Protecció de lloguer

Quan llogueu un allotjament als Països Baixos, teniu automàticament dret a protecció de lloguer. El mateix s'aplica als vostres co-llogaters i subarrendataris. En principi, la protecció del lloguer comprèn dos aspectes: la protecció del preu del lloguer i la protecció del lloguer contra la resolució del contracte de lloguer, en el sentit que el propietari no pot resoldre simplement el contracte de lloguer. Tot i que els dos aspectes de la protecció del lloguer s’apliquen als llogaters d’habitatge social, aquest no és el cas dels llogaters d’habitatge del sector lliure. Quina protecció del lloguer està en qüestió quan i què implica exactament la protecció del preu del lloguer o la protecció del lloguer en el context de la finalització del contracte d’arrendament, en aquest bloc. Però primer, aquest bloc tracta de la condició anomenada espai habitable per a l’aplicació general de la protecció de la renda.

espai de vida

Per a l’aplicació de les disposicions legals relatives a la protecció del lloguer, primer s’ha de tractar d’espai habitable. Segons l’article 7: 233 del Codi civil holandès, s’entén per espai habitable una propietat immobiliària construïda en la mesura que es lloga com una casa independent o no autònoma, una caravana o un estand destinat a la residència permanent. Per tant, no es fa cap altra distinció entre els llogaters d’allotjament independent o no autònom a efectes de protecció del lloguer.

El concepte d’espai habitable també inclou accessoris immòbils, és a dir, instal·lacions que per la seva naturalesa estan indissolublement lligades a l’habitatge, la caravana o la parcel·la o que en formen part en virtut del contracte de lloguer. En un complex d'habitatges, pot ser, per exemple, la caixa d'escales, galeries i passadissos, així com instal·lacions centrals, si es designen per contracte com a espais que no tenen un caràcter públic.

Tanmateix, no hi ha cap espai habitable en el sentit de la secció 7: 233 del Codi civil holandès si es refereix a:

• ús a curt termini de l’espai habitable; si aquest és el cas es determina en funció de la naturalesa de l’ús, per exemple, com a casa de vacances o casa d’intercanvi. En aquest sentit, la durada curta fa referència, doncs, a l’ús i no al temps acordat;
• un espai vital dependent; aquest és el cas si la casa es lloga juntament amb un espai comercial; en aquest cas, l'habitatge forma part de l'espai comercial llogat, de manera que no s'apliquen a l'habitatge les condicions de l'habitatge, sinó les disposicions relatives a l'espai comercial;
• una casa flotant; es tracta d’un fenomen que no s’adapta a la definició legal de l’article 7: 233 del Codi civil holandès. Normalment, aquesta casa no es pot considerar com a propietat immobiliària, perquè no hi ha una associació duradora amb el sòl o el banc.

Protecció del preu del lloguer

Si s’ha complert la condició d’espai habitable descrita anteriorment, l’arrendatari gaudirà primer de tot d’una protecció del preu del lloguer. En aquest cas, s'apliquen els següents punts de partida:

• la relació entre la qualitat, inclosa la ubicació de l'allotjament llogat i entre el lloguer que s'ha de pagar per aquesta, ha de ser raonable;
• l’arrendatari té l’opció en tot moment de fer que el preu inicial del lloguer sigui valorat pel Comitè de Lloguer; això només és possible dins dels 6 mesos posteriors a l'inici del contracte d'arrendament; la decisió del Comitè de Lloguer és vinculant, però encara es pot presentar al tribunal del subdistricte per a la seva revisió;
• el propietari no pot procedir amb un augment de lloguer il·limitat; S'apliquen límits legals específics a l'augment de la renda, com ara el percentatge màxim d'augment de la renda determinat pel ministre;
• les disposicions legals relatives a la protecció del lloguer són obligatòries, és a dir, el propietari no es pot desviar d'elles en el contracte d'arrendament en detriment de l'arrendatari.

Per cert, els principis establerts només s'apliquen a l'arrendatari d'un habitatge social. Aquest és l’espai habitable que pertany al sector del lloguer regulat i, per tant, s’ha de distingir de l’espai habitable que pertany al sector del lloguer liberalitzat o gratuït. En el cas d’habitatges liberalitzats o gratuïts, el lloguer és tan elevat que l’arrendatari ja no és elegible per a la subvenció del lloguer i, per tant, queda fora de la protecció de la llei. El límit entre l’habitatge liberalitzat i l’habitatge social és aproximadament al preu del lloguer d’aproximadament 752 euros mensuals. Si el preu del lloguer acordat supera aquest import, l’arrendatari ja no pot confiar en els principis descrits anteriorment, ja que es tracta del lloguer d’un habitatge liberalitzat.

Protecció del lloguer contra la resolució del contracte de lloguer

Tot i això, per a l’aplicació de l’altre aspecte de la protecció del lloguer, no es fa distinció entre els llogaters d’habitatge social i l’habitatge liberalitzat. Dit d’una altra manera, això significa que cada llogater d’espai habitable està protegit de manera àmplia i automàtica contra la resolució del contracte de lloguer, en el sentit que el propietari no pot simplement cancel·lar el contracte de lloguer. En aquest context, l'arrendatari està protegit específicament perquè:

• la resolució per part del propietari no posa fi al contracte d’arrendament d’acord amb l’article 7: 272 del Codi civil holandès; en principi, correspon al propietari intentar primer la resolució del contracte de lloguer per consentiment mutu. Si això no funciona i l’arrendatari no accepta la resolució, la resolució del propietari realment no posa fi al contracte de lloguer. Això significa que el contracte de lloguer continua com és habitual i que el propietari ha de presentar una reclamació legal per la resolució del contracte de lloguer al jutjat del subdistricte. En aquest cas, el contracte de lloguer no finalitzarà fins que el jutjat hagi pres una decisió irrevocable sobre la demanda de rescissió del propietari.
• tenint en compte l’article 7: 271 del Codi civil holandès, el propietari ha d’indicar el motiu de la baixa; si el propietari rescindeix el contracte de lloguer, ha de complir els tràmits de l’esmentat article del Codi civil. A més del període de preavís, un motiu de resolució és un tràmit important en aquest context. Per tant, el propietari ha d’indicar un dels motius de la resolució en el seu avís de resolució, tal com s’indica a l’article 7: paràgraf 274 del codi civil holandès:

1. l'inquilí no s'ha comportat com un bon inquilí
2. es tracta de lloguer per un període fixat
3. el propietari necessita urgentment el lloguer per al seu propi ús
4. l’arrendatari no accepta una oferta raonable per subscriure un nou contracte de lloguer
5. el propietari vol fer un ús del terreny en lloguer segons un pla de zonificació vàlid
6. els interessos del propietari en finalitzar l’arrendament superen els de l’arrendatari en la continuació del contracte d’arrendament (en cas d’arrendament del propietari)

• el jutge només pot rescindir l’arrendament pels motius establerts a l’article 7: 274 paràgraf 1 del Codi civil holandès; Els motius esmentats són exhaustius: és a dir, si es duen a terme processos judicials davant els tribunals, no és possible la resolució del contracte de lloguer per altres motius. Si sorgeix algun dels motius esmentats, el tribunal també ha d’acceptar la demanda de resolució de l’inquilí. En aquest cas, per tant, no hi ha marge per a una (més) ponderació dels interessos. No obstant això, s'aplica una excepció a aquest punt pel que fa al motiu de terminació per a ús personal urgent. Quan es permeti la demanda, el tribunal també determinarà el moment del desallotjament. No obstant això, si es rebutja la demanda de terminació del propietari, el contracte d'arrendament corresponent no el podrà rescindir durant tres anys.

Llei del moviment del mercat de lloguer

Anteriorment, la protecció del lloguer era objecte de moltes crítiques a la pràctica: la protecció del lloguer hauria anat massa lluny i hi ha més propietaris que voldrien llogar la casa si la protecció del lloguer no fos tan estricta. El legislador s’ha mostrat sensible a aquesta crítica. Per aquest motiu, el legislador ha optat per introduir aquesta llei a partir de l’1 de juliol de 2016, la Llei de transferència del mercat de lloguer. Amb aquesta nova llei, la protecció de l'arrendatari es va fer menys estricta. En el context d’aquesta llei, aquests són els canvis més importants:

• per als contractes de lloguer pel que fa a la superfície habitable independent de dos anys o menys i per als contractes de lloguer pel que fa a la superfície habitable no independent de cinc anys o menys, s’ha permès al propietari llogar sense protecció de lloguer. Això vol dir que el contracte de lloguer finalitza per aplicació de la llei després del termini acordat i que el propietari no ha de rescindir-lo com abans.
• amb la introducció de contractes de grups objectiu, també s’ha facilitat al propietari la resolució del contracte de lloguer pel que fa a l’habitatge destinat a un grup objectiu específic, com ara els estudiants. Si l’inquilí ja no pertany a un grup objectiu específic i, per exemple, ja no es pot considerar estudiant, el propietari podrà procedir a la resolució per un ús personal urgent amb més facilitat i rapidesa.

Sou inquilí i voleu saber per a quina protecció de lloguer teniu dret? Ets un propietari que vol rescindir el contracte de lloguer? O teniu alguna altra pregunta sobre aquest bloc? A continuació, poseu-vos en contacte Law & More. Els nostres advocats són experts en dret de lloguer i estaran encantats d’assessorar-los. També poden ajudar-vos legalment en cas que la vostra controvèrsia sobre el lloguer doni lloc a procediments legals.