Lloguer d'espai comercial durant la crisi de la corona

Actualment, tot el món viu una crisi a escala inimaginable. Això vol dir que els governs també han de prendre mesures extraordinàries. Els danys que aquesta situació ha causat i continuarà causant poden ser enormes. El fet és que actualment ningú no està en condicions de valorar la magnitud de la crisi ni de la durada. Independentment de la situació, els arrendaments de locals comercials continuen vigents. Això planteja diverses qüestions. En aquest article, voldríem respondre algunes qüestions que puguin sorgir amb els arrendataris o els propietaris de locals comercials.

El pagament de la renda

Encara heu de pagar la renda? La resposta a aquesta pregunta depèn de les circumstàncies del cas. En qualsevol cas, s’han de distingir dues situacions. En primer lloc, locals comercials que ja no poden ser utilitzats amb finalitats comercials, com ara restaurants i cafeteries. En segon lloc, hi ha comerços que encara poden estar oberts, però que opten per tancar les portes ells mateixos.

Lloguer d'espai comercial durant la crisi de la corona

L’arrendatari està obligat a pagar el lloguer segons el contracte de lloguer. Si això no passa, és un incompliment del contracte. Ara sorgeix la pregunta: pot haver-hi força major? Potser hi ha acords al contracte de lloguer sobre les circumstàncies en què es pot aplicar la força major. Si no, s’aplica la llei. La llei estableix que hi ha força major si l’inquilí no es pot fer responsable de l’incompliment; en altres paraules, no és culpa de l'inquilí que no pugui pagar el lloguer. No està clar si l'incompliment de les obligacions degudes al coronavirus resulta en força major. Com que no hi ha precedents, és difícil jutjar quin serà el resultat en aquest cas. El que sí que té un paper, però, és el contracte d’ús freqüent ROZ (Real Estate Council) en aquest tipus de relació de lloguer. En aquest contracte, s’exclou de manera estàndard una reclamació de reducció del lloguer. La qüestió és si un propietari pot mantenir raonablement aquest punt de vista en la situació actual.

Si l’inquilí opta per tancar la seva botiga, la situació serà diferent. Tot i això, actualment no hi ha cap obligació de fer-ho, la realitat és que hi ha menys visitants i, per tant, menys beneficis. La qüestió és si la circumstància hauria de ser enterament a càrrec de l’inquilí. No és possible donar una resposta clara a aquesta pregunta, ja que cada situació és diferent. Això s’ha d’avaluar cas per cas.

Circumstàncies inesperades

Tant l’arrendatari com l’arrendador poden invocar circumstàncies imprevistes. En general, una crisi econòmica és responsable per compte de l'emprenedor, tot i que en la majoria dels casos aquesta pot ser diferent a causa de la crisi corona. Les mesures implementades pel govern també es poden tenir en compte. Una reclamació basada en circumstàncies imprevistes dóna l'oportunitat de modificar o anul·lar l'arrendament per part del tribunal. Això és possible en cas que un arrendatari ja no es pugui mantenir raonablement en la continuació de l'acord. Segons l’historial parlamentari, un jutge ha d’actuar amb contenció respecte a aquesta qüestió. Ara també ens trobem en una situació tancada que els tribunals tanquen: per tant, no serà fàcil obtenir un veredicte ràpidament.

Deficiència en la propietat llogada

L’inquilí pot reclamar una reducció de la renda o una indemnització en cas d’absència. Una deficiència en la condició de la propietat o qualsevol altra condició provoca que no tingués el gaudi de lloguer que tenia un inquilí a l’inici del contracte de lloguer. Per exemple, una deficiència pot ser: falles en la construcció, un sostre fuga, motlle i incapacitat d'obtenir un permís d'explotació a causa de l'absència d'una sortida d'emergència. Els tribunals generalment no estan desitjosos de jutjar que hi ha una circumstància que ha de ser per compte del propietari. En qualsevol cas, un negoci deficient per l'absència de públic no és una circumstància que s'hagi de cobrar al propietari. Això forma part del risc empresarial. El que també té un paper és que en molts casos la propietat llogada encara es pot utilitzar. Per tant, més restaurants ofereixen els seus àpats com a alternativa.

L’obligació d’explotació

La majoria d’arrendaments de locals comercials inclouen una obligació d’explotació. Això significa que l’arrendatari ha d’utilitzar els locals comercials llogats. En circumstàncies especials, l’obligació d’explotar pot derivar-se de la llei, però no sempre és així. Gairebé tots els propietaris de locals comercials i d'oficines fan ús dels models ROZ. Les disposicions generals associades als models ROZ estableixen que l’arrendatari utilitzarà l’espai arrendat “de manera efectiva, completa, adequada i personal”. Això significa que l’arrendatari està subjecte a una obligació d’explotació.

Fins al moment, als Països Baixos no hi ha cap mesura de govern general que ordenés el tancament d’un centre comercial o espai d’oficines. Tot i això, el govern ha anunciat que totes les escoles, establiments de menjar i beguda, clubs esportius i de fitness, saunes, clubs sexuals i cafeteries haurien de romandre tancats a tot el país fins a un nou avís. Si l’arrendatari està obligat per ordre del govern a tancar la propietat llogada, l’inquilí no serà responsable d’això. Es tracta d’una circumstància que, segons la situació nacional actual, l’inquilí no hauria de ser responsable. Segons les disposicions generals, l’inquilí també està obligat a seguir les instruccions del govern. Com a empresari, també està obligat a assegurar un entorn laboral segur. Aquesta obligació deriva de no exposar els empleats al risc de contaminació de coronavirus. En aquestes circumstàncies, el propietari no pot obligar l’arrendatari a operar.

A causa de l'assistència sanitària del personal i / o dels clients, veiem que els mateixos llogaters també opten per tancar voluntàriament la propietat arrendada, fins i tot si el govern no els ha encarregat. En les circumstàncies actuals, creiem que els propietaris no podran presentar cap demanda per compliment de l'obligació, pagament de multes o indemnitzacions per danys i perjudicis. Basant-nos en la racionalitat i l’equitat, i també en l’obligació de limitar els danys per part de l’inquilí al màxim possible, trobem difícil imaginar que un propietari s’oposarà a un tancament (temporal).

Diferent ús de la propietat llogada

Els establiments de menjar i beguda estan tancats en aquest moment. Tot i això, encara es permet recollir i lliurar aliments. No obstant això, un contracte de lloguer proporciona la majoria de les vegades una política estricta de propòsit; el que fa que recollir sigui diferent d'un restaurant. Com a resultat, un llogater pot actuar contràriament al contracte de lloguer i, possiblement, perdre les multes.

En la situació actual, cadascú té el deure de limitar al màxim els seus danys. En canviar a una funció de recollida / lliurament, un arrendatari compleix. En aquestes circumstàncies, en tota raó és difícil defensar el punt de vista que això és contrari a la finalitat contractual. De fet, un propietari té més probabilitats de presentar una reclamació sobre l’inquilí si l’inquilí no fa tot el que estigui en poder per mantenir el seu negoci en funcionament per poder pagar la renda.

Conclusió

Dit d’una altra manera, tothom està obligat a limitar els seus danys el màxim possible. El govern ja ha anunciat mesures àmplies per ajudar els empresaris i reduir la seva pressió financera. Es recomana utilitzar les possibilitats d’aquestes mesures. Si un arrendatari es nega a fer-ho, pot considerar que és difícil transmetre les pèrdues al propietari. Això també s'aplica viceversa. Mentrestant, els polítics també han demanat als propietaris que moderin la renda durant el proper període, de manera que es comparteixi el risc.

Tot i que l’arrendatari i el propietari tenen una relació contractual entre si i el principi de “un acord és un acord”. Recomanem parlar entre ells i mirar les possibilitats. És possible que el llogater i el propietari es puguin trobar en aquests moments excepcionals. Tot i que l’arrendatari no té ingressos a causa del tancament, les despeses del propietari també continuen. És de l’interès de tots que les dues empreses sobrevisquin i superin aquesta crisi. D’aquesta manera, l’arrendatari i l’arrendador poden acordar que el lloguer es pagarà parcialment temporalment i que el dèficit es recuperarà quan es reobri el local comercial. Ens hem d’ajudar mútuament quan sigui possible i, a més, els propietaris no es beneficien dels inquilins en fallida. Al cap i a la fi, un inquilí nou no es troba fàcilment en aquests temps. Sigui quina sigui l’elecció que prengui, no prengui decisions precipitades i permeti’ns assessorar-se sobre les possibilitats.

Contacte

Com que la situació actual és tan imprevisible, podem imaginar que això pot plantejar-vos moltes preguntes. Seguim atentament les novetats i estem encantats de mantenir-vos informats de les últimes novetats. Si teniu dubtes sobre aquest article, no dubteu en contactar amb els advocats de Law & More.

Compartir