Si la vostra empresa vol construir, convertir un edifici, canviar l'ús d'un solar o executar una instal·lació als Països Baixos, coneixereu l' omgevingsvergunning , el permís ambiental i urbanístic. Des de l'1 de gener de 2024, les normes es troben a la Llei de medi ambient i planificació (Omgevingswet, "Ow"), que va substituir 26 lleis, incloent-hi la Wabo, la Wet ruimtelijke ordening i la Wet natuurbescherming. Gran part del material en anglès encara descriu l'antic sistema Wabo. Aquesta pàgina exposa la legislació vigent: quan es necessita un permís, com es decideix, es denega, es modifica o es retira, i com impugnar-lo.
Què va canviar l'Omgevingswet
La llei va unir la legislació sobre construcció, planificació espacial, medi ambient, aigua, natura, patrimoni i infraestructures en un sol sistema, amb un únic taulell digital (l'Omgevingsloket), un sol permís i un únic conjunt de procediments. Se'n deriven tres conseqüències.
- Un pla per municipi. L' pla de zonificació ja no existeix. Cada municipi ara té un únic pla d'ocupació que cobreix tot el seu territori. Durant la transició inclou una part temporal —els antics plans de zonificació més el «bruidsschat», un paquet de normes transferides del govern central— que s'han de convertir en un pla definitiu abans de l'1 de gener de 2032, quan finalitza el període de transició de l'omgevingsplan.
- Més normes generals, menys permisos. Moltes activitats que abans necessitaven un permís ara es regeixen per normes nacionals directament aplicables amb, com a màxim, una notificació.
- Ja no hi ha més permís per imperatiu legal. El canvi més important per als sol·licitants, que es descriu a continuació.
Els quatre instruments que realment utilitza una empresa
La Llei té sis instruments bàsics; a la pràctica, en tractareu quatre.
- El pla d'organització La normativa municipal d'un emplaçament: funcions permeses, altures, parcel·la, aparcament, soroll, aspecte.
- El suport ambiental. El permís en si. L'art. 5.1 Ow enumera les activitats que no es poden dur a terme sense un.
- La notificació (fusió). Per a moltes activitats no les sol·liciteu: notifiqueu-ho a l'autoritat competent i podeu començar-ho, sempre que compliu les normes generals. No hi ha cap decisió, per tant, no hi ha res contra el qual es pugui recórrer.
- Normes generals a la Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). La normativa nacional sobre activitats nocives per al medi ambient (activitats ambientals), abocaments i activitats aquàtiques. Estableix, activitat per activitat, si s'aplica un permís, una notificació, una obligació d'informació o res. El decret complementari per als edificis és el Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Permís, notificació o res: la comprovació d'Omgevingsloket
Comenceu amb la comprovació de permisos en línia ( vergunningcheck ) a l'Omgevingsloket: introduïu la ubicació i l'activitat prevista i us indica si cal un permís, si n'hi ha prou amb una notificació o si podeu continuar. També mostra les normes que s'apliquen en aquesta adreça, des de l'omgevingsplan fins a les normes provincials i de la junta d'aigües. Tracteu el resultat com un punt de partida, no com un consell: reflecteix com el municipi ha codificat el seu pla, i els errors de codificació són habituals durant el període de transició.
Una notificació no és un permís superficial. Per a moltes activitats perjudicials per al medi ambient, el Besluit activiteiten leefomgeving exigeix que es presenti quatre setmanes abans que comenci l'activitat, i les normes generals us vinculen plenament des del primer dia. Comenceu abans que es compleixin les normes i les incompleixiu.
Els principals tipus d'activitat
Una sol·licitud pot, a elecció del sol·licitant, cobrir una activitat o diverses (art. 5.7 Ow). L'antiga regla que les activitats connectades inseparablement s'havien de sol·licitar juntes ha desaparegut, de manera que podeu resoldre la part de planificació d'un projecte abans de comprometre-us amb el disseny tècnic.
| Activitat | El que cobreix | Normes aplicades |
|---|---|---|
| Activitats del pla de treball de l'entorn | Activitat que el pla estableix com a subjecta a permís o que hi entra en conflicte: ús, disposició, alçada, aparença | Omgevingsplan; per una sortida, art. 5.21 Ow |
| Activitat tècnica d'edificació | La construcció en si: estructura, seguretat contra incendis, energia, salut | Besluit bouwwerken leefomgeving |
| Activitats ambientals | Instal·lacions i operacions amb efectes ambientals, incloses les instal·lacions IPPC | Besluit activiteiten leefomgeving |
| Altres activitats designades | Monument, excavació, Natura 2000, tala, activitats aquàtiques, abocaments | Art. 5.1 Decrets fiscals i sectorials |
La divisió en el permís d'obra (de “knip”)
L'antic permís únic d'obra s'ha dividit en dos, de manera que un projecte pot plantejar dues qüestions de permís separades: l' activitat tècnica de l'edificació, avaluada només segons el Bbl (seguretat estructural, seguretat contra incendis, rendiment energètic, amb casos exempts a l'art. 2.27 Bbl) i l' omgevingsplanactiviteit per a una obra de construcció , avaluada segons l'omgevingsplan pel que fa a la funció, l'alçada, el volum i l'aparença, amb casos exempts a nivell nacional a l'art. 2.29 Bbl. Els dos es decideixen de manera independent: un projecte pot estar lliure del permís tècnic però encara necessitar permís d'obres, o viceversa. Reviseu tots dos abans de signar un contracte d'obres.
Quan el teu projecte no s'ajusta al pla: el BOPA
Si un projecte entra en conflicte amb l'omgevingsplan, la ruta és un omgevingsvergunning per a un buitenplanse omgevingsplanactiviteit : un BOPA. Substitueix l'antiga llista kruimelgevallen i el projectafwijkingsbesluit. No hi ha un catàleg fix de sortides permeses: en principi es pot permetre qualsevol sortida.
L'autoritat competent normalment és l'executiu municipal (college van burgemeester en wethouders) (art. 5.8 Ow), amb excepcions a l'art. 5.9 Ow i l'Omgevingsbesluit que encarrega la província, la junta d'aigües o un ministre. La prova és si el permís serveix per a una assignació equilibrada de funcions a les ubicacions (art. 5.21 Ow), llegit juntament amb les normes d'instrucció provincials o nacionals. Hi ha dues característiques que mereixen atenció.
- Assessorament vinculant del consell municipal. El consell pot designar categories de casos de BOPA en què s'ha de demanar el seu assessorament, i aquest assessorament vincula l'executiu: un assessorament negatiu significa que no es pot concedir el permís. Aquest règim d'assessorament amb consentiment vinculant es troba a l'art. 16.15a i l'art. 16.15b Ow, elaborat a l'art. 4.21 Omgevingsbesluit. Només és vinculant quan es basa en les normes d'avaluació aplicables, i la llista de cada municipi és diferent, així que consulteu la decisió local amb antelació.
- Participació. El sol·licitant ha d'indicar si hi ha hagut parts interessades implicades i, si és així, com i amb quin resultat (art. 7.4 Omgevingsregeling). Per a un BOPA —i només per a un BOPA—, el consell pot designar casos en què la participació és obligatòria (art. 16.55 Ow). Si ho és i no ho vau fer, la sol·licitud es pot deixar sense tramitar després d'una oportunitat per posar remei.
Les primeres resolucions de la Divisió de Jurisdicció Administrativa del Consell d'Estat sobre els permisos BOPA es van emetre el 24 de juny de 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:3406 i ECLI:NL:RVS:2026:3652). Confirmen que l'autoritat competent duu a terme l'exercici de ponderació i l'ha de raonar adequadament, que el tribunal revisa si els efectes adversos són desproporcionats respecte als objectius perseguits i que les normes d'instrucció provincials poden impedir de manera independent un permís. La Divisió també ha sol·licitat a un conseller d'estat, advocat general, una opinió sobre què requereix la participació en virtut de la Llei de Medi Ambient i Planificació. La sol·licitud es va anunciar l'11 de juny de 2026 i cobreix tres casos, un dels quals es refereix a un permís per a una buitenplanse omgevingsplanactiviteit. La Divisió ha programat la vista en aquests casos per al 15 d'octubre de 2026, de manera que en el moment d'escriure aquest text no s'ha emès la opinió i la Divisió encara no s'ha pronunciat.
Un BOPA és específic del projecte i, si la desviació és permanent, el pla d'ordenació s'ha d'adaptar en un termini de cinc anys a partir de la data en què el permís esdevé definitiu (art. 4.17 Ow). Per a un desenvolupament més gran o a llarg termini, pot ser millor modificar el pla.
Procediments i terminis
| Procediment regular | Procediment ampliat | |
|---|---|---|
| S’aplica a | La norma principal per a les sol·licituds de permisos (art. 16.62 Ow), incloent-hi la majoria de les BOPA | Casos designats i quan el sol·licitant ho sol·licita o hi dóna el seu consentiment (art. 16.65 Ow) |
| Període de decisió | 8 setmanes des de la recepció | 6 mesos des de la recepció |
| Extensió | Un cop, fins a 6 setmanes | Un cop, fins a 6 setmanes |
| Aportació pública | Cap per dret propi | Esborrany de decisió a la vista durant 6 setmanes; qualsevol persona pot presentar opinions (zienswijzen) |
| Protecció legal | Objecció, després recurs al tribunal de districte, després recurs al Consell d'Estat | Apel·lació directa al jutjat de districte i després al Consell d'Estat |
El rellotge està suspès mentre l'autoritat espera que completeu la sol·licitud, de manera que una sol·licitud completa i ben justificada és la manera més econòmica de guanyar temps. Un permís entra en vigor l'endemà de la publicació (art. 16.79 Ow), excepte quan l'activitat causi un canvi irreversible (demolició, tala), en què l'entrada en vigor s'ha d'ajornar quatre setmanes perquè els opositors puguin sol·licitar mesures provisionals.
Ja no hi ha més permís per imperatiu legal
Segons la Wabo, un permís sol·licitat segons el procediment regular es concedia automàticament si l'autoritat incomplia el termini. Aquesta lex silencio positivo no s'ha traslladat a l'Omgevingswet: el silenci ara no produeix res. El procediment regular s'aplica a molts més tipus de permisos que abans, i la concessió automàtica seria irreconciliable amb el dret de la UE i amb l'exercici d'equilibri que exigeix la Llei.
Els recursos que teniu són els generals del Algemene wet bestuursrecht: notificar l'impagament, després de la qual s'acumula una multa legal, i apel·lar directament al jutjat de districte per obtenir una ordre de decisió, sense presentar prèviament una objecció. Aquests recursos produeixen una decisió, no un permís. No planifiqueu mai l'inici d'una construcció partint de la base que un termini incomplert farà la feina per vosaltres.
Qui pot presentar la sol·licitud i quina és la situació dels inquilins i dels compradors
Qualsevol persona pot sol·licitar-ho; no cal que sigui el propietari del terreny, de manera que un promotor o un possible comprador pot sol·licitar-ho abans de la finalització. Un permís no és personal: s'aplica a qui duu a terme l'activitat, i aquesta persona n'és el titular, obligat per les seves condicions (art. 5.37 Ow). Viatja amb el lloc en lloc del sol·licitant, i l'autoritat ha de ser notificada almenys quatre setmanes abans que el titular canviï. Un inquilí pot sol·licitar en nom seu un acondicionament o un canvi d'ús, però primer ha d'obtenir el consentiment per escrit del propietari, que normalment requerirà el contracte d'arrendament. Un comprador s'emporta el permís amb la propietat, i tot el que hi ha de malament: condicions incomplertes, obres construïdes de manera desviada del permís, un expedient d'execució obert.
Marc d'avaluació i motius de denegació
No hi ha cap discreció general per denegar. Cada activitat té les seves pròpies normes d'avaluació, i el permís s'ha de concedir si la sol·licitud les compleix:
- una activitat tècnica d'edificació es prova amb el Bbl;
- una activitat del pla d'activitats de l'omgevingsplan en contra del pla d'activitats de l'omgevingsplan, i una desviació de l'assignació equilibrada de funcions a les ubicacions (art. 5.21 Ow);
- una activitat ambientalment abastant en contra de les normes d'avaluació ambiental, incloses les millors tècniques disponibles i els estàndards de qualitat ambiental.
També es pot denegar un permís per motius d'integritat en virtut de la Wet Bibob (art. 5.31 Ow). Qualsevol denegació ha de ser motivada en referència al marc aplicable i als fets; una denegació basada en objeccions polítiques generalitzades és vulnerable en apel·lació.
Condicions i impugnació d'una condició sense perdre el permís
Les condicions protegeixen els interessos que protegeixen les normes d'avaluació (art. 5.34 Ow): horaris de construcció, límits de soroll, monitorització, paisatgisme i, en casos mediambientals, seguretat financera. Són vinculants: incomplir-ne una es considera com actuar sense permís.
Una condició es pot impugnar per si sola: dirigiu l'objecció o l'apel·lació a aquesta condició en lloc de la concessió, demanant que s'anul·li o es modifiqui mentre el permís estigui vàlid. Dues precaucions. S'ha de presentar dins del període ordinari de sis setmanes: una condició amb la qual viviu durant un any esdevé definitiva i només es pot impugnar sol·licitant una esmena. I si la condició és inseparable de la concessió, l'anul·lació pot suposar la pèrdua del permís, així que indiqueu expressament en els vostres motius que el permís s'ha de mantenir.
Modificació, revocació i retirada
Un permís no és permanent. L'autoritat competent pot modificar-ne les condicions i revocar-lo en els casos establerts a l'art. 5.40 Ow, entre els quals hi ha informació incorrecta o incompleta a la sol·licitud, incompliment de les condicions, canvis en les circumstàncies que deixin el medi ambient inadequadament protegit i, per a les activitats d'edificació, obres no iniciades o inacabades durant un període definit.
Ambdues són decisions obertes a objecció i apel·lació, i l'autoritat ha de ponderar els vostres interessos, incloses les inversions ja realitzades; la compensació és possible però no la norma. Un titular que vulgui mantenir viu un permís no utilitzat hauria de començar i documentar treballs substantius: els municipis publiquen cada cop més polítiques sobre la revocació de permisos d'obra inactius.
Control d'edificis i el Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
La Wkb va entrar en vigor juntament amb l'Omgevingswet l'1 de gener de 2024. Per als edificis que cobreix, el municipi ja no prova el disseny tècnic per endavant ni supervisa la construcció: això ho fa un kwaliteitsborger privat independent , nomenat i pagat pel client, que comprova el disseny i treballa en funció de la Bbl i emet una declaració en finalitzar-lo. La situació actual:
- Classe 1, obra nova — cases unifamiliars, petits edificis comercials i obres similars de baix risc: en el marc del Wkb des de l'1 de gener de 2024.
- Classe 1, renovació: la data prevista de l'1 de juliol de 2025 es va abandonar el desembre de 2024 i es va ajornar indefinidament a l'espera d'un sistema viable.
- Classes 2 i 3 — escoles, oficines grans, hospitals, estadis: encara no ha entrat en vigor. No s'ha fixat cap data d'entrada en vigor. L'ordre d'entrada en vigor d'aquestes classes depèn del resultat d'una avaluació general de la Llei, prevista per al 2027, per la qual cosa, de moment, el municipi encara prova i supervisa aquestes obres ell mateix.
Dos passos importen. Un "bouwmelding" s'ha de presentar almenys quatre setmanes abans de l'inici de les obres, nomenant l'assegurador de la qualitat i l'instrument utilitzat (art. 2.18 Bbl). Un "gereedmelding" , amb la declaració de l'assegurador i l'expedient d'obra nova, s'ha de presentar almenys dues setmanes abans que l'edifici es posi en funcionament (art. 2.21 Bbl). Ocupar un edifici sense una notificació de finalització vàlida és il·legal, un risc real en terminis ajustats. El Wkb també va endurir la responsabilitat del contractista per defectes en virtut del Codi Civil.
execució
L'autoritat que atorga el permís normalment l'executa (art. 18.2 Ow). Els instruments estàndard són una ordre subjecta a una multa ( last onder dwangsom ) i una ordre de reparació a càrrec de l'infractor ( last onder bestuursdwang ), ambdues en virtut de l'Algemene wet bestuursrecht; hi ha multes administratives disponibles per infraccions definides en virtut del capítol 18 Ow. Les autoritats neerlandeses tenen el fort deure d'executar-lo un cop se'ls sol·licita, de manera que un veí insatisfet té un recurs real contra tu.
Objecció, recurs i mesures cautelars
- Procediment regular. Presentar una objecció (objecció) amb l'autoritat en un termini de sis setmanes a partir de la publicació. Contra la decisió sobre l'objecció, podeu interposar un recurs davant el tribunal de districte en un termini de sis setmanes i, a continuació, davant la Divisió de Jurisdicció Administrativa del Consell d'Estat, de nou en un termini de sis setmanes.
- Procediment ampliat. Fase de no objecció: recurs directe al tribunal de districte en un termini de sis setmanes i, a continuació, al Consell d'Estat. La presentació d'opinions sobre l'esborrany continua sent molt recomanable, tot i que la jurisprudència després de la sentència del Tribunal de Justícia Varkens a Nood la sentència ha ampliat l'accés per a aquells que no ho van fer.
- Algunes decisions — l'omgevingsplan i el projectbesluit entre ells — van al Consell d'Estat en primera i única instància.
Els terminis són estrictes i gairebé mai es prorroguen; si el temps és curt, presenteu una simple notificació d'objecció o apel·lació i expliqueu-ne els motius més tard.
Mesura provisional. Una objecció o recurs no suspèn el permís, i les obres poden començar l'endemà de la publicació. Si el contractista s'està mobilitzant, sol·liciteu una mesura provisional ( voorlopige voorziening ) al president del tribunal competent juntament amb la vostra objecció o recurs, en un termini de dies en lloc de setmanes: un cop construït un edifici, un tribunal serà reticent a ordenar la demolició. Els titulars del permís han de tenir en compte la imatge reflectida: quan el permís cobreix obres irreversibles, el retard de quatre setmanes dóna als oponents la seva finestra.
Orientació pràctica
- Mantenir una conversa prèvia a la sol·licitud. Gairebé tots els municipis ofereixen una vooroverleg o avaluació de plànols d'esbossos. És barat, exposa les objeccions reals abans de gastar diners en dibuixos i indica si s'aplica l'assessorament vinculant o la participació obligatòria del consell.
- Pren-te seriosament la participació. Consulteu els veïns i les parts interessades amb antelació, anoteu qui es va contactar, què es va dir i què vau canviar com a resultat, i incloeu-ho a la sol·licitud. Una participació deficient és un risc real de litigi.
- Compradors: comproveu abans de signar. Demaneu tots els permisos i notificacions, compareu els plànols permesos amb el que està construït, comproveu si s'han complert les condicions i si hi ha un expedient d'aplicació obert, i llegiu l'omgevingsplan per a l'ús previst en lloc de confiar en l'ús actual. Quan el venedor es basi en un permís que encara no és definitiu, incloeu el risc en el contracte.
Encara necessito una comprovació del pla de bestemmings?
No. Els plans de zonificació ja no existeixen com a instruments separats. Des de l'1 de gener de 2024, cada municipi té un omgevingsplan que cobreix tot el seu territori, i els antics plans de zonificació estan pendents de conversió en el seu component temporal. Consulteu l'omgevingsplan, a través de l'Omgevingsloket o directament, juntament amb les normes provincials i els decrets nacionals que s'apliquen a la vostra activitat.
Què passa si l'ajuntament incompleix el termini de vuit setmanes?
No es concedeix res. El permís per ministeri de la llei que existia en virtut de la Wabo no es va transferir a l'Omgevingswet, de manera que el silenci no produeix cap permís. Notifiqueu una notificació d'impagament, després de la qual s'acumula una multa legal, i recorreu directament al tribunal de districte perquè emeti una ordre de decisió. No comenceu mai a treballar amb la vigència d'un termini caducat.
El meu permís conté una condició amb la qual no puc conviure. He de rebutjar tot el permís?
No. Podeu objectar o apel·lar contra la condició només deixant la concessió intacta, sempre que ho feu en un termini de sis setmanes. Indiqueu expressament que només voleu l'anul·lació o la modificació d'aquesta condició i que el permís s'ha de mantenir. Primer de tot, informeu-vos: si la condició és inseparable de la concessió, anul·lar-la pot fer que el permís també desaparegui.
El Wkb s'aplica a la reforma de la meva oficina?
Probablement encara no. El Wkb s'ha aplicat des de l'1 de gener de 2024 només a les noves construccions de classe de conseqüència 1. La seva extensió a la renovació d'aquesta classe, prevista per a l'1 de juliol de 2025, es va abandonar el desembre de 2024 i es va ajornar indefinidament, i les classes 2 i 3 estan pendents d'avaluació. Per tant, el control municipal d'edificis encara s'aplica a la majoria de reformes comercials.
Amb quina rapidesa he d'actuar si un veí comença a construir al costat?
En qüestió de dies. El període d'objecció de sis setmanes comença a partir de la publicació del permís, no des del dia que arriben les excavadores, i una objecció no atura l'obra. Si la construcció és imminent, combineu la vostra objecció amb una sol·licitud de mesures cautelars. Per a obres irreversibles com ara demolicions o tales, l'autoritat ha d'endarrerir l'entrada en vigor quatre setmanes; aquesta és la vostra finestra.
