Blog

Quins drets teniu com a arrendatari?

Cada llogater té el dret té dos drets importants: el dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer. On hem parlat del primer dret de l'arrendatari en relació amb les obligacions del propietari, el segon dret de l'arrendatari va aparèixer en un bloc separat sobre protecció de lloguer. Per això, en aquest bloc es debatrà una altra pregunta interessant: quins altres drets té l’inquilí? El dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer no són els únics drets que té l’arrendatari contra el propietari. Per exemple, l’arrendatari també té dret a diversos drets en el context de la transmissió de la propietat que no traspassa el lloguer i el subarrendament. Tots dos drets es discuteixen consecutivament en aquest bloc.

La cessió de la propietat no es creua en lloguer

El paràgraf 1 de l'article 7: 226 del Codi civil holandès, que s'aplica als llogaters d'espai residencial i comercial, estableix el següent:

"La cessió de la propietat a què es refereix el contracte de lloguer (...) per part del propietari transfereix els drets i obligacions del propietari del contracte de lloguer a l'adquirent".

Per a l’arrendatari, aquest article significa en primer lloc que la cessió de la propietat de la propietat llogada, per exemple mitjançant la venda del propietari a un altre, no posa fi al contracte de lloguer. A més, l’arrendatari pot fer valer reclamacions contra el successor legal del propietari, ara que aquest successor legal assumeix els drets i obligacions del propietari. Per a la qüestió de quines reclamacions té precisament l’arrendatari, és important primer establir quins drets i obligacions del propietari passen al seu successor legal. Segons el paràgraf 3 de l’article 7: 226 del Codi civil, es tracta en particular dels drets i obligacions del propietari que estan directament relacionats amb l’ús de la propietat llogada a títol onerós que paga l’arrendatari, és a dir, la renda. Això significa que les reclamacions que l’inquilí pot fer contra el successor legal del propietari, en principi, es refereixen als seus dos drets més importants: el dret al gaudi de la vida i el dret a la protecció del lloguer.

Sovint, però, l’arrendatari i l’arrendador també prenen altres acords en el contracte de lloguer pel que fa a altres continguts i els registren en clàusules. Un exemple comú és una clàusula relativa al dret preferent de l'arrendatari. Tot i que no dóna dret al lliurament de l’arrendatari, implica l’obligació del propietari d’oferir: el propietari primer haurà d’oferir la propietat llogada per a la venda al llogater abans que es pugui vendre a un altre successor legal. El següent arrendador també estarà obligat per aquesta clàusula cap a l'arrendatari? En vista de la jurisprudència, no és així. Això preveu que un dret de preferència de l’arrendatari no estigui directament relacionat amb el lloguer, de manera que la clàusula relativa al dret de compra de la propietat llogada no passa al successor legal del propietari. Això només és diferent si es tracta d’una opció de compra de l’arrendatari i l’import que s’ha de pagar periòdicament al propietari també inclou un element de compensació per l’adquisició definitiva.

Subarrendament

A més, l'article 7: 227 del Codi civil estableix el següent pel que fa als drets de l'arrendatari:

"L'arrendatari està autoritzat a lliurar la propietat llogada en ús, total o parcial, a una altra persona, tret que hagi de suposar que l'arrendador tindria objeccions raonables a l'ús de l'altra persona".

En general, d’aquest article queda clar que l’arrendatari té dret a subarrendar la totalitat o una part de la propietat llogada a una altra persona. En vista de la segona part de l’article 7: 227 del Codi civil, l’arrendatari no pot, però, procedir al subarrendament si té raons per sospitar que el propietari s’hi oposarà. En alguns casos, l'objecció del propietari és evident, per exemple, si el contracte de lloguer inclou una prohibició de subarrendament. En aquest cas, no es permet el subarrendament per part de l’inquilí. Si l’inquilí ho fa de totes maneres, és possible que hi hagi una multa a canvi. A continuació, aquesta multa ha d’estar vinculada a la prohibició de subarrendament del contracte de lloguer i tenir un import màxim. Per exemple, el subarrendament d'una habitació d'un Air B&B es pot prohibir d'aquesta manera en el contracte d'arrendament, cosa que sovint resulta ser el cas.

En aquest context, l’article 7: 244 del Codi civil també és important per al subarrendament de l’espai habitable, que estableix que no es permet que l’arrendatari de l’espai habitable llogui tot l’espai habitable. Això no s'aplica a una part d'un espai habitable, com ara una habitació. En altres paraules, l’arrendatari és, en principi, lliure de subarrendar parcialment un espai habitable a un altre. En principi, el subarrendatari també té dret a romandre a la finca llogada. Això també s'aplica si l'inquilí ha d'abandonar ell mateix l'habitatge llogat. Al cap i a la fi, l’article 7: 269 del Codi civil holandès estableix que l’arrendador continuarà subarrendat per aplicació de la llei, fins i tot si el contracte de lloguer principal ha finalitzat. No obstant això, cal complir les condicions següents als efectes d’aquest article:

  • Espai de vida independent. És a dir, un espai habitable amb accés propi i instal·lacions essencials pròpies, com ara una cuina i un bany. Per tant, només una habitació no es veu com un espai de vida independent.
  • Acord de subarrendament. Es tracta d'un acord entre l'arrendatari i el subarrendatari que compleix els requisits d'un contracte de lloguer, tal com es descriu a l'article 7: 201 del Codi civil.
  • El contracte d’arrendament correspon al lloguer d’espai habitable. Dit d’una altra manera, el principal contracte de lloguer entre l’arrendatari i l’arrendador s’ha de relacionar amb el lloguer i l’arrendament de l’espai al qual s’apliquen les disposicions legals sobre l’espai habitable.

Si no es compleixen les disposicions anteriors, el subarrendatari encara no té dret ni títol per reclamar al propietari el dret de romandre a la propietat llogada després de finalitzar el principal contracte de lloguer entre l’arrendatari i l’arrendador, de manera que també es produeix el desallotjament. inevitable per a ell. Si el subarrendatari compleix les condicions, ha de tenir en compte el fet que el propietari pot iniciar un procediment contra el subarrendatari al cap de sis mesos per provocar la finalització del subarrendament i l’evacuació del lloguer.

Igual que l’espai habitable, l’arrendatari també pot subarrendar l’espai comercial. Però, com es relaciona el subarrendatari amb el propietari en aquest cas, si l’arrendatari no estava autoritzat per fer-ho o ha de deixar l’habitatge llogat? Per al 2003 hi havia una clara distinció: el propietari no tenia res a veure amb el subarrendatari perquè el subarrendatari només tenia una relació jurídica amb l'arrendatari. Com a resultat, el subarrendatari tampoc tenia cap dret i, per tant, una reclamació contra el propietari. Des de llavors, la llei ha canviat sobre aquest punt i estableix que si finalitza el principal contracte de lloguer entre l'arrendatari i l'arrendador, l'inquilí ha de tenir cura dels interessos i la posició del subarrendatari, per exemple, unint-se al subarrendatari en els procediments amb el propietari. Però si el contracte de lloguer principal encara es rescindeix després del procediment, també acabaran els drets del subarrendatari.

Sou inquilí i teniu cap pregunta sobre aquest bloc? A continuació, poseu-vos en contacte Law & More. Els nostres advocats són experts en el camp del dret d’arrendament i estaran encantats d’assessorar-los. També us poden ajudar legalment en cas que la vostra controvèrsia de lloguer doni lloc a processos legals.

Compartir