Comprar una casa als Països Baixos com a estranger

Comprar una casa als Països Baixos té una forma legal fixa: una oferta, una escriptura de compra escrita, un període de reflexió legal, condicions prèvies, un dipòsit i una escriptura notarial de transferència registrada al Registre de la Propietat. La majoria de les directrius per a internacionals provenen d'agents immobiliaris i se centren en el preu. Aquest article estableix els passos legals: què us vincula i quan, i què encara podeu renunciar-hi. És orientació legal, no assessorament financer.

Pot un estranger comprar una casa als Països Baixos?

Sí. No hi ha cap restricció de nacionalitat a la propietat de béns immobles residencials neerlandesos. No cal ser ciutadà neerlandès, ciutadà de la UE ni residir als Països Baixos per convertir-se en el propietari registrat. No hi ha cap permís ni cap període mínim de residència. El Registre de la Propietat (Kadaster) registra el propietari de cada parcel·la independentment del passaport del propietari.

Sovint es confonen dos punts amb una prohibició que no existeix. En primer lloc, la propietat no és l'estatus d'immigració: comprar no et dóna dret a residència i un estatus inestable no t'impedeix de ser propietari d'una propietat. En segon lloc, alguns municipis restringeixen la compra per llogar, no els estrangers. Segons el règim anomenat opkoopbescherming , en vigor des de l'1 de gener de 2022, un municipi pot designar barris on no es pot llogar un habitatge més barat o de preu mitjà durant un període posterior a la compra sense un permís. Això afecta el que fas amb la casa, no qui ets.

Què necessiteu tenir en compte abans de fer una oferta

Un número de servei al ciutadà (BSN)

El BSN s'emet automàticament a tothom registrat a la base de dades de registres personals neerlandesa; els no residents poden entrar a la base de dades de registres de no residents i obtenir-ne un d'aquesta manera. La propietat no depèn de tenir un BSN, però sí que depèn de la declaració d'impostos de transferències que presenta el notari, i els bancs el demanaran.

Un compte bancari holandès

Cap llei no ho exigeix, però en voldreu un. El preu i les despeses s'ingressen al compte del client del notari ( derdengeldenrekening ), i els pagaments des d'un compte estranger són més lents i sovint es retarden per xecs antiblanqueig de capitals. Els fons que no s'hagin compensat el matí de la transferència l'aturaran.

Què requerirà un prestador hipotecari, a nivell legal

• Una hipoteca holandesa és un dret real creat per una escriptura notarial separada, executada en la mateixa cita que la transferència i registrada en els mateixos registres.
• El prestador oferta escrita vinculant és a què hauria d'estar vinculada la vostra condició de finançament. Una indicació provisional no és una oferta, i confiar en una és la manera més habitual en què els compradors perden un dipòsit.
• Si esteu casats o en una parella de fet registrada, el vostre cònjuge normalment haurà de ser-ne part o donar el seu consentiment. Els règims patrimonials matrimonials estrangers compliquen això; parleu-ne amb el notari aviat.

Agents immobiliaris: qui actua per a qui

Aquí és on els compradors estrangers solen enxampar-se. L'agent que us mostra la casa, respon a les vostres preguntes i redacta l'escriptura de compra és l' agent venedor ( verkoopmakelaar ), instruït i pagat pel venedor i que actua en l'interès del venedor. Res del que es digui durant una visita canvia això. No és neutral, no és el vostre assessor i no té cap obligació de negociar el preu a la baixa ni d'assessorar-vos sobre les condicions en què heu d'insistir.

Un agent de compra ( aankoopmakelaar ) rep les instruccions de: valorar, licitar, comprovar l'associació de propietaris i l'enquesta, i ajudar-vos a complir el vostre deure d'investigar. Segons les normes professionals de les principals associacions d'agents, un agent no ha d'actuar per a ambdues parts en la mateixa transacció.

L'oferta i per què encara no us vincula

El preu de venda és una invitació a negociar, no una oferta. El venedor pot rebutjar l'oferta més alta, acceptar-ne una de més baixa amb millors condicions o vendre en un altre lloc. Quan hi ha un interès elevat, la propietat pot anar a licitació tancada ( inschrijving ), i el venedor encara pot triar.

El punt legal que més importa és aquest. Quan el comprador és un particular que no actua en el curs d'un negoci o professió, i la propietat està destinada a l'habitatge, la compra s'ha de formalitzar per escrit (art. 7:2 BW). Fins que ambdues parts no hagin signat l'escriptura, no hi ha venda vinculant. Una oferta acceptada per telèfon, correu electrònic o encaixada de mans no us vincula.

El corol·lari és incòmode: tampoc vincula el venedor. Fins a la signatura, pot acceptar una oferta més alta i tu no tens cap dret a reclamar-ho. Els compradors que assumeixen que "la nostra oferta ha estat acceptada" significa que la casa és seva, i que reserven la seva propietat en conseqüència, queden exposats. Premeu ràpidament per obtenir l'escriptura escrita.

L'escriptura de compra (koopoverenkomst)

Gairebé tots els habitatges existents es venen amb un model d'escriptura de compravenda estàndard redactat conjuntament per les associacions d'agents i les organitzacions de consumidors. El seu ús no és obligatori, però les desviacions mereixen ser qüestionades: el model està deliberadament equilibrat, de manera que una clàusula afegida a sobre sol afavorir el venedor. Comproveu com a mínim:

• La descripció cadastral i si el terreny és en propietat absoluta o en règim d'arrendament.
• La llista d'objectes mobles i accessoris: es poden evitar disputes sobre cuines i terres.
• La data de trasllat i la data d'ocupació, que poden ser diferents.
• Les condicions prèvies, els seus terminis i com s'han d'invocar.
• El dipòsit o la garantia bancària, i quan s'ha de constituir.
• Clàusules afegides: una clàusula d'edat, una clàusula de "tal qual", una clàusula d'amiant o un registre que el venedor mai hi va viure.
• Graus: servituds, obligacions qualitatives i restriccions municipals.

Feu revisar l'escriptura abans de la signatura: un cop transcorregut el període de reflexió i les condicions hagin caducat, els seus termes són simplement el vostre contracte.

El període de reflexió legal

Un comprador privat d'un habitatge té un període legal de reflexió de tres dies en el qual pot rescindir la compra (art. 7:2 BW).

• Comença l'endemà que se us lliuri l'escriptura signada o una còpia. Demaneu un rebut amb data.
• Com a mínim dos dels tres no han de ser dissabte, diumenge o festiu públic reconegut; en cas contrari, s'afegeix un dia.
• No cal donar cap raó i no s'ha de pagar cap compensació. Només protegeix el comprador; el venedor no té cap dret equivalent.
• Dissoldre per escrit i garantir la notificació arriba el venedor o l'agent de vendes dins del període — enviat l'últim dia però rebut més tard és massa tard.

Condicions prèvies (ontbindende voorwaarden)

Les condicions prèvies són les vies d'escapament negociades a l'escriptura: la protecció més valuosa del comprador i el primer que es sacrifica en un mercat competitiu. Renunciar-hi per guanyar un concurs de licitacions converteix una compra no finançada en una responsabilitat personal d'aproximadament el deu per cent del preu.

La condició de finançament

• Estableix un termini realista. El més habitual és entre quatre i sis setmanes; un prestador que treballa amb ingressos estrangers o amb treball en període de prova pot necessitar més temps.
• Especifiqueu l'import i, si és possible, les condicions en què s'ha de disposar del finançament.
• L'escriptura model normalment requereix que la invocació sigui documentat: notificació escrita, a temps, recolzada per rebuigs escrits del prestador. Una declaració sense fonament que el finançament ha fallat es rebutja rutinàriament.
• Si s'incompleix el termini, sol·liciteu una pròrroga per escrit abans caduca i obtenir l'acord escrit del venedor. El silenci no és una pròrroga.

La condició de l'enquesta estructural

Això permet dissoldre, o renegociar, si una inspecció revela costos de reparació superiors a un llindar acordat. Dues coses han de ser correctes: el llindar i quins costos hi contribueixen: una condició que només compti les reparacions "immediatament necessàries" és molt més limitada que una que compti tots els defectes trobats.

La condició de la garantia hipotecària nacional

La Garantia Hipotecaria Nacional ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) redueix el risc del prestador i normalment el tipus d'interès, i protegeix el prestatari contra un deute residual en circumstàncies definides. Per al 2026, el préstec màxim garantit és de 470,000 € , que puja a 498,200 € quan també es financen mesures d'estalvi energètic, amb una comissió única del 0.4% . Com que NHG s'adhereix al préstec en lloc de a la casa, un comprador que hi confia hauria de condicionar la compra a obtenir finançament amb NHG, no només a obtenir finançament.

Sigui quina sigui la condició, la regla és la mateixa: invocar-la a temps, per escrit, en la forma que prescriu el contracte. Una condició invocada malament no val res.

El dipòsit o la garantia bancària

L'escriptura normalment requerirà que, dins d'un període determinat després que vencin les condicions, feu un dipòsit al compte de client del notari o presenteu una garantia bancària. El contracte de compra model de la NVM, VBO, VastgoedPRO i Vereniging Eigen Huis fixa la xifra en el 10% del preu de compra . El vostre banc emet una garantia amb una comissió i evita immobilitzar diners en efectiu; el notari guarda un dipòsit i es compensa amb el preu en el moment de la transferència. Ambdues coses garanteixen la penalització que deurieu si no es completa. Incomplir-ho ja és en si mateix un incompliment, i és el termini que els compradors de finançament de l'estranger sovint incompleixen.

L'enquesta, la divulgació i el vostre propi deure d'investigar

La llei neerlandesa imposa obligacions a ambdues parts. El venedor ha de lliurar una propietat que s'ajusti al contracte i sigui apta per a l'ús normal com a habitatge (art. 7:17 BW), i l'ha de transferir lliure de càrregues i restriccions especials que no siguin les que hàgiu acceptat expressament (art. 7:15 BW). Ha de revelar el que sap sobre la propietat.

En contra d'això hi ha el deure del comprador d'investigar. Els defectes que podríeu haver descobert mirant, preguntant o encarregant una perquisició són, per regla general, el vostre problema. El deure de revelar és generalment més fort quan el venedor coneixia un defecte i no va dir res, però mai no pensa guanyar aquesta discussió. En comptes d'això, investigueu: encarregueu una perquisició, llegiu el qüestionari del venedor i el pla ambiental, i per a un pis, els documents de l'associació de propietaris.

Dues clàusules transfereixen el risc al comprador. La clàusula d'edat ( ouderdomsclausule ), comuna en cases antigues, limita la responsabilitat del venedor perquè accepteu els estàndards de construcció i manteniment de l'època de l'edifici; la redacció importa, perquè algunes versions van més enllà dels defectes genuïnament relacionats amb l'edat. La clàusula "tal qual" ven la propietat en el seu estat actual amb la responsabilitat del venedor exclosa en la mesura que ho permeti la llei, sovint juntament amb una clàusula que registra que el venedor mai hi va viure. Quan es veu qualsevol de les dues, una inspecció deixa de ser opcional.

Si apareix un defecte després de la transferència, notifiqueu-ho immediatament al venedor per escrit: un comprador que esperi pot perdre la reclamació per retard (art. 7:23 BW).

El notari, l'escriptura de transmissió i el moment de la propietat

Els béns immobles neerlandesos no es poden transferir de forma privada. La propietat només es transfereix mitjançant l'execució d'una escriptura notarial de transferència per part d'un notari de dret civil establert als Països Baixos, seguida del registre als registres públics que porta el Registre de la Propietat (art. 3:89 BW). La transferència també requereix un títol vàlid i un venedor amb poder per disposar (art. 3:84 BW).

La feina del notari és on resideix la major part de la teva protecció:

• Cerca als registres per confirmar la propietat del venedor i identificar hipoteques, embargaments, servituds i restriccions, repetint-ho el dia de la signatura i després del registre.
• Verifica la vostra identitat i l'origen dels vostres fons segons les normes contra el blanqueig de capitals.
• Redacta l'escriptura de transmissió i, si demaneu un préstec, l'escriptura de la hipoteca, i emet una declaració de finalització.
• Garanteix que les hipoteques existents s'extingeixin, allibera els diners al venedor només un cop confirmat el registre i paga l'impost de transferències.

Et converteixes en propietari en registrar l'escriptura, no en signar-la ni en pagar-la. Tradicionalment, el comprador tria el notari, ja que paga ell. Tria: les tarifes varien i val la pena trobar un notari acostumat a treballar en anglès.

Costos

Els habitatges existents se solen vendre kosten koper (kk): el comprador assumeix les despeses de transferència a més del preu. Les noves construccions sovint són vrij op naam (von), que les costen incloses. El principal concepte és l'impost de transmissions immobiliàries ( overdrachtsbelasting ), amb aquests tipus del 2026 :

• 0% — l'exempció per a compradors per primera vegada (preparació d'entrants), disponible només una vegada, si teniu 18 anys o més i menys de 35 en el moment de l'adquisició, hi viureu durant un període més llarg, no l'heu utilitzat abans i el valor no supera €555,000.
• 2% — un habitatge que ocupareu vosaltres mateixos com a residència principal, on no s'aplica l'exempció.
• 8% — un habitatge que no utilitzaràs com a residència principal, com ara una casa de vacances o un habitatge per llogar. Aquest tipus d'interès separat per a habitatges es va introduir l'1 de gener de 2026; el 2025 aquesta compra estava subjecta al tipus general del 10.4%, que els resums més antics de vegades encara citen.
• 10.4% — el tipus impositiu general per a altres béns immobles.

També pressuposteu els honoraris del notari per a les escriptures de transferència i hipoteca; les taxes d'inscripció al Registre de la Propietat, 88 € per cada escriptura presentada digitalment; una taxació; un estudi topogràfic; la tarifa NHG; assessorament hipotecari; i els honoraris d'un agent de compra.

Arrendament de terrenys i comunitats de propietaris

Arrendament de terrenys (arrendament). En parts de Amsterdam i en algunes altres ciutats es compra l'edifici i un contracte d'arrendament a llarg termini del terreny, no el terreny en si: un dret d'ús, subjecte a condicions i a una renda del terreny que es pot fixar, revisar periòdicament o comprar a perpetuïtat. Llegiu les condicions i el mecanisme de revisió abans de licitar: una revisió que venci poc després de la compra pot ser costosa.

Comunitats de propietaris ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Comprar un pis significa comprar un dret d'apartament, i ser-ne membre és automàtic i obligatori. Abans de signar, obteniu l'escriptura de divisió, les normes internes, les actes recents, els comptes, el saldo del fons de reserva i qualsevol pla de manteniment, i comproveu si s'han resolt les obres importants però no s'han pagat. Una comunitat amb un finançament insuficient és un passiu que hereteu.

Si el venedor no compleix

Un cop transcorregut el període de reflexió i les condicions han caducat, el contracte vincula ambdues parts. Si el venedor es nega a transferir en la data acordada, el model estàndard ofereix una solució estructurada: notificar per escrit l'impagament durant el curt període que prescriu el contracte; si continua sense complir, o bé dissoldre el contracte i reclamar la penalització, o bé exigir el compliment i reclamar una penalització diària pel retard. La penalització normalment és del 10% del preu de compra , per això el dipòsit s'estableix en aquesta xifra.

La mateixa maquinària funciona en contra teva: un comprador que no pot completar, sense cap condició que pugui invocar, s'enfronta a aquesta penalització, i el notari es queda amb el dipòsit. Pren nota que al primer senyal que no es complirà el termini, no podràs fer-ho.

Cronologia pas a pas