introducció
Comprar una casa nova durant un divorci és possible als Països Baixos sota certes condicions. La possibilitat de comprar una casa de manera independent i quines són les conseqüències financeres depèn completament del règim patrimonial matrimonial i del moment en què sol·liciteu el divorci al jutjat.
Aquest article està dirigit a persones que es divorcien i que es plantegen comprar una casa nova durant el procés de divorci. Tant si voleu saber si necessiteu el consentiment de la vostra exparella, què passa amb els drets de propietat o com veu un prestador hipotecari la vostra situació, aquí trobareu les respostes. No cobrim el període posterior a la inscripció definitiva al registre civil, ja que aleshores s'apliquen les normes per a les persones solteres.
Resposta directa: Sí, podeu comprar una casa nova durant el procés de divorci, però les conseqüències varien molt. Si compreu abans que s'hagi presentat la demanda de divorci, la propietat es considerarà propietat conjunta i la vostra exparella esdevindrà automàticament copropietària. Si compreu després que s'hagi presentat la demanda, la propietat serà en principi completament vostra.
Aquest article tracta els següents punts clau:
- Com determina el règim patrimonial matrimonial si la teva exparella esdevé copropietaria
- Per què el moment de sol·licitar el divorci és tan crucial
- Quin consentiment es requereix per a la compra i la hipoteca
- Les conseqüències financeres per a la pensió alimentària, les despeses d'habitatge i els impostos
- Passos pràctics per obtenir una hipoteca durant un divorci
Comprensió del règim patrimonial matrimonial
El règim patrimonial matrimonial determina qui esdevé el propietari d'un habitatge que compreu durant el procés de divorci. Aquesta és la base per a totes les preguntes posteriors sobre consentiment, hipoteques i divisió de béns. Sense saber sota quin règim esteu casats, no podeu avaluar les conseqüències de comprar un habitatge.
En un matrimoni en comunitat de béns, els béns i els deutes es comparteixen automàticament. En el cas d'un acord prematrimonial, això es pot organitzar de manera completament diferent. La redacció exacta del vostre contracte matrimonial és decisiva en aquest sentit.
Comunitat completa de béns
En un matrimoni en comunitat íntegra de béns, en principi tot el que es compra durant el matrimoni entra en comunitat. Això s'aplica als matrimonis contrets abans de l'1 de gener de 2018, però també als matrimonis posteriors sense acord prematrimonial, on tot el que s'ha acumulat durant el matrimoni entra en comunitat limitada.
Conseqüències per la compra d'un habitatge:
- Una casa nova que compreu abans de la dissolució de la comunitat esdevé automàticament propietat conjunta.
- La teva exparella esdevé copropietaria, encara que només el teu nom hi aparegui a l'escriptura de compravenda.
- El deute hipotecari també pertany a la comunitat.
- Aquest nou habitatge s'ha d'incloure en el conveni de divorci quan es divideixi.
A primera vista, pot semblar prudent comprar una casa ràpidament, però això crea una propietat addicional que s'ha de dividir. Això complica el procés de divorci.
Separació de béns
Un acord prematrimonial amb separació completa de béns et dóna molta més llibertat. Si els habitatges estan explícitament exclosos de qualsevol copropietat, pots comprar un habitatge de manera independent sense que la teva exparella esdevingui copropietària.
Avantatges d'aquest sistema:
- La nova propietat és completament de la vostra propietat privada
- No cal demanar permís per a la compra en si
- L'altre soci no participa en cap valor excedent o dèficit
- El conveni de divorci esdevé molt més senzill
Nota: Molta gent creu que té béns completament separats, tot i que el seu contracte matrimonial pot incloure clàusules de comunitat de béns o de conciliació limitades. Comproveu sempre la redacció exacta del vostre acord prematrimonial. Si els habitatges no s'exclouen explícitament, s'apliquen les mateixes normes que per als béns de comunitat.
La qüestió de quin sistema s'aplica determina la posició de partida. Però fins i tot amb la comunitat de béns, hi ha un moment crucial en què la situació canvia: la presentació de la demanda de divorci.
El termini de la demanda de divorci
El moment en què tu o la teva exparella sol·liciteu el divorci al jutjat determina la propietat d'un nou habitatge. Des del 2012, aquesta ha estat la data de referència legal: en aquesta data, la comunitat de béns es dissol. Això té un efecte retroactiu sobre totes les compres realitzades després d'aquesta data.
Abans de presentar la sol·licitud
Sempre que la demanda de divorci encara no s'hagi presentat, esteu plenament vinculats a la vostra parella pel que fa al dret de propietat . Comprar una casa en aquesta etapa té conseqüències de gran abast.
Què passa:
- La nova propietat passa a formar part automàticament de la comunitat de béns
- La teva exparella esdevé copropietaria, independentment de qui signi l'escriptura de compravenda
- El préstec també pertany a la comunitat de béns i, en principi, ambdós socis en són responsables.
- En el moment de la divisió posterior, s'ha de determinar qui rebrà aquesta propietat o si es vendrà.
Riscos:
- Crees un actiu addicional que s'ha de dividir
- L'altre soci pot reclamar la meitat de qualsevol plusvàlua futura
- Els creditors de la teva exparella també poden recuperar els seus crèdits sobre aquesta propietat a través de la copropietat.
- El conflicte sobre la distribució pot agreujar-se
A la pràctica, per tant, poques vegades és prudent comprar una casa abans que s'hagi presentat la demanda de divorci. Al cap i a la fi, esteu acumulant actius que potser haureu de compartir.
Després de presentar la petició
Des del moment en què el jutjat rep la demanda de divorci, la comunitat de béns es dissol. Això canvia fonamentalment la situació.
Conseqüències per a la propietat:
- Una casa nova que compres ara pertany al teu patrimoni privat
- La teva exparella no esdevé copropietaria
- El deute també és privat; l'altre soci no n'és responsable
- Aquests béns no han de ser inclosos en la divisió de la comunitat conjugal
Matisos important per a la hipoteca: Tot i que podeu comprar un habitatge de manera independent, és possible que necessiteu el consentiment de la vostra exparella per contractar una hipoteca. Sempre que el divorci no s'hagi registrat oficialment al registre civil, alguns prestadors encara us consideraran casats. Si la vostra parella s'hi nega, podeu sol·licitar l'autorització al jutjat.
excepcions
Hi ha excepcions en què una propietat pot romandre fora de la comunitat fins i tot abans que es presenti la sol·licitud.
Reinversió de fons propis: Si financeu la propietat íntegrament amb actius privats, per exemple, una donació amb clàusula d'exclusió o una herència, la propietat pot quedar fora del règim de comunitat de béns. S'apliquen condicions estrictes:
- Com a mínim el 50% del preu de compra ha de provenir de fons personals demostrables.
- Això s'ha de fer constar en una acta notarial
- L'origen dels fons ha de ser verificable
Aquesta excepció és difícil d'aplicar a la pràctica si també necessiteu un préstec. Demaneu sempre assessorament legal per a això.
Conseqüències pràctiques i procediment
La possibilitat legal de comprar una casa és una cosa; la viabilitat pràctica és una altra qüestió completament diferent. Els prestadors hipotecaris són cautelosos en situacions de divorci, i les conseqüències financeres van més enllà del preu de compra.
Sol·licitud d'hipoteca durant el divorci
Obtenir una hipoteca durant un procés de divorci és possible, però requereix una preparació exhaustiva. Els bancs volen certesa sobre la vostra situació financera després del divorci.
Passos per sol·licitar una hipoteca:
- Valoreu la vostra situació financera – Feu un mapa dels vostres ingressos, deutes, despeses d'habitatge i qualsevol obligació de manteniment
- Obtenir un (esborrany) conveni de divorci – Conté acords sobre l'habitatge conjunt, la distribució de la plusvàlua o del deute residual i la pensió alimentària.
- Obtenir claredat sobre la casa antiga – El banc vol saber si esteu venent el domicili conjugal o si algun de vosaltres hi continuarà vivint
- Sol·licita una consulta preliminar amb un assessor hipotecari – Calcula la teva capacitat màxima d'endeutament amb i sense pensió alimentària
Documents necessaris:
- Acord de divorci signat o esborrany
- Acords sobre la divisió de l'habitatge actual ocupat pel propietari
- Justificant d'ingressos i de qualsevol pensió alimentària
- Visió general dels costos hipotecaris existents i altres obligacions
L'acord de divorci és crucial. Sense acords adequats sobre l'habitatge antic i la pensió alimentària, el prestador hipotecari sovint no farà una oferta vinculant. El banc vol tenir en compte totes les despeses futures.
Comparació de les conseqüències financeres
| Escenari | Estat de la propietat | Responsabilitat hipotecària | Impacte de la pensió alimentària |
| Compra abans de la petició de divorci | Conjunta (50/50) | Tots dos socis responsables | Les despeses d'habitatge compten per a tots dos |
| Compra després d'una demanda de divorci | Totalment privat | Només el comprador és responsable | Els costos dels nous habitatges afecten la capacitat financera del comprador |
| Amb el consentiment de la parella | Acords clars | D'acord amb el pacte | Càlcul predictible |
| Sense consentiment (abans de la sol·licitud) | Conjuntament malgrat l'oposició | Responsabilitat conjunta | Pot causar conflictes |
Interpretació: La millor posició inicial és comprar després de presentar la sol·licitud, amb un acord signat que contingui acords clars sobre el vostre propi habitatge, la manutenció del cònjuge i la divisió dels béns. Això dóna certesa al prestador hipotecari i evita que l'altre soci esdevingui copropietari inesperadament.
L'elecció de quan comprar també té conseqüències fiscals. El règim de préstecs addicionals significa que heu d'aportar el capital de l'habitatge antic a l'habitatge nou per tal de conservar la totalitat de l'exempció d'interessos hipotecaris. En el cas d'una divisió complexa, això pot ser difícil de calcular.
Problemes i solucions habituals
La pràctica demostra que la compra d'una casa durant un divorci rarament va bé. Aquests són els problemes més comuns.
L'exparella es nega a donar el seu consentiment
De vegades, el soci que marxa o el soci restant es nega a cooperar amb una hipoteca, ja sigui per reticència o per crear avantatge.
Solució: Podeu sol·licitar al tribunal una autorització per substituir el consentiment de la vostra parella. El jutge valorarà els interessos implicats: la compra és raonable? Necessiteu la propietat per a habitatge (per exemple, per a fills)? L'altra parella està assumint un risc irracional?
En el cas d'una compra de propietat raonable i una justificació financera clara, el tribunal normalment concedirà l'autorització. Tanmateix, això requereix temps i implica costos legals.
El prestador hipotecari imposa requisits addicionals
Els bancs són estrictes. Sense un acord de divorci definitiu o si hi ha incertesa sobre l'antiga casa, el finançament pot quedar bloquejat.
Solucions:
- Fes acords clars amb la teva exparella sobre l'habitatge conjunt tan aviat com sigui possible.
- Indicar explícitament en l'acord que ambdós socis es donen permís mútuament per comprar un altre habitatge.
- Considereu un lloguer temporal si els tràmits triguen massa
- Pregunteu al prestador hipotecari quines garanties addicionals accepten (per exemple, fons personals addicionals, garanties o un import de préstec inferior).
Alguns bancs utilitzen una "oferta provisional" subjecta a condicions, que esdevé definitiva un cop signat l'acord.
Impacte en els costos de manteniment i habitatge
Una nova hipoteca afecta la teva capacitat per pagar la manutenció del cònjuge. El tribunal té en compte els costos raonables d'habitatge; els costos extremadament alts a causa d'una compra ambiciosa no es reflecteixen completament.
estratègies:
- Comprar un habitatge amb un cost d'habitatge proporcional als teus ingressos
- Calculeu l'impacte en el manteniment per endavant utilitzant els estàndards de Trema
- Tingueu en compte el doble cost si la casa antiga encara no s'ha venut
- Consulta amb un assessor de divorcis financers sobre l'equilibri òptim
Escollir una casa nova i cara pot augmentar les despeses de manteniment o reduir l'espai habitable. Valora-ho bé.
Conclusió i propers passos
Comprar un habitatge nou durant un divorci està permès legalment, però les conseqüències depenen del règim patrimonial matrimonial i, sobretot, del moment de la compra. Si compreu abans de sol·licitar el divorci, l'habitatge es considerarà propietat conjunta i la vostra exparella en tindrà una part. Si compreu després que s'hagi presentat la demanda, la propietat és només vostra. Tanmateix, encara es pot requerir el consentiment per a la hipoteca, sempre que el divorci encara no s'hagi finalitzat i registrat.
Mesures immediates a prendre:
- Comproveu sota quin règim patrimonial esteu casats: sol·liciteu el vostre acord prenupcial a l'advocat.
- Consulta amb un advocat o mediador sobre la sol·licitud de divorci, per tal d'arribar a la data de referència correcta.
- Feu acords clars sobre l'habitatge conjunt actual i registreu-los en el conveni de divorci.
- Programa una reunió amb un assessor hipotecari per calcular la teva capacitat d'endeutament, incloses les obligacions de manteniment
- Si cal, presenteu una sol·licitud d'autorització al jutjat si la vostra exparella no coopera.
Temes relacionats que poden ser rellevants: el règim de préstecs addicionals per plusvàlua, la deducció dels interessos hipotecaris després del divorci i el càlcul de la pensió alimentària.
Preguntes freqüents
Puc comprar una casa abans que el divorci sigui definitiu? Sí, pots. El moment crucial no és el divorci definitiu, sinó la data en què es va presentar la demanda de divorci al jutjat. A partir d'aquest moment, la comunitat de béns es dissol i una casa nova queda, en principi, fora de la comunitat.
Què passa si la meva exparella no dóna el seu consentiment? No necessiteu consentiment per a la compra en si després de la dissolució de la comunitat de béns. Tanmateix, això pot ser diferent per a la hipoteca. Si la vostra exparella s'hi nega, podeu sol·licitar autorització al jutjat. El jutjat avaluarà si la compra és raonable i si la vostra exparella està exposada a un risc irracional.
Una nova hipoteca afectarà la meva pensió alimentària? Sí. Les despeses del teu nou habitatge s'inclouran en el càlcul de la teva capacitat per pagar la manutenció del cònjuge. Tanmateix, el tribunal tindrà en compte les despeses raonables d'habitatge; un habitatge extremadament car no es compensarà completament.
Puc transferir el tipus d'interès favorable de la meva hipoteca a un nou habitatge? En la majoria dels casos, no. La hipoteca de l'habitatge conjugal l'ha de retornar o se l'ha de fer càrrec la persona que hi roman. Es contracta una nova hipoteca als tipus d'interès actuals. Alguns bancs ofereixen una hipoteca transferible quan es trasllada dins de la seva pròpia cartera, però aquesta no és una pràctica habitual en cas de divorci.
Què passa si compro un habitatge abans que es presenti la sol·licitud? Aleshores, aquest habitatge passa a formar part de la comunitat de béns i la teva exparella esdevé copropietaria. Això també s'aplica si només el teu nom apareix a l'escriptura. L'habitatge ha d'estar inclòs en la divisió, cosa que complica el procediment.
