El món sencer viu actualment una crisi d'una escala inimaginable. Això vol dir que els governs també han de prendre mesures extraordinàries. El dany que aquesta situació ha causat i continuarà causant pot ser enorme. El cas és que actualment ningú està en condicions de valorar l'envergadura de la crisi, ni quant de temps durarà. Independentment de la situació, els contractes d'arrendament de locals comercials continuen vigents. Això planteja diverses preguntes. En aquest article ens agradaria respondre algunes preguntes que poden sorgir amb els llogaters o propietaris d'un local comercial.
El pagament del lloguer
Encara has de pagar el lloguer? La resposta a aquesta pregunta depèn de les circumstàncies del cas. En tot cas, s'han de distingir dues situacions. En primer lloc, locals comercials que ja no es poden utilitzar amb finalitats comercials, com ara restaurants i cafeteries. En segon lloc, hi ha comerços que potser encara estan oberts, però que opten per tancar les seves portes ells mateixos.
L'arrendatari està obligat a pagar el lloguer d'acord amb el contracte d'arrendament. Si això no passa, és un incompliment del contracte. Ara sorgeix la pregunta, pot haver-hi força major? Potser hi ha acords al contracte d'arrendament sobre les circumstàncies en què es pot aplicar la força major. Si no, s'aplica la llei. La llei estableix que hi ha força major si el llogater no pot ser considerat responsable de l'incompliment; és a dir, no és culpa del llogater que no pugui pagar el lloguer. No està clar si l'incompliment de les obligacions a causa del coronavirus comporta força major. Com que no hi ha precedents per a això, és difícil jutjar quin serà el resultat en aquest cas. El que sí que juga, però, és el contracte ROZ (Consell Immobiliari) d'ús freqüent en aquest tipus de relacions de lloguer. En aquest contracte, s'exclou com a norma una reclamació de reducció de lloguer. La qüestió és si un propietari pot mantenir raonablement aquest punt de vista en la situació actual.
Si el llogater decideix tancar la seva botiga, la situació serà diferent. Tanmateix, actualment no hi ha cap obligació de fer-ho, la realitat és que hi ha menys visitants i, per tant, menys beneficis. La qüestió és si la circumstància ha de ser totalment a càrrec del llogater. No és possible donar una resposta clara a aquesta pregunta perquè cada situació és diferent. Això s'ha d'avaluar cas per cas.
Circumstàncies inesperades
Tant el llogater com el propietari poden invocar circumstàncies imprevistes. En general, una crisi econòmica és responsable en nom de l'empresari, encara que en la majoria dels casos això pot ser diferent a causa de la crisi de la corona. També es poden tenir en compte les mesures implementades pel govern. Una reclamació basada en circumstàncies imprevistes dóna l'oportunitat de modificar o anul·lar l'arrendament pel tribunal. Això és possible en cas que un llogater ja no es pugui exigir raonablement a la continuació del contracte. Segons la història parlamentària, un jutge ha d'actuar amb moderació en aquest assumpte. Ara també ens trobem en una situació que els jutjats també estan tancats: per tant, no serà fàcil obtenir una sentència ràpidament.
Deficiència en l'immoble llogat
L'arrendatari pot reclamar una reducció del lloguer o una indemnització en cas de mancança. Una deficiència en l'estat de l'immoble o qualsevol altra condició fa que no tingués el gaudi de lloguer a què tenia dret un llogater a l'inici del contracte de lloguer. Per exemple, una deficiència pot ser: falles de construcció, sostre amb goteres, motlle i impossibilitat d'obtenir el permís d'explotació per l'absència d'una sortida d'emergència. En general, els tribunals no estan ansiosos de jutjar que hi ha una circumstància que ha de ser per compte del propietari. En qualsevol cas, el mal negoci per absència de públic no és una circumstància que s'hagi de carregar al propietari. Això forma part del risc emprenedor. El que també hi juga és que en molts casos encara es pot utilitzar l'habitatge llogat. Per tant, més restaurants fan entrega o recollir els àpats com a alternativa.
L'obligació d'explotació
La majoria dels contractes d'arrendament de locals comercials inclouen una obligació d'explotació. Això vol dir que el llogater ha d'utilitzar el local comercial llogat. En circumstàncies especials, l'obligació d'explotar pot derivar-se de la llei, però no sempre és així. Gairebé tots els propietaris de locals comercials i d'oficines fan ús dels models ROZ. Les disposicions generals associades als models ROZ estableixen que l'arrendatari farà un ús de l'espai arrendat “de manera efectiva, completa, adequada i personal”. Això vol dir que el llogater està subjecte a una obligació operativa.
Fins ara, no hi ha cap mesura del govern general als Països Baixos que ordeni el tancament d'un centre comercial o espai d'oficines. Tanmateix, el govern ha anunciat que totes les escoles, establiments de menjar i beure, clubs esportius i de fitness, saunes, clubs sexuals i cafeteries haurien de romandre tancats a tot el país fins a nou avís. Si un llogater està obligat per ordre del govern a tancar l'immoble llogat, l'arrendatari no serà responsable d'això. Es tracta d'una circumstància de la qual, segons la situació nacional actual, l'arrendatari no hauria de ser responsable. D'acord amb les disposicions generals, l'arrendatari també està obligat a seguir les instruccions del govern. Com a empresari, també està obligat a garantir un entorn de treball segur. Aquesta obligació deriva de no exposar els empleats al risc de contaminació per coronavirus. En aquestes circumstàncies, el propietari no pot obligar l'arrendatari a operar.
A causa de l'assistència sanitària del personal i/o dels clients, veiem que els mateixos llogaters també opten per tancar voluntàriament l'immoble arrendat, encara que no hagin rebut instruccions per part del govern. En les circumstàncies actuals, creiem que els propietaris no podran presentar una reclamació per compliment de l'obligació, pagament de multes o indemnització per danys i perjudicis. Partint de la racionalitat i l'equitat, així com l'obligació de limitar al màxim els danys per part de l'arrendatari, ens costa imaginar que un propietari s'oposarà a un tancament (temporal).
Ús diferent de l'immoble llogat
Els establiments d'alimentació i begudes estan tancats actualment. No obstant això, encara està permès recollir i lliurar aliments. Tanmateix, un contracte de lloguer ofereix la majoria de les vegades una política de propòsit estricte; el que fa que la recollida sigui diferent d'un restaurant. Com a resultat, un llogater pot actuar en contra del contracte de lloguer i, possiblement, perdre les multes.
En la situació actual, tothom té el deure de limitar al màxim els seus danys. En canviar a una funció de recollida/entrega, un inquilí compleix. En aquestes circumstàncies, és difícil defensar amb tota raonabilitat el punt de vista que això és contrari a la finalitat contractual. De fet, és més probable que un propietari tingui una reclamació sobre l'arrendatari si l'arrendatari no fa tot el possible per mantenir el seu negoci en funcionament per poder pagar el lloguer.
Conclusió
És a dir, tothom està obligat a limitar al màxim els seus danys. El govern ja ha anunciat mesures de gran abast per ajudar els emprenedors i reduir la seva pressió financera. Es recomana utilitzar les possibilitats d'aquestes mesures. Si un llogater es nega a fer-ho, es pot considerar difícil repercutir les pèrdues al propietari. Això també s'aplica a la inversa. Mentrestant, els polítics també han demanat als propietaris que moderin el lloguer durant el proper període, per tal de compartir el risc.
Encara que l'arrendatari i el propietari tenen una relació contractual entre ells i el principi de "un tracte és un acord". Recomanem parlar entre ells i mirar les possibilitats. L'arrendatari i el propietari poden trobar-se en aquests moments excepcionals. Tot i que el llogater no té ingressos pel tancament, les despeses del propietari també continuen. És en interès de tots que ambdues empreses sobrevisquin i superin aquesta crisi. D'aquesta manera, l'arrendatari i el propietari poden acordar que el lloguer es pagarà temporalment parcialment i el dèficit quedarà recuperat quan es reobri el local comercial. Ens hem d'ajudar mútuament sempre que sigui possible i, a més, els propietaris no es beneficien dels llogaters en fallida. Després de tot, no és fàcil trobar un nou inquilí en aquests temps. Sigui quina sigui l'elecció que prengui, no prengui decisions precipitades i deixeu-nos assessorar sobre les possibilitats.
Contacte
Com que la situació actual és tan imprevisible, podem imaginar que això pot plantejar-vos moltes preguntes. Seguim atents les novetats i estem encantats de mantenir-vos informats de l'últim estat de les coses. Si teniu cap pregunta sobre aquest article, no dubteu a contactar amb els advocats de Law & More.