Dos emprenedors poden llogar locals gairebé idèntics al mateix carrer, aproximadament pel mateix preu. Tot i això, la seva posició legal i la protecció que els ofereix la llei poden variar enormement. Aquesta diferència no depèn del que les parts posin sobre el paper, sinó de la naturalesa de l'ús. La llei d'arrendament neerlandesa reconeix dos règims separats per als locals comercials: l'article 7:290 del Codi Civil neerlandès (DCC) i l'article 7:230a DCC. Tots dos són en gran part llei obligatòria, la qual cosa significa que les parts no poden simplement desviar-se'n. Per tant, el règim correcte no és una elecció contractual, sinó un fet jurídic que es desprèn de com s'utilitza realment el local. Comprendre l'arrendament comercial aviat us pot ajudar a evitar errors costosos.
Els emprenedors que no saben quin règim se'ls aplica corren el risc de perdre els períodes de preavís, no fer ús dels drets de protecció o signar un contracte que debiliti innecessàriament la seva posició. Aquest article explica com difereixen els dos règims i com podeu determinar quin règim s'aplica a la vostra situació.
Què és l'espai comercial 7:290?
L'article 7:290 DCC protegeix els inquilins del que la llei anomena locals comercials minoristes. Es tracta d'un espai comercial accessible al públic que s'utilitza per al subministrament directe de béns o serveis als consumidors al moment. La llei posa com a exemples una botiga, un restaurant o cafeteria, un local de menjar per emportar, un negoci artesanal amb una zona de vendes orientada al públic i un hotel o càmping.
Exemples característics
Els espais típics de la llicència 7:290 són la fleca amb una zona de botiga al davant, la botiga de roba, la perruqueria, el taller de reparació de bicicletes amb una sala d'exposició, el restaurant de menjar per emportar i l'hotel. El que tenen en comú és que el públic entra al local per obtenir-hi un bé o servei, en aquell moment.
La característica principal: accessibilitat pública i subministrament in situ
El criteri més decisiu és la combinació de dos elements: el local és accessible al públic i el subministrament del producte o servei es realitza in situ. Per tant, un magatzem situat darrere de la botiga no entra dins del apartat 7:290, fins i tot si es tracta del mateix inquilí. El mateix s'aplica a l'espai d'oficina situat a sobre d'una botiga, tret que aquest espai d'oficina també funcioni com a punt de venda.
Què és un espai comercial 7:230a?
L'article 7:230a DCC és la categoria residual. Tot l'espai comercial que no és residencial i no entra dins la definició de l'article 7:290 entra automàticament dins d'aquest règim. Això inclou oficines, naus d'emmagatzematge, centres de distribució, fàbriques, places d'aparcament, sales de pràctica de professionals (advocats, fisioterapeutes, arquitectes) i sales d'exposició sense venda directa al públic in situ.
La diferència de protecció és significativa. Mentre que el règim 7:290 ofereix a l'inquilí una àmplia protecció de l'arrendament, el règim 7:230a només ofereix una protecció limitada contra el desnonament. En aquest darrer règim, l'inquilí no té dret a la continuació del contracte d'arrendament, però pot ajornar el desnonament a través del tribunal de subdistricte fins a tres anys.
Les cinc diferències pràctiques d'un cop d'ull
1. Protecció de l'arrendament
Per a l'espai comercial 7:290, s'aplica la protecció legal del termini. El contracte d'arrendament es conclou en principi per cinc anys, amb una pròrroga de cinc anys més. Durant aquest període, el propietari només pot rescindir el contracte d'arrendament per motius legals exhaustius. L'inquilí pot fer complir la pròrroga a través del jutjat de districte. Per a l'espai comercial 7:230a no hi ha una protecció de termini comparable. El contracte d'arrendament finalitza tal com han acordat les parts.
2. terminació
El propietari d'un espai comercial 7:290 només pot rescindir el contracte pels motius enumerats exhaustivament a la llei, com ara l'ús personal urgent o un arrendament persistentment deficient. Per a un espai comercial 7:230a, la rescissió, en principi, no té motius formals i el propietari no ha d'indicar cap motiu. L'inquilí només pot sol·licitar l'ajornament del desallotjament. A la segona part d'aquesta sèrie es pot trobar una discussió detallada dels motius de rescissió.
3. Revisió del lloguer
Per a l'espai comercial 7:290, un cop expirat el període de lloguer acordat, qualsevol de les parts pot sol·licitar al jutjat de districte que ajusti el lloguer al lloguer mitjà d'un espai comercial comparable a la localitat durant els darrers cinc anys (Art. 7:303 DCC). Aquest procediment requereix una opinió experta. Per a l'espai comercial 7:230, aquest dret no existeix. Les parts estan obligades pel que han acordat contractualment, normalment una clàusula d'indexació.
4. Durada del contracte
El règim 7:290 té terminis mínims legals: en principi cinc més cinc anys. Terminis més curts només són possibles amb l'aprovació del tribunal de subdistricte. Per a l'espai comercial 7:230a no hi ha terminis mínims legals. Les parts són lliures de concloure un contracte per un any, tres anys o qualsevol altra durada.
5. Desviar-se de la llei
Per a l'espai comercial 7:290, la desviació de la majoria de les disposicions legals de protecció en detriment del llogater només es permet si el tribunal de subdistricte ho ha aprovat. Això és una salvaguarda sòlida. Per a l'espai comercial 7:230 hi ha molta més llibertat contractual. Les parts poden determinar molts acords ells mateixos, dins dels límits de la raonabilitat i la justícia.
Casos dubtosos: ús mixt i situacions límit
Ús mixt: la prova de la finalitat predominant
A la pràctica, l'ús mixt es produeix regularment: l'inquilí regenta una botiga a la part davantera i utilitza la meitat posterior del local com a espai d'emmagatzematge. La jurisprudència resol això amb la prova de la finalitat predominant: l'ús que realment preval determina el règim aplicable. Si la zona de la botiga forma el cor del negoci i l'emmagatzematge és subordinat, tota la propietat arrendada entra a l'article 7:290 DCC.
Showroom sense venda directa, botiga web amb punt de recollida, pràctica a domicili
Una sala d'exposició on els clients veuen productes però no els poden comprar immediatament queda, en principi, fora de l'article 7:290. Al cap i a la fi, no hi ha subministrament directe in situ. Per a una botiga en línia amb un punt de recollida, la situació és més matisada: si els clients recullen les seves comandes però no fan compres in situ, el punt de venda està absent. Una consulta domiciliària d'un fisioterapeuta autònom que utilitza part del seu habitatge com a sala de tractament tampoc es classificarà com a espai 7:290.
En cas de dubte, el tribunal decideix en última instància sobre la base de l'ús real i la intenció de les parts en signar l'acord. Una classificació contractual ("això no és un espai 7:290") no vincula el tribunal si l'ús real demostra el contrari.
Què significa això per al vostre contracte?
Primer: registreu l'ús previst de manera acurada i concreta en el contracte d'arrendament. Això evita disputes posteriors sobre el règim aplicable. Segon: comproveu si el model ROZ que utilitza el propietari s'adapta a la vostra situació. El model ROZ per a un espai de 7:290 m² difereix materialment del model per a un espai de 7:230 m², i un model incorrecte pot tenir conseqüències inesperades. Tercer: una classificació contractual que es desvia de l'ús real no té cap efecte vinculant sobre el règim legal, però pot influir en la vostra posició en el procediment.
En cas de dubte, feu que reviseu el vostre contracte de lloguer abans de signar. És més fàcil i econòmic discutir una elecció contractual per endavant que haver de discutir posteriorment sobre quin règim s'aplica als tribunals.
Conclusió
La diferència entre 7:290 i 7:230 per a un espai comercial no és cap formalitat. Determina fins a quin punt esteu protegits com a inquilí, quant de temps teniu dret a la vostra ubicació, quan el propietari pot rescindir el contracte d'arrendament i si podeu revisar el lloguer. El règim es desprèn obligatòriament de l'ús real i, per tant, és un dels factors més decisius en qualsevol relació de lloguer comercial.
Els advocats corporatius de Law & More estarem encantats d'ajudar-vos a avaluar el vostre contracte d'arrendament, determinar el règim aplicable i salvaguardar la vostra posició en negociacions o disputes. No dubteu a contactar amb nosaltres per a una reunió introductòria sense compromís.
Preguntes freqüents
Quina diferència hi ha entre un espai comercial 7:290 i 7:230?
L'article 7:290 del DCC protegeix els arrendataris de locals comercials d'accés públic on es subministren directament béns o serveis, com ara botigues i locals d'hostaleria. L'article 7:230a del DCC és la categoria residual per a tots els altres locals comercials, com ara oficines i magatzems. El règim 7:290 ofereix una protecció d'arrendament considerablement més gran.
Una oficina entra dins de la norma 7:290 o 7:230a DCC?
Una oficina entra en principi dins del 7:230a DCC. Les oficines no solen ser accessibles al públic com a punt de venda i no hi ha subministrament directe de béns o serveis als consumidors in situ. Per tant, l'inquilí d'una oficina té menys protecció d'arrendament que l'inquilí d'una botiga.
Com a inquilí, puc triar quin règim s'aplica?
No. El règim es desprèn obligatòriament de l'ús real de la propietat arrendada. Les parts poden acordar en el contracte que s'apliqui un règim concret, però si l'ús real demostra el contrari, un tribunal pot anul·lar aquesta classificació.
Quin règim d'arrendament s'aplica a un espai d'emmagatzematge combinat amb una botiga?
Si la zona de la botiga és l'element predominant i el magatzem té una funció subordinada, l'article 7:290 DCC s'aplica a tota la propietat arrendada. Aquesta és la prova de la finalitat predominant. En cas de dubte, és recomanable demanar assessorament legal.
Més d'aquesta sèrie sobre dret d'arrendaments comercials
Aquest article forma part de la nostra sèrie en tres parts sobre la llei d'arrendaments comercials. Llegiu també les altres parts:
