Comprar una casa de vacances en un parc de vacances holandès no és la mateixa transacció que comprar una casa. Tres conjunts de normes separats decideixen què en podeu fer: el dret de propietat registrat a l'escriptura notarial, les regulacions del parc que accepteu quan compreu i el pla ambiental municipal ( omgevingsplan ), que a la majoria de parcs assigna una funció recreativa i, per tant, prohibeix viure-hi permanentment. El pla preval sobre qualsevol cosa que us digui el venedor, l'agent immobiliari o l'operador del parc, i sobre quant de temps fa que hi viuen els veïns.
Aquest article explica què esteu comprant realment, què poden imposar les regulacions del parc, quan un municipi pot actuar contra l'ocupació permanent i quins documents cal obtenir abans de signar. Està escrit per a compradors privats, inclosos els internacionals, i només tracta la legislació neerlandesa.
El que realment estàs comprant
En una compra d'habitatge normal, adquireixes el terreny i tot el que hi ha a sobre, perquè un edifici forma part del terreny on es troba (art. 5:20 BW). En un parc de vacances, aquesta és l'excepció. Hi ha tres estructures, i l'escriptura notarial i l'entrada al Registre de la Propietat, no el fullet, t'indiquen quina s'aplica a la teva parcel·la.
- Propietat completa (propietat). Ets propietari de la parcel·la i del xalet. Aquesta és la posició més forta i la més fàcil de finançar i revendre, però no t'eximeix de les regulacions del parc ni del pla ambiental.
- Arrendament a llarg termini (arrendament). L'operador conserva el terreny i us atorga el dret de posseir-lo i utilitzar-lo (art. 5:85 BW), a canvi d'una renda anual del terreny (cànonUn contracte d'arrendament a llarg termini té un termini, unes condicions d'ús i un mecanisme per revisar el cànon, i aquestes condicions vinculen qui et compra.
- Dret de superfície (obertura). Sou propietari del xalet, tot i que una altra part és propietària del terreny que hi ha sota (art. 5:101 BW). Sense aquest dret, el propietari seria propietari del vostre xalet per aplicació de la norma d'accessió. En els parcs, el dret de superfície sovint és un dret dependent vinculat a un arrendament a llarg termini o a un arrendament de la parcel·la, la qual cosa significa que finalitza quan finalitza el dret subjacent.
Llegiu l'escriptura de creació i les condicions generals adjuntes, no només els detalls de la venda. Els punts que decideixen el valor del que compreu són el termini restant, com i amb quina freqüència es pot revisar el cànon, si l'operador pot rebutjar una transferència, quina compensació es paga per l'edifici quan finalitza el dret (art. 5:99 BW) i per quins motius es pot rescindir el dret (art. 5:87 BW). Un contracte d'arrendament a llarg termini amb un termini restant curt o una clàusula de revisió indefinida no és una ganga; és una responsabilitat que sorgirà quan intenteu vendre o finançar.
El contracte, el període de reflexió i el notari
Un comprador privat d'una casa de vacances té la mateixa protecció legal que un comprador privat d'una casa, i sovint es passa per alt. Quan una persona física que no actua en el curs d'un negoci o professió compra un bé immoble destinat a l'habitatge, la compra ha de quedar registrada en una escriptura signada per ambdues parts, i el comprador té un període legal de reflexió de tres dies per rescindir-la sense motiu ni cost (art. 7:2 BW). Els tribunals apliquen aquest règim als habitatges recreatius destinats a ser habitats, de manera que un acord verbal a l'oficina del parc no vincula cap de les parts.
Val la pena insistir en dues proteccions més. Una condició prèvia per al finançament importa més aquí que amb una casa ordinària, perquè menys prestadors accepten cases de vacances i algunes construccions de lloguer a llarg termini no són finançables en absolut; doneu-li un termini realista. I la compra es pot registrar als registres públics (art. 7:3 BW), cosa que us protegeix durant sis mesos contra una venda posterior, un embargament o la fallida del venedor.
La transferència es realitza mitjançant escriptura notarial seguida del registre al Registre de la Propietat (art. 3:89 BW); la propietat es transmet en el moment del registre, no en el pagament. El notari comprova el títol, les hipoteques i els embargaments. No comprova si la normativa del parc us convé, si el pla ambiental permet el que voleu o si el cànon està a punt de ser revisat. Això és la vostra pròpia diligència o el vostre advocat.
El reglament del parc i les tarifes recurrents
Un parc de vacances és un entorn gestionat. En el moment de la compra, accepteu les normes del parc ( parkreglement ), normalment mitjançant una clàusula de cadena amb una penalització adjunta, mitjançant una obligació qualitativa registrada contra la parcel·la (art. 6:252 BW) o mitjançant la pertinença obligatòria a una associació de propietaris o cooperativa. Comproveu quin d'aquests mecanismes s'utilitza, perquè determina si les normes us vinculen i si es poden canviar sense el vostre consentiment.
Les regulacions solen regular l'aspecte i la mida màxima del xalet, què es pot aparcar, plantar o construir, si es pot llogar la propietat i com, qui pot utilitzar les instal·lacions i què passa si no es paga. Pregunteu específicament com es poden modificar les normes i per quina majoria. Un propietari que signa un conjunt de regulacions que una junta general o l'operador pot modificar unilateralment ha comprat un objectiu mòbil.
Juntament amb el cànon, hi ha una contribució anual del parc per a vials, enllumenat, aigua, vegetació, recepció i instal·lacions compartides. És obligatòria, la fixa l'operador o l'associació en lloc de cap organisme públic, i pot augmentar considerablement. Demaneu les xifres dels darrers cinc anys, la base sobre la qual es fixen, i el fons de reserva i el pla de manteniment. Un parc amb instal·lacions envellides i sense reserva és una factura que espera arribar.
Lloguer de la propietat
Si es pot llogar el xalet es decideix primer segons les regulacions del parc i només després per qualsevol altra cosa. Hi ha tres règims habituals: el lloguer està totalment prohibit per mantenir el parc tranquil; el lloguer és obligatori, però només a través de l'operador, que cobra una comissió i controla el calendari; o el lloguer és gratuït, subjecte a condicions sobre el període mínim i el tipus d'hoste. La diferència comercial entre els tres és gran, i la clàusula rarament és negociable després de la finalització.
El municipi pot afegir una capa a sobre. Alguns municipis regulen el lloguer vacacional, i el pla ambiental pot limitar el nombre de nits o exigir que la propietat romangui en ús recreatiu. Quan un parc gestioni un fons de lloguer obligatori, llegiu el contracte d'explotació tan atentament com l'escriptura de compra: el termini, el període de preavís, la rendibilitat garantida si n'hi ha, i què passa amb les vostres reserves si l'operador és substituït o falla.
Residència permanent i pla mediambiental
Aquest és el problema que més costa als compradors. Des que la Llei de Medi Ambient i Planificació ( Omgevingswet ) va entrar en vigor l'1 de gener de 2024, l'ús de cada parcel·la es regeix pel pla ambiental municipal. Actualment, cada municipi té un pla ambiental temporal que conté els seus antics plans de zonificació i un conjunt de normes transferides del govern central, i té fins a l'1 de gener de 2032 per convertir-lo en un únic pla nou, de manera que el document que se us mostra encara pot semblar l'antic pla de zonificació. La majoria dels parcs de vacances tenen una funció recreativa en lloc de residencial, i per tant no es permet l'ocupació permanent.
L'execució és una qüestió que competeix l'executiu municipal, que pot imposar una ordre subjecta a una multa (art. 5:31d Awb) o una ordre executable mitjançant acció administrativa (art. 5:21 Awb). La jurisprudència administrativa neerlandesa parteix d'un deure de principi d'execució: quan un organisme detecta un incompliment, normalment està obligat a actuar i només es pot abstenir si la legalització és realment a la vista o si l'execució seria desproporcionada. El consum d'aigua, la recollida d'escombraries, els enviaments postals i els registres municipals d'habitants s'utilitzen com a prova d'ocupació, i la pressió sobre el parc d'habitatges ha fet que molts municipis passin de la tolerància a l'execució activa.
Tres creences causen la major part del dany, i cap d'elles és correcta.
- Aquesta llarga ocupació crea un dret. No ho fa. No hi ha cap recepta que legalitzi un incompliment del pla ambiental. Deu anys tranquils no et donen res si el municipi comença a fer complir la llei a l'onzè.
- Que el venedor va dir que estava bé. Una declaració d'un venedor, un agent o l'operador del parc no vincula en absolut el municipi. Pot donar lloc a una reclamació contra el venedor, que és un mal substitut del permís de quedar-s'hi. Només compta una decisió de l'autoritat competent.
- Aquesta tolerància passada és permís. L'incompliment no crea cap dret per al futur, i un canvi de política o una sola queixa d'un veí és suficient per acabar-hi.
Hi ha una excepció limitada. Un municipi pot permetre l'ocupació per part d'una persona designada mitjançant un permís personal o una decisió formal de tolerar-la, normalment només quan l'ocupació va començar abans d'una data límit establerta en la política local. Aquest permís està vinculat a l'individu: caduca quan aquesta persona marxa i no passa a un comprador. Si un venedor us diu que s'ha permès l'ocupació, demaneu veure la decisió i comproveu de qui hi consta.
Quant costa realment la propietat
El preu de compra és la meitat més petita del càlcul. Pressupost per al cànon quan hi ha un contracte d'arrendament a llarg termini, la contribució anual del parc, les taxes municipals, inclòs l'impost sobre la propietat i, quan la propietat està llogada, l'impost turístic, l'assegurança i el manteniment, que en un xalet de construcció lleugera sol ser més alt per metre quadrat que en una casa de maó. El finançament és més difícil: hi participen menys prestadors, els terminis són més curts, el préstec al valor és més baix i la garantia hipotecària nacional no està disponible per a propietats recreatives. La revenda és un mercat més reduït que per a les cases, i un xalet amb un contracte d'arrendament a llarg termini amb un termini més curt pot perdre valor en lloc de guanyar-lo.
La situació fiscal d'una segona propietat, i de qualsevol ingrés per lloguer, és una qüestió que complix amb un assessor fiscal més que no pas amb el vostre advocat; nosaltres treballem amb un quan una compra ho requereix. El que podem dir és que el tractament fiscal segueix l'ús real de la propietat, de manera que una estructura basada en un ús que el pla ambiental no permet tendeix a fracassar en ambdós fronts alhora.
Què cal obtenir abans de signar
- L'escriptura notarial de creació del contracte d'arrendament a llarg termini o dret de superfície, amb les condicions generals, el cànon vigent i el mecanisme de revisió.
- Un extracte actual del Registre de la Propietat de la parcel·la, que mostri els càrregues, les servituds i les obligacions qualitatives registrades.
- El reglament complet del parc, el procediment de modificació i els estatuts de qualsevol associació o cooperativa a la qual us unireu.
- L'aportació al parc dels darrers cinc anys, el fons de reserva i el pla de manteniment.
- El contracte d'explotació o de lloguer, si el parc opera un grup de lloguers.
- Les normes aplicables de la pla de medi ambient per a la parcel·la específica, obtinguda del municipi en lloc del venedor, juntament amb la confirmació escrita de la posició d'ocupació permanent.
- Un estudi estructural i, en el cas d'un xalet més antic, la confirmació del que es pot reconstruir o ampliar segons el pla i les normes del parc.
Comprar una casa de vacances és una transacció immobiliària amb un problema de dret urbanístic associat, i els dos s'han de comprovar conjuntament. Revisem l'escriptura, les regulacions del parc i la posició segons el pla ambiental abans que us comprometeu, i actuem en nom dels propietaris que ja s'enfronten a una ordre d'execució o a una disputa amb un operador del parc. Els nostres advocats immobiliaris i les nostres guies de dret immobiliari expliquen com treballem.
Preguntes freqüents sobre la compra d'una casa de vacances
Puc viure permanentment a la meva casa de vacances?
En la majoria dels casos, no. La majoria de parcs de vacances tenen una designació d'"esbarjo" al pla ambiental, que prohibeix la residència permanent. Els municipis ho estan aplicant cada cop més estrictament. Consulteu sempre el pla ambiental amb el municipi abans de comprar. Fins i tot si altres residents hi viuen permanentment, això no vol dir que hi tingueu permís: el municipi pot començar a fer complir les normes en qualsevol moment.
Quina diferència hi ha entre l'arrendament (erfpacht) i el dret de superfície (opstalrecht)?
Amb el contracte d'arrendament, pagueu pel dret d'ús del terreny; el terreny continua sent propietat de l'operador del parc. Normalment pagueu una quota anual ( cànon ). Amb un dret de superfície, sou propietari de l'edifici (l'estructura), però no del terreny que hi ha a sota. En ambdós casos, no teniu la plena propietat. Amb la plena propietat, sou propietari tant del terreny com de la casa, però això és rar en els parcs de vacances. La diferència és vital per al finançament, el valor de revenda i els vostres drets com a propietari.
Puc llogar la meva casa de vacances?
Això depèn de la normativa del parc. Alguns parcs prohibeixen completament el lloguer, d'altres només el permeten a través de l'operador del parc i alguns no tenen restriccions. Nota: fins i tot si es permet el lloguer, pot haver-hi normes sobre els períodes mínims de lloguer, a qui es pot llogar (per exemple, no es permeten grups grans) i si es permet el lloguer comercial. Sol·liciteu sempre la normativa completa del parc i feu que un advocat la revisi.
Què són les tarifes del parc i quant costen?
Les taxes del parc són costos anuals per al manteniment del parc i de les instal·lacions comunitàries com ara piscines, zones de jocs infantils, carreteres i jardineria. L'import varia molt segons el parc, des d'uns quants centenars fins a diversos milers d'euros anuals. Aquestes contribucions són obligatòries i sovint estan separades del cànon de la propietat . Pregunteu sempre sobre la taxa actual del parc i com ha augmentat històricament. Alguns parcs les augmenten significativament cada any.
Puc obtenir una hipoteca per a una casa de vacances?
Això depèn de diversos factors. No tots els bancs ofereixen hipoteques per a cases de vacances, i les condicions sovint són més estrictes que per a les cases normals. Alguns bancs apliquen tipus d'interès més alts o ràtios préstec-valor més baixes. Si hi ha arrendament o superfície (no hi ha plena propietat), el finançament pot ser encara més difícil. Consulteu amb diversos bancs prèviament per veure si el finançament és possible i en quines condicions. No doneu per fet que obtindreu les mateixes condicions que amb un préstec hipotecari normal.
Què passa si visc permanentment a la meva casa de vacances?
El municipi pot prendre mesures coercitives. Això pot començar amb avisos, però pot derivar-se en pagaments de multes ( dwangsommen ) i, finalment, en desallotjaments forçosos. La jurisprudència administrativa neerlandesa parteix d'un deure de principi de fer complir la llei, de manera que no haver sabut de la prohibició no és una defensa. No es poden derivar drets del fet que el municipi no hagi aplicat les normes anteriorment o que altres persones hi visquin permanentment. L'aplicació de la llei s'està tornant més estricta a causa de l'escassetat d'habitatges i els problemes d'ocupació il·legal.
Puc canviar les regulacions del parc més tard o optar per no participar-hi?
No, les regulacions del parc són una part vinculant del vostre contracte de compra. Les accepteu en el moment de la compra. Les regulacions només es poden canviar si l'operador del parc ho fa, sovint amb l'acord d'un cert percentatge de propietaris. Com a propietari individual, no podeu decidir ignorar les regulacions. Les infraccions poden comportar multes o fins i tot la rescissió dels vostres drets d'ús. Llegiu les regulacions amb molta atenció abans de signar.
Hi ha avantatges fiscals per comprar una casa de vacances?
Generalment, no. Una casa de vacances se sol considerar una segona residència a efectes fiscals i entra a la "Quadratura 3" (actius/estalvis). Pagueu impostos sobre el rendiment presumit dels actius. Si llogueu la casa comercialment, els ingressos poden entrar a la Quadratura 1 (ingressos del treball i de la llar) o a la Quadratura 3, depenent de la intensitat de l'activitat de lloguer. No hi ha deducció d'interessos hipotecaris com sí que hi ha per a la vostra residència principal. Demaneu sempre assessorament fiscal abans de comprar.
Què he de comprovar al pla d'entorn (omgevingsplan)?
Sol·liciteu a l'ajuntament el pla ambiental vigent per a la parcel·la específica. Presteu especial atenció a:
Puc reformar o ampliar la meva casa de vacances més tard?
Això depèn de tres factors: (1) el pla ambiental municipal, (2) la normativa del parc i (3) la forma de propietat. Amb el règim d'arrendament o la superfície, sovint necessiteu el permís de l'operador del parc. La normativa del parc pot tenir normes estrictes sobre l'estil arquitectònic, la superfície màxima i els tipus de reformes. El municipi també ha d'atorgar un permís ambiental si la reforma en requereix un. No doneu per fet que podeu construir lliurement: comproveu els tres aspectes prèviament.
Què passa si el parc de vacances fa fallida?
Això depèn en gran mesura de l'estructura de propietat. Si sou el propietari total del terreny i de la casa, continueu sent el propietari fins i tot si l'operador fa fallida. Amb el contracte d'arrendament o la superfície, la situació és més complexa: els vostres drets es mantenen, però un curador pot intentar rescindir el contracte d'arrendament o canviar les condicions. A la pràctica, els parcs sovint passen a ser adquirits per un altre operador després de la fallida. Tanmateix, és aconsellable incloure clàusules al contracte que us protegeixin en cas de fallida i comprovar si l'operador té una bona salut financera.
He de fer servir un notari per a la compra?
Sí, igual que amb les cases normals, als Països Baixos és obligatori un traspàs notarial. El notari comprova el traspàs de propietat, garanteix el registre de la propietat ( Kadaster ) i comprova si hi ha hipoteques o embargaments sobre la propietat. Tanmateix, el notari no comprova automàticament si les regulacions del parc són raonables o si es permet la residència permanent; ho heu d'investigar vosaltres mateixos (o a través d'un advocat). El notari actua de manera neutral i protegeix principalment el procés legal, no automàticament els vostres interessos específics.
Puc vendre fàcilment la casa de vacances més tard?
La liquiditat de les cases de vacances és generalment inferior a la de les cases normals. El mercat és més petit perquè:
Quina diferència hi ha entre una residència recreativa i una segona residència?
Una casa recreativa ( recreatiewoning ) està destinada específicament a ús recreatiu i es troba en un terreny amb una zonificació recreativa. No es permet la residència permanent. Una segona residència és una casa normal (amb zonificació residencial) que s'utilitza com a segona residència. Amb una segona residència, hi podeu viure permanentment, però pagueu impostos a la casella 3 perquè no és la vostra residència principal. Legalment, no podeu utilitzar una casa recreativa com a "segona residència" amb finalitats d'habitatge permanent, fins i tot si físicament sembla una casa normal.
Hi ha costos ocults que hauria de tenir en compte?
Sí, diversos:
Tinc dret a una clàusula de condicions de finançament?
Sí, igual que amb les cases normals, podeu redactar un contracte de compra amb una condició resolutòria per al finançament. Això és encara més important amb les cases de vacances perquè el finançament pot ser més complicat. Assegureu-vos que la condició estigui formulada de manera prou àmplia i que doni temps suficient. A alguns venedors no els agrada aquesta condició per a les cases de vacances; aneu amb compte i assegureu-vos de tenir el finançament organitzat abans de signar si el rebutgen.
Puc registrar l'habitatge com a residència principal a l'ajuntament?
Pots intentar-ho, però si el pla ambiental prohibeix la residència permanent, el registre com a residència principal no té validesa legal pel que fa al teu dret a quedar-te. El municipi pot denegar el teu registre o registrar-te i després iniciar accions coercitives per ocupació il·legal. El fet que estiguis registrat en algun lloc no vol dir que tinguis permís legal per viure-hi permanentment; consulta sempre el pla ambiental.
Què ha d'incloure el contracte de compravenda?
A més dels elements estàndard, presteu especial atenció a:
Hi ha normes especials per a compradors estrangers?
El procediment de compra és pràcticament el mateix per a residents i no residents. Tanmateix, hi ha punts a tenir en compte:
Quan hauria de contractar un advocat?
Preferiblement abans de signar el contracte de compravenda. Un advocat pot:
- Avaluar les regulacions del parc per clàusules irraonables.
- Revisa el pla ambiental.
- Analitzar el títol de propietat (condicions del contracte d'arrendament/superficia).
- Redactar o revisar el contracte de compravenda.
- Negociar millors condicions.
- Avisa de riscos que potser no veus.
El cost d'un advocat (sovint entre 1,500 i 3,000 €) és mínim en comparació amb els riscos d'una compra equivocada. Considera-ho com una pòlissa d'assegurança que et protegeix de problemes molt més costosos.
