terreny (afkoop)

En lloc de pagar un cànon, l'erfpachter pot ser capaç de comprar-lo per una suma de capital. Afkoop durant un període paga per avançat el cànon per a la resta del període actual; quan aquest període finalitza l'obligació revisa en termes revisats, de manera que una propietat anunciada com a "cànon comprat" pot estar coberta només fins a una data ara força propera. Eeuwigdurende afkoop extingeix el cànon a perpetuïtat, sense cap revisió futura.

Comprar no és comprar el terreny: la propietat absoluta roman amb el propietari, només finalitza l'obligació de pagament i les condicions encara regeixen l'ús i el consentiment. Si s'ha d'oferir una compra, com es calcula i si es pot fer a mitjan període són qüestions de les condicions, no de la llei general. S'efectua mitjançant escriptura notarial i es registra. El tractament fiscal segueix la distinció: quan la propietat és la residència principal del contribuent, el cànon periòdic és deduïble a la casella 1, mentre que l'import de la compra en si no ho és, tot i que els interessos d'un préstec contractat per finançar la compra sí que ho són.

Amsterdam: de continuar a perpètua erfpacht

Amsterdam És per això que aquest tema és important per a la majoria dels compradors internacionals: gran part del parc d'habitatges de la ciutat es troba en terrenys amb arrendament municipal, i històricament continua amb revisions periòdiques.

A partir del 2016, el municipi va començar a emetre bonificacions perpètues per a noves subvencions sota un nou conjunt de condicions generals, i va obrir un esquema que permetia als arrendataris existents canviar ( overstappen ). L'arrendatari sol·licita una oferta que estableixi un cànon perpètu o una suma de compra perpètua, calculada a partir del valor del terreny en un moment de referència; l'acceptació condueix a una escriptura de modificació, registrada al Kadaster.

El punt financerament significatiu és la data de referència i el descompte. Les sol·licituds presentades abans del 8 de gener de 2020 es van calcular en condicions més favorables que les posteriors: aquesta data és la data de referència que regeix el dret a la prima de canvi favorable i el descompte sobre el valor del terreny, i el valor del terreny en si es deriva del valor de la propietat a través del buurtstraatquote. Des de llavors, s'han establert acords de segona oportunitat per a aquells que no van complir aquesta data, cadascun amb les seves pròpies condicions i amb la seva pròpia data de tancament, i els estableix només el municipi en lloc de per llei. Per tant, si hi ha una finestra oberta per a una propietat en particular i amb quin càlcul és una cosa que s'ha d'establir a partir del propi esquema publicat del municipi abans de comprometre's: pregunteu al venedor per qualsevol oferta ja emesa i consulteu el termini actual directament amb el municipi. La diferència entre una base de càlcul i una altra arriba a desenes de milers d'euros.

Tres punts pràctics, correctes com a qüestió de plantejament el 29 d'agost de 2026:

• Establir què té el venedor. L'erfpacht continu; l'erfpacht continu amb un canvi sol·licitat però no completat; l'erfpacht perpetu amb un cànon indexat; i l'erfpacht perpetu comprat a perpetuïtat són quatre actius diferents a quatre preus.
• Una oferta no és un canvi. Fins que s'executi i es registri l'escriptura de modificació, la propietat continua en el règim antic. Si un comprador pot acceptar una oferta pendent, i fins a quan, depèn dels termes del règim.
• Els esquemes municipals canvien. AmsterdamLa política d'erfpacht de [nom de l'empresa] és impugnada i s'ha modificat repetidament; els terminis, els descomptes, els factors de valor del terreny i els percentatges del cànon varien d'un any a l'altre. Res d'això és la posició del dia que compreu.

Empresa privada: promotors, corporacions i propietaris institucionals

Els promotors, les empreses d'habitatge, els inversors institucionals, les fundacions benèfiques i els propietaris privats de terres també lloguen terrenys en règim d'arrendament a llarg termini. La llei és la mateixa; les condicions sovint no ho són.

Les condicions privades tendeixen a ser menys favorables de maneres recognoscibles: terminis més curts o fixos sense continuació; revisió a intervals més curts, de vegades cada cinc o deu anys; revisió vinculada al valor de la propietat en lloc del valor del terreny, de manera que les millores pròpies de l'arrendatari alimenten l'augment; compensació exclosa o limitada; amplis requisits de consentiment sobre el lloguer, la modificació i la venda. Alguns esquemes comercialitzats a compradors per primera vegada, on el venedor conserva el terreny per baixar el preu, són construccions erfpacht d'aquest tipus.

Un municipi és una institució permanent amb restriccions polítiques i un interès en un mercat immobiliari que funcioni; un terratinent privat té una inversió. L'erfpacht privat no és per això dolent, però mai assumeixis que les seves condicions s'assemblen a les municipals sobre les quals un comprador pot haver llegit.

Compensació al final del contracte d'arrendament

Quan finalitza un dret d'erfpacht, l'antic erfpachter té dret en principi a una compensació pel valor dels edificis, obres i plantacions que va erigir ell mateix o va adquirir del seu predecessor a canvi d'un pagament (art. 5:99 BW), i pot conservar la propietat fins que s'hagi pagat aquesta compensació (art. 5:100 BW).

Dos requisits importen. El dret pot ser limitat o exclòs per l'escriptura dins dels límits que permet la llei, i les condicions privades més antigues sovint ho fan. I és una compensació pels edificis, no per la diferència entre el valor del lloguer i el de la propietat absoluta: un arrendatari el dret temporal del qual expira no rep el valor de mercat de l'habitatge. Quan les condicions parlen del "valor dels edificis", la base de valoració ho decideix tot.

La posició del prestador hipotecari

Un dret d'erfpacht es pot hipotecar i la majoria dels prestadors neerlandesos prestaran sobre béns en règim d'arrendament. El fet que un prestador concedeixi un préstec sobre la vostra propietat depèn gairebé completament de les condicions generals. Els prestadors avaluen el tipus de dret i, si és temporal, el termini restant del termini del préstec; si el cànon és fix, indexat o obert a revisió, i quan es produeix la propera revisió; si la rescissió podria destruir la garantia; si s'ha de notificar al prestador i permetre'l corregir un incompliment; i si la compensació al final sobreviu.

Dues coses fan que això sigui viable. Les condicions estàndard dels grans municipis són generalment acceptades pels principals prestadors, de manera que una compra sobre ells rarament planteja una qüestió de finançament. L'erfpacht privat és el cas més difícil, perquè les condicions són les que hagi elaborat el propietari del terreny. Allà, l'acceptabilitat de la construcció s'ha d'establir per a aquest conjunt específic de condicions, amb el prestador i, quan hi hagi implicat, amb el garant hipotecari. Quan es sol·licita una garantia hipotecària nacional (NHG), la posició es publica. Segons les condicions i normes de la NHG vigents a partir de l'1 de gener de 2026, s'accepten les construccions tradicionals d'erfpacht, amb la condició que un contracte d'arrendament atorgat abans de l'1 de gener de 1992 encara hagi de tenir almenys la meitat del termini del préstec per executar. Una construcció que no sigui tradicional, i qualsevol forma de suport al comprador ( koperssteun ), ha d'haver estat acceptada per la mateixa NHG, i la NHG publica la llista de les construccions que ha acceptat. Una que no estigui en aquesta llista no es finançarà amb la NHG.

Una condició de finançament ( financieringsvoorbehoud ) no protegeix res si la sol·licitud no va arribar mai al prestador amb les condicions d'arrendament adjuntes.

Venda: consentiment i endarreriments

Un dret de compravenda és transferible, però l'escriptura pot requerir el consentiment del propietari per a una transferència o divisió (art. 5:91 BW); quan es denega el consentiment, la llei permet que sigui substituït per l'autorització del tribunal. Amb la majoria dels municipis, el consentiment és una formalitat, però mai no el doneu per fet: el calendari ha d'ajustar-se a la finalització i les condicions poden exigir que no hi hagi endarreriments ni incompliments pendents.

Els endarreriments segueixen el dret: un comprador esdevé responsable, juntament amb el venedor, del cànon impagat, però només durant els dos anys naturals anteriors a la transferència (art. 5:92 BW). El notari ha d'obtenir una declaració escrita del propietari del terreny sobre la situació del cànon, els endarreriments, els càrrecs i els presumptes incompliments.

Rescissió per part del propietari del terreny

El propietari del terreny pot rescindir l'erfpacht ( opzegging ) quan el cànon no s'ha pagat durant dos anys consecutius o si l'erfpachter ha incomplert greument la llei (art. 5:87 BW). L'impagament ha d'haver durat almenys dos anys consecutius, i l'art. 5:88 BW exigeix ​​que l'ordre de rescissió es notifiqui a qualsevol creditor hipotecari registrat almenys dos mesos abans que finalitzi el dret, perquè un prestador pugui intervenir. Per separat, un cop el dret ha durat un llarg període, qualsevol de les parts pot sol·licitar al tribunal que el modifiqui o el rescindeixi per circumstàncies imprevistes (art. 5:97 BW): una via estreta, no un recurs contra un cànon que simplement s'ha tornat car.

Què ha de comprovar un comprador abans de signar

• L'escriptura de constitució registrada i tota escriptura posterior de modificació o compra.
• Quin conjunt de condicions generals s'aplica, per any, i el seu text complet.
• Si el dret és temporal, continu o perpetu, i la data exacta de venciment o finalització del període.
• El cànon actual, la seva base d'indexació i si es compra — si és així, fins quan.
• La data i el mecanisme de la propera revisió, i qualsevol procediment de revisió o canvi en curs.
• Si cal el consentiment del propietari del terreny per a la transferència i quant de temps triga.
• Una declaració escrita del propietari del terreny sobre endarreriments, càrrecs i presumptes incompliments.
• Confirmació escrita del prestador que concedirà el préstec en aquestes condicions.
• Per als pisos: com interactua l'arrendatari amb la comunitat de propietaris i qui paga el cànon.
• per Amsterdam: la posició actual publicada del municipi sobre el canvi, el dia de la compra.

El contracte de lloguer no és un defecte. Amb les escriptures davant vostre, és una manera més condicional de mantenir la propietat, i pot ser perfectament sòlida. Els errors els cometen els compradors que tracten el paràgraf del contracte de lloguer com una mena de paper predeterminat.