Comprar una casa de nova construcció als Països Baixos hauria de ser un pas emocionant. Descobrir defectes després de mudar-s'hi pot convertir ràpidament aquesta emoció en frustració.
Als Països Baixos, el contractista d'obres, i no el venedor, és responsable dels defectes de les cases de nova construcció fins al lliurament de la propietat, i s'apliquen normes de garantia diferents en comparació amb les cases existents. Entendre qui és responsable i quines opcions legals teniu és essencial per protegir la vostra inversió.
La legislació neerlandesa ofereix proteccions específiques per als compradors de propietats de nova construcció. Navegar per les normes sobre responsabilitat, períodes de garantia i els vostres drets pot ser complicat.
Cal que sàpigues què es considera un defecte, quant de temps els contractistes continuen sent responsables i quins passos has de seguir per fer una reclamació vàlida. El contracte de compra juga un paper clau a l'hora d'establir aquests termes i les teves solucions.
Comprensió dels defectes en les cases holandeses de nova construcció
Els defectes en cases de nova construcció es divideixen en categories diferents que afecten els vostres drets legals de manera diferent. La llei estableix estàndards específics sobre què es considera un defecte i la gravetat amb què afecta la vostra capacitat d'utilitzar la propietat normalment.
Tipus de defectes: visibles vs. ocults
Els defectes visibles són problemes que podeu detectar durant una inspecció estàndard abans de comprar la vostra casa. Aquests inclouen rajoles esquerdades, finestres mal instal·lades o danys evidents a la pintura.
S'espera que identifiqueu aquests problemes durant la vostra inspecció, i el contractista d'obres no serà responsable si no els informeu abans de signar els documents de lliurament. Els defectes ocults només apareixen després que us hàgiu mudat a la vostra nova llar.
Aquests problemes no eren visibles durant la inspecció inicial, fins i tot si vau contractar un inspector professional. Alguns exemples són el cablejat elèctric defectuós darrere de les parets, les fuites a les canonades dels pisos o les debilitats estructurals que no es veuen des de la superfície.
La legislació neerlandesa tracta aquestes dues categories de manera molt diferent. El contractista d'obres ha de revelar els problemes coneguts abans que completis la compra.
Si no t'informen sobre problemes que sabien que existien, continuen sent responsables fins i tot si els hagis pogut descobrir mitjançant una inspecció.
Ús normal i requisit de conformitat
L'article 7:17 del Codi Civil neerlandès estableix que la vostra casa de nova construcció ha de complir el requisit de conformitat. Això significa que la propietat ha de tenir les qualitats que podeu esperar raonablement d'acord amb el vostre contracte de compra.
La llei assumeix que la teva casa ha de ser adequada per a un ús residencial normal amb una durabilitat raonable. L'ús normal significa que pots viure a la casa de manera segura i còmoda per a les tasques diàries.
La vostra propietat hauria de funcionar com una residència adequada sense reparacions o ajustaments constants. Si els defectes impedeixen aquest ús normal , el contractista de l'obra és responsable de reparar-los.
La no conformitat es produeix quan la teva llar no compleix aquests estàndards bàsics. No tots els defectes es consideren automàticament no conformitats.
Per exemple, la floridura en un sostre no necessàriament fa que la vostra llar sigui inadequada per a l'ús normal. El defecte ha d'interferir realment amb la vostra capacitat d'utilitzar la propietat tal com està previst.
Defectes greus comuns en noves construccions
Els defectes greus en les cases holandeses de nova construcció solen afectar la integritat estructural o els sistemes importants. Aquests problemes van més enllà de problemes estètics menors i afecten la seguretat o la funcionalitat de la vostra llar.
Els problemes estructurals inclouen:
- Esquerdes o assentaments de la fonamentació
- Problemes amb els murs de càrrega
- Fallades estructurals de la teulada
Els problemes d'aigua i humitat es produeixen sovint a causa d'una mala mà d'obra. Una impermeabilització deficient, sistemes de drenatge inadequats o finestres mal segellades poden causar danys importants.
Aquests problemes sovint romanen ocults fins que apareixen taques d'aigua o floridura mesos després de mudar-s'hi. Les avaries del sistema impliquen instal·lacions de calefacció, electricitat o fontaneria que no funcionen correctament.
Un cablejat defectuós planteja riscos per a la seguretat, mentre que un mal funcionament dels sistemes de calefacció impedeix una vida confortable durant els hiverns holandesos. Per defectes greus , la responsabilitat del contractista d'obres s'estén fins a 20 anys després del lliurament.
Aquest període ampliat reconeix que els problemes estructurals importants poden trigar anys a fer-se evidents. Els defectes ocults menys greus continuen sent responsabilitat del contractista durant cinc anys.
Responsabilitat segons la legislació neerlandesa per a habitatges de nova construcció
Quan compreu una casa de nova construcció als Països Baixos, el contractista d'obres és el principal responsable dels defectes i no el venedor. La legislació neerlandesa crea obligacions específiques i períodes de garantia que van més enllà de les transaccions immobiliàries típiques.
Obligacions legals dels contractistes d'obres
Segons la legislació neerlandesa, els contractistes d'obres han de lliurar un treball que compleixi l'estàndard que es pot esperar raonablement d'acord amb els articles 7:758 i 7:759 del Codi Civil neerlandès. La vostra casa de nova construcció ha d'estar lliure de defectes de disseny, errors de fabricació i defectes de materials que puguin afectar la seguretat, el valor o l'ús normal.
El contractista és responsable de garantir que la construcció compleixi tots els codis i regulacions d'edificació aplicables. Si apareixen defectes abans que en prengueu possessió, el contractista els ha de reparar sense cap cost per a vosaltres.
Aquesta obligació existeix independentment del que estableixi el vostre contracte de compra, ja que la legislació immobiliària neerlandesa ofereix aquestes proteccions com a base. El vostre contractista no pot simplement marxar després de lliurar les claus.
Continuen sent responsables dels problemes que sorgeixin després de la finalització, sempre que aquests problemes existissin en el moment del lliurament. Això inclou tant els defectes visibles que podríeu haver detectat com els defectes ocults que només es fan evidents més tard.
Períodes de responsabilitat i disposicions de garantia
Per a les cases de nova construcció, les provisions de garantia solen allargar-se considerablement més que per a les propietats existents. El període de responsabilitat estàndard és de cinc anys a partir de la data en què es descobreix un defecte, amb un màxim absolut de 20 anys a partir de la finalització de la construcció.
Es poden aplicar diferents terminis segons la gravetat i la naturalesa del problema:
- Defectes lleus: S'ha de notificar immediatament després del descobriment
- Problemes estructurals importantsProtegit durant tot el període legal
- Defectes ocults: El rellotge s'inicia quan raonablement hauries d'haver notat el problema
Molts contractes de construcció incorporen termes dels UAV 2012 o condicions estàndard similars que especifiquen detalls addicionals de la garantia. Aquestes disposicions sovint exigeixen que els contractistes tornin dins d'un període establert per solucionar els problemes durant el que comunament s'anomena fase de garantia.
Els vostres drets en virtut de la legislació legal no es poden veure disminuïts per clàusules contractuals que intenten limitar la responsabilitat per defectes greus. Els tribunals neerlandesos regularment estableixen limitacions de garantia excessivament restrictives, sobretot quan els contractistes han estat negligents o coneixien els problemes abans del lliurament.
Distinció de defectes legals i contractuals
La legislació neerlandesa estableix distincions importants entre defectes legals i defectes contractuals a l'hora d'avaluar els vostres drets. Els defectes legals es refereixen a problemes que impedeixen l'ús normal o redueixen significativament el valor del vostre habitatge, independentment del que digui el vostre contracte de compra.
Els defectes contractuals impliquen l'incompliment de promeses específiques fetes en el vostre acord. Un defecte legal existeix quan el vostre habitatge no compleix amb l'estàndard que qualsevol comprador raonable esperaria.
Això inclou qüestions importants com ara:
- Inestabilitat estructural o problemes de fonamentació
- Infiltració d'aigua o problemes greus d'humitat
- Infraccions de les normes d'edificació
Els defectes contractuals sorgeixen quan l'habitatge acabat no coincideix amb el que es va prometre explícitament en el contracte de compra. Si el vostre acord especificava certs materials, dimensions de l'habitació o característiques, el contractista ha de lliurar exactament el que es va acordar.
El principi de conformitat exigeix que la vostra casa de nova construcció s'ajusti tant a les normes legals com a les promeses contractuals . A l'hora d'avaluar els defectes, els tribunals apliquen el criteri de Haviltex, que examina el que ambdues parts van entendre i esperar raonablement de l'acord.
Aquest enfocament considera les circumstàncies específiques de la vostra transacció en lloc d'aplicar normes rígides. Teniu remeis més sòlids per defectes legals que per desviacions contractuals menors.
En casos de problemes greus, podeu exigir reparacions, reclamar una indemnització o, en casos extrems, cancel·lar completament el contracte de compra.
El paper del contracte de compra i les clàusules clau
El contracte de compravenda constitueix la base legal de la transacció immobiliària. Determina de quins defectes continua sent responsable el constructor després de la finalització.
Els contractes estàndard del mercat immobiliari neerlandès inclouen clàusules específiques que protegeixen els venedors de la responsabilitat, que heu d'entendre abans de signar.
Acord NVM i contractes de model estàndard
El contracte de compravenda NVM serveix com a plantilla estàndard per a la majoria de transaccions immobiliàries als Països Baixos. Aquest contracte model conté 20 articles estàndard que descriuen els drets i les obligacions tant del comprador com del venedor.
L'estructura bàsica es manté coherent en totes les transaccions, amb detalls específics emplenats per a la vostra propietat en particular. Els articles de l'1 al 20 cobreixen elements essencials com la descripció de la propietat, el preu de compra, la data de transferència de claus i els requisits de dipòsit.
L'acord protegeix ambdues parts establint termes clars per a la transacció. A partir de l'article 21, trobareu clàusules addicionals que afecten significativament la responsabilitat del constructor per defectes.
La majoria de constructors afegeixen clàusules de protecció per limitar la seva responsabilitat després que en prengueu possessió. Aquestes clàusules apareixen a la secció final del contracte de compra i cal revisar-les acuradament abans de signar-lo.
Clàusules clau: Clàusula d'edat i no ocupació
La clàusula d'edat representa una de les proteccions més importants que els constructors inclouen en els contractes de compra. Aquesta clàusula limita la responsabilitat del venedor per defectes relacionats amb l'edat i la construcció de la propietat.
Segons aquesta disposició, reconeixeu que els components més antics poden tenir desgast o problemes relacionats amb l'edat de l'edifici. Els constructors també solen incloure clàusules de protecció contra l'amiant, la contaminació del sòl, els defectes dels fonaments i les diferències entre les mesures declarades i les reals.
L'article 6.1 exigeix que entengueu què esteu comprant, ja que la propietat es transfereix en el seu estat actual amb tots els drets, reclamacions i defectes existents. La clàusula de no-ocupació pot exigir que ocupeu la propietat personalment en lloc de llogar-la immediatament.
Això protegeix el constructor de compres d'inversors que podrien complicar les reclamacions de garantia.
Disposicions i exclusions personalitzades
Més enllà de les clàusules estàndard, el vostre contracte de compra pot contenir disposicions personalitzades que abordin específicament la naturalesa de nova construcció de la propietat. L'article 20 permet acords addicionals entre vosaltres i el constructor, com ara dates de finalització de les obres pendents o la retirada de materials de construcció.
Els constructors sovint exclouen la responsabilitat per les fluctuacions dels nivells de les aigües subterrànies, els problemes de drets dels inquilins o les restriccions d'ús de la propietat. L'article 6.13 tracta situacions en què el venedor al·lega que desconeix defectes com l'amiant, però aquests es descobreixen posteriorment.
Hauries de sol·licitar que el constructor proporcioni totes les garanties per als components instal·lats, ja que l'article 7.4 garanteix que aquestes es transfereixin a tu un cop finalitzades. Revisa atentament l'article 19 per confirmar que has rebut tota la documentació necessària, inclosa l'escriptura de transmissió, l'etiqueta energètica, l'informe de mesuraments i l'extracte cadastral.
Precompra i lliurament: inspeccions i diligència deguda
Els compradors dels Països Baixos es poden protegir mitjançant inspeccions exhaustives en múltiples etapes d'una transacció immobiliària . Les avaluacions estructurals independents, la documentació adequada durant l'examen previ a la compra i les inspeccions formals de lliurament creen un registre de defectes i estableixen la responsabilitat abans de finalitzar la compra.
Inspecció estructural i informes independents
Una inspecció estructural realitzada per un expert independent continua sent essencial fins i tot quan es compra una casa de nova construcció. Les inspeccions municipals durant la construcció verifiquen el compliment mínim del codi d'edificació, però és possible que no identifiquin tots els defectes.
Els inspectors d'edificis amb llicència examinen detalladament els fonaments, l'estructura, la teulada i les instal·lacions. Si és possible, hauríeu d'organitzar una inspecció prèvia a la compra abans que acabi la construcció.
Això permet als inspectors avaluar elements com l'aïllament, el cablejat elèctric i la fontaneria abans de tancar les parets. Una segona inspecció abans del lliurament comprova les superfícies acabades, els electrodomèstics i la mà d'obra en general.
Els informes d'inspecció professionals documenten l'estat de la propietat en el moment de la compra. Aquests informes identifiquen problemes estructurals, infraccions del codi i problemes de mà d'obra.
Podeu utilitzar aquesta documentació per negociar reparacions amb el constructor o establir proves per a futures reclamacions de responsabilitat civil. El cost d'una inspecció estructural sol oscil·lar entre els 300 i els 500 €.
Aquesta inversió proporciona protecció contra defectes ocults que podrien costar milers de dòlars reparar més tard.
Examen i documentació previs a la compra
La vostra inspecció prèvia a la compra ha d'incloure una documentació exhaustiva de totes les observacions. Feu fotografies i vídeos de cada habitació, sistema i superfície durant les visites a la propietat.
Registra qualsevol defecte visible, treball incomplet o desviació de les especificacions acordades. Sol·licita i revisa tots els permisos d'obra, certificats de compliment i especificacions de materials del constructor.
Compareu aquests documents amb el que realment es va instal·lar. Reviseu atentament els termes de la garantia per entendre quins defectes estan coberts i durant quant de temps.
Crea una llista detallada de qualsevol problema descobert durant les inspeccions. Anota la ubicació, la gravetat i l'impacte potencial de cada defecte.
Inspeccions de lliurament i procediments d'acceptació
La inspecció formal de lliurament ( oplevering ) té lloc quan el constructor declara la propietat a punt per al lliurament. Teniu dret a inspeccionar a fons la propietat abans de signar els documents d'acceptació.
No signeu mai aquests documents fins que no hàgiu completat la inspecció i documentat tots els defectes. Durant el lliurament, comproveu cada element amb el vostre contracte de compra.
Proveu totes les instal·lacions, electrodomèstics, finestres i portes. Examineu les parets, els terres i els sostres per detectar esquerdes, humitat o acabats deficients.
Registrar tots els defectes en un protocol de lliurament ( opleveringsprotocol ). El constructor ha de reconèixer aquests problemes per escrit.
Distingeix entre defectes menors que requereixen solucions ràpides i problemes greus que impedeixen l'acceptació. Pots rebutjar el lliurament si els defectes importants fan que la propietat sigui inhabitable o significativament diferent del que es va prometre.
Conserveu còpies de tots els documents, fotografies i correspondència signats. Aquesta documentació estableix l'estat de la propietat en el moment del lliurament i protegeix els vostres drets a reclamar reparacions en virtut de la garantia o de les disposicions de responsabilitat civil.
Recursos legals per a cases de nova construcció defectuoses
Quan apareixen defectes a la vostra casa de nova construcció als Països Baixos, la llei ofereix diverses vies per responsabilitzar els constructors i obtenir reparacions o compensacions. Actuar ràpidament i seguir els procediments adequats reforça la vostra posició a l'hora de presentar reclamacions contra contractistes o promotors.
Notificació al contractista i acció oportuna
Heu d'informar per escrit al contractista sobre els defectes tan bon punt els descobriu. La llei exigeix que presenteu una queixa formal que descrigui clarament cada defecte i sol·liciti reparacions.
Envieu aquesta notificació per correu certificat per crear un comprovant de lliurament i conserveu còpies de tota la correspondència. El vostre contractista té un termini raonable per respondre i solucionar els problemes.
El termini depèn de la gravetat dels defectes. Els problemes urgents com ara fuites d'aigua o danys estructurals requereixen atenció immediata, mentre que els problemes estètics menors permeten temps de resposta més llargs.
Passos clau per a la notificació:
- Documentar els defectes amb fotografies i descripcions escrites
- Enviar una carta de queixa detallada per correu certificat
- Establiu un termini raonable per a les reparacions (normalment de 14 a 30 dies)
- Mantingueu registres de totes les comunicacions
Si el contractista es nega a actuar o discuteix la seva responsabilitat, heu d'obtenir un informe d'expert independent. Aquesta avaluació tècnica proporciona proves dels defectes i les seves causes.
Terminis de notificació de defectes i períodes de reclamació
La legislació neerlandesa distingeix entre defectes visibles i defectes ocults, cadascun amb requisits de notificació diferents. Heu d'informar dels defectes visibles en un termini raonable després del descobriment, normalment en un termini de dos mesos després de prendre possessió.
Els defectes ocults que només esdevinguin aparents més tard s'han de notificar en un termini raonable després de descobrir-los. El contractista continua sent responsable dels defectes durant períodes específics en funció de la seva naturalesa.
Els defectes menors entren dins de les obligacions de garantia general, mentre que els defectes estructurals poden estar coberts fins a 10 anys segons les normes NBW (National Building Requirements).
Terminis de notificació de defectes:
| Tipus de defecte | Data límit d'informes | Període de responsabilitat |
|---|---|---|
| Defectes visibles | 2 mesos després de la possessió | 2, 5 anys |
| Defectes ocults | 2 mesos després del descobriment | Fins a 10 anys per problemes estructurals |
| Defectes estructurals | 2 mesos després del descobriment | 10 anys |
Incomplir aquests terminis pot debilitar la teva reclamació, per la qual cosa és essencial una acció ràpida.
Recurs a la Transacció o Litigi
Quan la resolució informal falla, podeu buscar una resolució formal de conflictes mitjançant la mediació o procediments legals. Un acord de conciliació sovint proporciona la via més ràpida per obtenir una compensació sense la intervenció dels tribunals.
Moltes disputes de construcció es resolen mitjançant negociació entre el vostre advocat immobiliari i el representant legal del contractista. La indústria de la construcció neerlandesa utilitza procediments d'arbitratge estàndard a través del Raad van Arbitrage voor de Bouw (Consell d'Arbitratge per a la Construcció).
Aquest tribunal especialitzat gestiona els conflictes de construcció amb més rapidesa que els tribunals ordinaris. Les decisions arbitrals són vinculants i executòries.
Si l'arbitratge resulta inadequat, podeu presentar una demanda davant d'un tribunal civil. El tribunal pot ordenar al contractista que repari defectes, pagui les reparacions realitzades per altres o proporcioni una compensació econòmica.
El vostre advocat immobiliari prepararà el vostre cas amb informes d'experts, registres de correspondència i proves fotogràfiques. Els procediments legals poden trigar entre 12 i 24 mesos des de la presentació fins a la sentència.
Les costes judicials i els honoraris legals varien segons el valor de la reclamació, però podeu recuperar aquestes despeses si guanyeu el cas.
Prevenció de la responsabilitat i protecció dels interessos del comprador
Tant els compradors com els constructors es beneficien de pràctiques clares que redueixen les disputes i protegeixen les inversions. Una documentació adequada, una revisió exhaustiva dels contractes i el coneixement dels requisits de zonificació creen una base per a transaccions immobiliàries reeixides.
Documentació i comunicació proactives
Mantingueu registres detallats durant tota la transacció de la vostra propietat. Documenteu totes les comunicacions amb el vostre constructor per escrit, inclosos correus electrònics, cartes i notes de reunió.
Feu fotografies i vídeos durant les fases de construcció per capturar l'estat de la propietat en les diferents etapes. Creeu una cronologia dels esdeveniments que mostri quan van aparèixer els problemes per primera vegada.
Rebuts de la botiga per inspeccions, reparacions i qualsevol despesa relacionada amb defectes. Aquesta documentació esdevé una prova essencial si sorgeixen disputes més endavant.
Mantingueu una comunicació oberta amb el vostre constructor des del principi. Informeu immediatament de les vostres preocupacions quan les observeu, en lloc d'esperar fins que els problemes empitjorin.
Enviar avisos escrits que descriguin els defectes específics i sol·licitin reparacions en terminis raonables.
Documents essencials a conservar:
- Fotos de preobra
- Imatges del progrés de la construcció
- Informes d’inspecció
- Correspondència per correu electrònic
- Pressupostos de reparació
- Registres de pagament
- Documents de garantia
Revisió de contractes i assessorament legal
Consulteu un advocat immobiliari abans de signar el contracte de compravenda . Poden identificar clàusules problemàtiques que limitin els vostres drets o que us facin passar una responsabilitat excessiva.
Molts contractes contenen clàusules que restringeixen la vostra capacitat de reclamar una compensació per certs tipus de defectes. El vostre advocat hauria de revisar atentament les disposicions de la garantia.
Alguns constructors limiten la seva responsabilitat només als costos de reparació, excloent la compensació per habitatge temporal, pèrdua de valor de la propietat o altres pèrdues financeres. Aquestes limitacions poden deixar-vos molt desprotegits.
Un advocat immobiliari també pot ajudar a negociar millors condicions en el vostre contracte de compra . Pot aconseguir períodes de garantia més llargs, procediments de notificació de defectes més clars o l'eliminació de límits de responsabilitat injustos.
Sol·licita aclariments sobre els mètodes de resolució de conflictes. El teu contracte ha d'especificar si utilitzaràs la mediació, l'arbitratge o els procediments judicials si sorgeixen problemes.
Comprensió de la zonificació i els riscos de no conformitat
Verifiqueu que la vostra nova propietat compleixi amb el pla d'ordenació local abans de completar la compra. Els constructors de vegades construeixen cases que infringeixen les normes d'ordenació, ja sigui per ignorància o per dreceres intencionades.
Aquestes infraccions es converteixen en el vostre problema un cop finalitzada la transacció de la propietat . Comproveu que els permisos d'obra coincideixin amb la construcció real.
Sol·licita còpies de tots els permisos i plànols aprovats al teu constructor. Compara aquests documents amb el que realment es va construir a l'obra.
Les estructures no conformes creen greus riscos legals i financers. Els municipis poden ordenar la demolició o modificacions costoses per tal que les propietats compleixin la normativa.
El valor de la vostra propietat pot baixar si els compradors descobreixen infraccions de zonificació durant futures vendes. El vostre advocat immobiliari pot verificar el compliment de la zonificació com a part de la seva diligència deguda.
Comprovaran si la propietat coincideix amb la designació del pla de zonificació i confirmaran que s'han obtingut i tancat correctament tots els permisos necessaris.
Preguntes freqüents
Els compradors de cases de nova construcció als Països Baixos tenen proteccions i recursos legals específics quan apareixen defectes. El constructor té la responsabilitat dels defectes segons les normes de garantia que s'estenen molt més enllà de la transferència de la propietat.
Quins són els drets d'un propietari quan troba defectes després de comprar una casa de nova construcció als Països Baixos?
Tens més proteccions legals quan compres una casa de nova construcció en comparació amb una propietat existent. El contractista d'obres continua sent responsable dels defectes fins i tot després que prenguis possessió de la propietat.
Heu de notificar per escrit al contractista en un termini de dos mesos després de descobrir qualsevol defecte. Aquest requisit de notificació s'aplica a tots els defectes, tant si apareixen immediatament com anys després de la compra.
El contractista ha d'organitzar una inspecció prèvia al lliurament abans que en prenguis possessió. No hauries de signar mai els documents d'acceptació fins que un professional independent no hagi completat una inspecció exhaustiva.
Com s'aplica el període de garantia als defectes descoberts en la construcció d'una casa nova?
El contractista té tres mesos després del lliurament final per arreglar tots els defectes que heu observat durant la inspecció. Un període de manteniment addicional s'estén a sis mesos per a qualsevol problema nou que sorgeixi durant aquest temps.
Els defectes ocults continuen sent responsabilitat del contractista fins a cinc anys després del lliurament. Podeu responsabilitzar el contractista per errors estructurals greus fins a 20 anys.
Un error estructural es qualifica com a greu quan inutilitza la propietat o crea un risc de col·lapse. El contractista només pot eludir la responsabilitat demostrant que el defecte no va ser culpa seva.
Quins passos s'han de seguir per presentar una reclamació per defectes de construcció al constructor o promotor?
Heu de documentar per escrit tots els defectes que trobeu. Feu fotografies i guardeu registres detallats de quan va aparèixer cada problema.
Envieu una notificació per escrit al contractista en un termini de dos mesos després de descobrir el defecte. La vostra notificació ha de descriure el problema clarament i sol·licitar reparacions o compensació.
Sol·licita que un expert en construcció independent inspeccioni el defecte i prepari un informe professional. Aquesta documentació esdevé essencial si el contractista es nega a solucionar el problema.
Si el contractista no repara el defecte o no paga els danys, haureu de presentar una demanda. Poseu-vos en contacte amb un advocat especialitzat en propietats per revisar el vostre contracte de compra i avaluar les vostres opcions legals.
Hi ha proteccions legals específiques per als compradors de nous habitatges contra defectes de construcció als Països Baixos?
La llei neerlandesa exigeix que els contractistes lliurin un habitatge que compleixi les especificacions del contracte de compra. La propietat ha de ser adequada per a un ús residencial normal.
El contractista no pot limitar la seva responsabilitat per defectes greus mitjançant clàusules del contracte de compra. Les normes estàndard de protecció del consumidor s'apliquen a les compres d'habitatges nous.
No teniu cap obligació de demostrar que el contractista va ser culpable dels defectes durant els períodes de garantia. La càrrega de la prova recau en el contractista per demostrar que no va ser responsable.
Quin paper juga la Garantia de Construcció d'Habitatges (Woningborg) en l'abordatge dels defectes en les cases de nova construcció?
El règim de Woningborg ofereix protecció addicional quan el contractista fa fallida o no completa l'obra. Aquesta garantia cobreix la finalització de la construcció i les solucions per defectes estructurals.
No totes les cases de nova construcció inclouen la cobertura de Woningborg. Revisa el teu contracte de compra per confirmar si el constructor ha inscrit la teva propietat en aquest esquema.
Woningborg estén la cobertura per defectes estructurals importants fins a sis anys després del lliurament. Aquesta protecció complementa, en lloc de substituir, les obligacions legals del contractista.
Com determina la legislació neerlandesa la responsabilitat pels defectes de construcció trobats després de la transferència legal de la propietat?
La transferència de la propietat no posa fi a la responsabilitat del contractista pels defectes en els habitatges de nova construcció. El contractista continua sent responsable durant tots els períodes de garantia, independentment de qui sigui el propietari de la propietat.
Els tribunals examinen si el defecte era visible durant la inspecció prèvia al lliurament. No es pot reclamar una compensació per defectes evidents que s'haurien d'haver detectat i informat abans de signar els documents d'acceptació.
A diferència de les cases més antigues, podeu responsabilitzar el contractista dels problemes que normalment serien derivats de l'edat i el desgast. L'edat de la propietat no excusa els defectes en les cases de nova construcció durant els períodes de garantia.
