Quan compreu una casa als Països Baixos, el contracte de compra ha de ser per escrit i, com a comprador privat, teniu un període de reflexió de tres dies en què podeu desistir sense donar cap motiu. Tanmateix, no us convertiu en propietari quan signeu: la propietat només es transmet quan un notari executa l'escriptura de transmissió i aquesta es registra als registres públics.

La majoria dels problemes en les transaccions immobiliàries holandeses sorgeixen en uns quants punts previsibles: què comproveu abans de signar, què diu el contracte i com es divideixen les obligacions del comprador i el venedor quan apareix un defecte. Aquest article explica aquests punts i com solucionar-los.

Com funciona la llei de propietat neerlandesa?

La llei de propietat neerlandesa es basa en el Codi Civil neerlandès (Burgerlijk Wetboek, BW). Distingeix entre la plena propietat i drets més limitats sobre la terra, i exigeix que aquests drets es registrin en registres públics.

Els drets limitats inclouen el dret de propietat (erfpacht), el dret de superfície (opstalrecht), que permet a algú ser propietari d'un edifici en el terreny d'una altra persona, i les servituds (erfdienstbaarheden), com ara el dret de pas. Aquests drets poden afectar seriosament la manera com podeu utilitzar una propietat, per la qual cosa cal que els conegueu abans de comprar-la.

Segons l'article 3:89 BW, la propietat dels béns immobles es transmet mitjançant una escriptura notarial de transferència registrada als registres públics que conserva el Registre de la Propietat (Kadaster). Fins aleshores, només teniu una reclamació contractual contra el venedor, no la propietat. Qualsevol persona pot consultar els registres, cosa que fa que el sistema sigui transparent per a compradors i venedors.

Què hauries de comprovar abans de comprar?

Comproveu la situació legal de la propietat, així com el seu estat físic. Molts problemes provenen de restriccions que eren visibles als registres però que ningú va mirar.

Comença amb un extracte del Kadaster. Mostra el propietari, qualsevol hipoteca i els drets limitats registrats sobre la propietat. L'escriptura de transmissió anterior pot contenir altres obligacions, com ara una clàusula de cadena (kettingbeding) que vincula cada nou propietari. Comprova si l'edifici és un monument catalogat, ja que això limita el que pots canviar.

Consulteu també què permet el municipi al solar. Des de l'1 de gener de 2024, s'aplica la Llei de Medi Ambient i Planificació (Omgevingswet), i l'ús permès del sòl s'estableix al pla ambiental municipal (omgevingsplan). Si voleu convertir o ampliar l'edifici, consulteu les normes abans de comprometre-us.

Per a un apartament, demaneu els documents de l'associació de propietaris (Vereniging van Eigenaars, VvE): l'escriptura de divisió, els reglaments, les actes recents, el pla de manteniment a llarg termini i la mida del fons de reserva. Segons l'article 5:126 BW, l'associació ha de mantenir un fons de reserva per al manteniment futur. Un fons baix combinat amb obres importants planificades pot significar contribucions addicionals més endavant.

Qui assumeix el risc de defectes?

Com a comprador, tens el deure d'investigar, i el venedor té el deure de revelar el que sap. Quan aquests deures coincideixen, el deure del venedor de revelar generalment preval sobre el deure del comprador d'investigar.

Segons l'article 7:17 BW, la propietat ha de ser apta per a l'ús normal com a habitatge. Un venedor que conegui un defecte greu, com ara una teulada amb fuites o problemes de fonamentació, t'ho ha de dir, fins i tot si ho podries haver descobert tu mateix. Tu, en canvi, no pots confiar en un defecte que fos evident o que una inspecció normal hauria mostrat. Una inspecció estructural realitzada per un inspector d'obres abans de signar redueix considerablement aquest risc.

Què conté el contracte de compravenda?

El contracte de compra estableix el preu, la data de transferència, què s'inclou en la venda i les condicions en què podeu desistir. Un cop signat, vincula ambdues parts, subjecte al període de reflexió per als compradors particulars.

Segons l'article 7:2 BW, la compra d'un habitatge per part d'un comprador privat ha de ser per escrit. El període de reflexió de tres dies comença l'endemà que se us hagi lliurat el contracte signat o una còpia d'aquest. Podeu llegir la disposició a wetten.overheid.nl . El període de reflexió no s'aplica als compradors d'empreses ni als immobles comercials.

La majoria dels acords contenen condicions resolutòries (ontbindende voorwaarden). Les més conegudes són la condició de finançament, que permet retirar-se si no es pot obtenir una hipoteca, i una condició per a una inspecció satisfactòria de l'edifici. Comproveu que els terminis d'aquestes condicions siguin realistes, perquè un cop passats, quedeu obligats. L'acord també sol requerir un dipòsit o una garantia bancària i estableix una penalització si una de les parts incompleix.

Per als habitatges, el notari pot registrar el contracte de compravenda als registres públics (article 7:3 BW). Això us protegeix durant sis mesos contra, per exemple, una segona venda o un embargament per part dels creditors del venedor abans de la transferència.

Què fa el notari civil?

El notari (notaris) prepara i executa l'escriptura de transferència i la registra. El notari és imparcial i té el deure de diligència envers ambdues parts.

Abans de la transferència, el notari revisa els registres, verifica que el venedor té dret a vendre i que la propietat està lliure d'hipoteques i embargaments no declarats. El preu de compra s'ingressa al compte de tercers del notari (derdengeldenrekening) i només es lliura al venedor després que s'hagi registrat la transferència. Com que el notari no actua per una sola part, és aconsellable que el vostre propi advocat revisi l'acord en una transacció complexa o d'alt valor, sobretot si esteu comprant una propietat comercial.

Quins costos hauries de preveure a més del preu?

Com a comprador, normalment pagueu l'impost de transmissions immobiliàries (overdrachtsbelasting), les despeses del notari i les despeses del Registre de la Propietat. El tipus d'interès de l'impost de transmissions immobiliàries depèn del tipus de propietat i de si hi viureu vosaltres mateixos.

Per a una propietat de nova construcció, normalment s'aplica l'IVA en lloc de l'impost de transmissions immobiliàries. Els compradors joves per primera vegada poden optar a una exempció segons certes condicions. Els tipus i les condicions actuals es troben a la pàgina business.gov.nl del govern . Per als compradors internacionals, les preguntes sobre la residència fiscal i l'herència també poden tenir un paper important; les derivem a un assessor fiscal.

Quines són les teves obligacions després de la compra?

Com a propietari, has de mantenir l'immoble en condicions que no posi en perill els veïns ni els vianants. En un edifici d'apartaments, la comunitat de propietaris és la responsable del manteniment de les parts comunes, finançades amb les aportacions mensuals.

Si llogueu la propietat, teniu obligacions addicionals envers el vostre inquilí, inclòs el deure de fer reparacions. Quan veneu o llogueu un habitatge, en principi heu de proporcionar una etiqueta energètica. Segons l'article 5:37 BW, no podeu causar molèsties injustificades als vostres veïns, per exemple, a través de sorolls o olors.

Com es resolen els conflictes de propietat?

La majoria de disputes es poden resoldre parlant primer, possiblement amb un mediador. Si això falla, decideix el tribunal, i per a algunes disputes s'apliquen terminis estrictes.

Si descobriu un defecte després de la transferència, notifiqueu-ho per escrit al venedor en un termini raonable després d'haver-lo descobert, tal com exigeix l'article 7:23 BW. Si espereu massa, podeu perdre els vostres drets, fins i tot si el venedor n'ha estat el culpable. Molts municipis ofereixen mediació veïnal (buurtbemiddeling) per a disputes entre veïns. Les decisions d'una comunitat de propietaris es poden impugnar davant el tribunal de subdistricte (kantonrechter), però només dins d'un curt termini legal. Les disputes amb el municipi sobre permisos segueixen la via administrativa d'oposició i recurs.

Un exemple típic: un comprador que descobreix humitat al soterrani uns mesos després de la transferència. Si el venedor coneixia el problema i no el va esmentar, el comprador pot reclamar una indemnització o, en casos greus, rescindir la compra. El resultat depèn del que sabia el venedor, del que era visible i del que diu el contracte sobre els defectes ocults.

En resum

La compra d'un habitatge per part d'un comprador privat ha de ser per escrit, amb un període de reflexió de tres dies (article 7:2 BW).
La propietat només es transmet amb el registre de l'escriptura notarial de transferència (article 3:89 BW).
Consulteu el Kadaster, els drets limitats, el pla ambiental i, en el cas dels apartaments, l'associació de propietaris abans de signar.
El deure del venedor de revelar generalment preval sobre el vostre deure d'investigar.
Informar d'un defecte escrit en un termini raonable després de descobrir-lo.

At Law & More Assessorem compradors i venedors sobre contractes de compra, defectes i disputes de propietat, en anglès i neerlandès. No esteu segurs de la vostra situació? Expliqueu-nos la vostra situació. Us informarem de les vostres opcions en el termini d'un dia laborable.

Com Law & More us pot ajudar amb això s'explica al nostre advocat immobiliari