En una casa neerlandesa de nova construcció, és el contractista d'obres, no el venedor de la parcel·la, qui respon dels defectes de construcció, i des de l'1 de gener de 2024 aquesta responsabilitat també cobreix els defectes que no vau observar en el moment del lliurament, tret que el contractista demostri que no se li poden atribuir. El que decideix la vostra posició a la pràctica és l'informe de lliurament, la rapidesa amb què us queixeu per escrit i si l'habitatge està cobert per un sistema de garantia com ara Woningborg o SWK. L'article 7:761 del Codi Civil neerlandès estableix els límits: una reclamació caduca dos anys després de la vostra protesta i, en el cas d'un edifici, en qualsevol cas vint anys després del lliurament.
Aquest article explica com s'organitza la responsabilitat per defectes en habitatges de nova construcció segons la legislació neerlandesa sobre la construcció , quins terminis corren, què ha canviat la Llei de construcció de la qualitat (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) i què cal fer quan apareix un defecte.
Com es gestiona una compra d'obra nova
Una casa de nova construcció gairebé sempre es compra en virtut d'un koop-en aannemingsovereenkomst: un únic document que conté dos acords diferents. La compra de la parcel·la és una venda de béns immobles, transferits posteriorment per escriptura notarial, i la construcció de la casa és un contracte d'obra regit pels articles 7:750 i següents del Codi Civil neerlandès. Aquesta divisió és important, perquè les dues meitats tenen normes i contraparts diferents. Les qüestions sobre el terreny, el títol i els límits pertanyen al venedor i a la legislació immobiliària ; les qüestions sobre la casa en si pertanyen al contractista d'obres.
Com que la meitat de la venda es refereix a un habitatge comprat per un consumidor, ha de ser per escrit i l'article 7:2 del Codi Civil neerlandès dóna al comprador un període de reflexió legal de tres dies després de rebre una còpia del contracte signat. La majoria dels contractes model utilitzats per a noves construccions amplien aquest període. Feu-lo servir: un cop transcorregut el període de reflexió, es fixen la descripció tècnica, els plànols i el calendari de pagaments, i són el criteri amb el qual es mesura cada queixa posterior. Una revisió abans de signar val molt més que una disputa posterior.
Un avís sobre la paperassa. Les clàusules que pertanyen a la venda d'una casa existent, com ara una ouderdomsclausule que limita la responsabilitat pel desgast relacionat amb l'edat o una niet-zelfbewoningsclausule utilitzada per un venedor que mai ha viscut a la propietat, no tenen cabuda en un contracte de nova construcció i no s'han de copiar en un. Si les trobeu en un contracte preliminar de compravenda d'una casa que encara no s'ha construït, pregunteu per què hi són.
Què es considera un defecte en una casa de nova construcció
Un defecte és qualsevol aspecte en què l'obra lliurada no compleix allò que el contracte, interpretat en contra de les normes de construcció aplicables, us permetia esperar. No hi ha un catàleg legal separat de defectes per a les noves construccions; el criteri és el mateix acord, en particular la descripció tècnica i els plànols, complementats pels requisits de construcció del dret públic. Aquests requisits ara s'estableixen a la Besluit bouwwerken leefomgeving, que va substituir la Bouwbesluit 2012 l'1 de gener de 2024 quan va entrar en vigor l'Omgevingswet. Una casa que compleix els plànols però no les normes de construcció continua sent defectuosa.
La distinció clàssica és entre defectes visibles i ocults, i es tracta d'una distinció sobre el moment del lliurament més que no pas sobre la gravetat del problema. Una rajola esquerdada, una porta mal penjada, una ratllada en un marc de finestra: aquestes són coses que un comprador raonablement atent pot veure en caminar per la casa. Cablejat defectuós darrere de plaques de guix, una canonada amb fuites en un paviment, reforç insuficient en una fonamentació: aquests són defectes ocults que només es manifesten més tard, de vegades anys després. On cau la línia en un cas determinat és una qüestió de fet, i es decideix en gran mesura pel que registra l'informe de lliurament.
No totes les imperfeccions són defectes que donen lloc a un remei. L'obra ha de ser adequada per a l'ús normal com a habitatge i ha de coincidir amb el que es va acordar, però les desviacions menors que no afecten l'ús, el valor o la seguretat rarament justificaran més que la reparació. A l'altre extrem de l'escala hi ha els defectes greus : enfonsaments i moviments de fonamentació, elements portants que no funcionen, estructures de teulada en risc, entrada d'aigua a través de detalls o membranes defectuoses i instal·lacions que no són segures. Aquests són els casos en què els llargs períodes d'aturada i els esquemes de garantia importen.
Per a la parcel·la en si, la prova és la conformitat: l'article 7:17 del Codi Civil neerlandès exigeix que el bé immoble lliurat posseeixi les qualitats que el comprador tenia dret a esperar. Aquesta és la via per a problemes com ara sòl contaminat o una restricció de títol, no per a una teulada amb fuites. Cal tenir en compte que la regla de reclamació de dos mesos de l'article 7:23 del Codi Civil neerlandès s'aplica a les compres de béns mobles per part dels consumidors i no a la compra d'una casa; per a un habitatge, la norma és que s'ha de reclamar en un termini raonable.
Què va canviar el Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
La Llei de qualitat residencial per a compradors d'habitatges de nova construcció (Wkb) va entrar en vigor l'1 de gener de 2024 i és el canvi més important per als compradors d'habitatges de nova construcció en anys. Té una meitat de dret públic i una meitat de dret privat, i tenen abastos diferents.
La llei pública va introduir a mitges un control de qualitat independent. Per als edificis de classe de conseqüència 1, que inclou cases unifamiliars ordinàries i locals comercials més petits, l'avaluació tècnica municipal d'edificis ha estat substituïda per un kwaliteitsborger independent que comprova durant la construcció i emet un informe en finalitzar-la. L'extensió d'aquest règim a les obres de renovació s'ha ajornat i no s'ha fixat cap data; es preveu una avaluació del sistema per al 2027. Fins aleshores, la renovació continua sota el règim municipal anterior.
La meitat del dret privat és la part que canvia els vostres drets i s'aplica als contractes de construcció en general i no només a la classe de conseqüències 1. Quatre canvis són importants per a un comprador.
- Responsabilitat per defectes no descoberts en el moment del lliurament. Segons l'article 7:758, paràgraf 4, del Codi Civil neerlandès, el contractista continua sent responsable després del lliurament dels defectes que no s'han descobert en aquell moment, tret que aquests defectes no se li puguin atribuir. Per tant, la càrrega recau sobre el contractista i, per a un consumidor, aquesta regla és obligatòria: no es pot prescindir d'ella per contracte.
- Un fitxer de lliurament. L'article 7:757a obliga el contractista a lliurar al client, en finalitzar l'obra, un dossier que demostri que l'obra compleix els requisits acordats, incloent-hi dibuixos, càlculs i informació sobre materials i instal·lacions.
- Un deure d'advertència escrita. L'article 7:757b exigeix que el contractista adverteixi per escrit, de manera inequívoca i amb la deguda antelació sobre les inexactituds de l'encàrrec, i que n'assenyali les conseqüències.
- Informació sobre seguretat. L'article 7:765a exigeix que el contractista informi per escrit a un client consumidor si l'obra està assegurada o protegida contra defectes i insolvència i com ho està.
El Wkb també va endurir la norma sobre els diners de retenció. Segons l'article 7:768 del Codi Civil neerlandès, un consumidor que construeixi un habitatge pot retenir el cinc per cent restant del preu del contracte en dipòsit amb el notari; el contractista ara ha d'informar per escrit al comprador que aquesta quantitat només s'alliberarà si el comprador no s'hi oposa, i el notari ha de preguntar al comprador què se n'ha de fer. Lliurar aquest cinc per cent el dia del lliurament elimina la vostra influència pràctica més forta, així que preneu-vos la qüestió seriosament.
Lliurament: el moment que fixa la teva posició
El lliurament, en neerlandès *oplevering*, és el moment en què el contractista declara que l'obra està a punt i el client l'accepta. L'article 7:758 del Codi Civil neerlandès atribueix dues conseqüències a l'acceptació: el risc de l'obra passa al client i el contractista queda exonerat dels defectes que el client hauria d'haver descobert raonablement en aquell moment. Des de l'1 de gener de 2024, aquesta exoneració ja no s'estén als defectes que no es van descobrir, però la qüestió és que tot el que podeu veure és la vostra responsabilitat de registrar-lo.
Preneu-vos seriosament la inspecció i no la feu sols. Un inspector d'obres independent que us acompanyarà en la visita veurà coses que un comprador per primera vegada no veurà, i el cost d'aquesta inspecció el fixa el mercat i no la llei, per la qual cosa val la pena comparar pressupostos. Proveu les instal·lacions, obriu les aixetes, obriu totes les finestres i portes, comproveu els acabats i els nivells amb la descripció tècnica i fotografieu-ho tot. Si la casa encara no està acabada, una inspecció abans de tancar les parets és molt més informativa que una posterior.
Cada punt que trobeu s'inclou a l'informe de lliurament, el *proces-verbaal van oplevering*, que signen ambdues parts. Aquest document és l'eix vertebrador de la prova de qualsevol disputa posterior: fixa el que era visible, el que es va acordar com a treball pendent i quan es solucionaria. No signeu un informe net perquè el contractista promet solucionar les coses de manera informal, i no accepteu un informe que descrigui els defectes vagament. Quan els defectes siguin tan greus que la casa no es pugui utilitzar raonablement, podeu rebutjar el lliurament completament, però aquesta és una decisió amb conseqüències financeres i no s'ha de prendre sense assessorament.
Segons els contractes model utilitzats al mercat neerlandès de nova construcció, hi ha un període de manteniment de tres mesos després del lliurament. Durant aquest període, el contractista ha de solucionar els punts enumerats a l'informe de lliurament i qualsevol altre defecte que es detecti. El període de manteniment és una conveniència contractual, no un període de prescripció: quan finalitza, els vostres drets legals i qualsevol cobertura de garantia continuen. Aquesta és també l'etapa en què la diligència deguda es paga per si sola i on els acords entre el promotor i els contractistes determinen a qui us heu de dirigir realment.
Quant de temps el contractista continua sent responsable
Dos rellotges separats funcionen, i confondre'ls és la raó més comuna per la qual una bona afirmació falla.
El primer és el deure de queixar-se. L'article 6:89 del Codi Civil neerlandès exigeix que protesteu en un termini raonable després de descobrir el defecte o d'haver-lo descobert raonablement. Aquí no hi ha un termini fix de dos mesos; el que és raonable depèn de la naturalesa del defecte, la investigació que ha requerit i la posició del contractista. El que és cert és que el silenci és fatal: un comprador que conviu amb una fuita durant dos anys abans de plantejar-la tindrà dificultats, siguin quins siguin els mèrits.
El segon és la prescripció. L'article 7:761 del Codi Civil neerlandès estableix que qualsevol reclamació respecte a un defecte en l'obra lliurada caduca dos anys després de la protesta del client. Si s'estableix al contractista un termini per esmenar el defecte, aquest termini de dos anys comença només quan expira el termini o quan el contractista deixa clar que no el repararà. A més d'això, hi ha una llarga interrupció: la reclamació caduca en qualsevol cas vint anys després del lliurament en el cas d'un edifici, i deu anys després del lliurament en tots els altres casos. Un termini de prescripció corrent es pot interrompre mitjançant una demanda escrita en virtut de l'article 3:317 del Codi Civil neerlandès, i si hi ha algun dubte sobre la data, interrompre és barat i perdre la reclamació no ho és.
Fixeu-vos en què no són aquests períodes. No són una promesa que el contractista sigui responsable de res durant vint anys; només marquen el límit exterior dins del qual encara es pot presentar una reclamació que existeix. L'existència o no de la reclamació depèn de si l'obra va ser insuficient i de si el defecte es pot atribuir al contractista.
Els esquemes de garantia de Woningborg i SWK
La majoria de les cases de nova construcció als Països Baixos es venen amb la cobertura d'un institut de garantia, en la pràctica Woningborg o SWK. Aquesta és una protecció contractual juntament amb les normes legals, no un substitut d'aquestes, i no és automàtica: consulteu el contracte per veure si l'habitatge està registrat i demaneu el certificat.
Un esquema d'aquest tipus fa dues coses. La waarborg us protegeix si el contractista esdevé insolvent abans que la casa estigui acabada, organitzant la finalització o compensant les pèrdues. La garantia cobreix els defectes de la casa acabada. Segons el reglament de nova construcció de Woningborg, la garantia de qualitat comença tres mesos després del lliurament, un cop transcorregut el període de manteniment, i després dura sis anys per a la majoria dels elements. Per a defectes greus, és a dir, defectes que afecten la solidesa de l'estructura o fan que l'habitatge no sigui apte per viure-hi, la garantia té una durada de deu anys. La cobertura passa a un propietari posterior si la casa es ven dins d'aquest període.
Dos punts pràctics. En primer lloc, la garantia té el seu propi procediment de notificació i els seus propis terminis, que funcionen independentment dels legals, de manera que una reclamació en el marc del règim no preserva per si sola la vostra reclamació contra el contractista i viceversa. En segon lloc, els règims exclouen una bona part: el desgast normal, el treball que vosaltres o un tercer heu realitzat vosaltres mateixos i els danys conseqüents solen estar fora de la cobertura. Llegiu el reglament que s'aplica al vostre certificat en lloc d'un resum general.
Informar d'un defecte i fer valer la reclamació
Comença per escrit i comença aviat. Descriviu el defecte, quan i com va aparèixer, consulteu la descripció tècnica o el dibuix del qual es desvia i establiu un termini concret i raonable per a la reparació. Una carta d'aquest tipus és una notificació d'impagament segons l'article 6:82 del Codi Civil neerlandès, i és el que fa que el contractista estigui en mora si el període transcorre sense cap acció. Envieu-la per correu certificat o per correu electrònic amb una confirmació de lliurament i conserveu tot l'expedient: fotografies amb dates, correspondència, l'informe de lliurament i el dossier de lliurament.
Si el contractista impugna la causa, un informe d'expert independent sol ser decisiu, perquè la majoria de disputes de construcció es basen en la causalitat en lloc de la llei. Quan és poc probable que s'accepti un informe obtingut per una de les parts, el procediment neerlandès permet sol·licitar al tribunal una peritació provisional, i quan els fets depenen del que es va dir o es va fer in situ, una peritació preliminar de testimonis pot assegurar les proves abans que comenci el procediment.
Un cop s'ha produït l'impagament, podeu exigir la reparació, dur a terme l'obra vosaltres mateixos i reclamar el cost com a danys i perjudicis segons l'article 6:74 del Codi Civil neerlandès o, en casos greus, rescindir el contracte segons l'article 6:265. També podeu suspendre el pagament de les quotes pendents, cosa que en un projecte de nova construcció sovint és la pressió més eficaç disponible.
On vagi la disputa depèn del contracte. Els contractes de nova construcció solen designar el Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, l'òrgan d'arbitratge de la construcció o la Geschillencommissie en el marc del règim de garantia. Un consumidor no està simplement obligat per aquesta clàusula: l'article 6:236, sota la lletra n, del Codi Civil neerlandès exigeix que es concedeixi al consumidor almenys un mes per triar els tribunals ordinaris. Si la celeritat importa, per exemple, amb entrada d'aigua activa, els procediments de mesures cautelars davant del tribunal civil continuen estant disponibles juntament amb qualsevol via d'arbitratge. Per obtenir una visió més àmplia de les opcions, vegeu la nostra visió general de la resolució de disputes als Països Baixos i com es compara la legislació neerlandesa sobre la construcció amb els estàndards internacionals.
Errors que costen als compradors la seva reclamació
Els errors recurrents són de procediment més que no pas tècnics. Signar un informe de lliurament net basant-se en una promesa verbal és el primer, perquè dóna al contractista l'argument que no hi havia res malament. Alliberar la retenció del cinc per cent el dia del lliurament és el segon. Assumir que s'aplica una regla de dos mesos, o a l'inrevés que s'aplica vint anys de protecció incondicional, és el tercer; el termini real és de dos anys després de la vostra protesta.
Dos errors més tenen a veure amb la documentació. Els compradors s'adrecen habitualment al promotor quan l'obligació de construcció recau sobre el contractista, o viceversa, i perden mesos fent-ho; el koopen aannemingsovereenkomst us indica quin és quin. I els compradors que lloguen la propietat poc després del lliurament descobreixen que un inquilí complica l'accés per a les reparacions i que els drets dels inquilins restringeixen què es pot fer i quan. Si el pla és llogar, organitzeu la correcció dels defectes abans que comenci el lloguer.
Finalment, no tracteu el contracte com una mena de norma. Els límits de responsabilitat, les exclusions per pèrdues conseqüents i les clàusules que traslladen el risc de les condicions del terreny són habituals, i tot i que un consumidor no pot ser privat de la protecció obligatòria de l'article 7:758 paràgraf 4, moltes altres coses són negociables. Les normes sobre la protecció del consumidor en els contractes i la revisió general de contractes del tipus descrit a la nostra guia de dret contractual neerlandès s'apliquen aquí igual que als acords comercials , i una revisió específica del contracte abans de la signatura és molt més econòmica que un litigi.
Què cal fer quan apareix un defecte
Actua el dia que ho detectis. Fotografia el defecte, anota la data i envia al contractista una queixa escrita que descrigui què està malament i què vols que es faci, amb un termini raonable. No alliberis els diners de retenció mentre l'obra estigui oberta i no permetis que una promesa informal substitueixi un reconeixement escrit. Si el contractista en discuteix la causa, contracta un expert abans que la pista es refredi.
La situació no és diferent si vau comprar la propietat conjuntament o com a nouvingut als Països Baixos. La nostra guia sobre la compra d'una casa junts i sobre la compra d'una casa als Països Baixos com a expatriat estableix els punts que més sovint desconcerten els compradors, i un advocat immobiliari us pot dir en una sola reunió si val la pena perseguir un defecte i contra qui. Si el procediment esdevé inevitable, un advocat immobiliari gestionarà la reclamació des de la notificació d'impagament fins a l'arbitratge o el tribunal.
Preguntes freqüents
Els compradors de cases de nova construcció als Països Baixos tenen proteccions legals específiques i garanties contractuals quan apareixen defectes. Les preguntes següents tracten els punts que sorgeixen més sovint a la pràctica.
Quins són els drets d'un propietari quan troba defectes després de comprar una casa de nova construcció als Països Baixos?
Tens més proteccions legals quan compres una casa de nova construcció en comparació amb una propietat existent. El contractista d'obres continua sent responsable dels defectes fins i tot després que prenguis possessió de la propietat.
Heu de presentar una queixa per escrit al contractista en un termini raonable després de descobrir un defecte; la regla dels dos mesos que la gent sol citar s'aplica a les compres de béns mobles per part dels consumidors, no a una casa. Un cop hàgiu protestat, l'article 7:761 del Codi Civil neerlandès us dóna dos anys per presentar la vostra reclamació.
El contractista ha d'organitzar una inspecció prèvia al lliurament abans que en prenguis possessió. No hauries de signar mai els documents d'acceptació fins que un professional independent no hagi completat una inspecció exhaustiva.
Com s'aplica el període de garantia als defectes descoberts en la construcció d'una casa nova?
Els contractes model utilitzats per a noves obres estableixen un període de manteniment de tres mesos després del lliurament, durant el qual el contractista ha de solucionar els punts registrats a l'acta de lliurament i qualsevol altre defecte que aparegui.
Des de l'1 de gener de 2024, el contractista també és responsable dels defectes que no s'han descobert en el moment del lliurament, llevat que demostri que no se li poden atribuir. Una reclamació prescriu dos anys després de la protesta i, en el cas d'un edifici, en qualsevol cas vint anys després del lliurament.
Un error estructural es qualifica com a greu quan inutilitza la propietat o crea un risc de col·lapse. El contractista només pot eludir la responsabilitat demostrant que el defecte no va ser culpa seva.
Quins passos s'han de seguir per presentar una reclamació per defectes de construcció al constructor o promotor?
Heu de documentar per escrit tots els defectes que trobeu. Feu fotografies i guardeu registres detallats de quan va aparèixer cada problema.
Envieu una notificació per escrit al contractista en un termini raonable després de descobrir el defecte. La vostra notificació ha de descriure el problema clarament i sol·licitar reparacions o compensació.
Sol·licita que un expert en construcció independent inspeccioni el defecte i prepari un informe professional. Aquesta documentació esdevé essencial si el contractista es nega a solucionar el problema.
Si el contractista no repara el defecte o no paga els danys, haureu de presentar una demanda. Poseu-vos en contacte amb un advocat especialitzat en propietats per revisar el vostre contracte de compra i avaluar les vostres opcions legals.
Hi ha proteccions legals específiques per als compradors de nous habitatges contra defectes de construcció als Països Baixos?
La llei neerlandesa exigeix que els contractistes lliurin un habitatge que compleixi les especificacions del contracte de compra. La propietat ha de ser adequada per a un ús residencial normal.
El contractista no pot limitar la seva responsabilitat per defectes greus mitjançant clàusules del contracte de compra. Les normes estàndard de protecció del consumidor s'apliquen a les compres d'habitatges nous.
Des de l'1 de gener de 2024, l'article 7:758 paràgraf 4 del Codi Civil neerlandès imposa la càrrega al contractista: pels defectes que no s'han descobert en el moment del lliurament, ell és responsable llevat que demostri que no se li poden atribuir. Per a un consumidor, aquesta norma és obligatòria.
Quin paper juga la garantia de construcció d'habitatges (Woningborg) en l'abordatge dels defectes en habitatges de nova construcció?
El règim de Woningborg ofereix protecció addicional quan el contractista fa fallida o no completa l'obra. Aquesta garantia cobreix la finalització de la construcció i les solucions per defectes estructurals.
No totes les cases de nova construcció inclouen la cobertura de Woningborg. Revisa el teu contracte de compra per confirmar si el constructor ha inscrit la teva propietat en aquest esquema.
Segons el reglament de nova construcció de Woningborg, la garantia comença tres mesos després del lliurament i té una durada de sis anys per a la majoria dels elements, i deu anys per a defectes greus que afectin la solidesa de l'estructura o facin que l'habitatge sigui inadequat per viure-hi. Aquesta protecció complementa, en lloc de substituir, les obligacions legals del contractista.
Com determina la legislació neerlandesa la responsabilitat pels defectes de construcció trobats després de la transferència legal de la propietat?
La transferència de la propietat no posa fi a la responsabilitat del contractista pels defectes en els habitatges de nova construcció. El contractista continua sent responsable durant tots els períodes de garantia, independentment de qui sigui el propietari de la propietat.
Els tribunals examinen si el defecte era visible durant la inspecció prèvia al lliurament. No es pot reclamar una compensació per defectes evidents que s'haurien d'haver detectat i informat abans de signar els documents d'acceptació.
A diferència de les cases més antigues, podeu responsabilitzar el contractista dels problemes que normalment serien derivats de l'edat i el desgast. L'edat de la propietat no excusa els defectes en les cases de nova construcció durant els períodes de garantia.
