Blog

Obligacions del propietari

Un contracte de lloguer té diversos aspectes. Un aspecte important d’això és el propietari i les obligacions que té envers l’arrendatari. El punt de partida pel que fa a les obligacions del propietari és “el gaudi que l’inquilí pot esperar en funció del contracte de lloguer”. Al cap i a la fi, les obligacions del propietari estan estretament relacionades amb els drets de l’arrendatari. En termes concrets, aquest punt de partida significa dues obligacions importants per al propietari. En primer lloc, l'obligació de l'article 7: 203 BW de posar l'article a disposició de l'arrendatari. A més, s’aplica una obligació de manteniment al propietari o, en altres paraules, la regulació dels defectes de l’article 7: 204 del Codi civil holandès. Què signifiquen exactament les dues obligacions del propietari, es discutirà successivament en aquest bloc.

Posar a disposició l’habitatge llogat

Pel que fa a la primera obligació principal del propietari, l’article 7: 203 del Codi civil holandès estableix que el propietari està obligat a posar la propietat de lloguer a disposició de l’arrendatari i deixar-la en la mesura necessària per a l’ús acordat. L’ús acordat es refereix, per exemple, al lloguer de:

  • espai habitable (independent o no autònom);
  • espai empresarial, en el sentit d’espai comercial;
  • altres espais comercials i oficines, tal com es descriu a l'article 7: 203a BW

És important descriure clarament en el contracte de lloguer quin ús s’ha acordat entre les parts. Al cap i a la fi, la resposta a la pregunta de si el propietari ha complert la seva obligació dependrà del que les parts hagin descrit al contracte d’arrendament pel que fa a la destinació de la propietat llogada. Per tant, és important no només indicar la destinació o, si més no, l’ús, en el contracte d’arrendament, sinó també descriure amb més detall què pot esperar l’arrendatari en funció d’aquest. En aquest context, es refereix, per exemple, a les instal·lacions bàsiques que són necessàries per utilitzar l’habitatge llogat d’una manera específica. Per exemple, per a l’ús d’un edifici com a espai comercial, l’arrendatari també pot estipular la disponibilitat d’un taulell, prestatges fixos o parets mitgeres i requisits completament diferents per a un espai llogat, per exemple destinat a l’emmagatzematge de papereria o ferralla es pot establir en aquest context plantejat.

Obligació de manteniment (liquidació per defecte)

En el context de la segona obligació principal del propietari, l'article 7: 206 del Codi civil holandès estableix que el propietari està obligat a reparar defectes. El que s’ha d’entendre per un defecte s’explica més a l’article 7: 204 del Codi civil: un defecte és una condició o característica de la propietat, per la qual cosa la propietat no pot proporcionar a l’arrendatari el gaudi que pot esperar del base del contracte de lloguer. En aquest sentit, segons el Tribunal Suprem, el gaudi inclou més que l'estat de la propietat llogada o les seves propietats materials. Altres circumstàncies limitants del gaudi també poden constituir un defecte en el sentit de l'article 7: 204 BW. En aquest context, tingueu en compte, per exemple, l’accessibilitat, l’accessibilitat i l’aspecte esperats de la propietat llogada.

Tot i que és un terme ampli, que engloba totes les circumstàncies que limiten el gaudi del llogater, les expectatives del llogater no haurien de superar les expectatives d’un llogater mitjà. Dit d’una altra manera, això significa que l’arrendatari no pot esperar més que una propietat ben cuidada. A més, diferents categories d'objectes de lloguer augmentaran cadascuna les seves pròpies expectatives, segons la jurisprudència.

En qualsevol cas, no hi ha cap defecte si l'objecte de lloguer no proporciona a l'inquilí el gaudi esperat com a resultat de:

  • una circumstància atribuïble a l’arrendatari per falta o risc. Per exemple, els defectes menors de la propietat llogada a causa de la distribució legal del risc corresponen a l’arrendatari.
  • Una circumstància relativa a l'inquilí personalment. Això podria incloure, per exemple, un límit de tolerància molt baix pel que fa als sorolls de vida normals d'altres inquilins.
  • Una molèstia real de tercers, com ara el soroll del trànsit o molèsties de soroll des d’una terrassa al costat de la propietat llogada.
  • Una afirmació sense pertorbacions reals, sent una situació en què, per exemple, un veí de l’inquilí només afirma tenir dret de pas pel jardí de l’inquilí, sense utilitzar-lo realment.

Sancions en cas d’incompliment de les principals obligacions per part del propietari

Si el propietari no pot posar l’habitatge llogat a disposició de l’inquilí a temps, total o totalment, hi ha un dèficit per part del propietari. El mateix s'aplica si hi ha un defecte. En ambdós casos, la manca comporta sancions per al propietari i atorga a l'inquilí una sèrie de poders en aquest context, com ara la pretensió de:

  • Conformitat. Aleshores, l’arrendatari pot exigir al propietari que posi la propietat llogada a temps, total o total, o que esmeni el defecte. No obstant això, sempre que l’arrendatari no requereixi la reparació del propietari, el propietari pot no solucionar el defecte. No obstant això, si el recurs és impossible o no raonable, l’arrendador no ha de fer-ho. Si, en canvi, l’arrendador rebutja la reparació o no ho fa a temps, l’arrendatari pot corregir ell mateix el defecte i deduir-ne els costos del lloguer.
  • Reducció del lloguer. Aquesta és una alternativa per a l’arrendatari si l’arrendador no posa a l’abast la totalitat o la totalitat de la propietat llogada o si hi ha un defecte. La reducció del lloguer s’ha de sol·licitar al jutjat o al comitè d’avaluació del lloguer. La reclamació s’ha de presentar en un termini de 6 mesos després que l’inquilí hagi informat del defecte al propietari. A partir d’aquest moment, la reducció del lloguer també entrarà en vigor. No obstant això, si l’arrendatari expira aquest termini, es reduirà el seu dret a una reducció de lloguer, però no caducarà.
  • Resolució del contracte de lloguer si la falta de lloguer impossibilita el gaudi. Si un defecte que l’arrendador no ha de posar remei, per exemple, perquè el remei és impossible o requereix una despesa que no es pot esperar raonablement d’ell en les circumstàncies donades, però això fa totalment impossible el gaudi que l’inquilí podria esperar. l’arrendador dissol l’arrendament. En ambdós casos, es pot fer mitjançant una declaració extrajudicial. Sovint, però, no totes les parts estan d'acord amb la dissolució, de manera que encara s'han de seguir els procediments legals.
  • Compensació. Aquesta reclamació només es deu a l'arrendatari si la deficiència, com ara la presència d'un defecte, també es pot atribuir al propietari. Aquest és el cas, per exemple, si el defecte es va produir després d’haver contractat l’arrendament i es pot atribuir a l’arrendador perquè, per exemple, no ha realitzat un manteniment suficient de la finca llogada. Però, a més, si un defecte ja existia quan es va contractar l’arrendament i l’arrendador en tenia coneixement en aquell moment, hauria d’haver-ho conegut o informar l’arrendatari que la propietat llogada no en tenia.

Com a arrendatari o propietari, participeu en la disputa sobre si el propietari compleix o no les condicions? O voleu saber més sobre, per exemple, la imposició de sancions contra el propietari? A continuació, poseu-vos en contacte Law & More. Els nostres advocats són experts en dret d’arrendament i estaran encantats de proporcionar-vos assistència o assessorament jurídic. Tant si sou inquilí com arrendador, a Law & More adoptem un enfocament personal i juntament amb vosaltres revisarem la vostra situació i determinarem l’estratègia (de seguiment).

Compartir