Els defectes dels locals comercials sovint causen disputes entre l'inquilí i el propietari. Tot i això, no tots els contratemps dels locals arrendats constitueixen un defecte en el sentit legal. La llei defineix un defecte a l'article 7:204 DCC com qualsevol condició o característica de la propietat, o qualsevol altra circumstància no atribuïble a l'inquilí, com a resultat de la qual la propietat no pot proporcionar a l'inquilí el gaudi que tenia dret a esperar en celebrar el contracte.
Aquesta definició és més àmplia del que sembla a primera vista. No només fa referència a danys físics com ara una teulada amb fuites o un sistema de calefacció central avariat. Una circumstància externa al propi habitatge, com ara molèsties greus per soroll causades per obres de les quals és responsable el propietari, també pot constituir un defecte. El que és decisiu és si el gaudi que l'inquilí podia esperar raonablement es veu afectat. Un desgast menor d'acord amb l'ús normal no és un defecte.
Qui és el responsable: el propietari o l'inquilí?
La regla principal
La regla principal de l'article 7:206 DCC és clara: el propietari està obligat a reparar els defectes a petició del llogater. Aquesta obligació s'aplica tret que la reparació sigui impossible o que la despesa per a això no es pugui exigir raonablement al propietari. Per tant, el propietari no pot simplement eludir el deure de reparació invocant les costes.
S'aplica una excepció per a les reparacions menors. Les reparacions que, en virtut de la llei o el costum, són a càrrec del llogater no han de ser realitzades pel propietari. Penseu en la substitució d'una maneta de porta trencada, la reparació d'un sòcol danyat o la correcció de defectes menors que es pot esperar raonablement que els llogaters realitzin ells mateixos. La frontera entre una "reparació menor per al llogater" i un "manteniment important per al propietari" no sempre és clara i sovint dóna lloc a debats a la pràctica.
Desviacions contractuals via termes ROZ
A la pràctica, els contractes d'arrendament de locals comercials gairebé sempre es conclouen sobre la base dels models estàndard del Consell Immobiliari (ROZ). Les disposicions generals del ROZ per a locals comercials contenen desviacions importants de la norma legal principal: moltes obligacions de manteniment es traslladen contractualment del propietari a l'inquilí.
Així, en els models ROZ, qüestions com el manteniment interior, el manteniment de les instal·lacions, la substitució de peces de desgast i, de vegades, fins i tot reparacions més grans van a càrrec de l'inquilí. Això està permès en principi, perquè el règim 7:230a i, amb l'aprovació judicial, també el règim 7:290 permeten desviar-se de la llei. Els límits es determinen per la raonabilitat i l'equitat i les normes sobre clàusules injustificadament oneroses.
Per tant, és essencial llegir atentament les disposicions generals abans de signar un contracte de lloguer i entendre quines obligacions de manteniment recauen sobre vostè com a llogater.
Drets dels arrendataris per defectes en locals comercials
Remei exigent
El primer pas en cas de defecte és emetre una notificació d'impagament: una sol·licitud escrita al propietari per solucionar el defecte en un termini raonable. Sense una notificació d'impagament, el propietari no està en incompliment i vostè, com a arrendatari, no té dret a les mesures legals de reparació. La notificació d'impagament ha de descriure concretament quin és el defecte, dins de quin termini s'ha de dur a terme la reparació i quines conseqüències s'atribueixen a la manca de reparació.
Reducció del lloguer
Si, malgrat una notificació d'impagament, el propietari no soluciona el defecte, l'inquilí té dret, segons l'article 7:207 DCC, a una reducció proporcional del lloguer durant el període durant el qual existeixi el defecte. La reducció es calcula segons la relació entre el gaudi que l'inquilí té realment i el gaudi que hauria tingut sense el defecte. L'inquilí pot fer complir aquesta reducció a través del jutjat de districte.
La reducció del lloguer té efecte des del moment en què es comunica el defecte al propietari, no només des del moment de la sentència judicial. Per tant, és recomanable informar sempre dels defectes per escrit i tan aviat com sigui possible, de manera que la data d'inici de la reducció quedi ben documentada.
Compensació
Si el defecte és atribuïble al propietari, per exemple, perquè no va dur a terme el manteniment necessari mentre sabia o hauria d'haver sabut que el defecte era imminent, el llogater pot reclamar una compensació addicional en virtut de l'article 7:208 DCC. Aquests danys poden consistir en pèrdues conseqüents, com ara la pèrdua de facturació a causa del defecte o els costos en què el llogater ha hagut d'incórrer per continuar les seves operacions comercials.
Autoreparació i compensació
Si, després d'una notificació d'impagament adequada i del venciment del termini establert, el propietari no soluciona el defecte, l'inquilí té dret, en principi, a fer la reparació ell mateix i a compensar les despeses raonables amb el lloguer (Art. 7:206(3) DCC). Tanmateix, aquest dret està subjecte a límits.
En primer lloc, ha de tenir a veure realment amb un defecte que el propietari hagi de solucionar. Qualsevol persona que repari una obligació de manteniment que contractualment recau sobre ella com a arrendatari i repercuteixi els costos no arribarà enlloc. En segon lloc, l'arrendatari ha de poder demostrar que va donar al propietari l'oportunitat de solucionar el defecte prèviament i que el propietari no ho va fer. En tercer lloc, els costos en què s'hagi incorregut no han de ser desproporcionats.
La compensació del lloguer sense que es compleixin aquestes condicions pot donar lloc a un procediment per endarreriments del lloguer. Per tant, és recomanable demanar assessorament legal abans de procedir a la compensació.
Manteniment, termes ROZ i clàusules d'exoneració
Les disposicions generals del ROZ divideixen el manteniment en manteniment exterior (per al propietari) i manteniment interior (per al llogater), però el límit exacte varia segons la versió del contracte. A més, les disposicions generals solen contenir clàusules d'exoneració: disposicions per les quals el propietari exclou o limita la responsabilitat per determinats danys.
Una exoneració no sempre és vàlida. Si el dany és resultat d'intenció o imprudència conscient per part del propietari, o si l'exoneració és inacceptable en les circumstàncies donades segons els estàndards de raonabilitat i equitat, el tribunal pot anul·lar la clàusula. El mateix s'aplica si una exoneració es qualifica com una clàusula injustificadament onerosa en el sentit de l'article 6:233 DCC. Amb els consumidors, això passa ràpidament; amb els arrendataris comercials el llistó és més alt, però també hi ha límits.
Revisa el teu contracte d'arrendament abans de signar el repartiment de les clàusules de manteniment i exoneració, especialment per a locals grans o lloguers elevats. El cost de l'assessorament legal sol ser limitat en relació amb els riscos financers que assumeixes si signes un contracte sense conèixer les disposicions generals.
Revisió del lloguer al llarg del temps
Per a l'espai comercial 7:290, la llei també ofereix la possibilitat de revisió del lloguer. Un cop expirat el període de lloguer acordat, o després de cinc anys en el cas d'un contracte de llarga durada, qualsevol de les parts pot sol·licitar al jutjat de districte que ajusti el lloguer a la mitjana dels lloguers d'un espai comercial comparable a la localitat durant els darrers cinc anys (Art. 7:303 DCC). Això requereix una opinió experta obligatòria: el jutjat nomena un o més experts que estableixen el lloguer conforme al mercat.
Aquest procediment està obert tant al propietari que considera que el lloguer s'ha tornat massa baix com a l'inquilí que creu que està pagant massa. El resultat és vinculant, tret que les parts decideixin el contrari de mutu acord. Per a un espai comercial de 7:230, aquest dret legal a la revisió del lloguer no existeix. L'ajust del lloguer només és possible per via contractual, normalment mitjançant una clàusula d'indexació.
La revisió del lloguer tanca el cercle de les dinàmiques legals que envolten els locals comercials: no només l'accés al local i la seva finalització, sinó també el preu que es paga, estan codeterminats pel règim aplicable.
Més d'aquesta sèrie sobre dret d'arrendament comercial
Aquest article forma part de la nostra sèrie en tres parts sobre la llei d'arrendaments comercials. Llegiu també les altres parts:
- Part 1: 7:290 o 7:230a DCC? Quin règim d'arrendament s'aplica al vostre local comercial?
- Part 2: Rescissió d'un contracte d'arrendament comercial: terminis de preavís, motius i inconvenients
Llegiu també: 7:290 o 7:230a DCC? Quin règim d'arrendament s'aplica al vostre local comercial i Rescissió d'un contracte d'arrendament comercial: períodes de preavís, motius i inconvenients.
Conclusió
Els defectes en locals comercials són un problema freqüent i, de vegades, costós. Tant si es tracta d'una teulada amb fuites, una instal·lació de calefacció defectuosa o un manteniment endarrerit que dificulta les operacions comercials: com a inquilí tens drets concrets, però has de fer valer aquests drets activament i seguir el procediment correcte. Informeu sempre dels defectes per escrit, emeteu una notificació d'impagament i registreu-ho tot.
Com a propietari, és recomanable mantenir un pla de manteniment clar i no permetre que els defectes persisteixin. La responsabilitat per pèrdues conseqüents pot augmentar ràpidament a quantitats considerables.
Law & More Assessora tant a inquilins com a propietaris de locals comercials sobre defectes, la divisió del manteniment, la revisió del lloguer i assumptes relacionats. Poseu-vos en contacte amb nosaltres per a una conversa sense compromís.
Preguntes freqüents
Tinc dret a una reducció del lloguer per un defecte al meu local comercial?
Sí. Si hi ha un defecte en el sentit de l'article 7:204 DCC i el propietari no el corregeix a temps després d'una notificació d'impagament, podeu reclamar una reducció proporcional del lloguer en virtut de l'article 7:207 DCC. Aquesta reducció té efecte des del moment de l'informe escrit del defecte.
Quines reparacions menors són per al meu compte com a inquilí?
Les reparacions menors són reparacions que, en virtut de la llei o el costum, són raonablement a càrrec del llogater, com ara la substitució d'interruptors trencats, el segellament de petits forats a les juntes o la reparació de peces que es desgasten amb l'ús diari. El límit amb el manteniment important, que és a càrrec del propietari, pot ser poc clar a la pràctica i de vegades es descriu amb més detall contractualment a les disposicions de la Llei de Renda.
Puc reparar un defecte jo mateix i deduir-ne les despeses del lloguer?
Això és possible, però només si es compleixen les condicions legals: s'ha enviat una notificació d'impagament, el propietari ha deixat que venci el termini, es tracta d'un defecte que el propietari ha de solucionar i els costos són raonables. La compensació sense complir aquestes condicions pot donar lloc a un procediment per endarreriments de lloguer.
Com a inquilí, puc fer que em revisin el lloguer?
Per a l'espai comercial 7:290, podeu, després del període de lloguer acordat o després de cinc anys, sol·licitar al jutjat de districte que ajusti el lloguer al lloguer conforme al mercat d'un espai comparable a la localitat (Art. 7:303 DCC). Per a l'espai comercial 7:230a, aquest dret legal no existeix.
