Canvi en l'impost de transferències: els inversors i els inversors hi presten atenció.

El 2021 és un any en què canviaran algunes coses en el camp de la legislació i la normativa. Aquest és també el cas de l'impost de transmissions. El 12 de novembre de 2020, la Cambra de Representants va aprovar un projecte de llei per a l’ajust de l’impost de transmissions. L’objectiu d’aquest projecte de llei és millorar la posició dels principiants en el mercat de l’habitatge en relació amb els inversors, perquè els inversors solen ser massa ràpids en comprar una casa, especialment a les ciutats (més grans). Això fa que cada vegada sigui més difícil comprar una casa per als principiants. Podeu llegir en aquest bloc quins canvis s’aplicaran a les dues categories a partir de l’1 de gener de 2021 i a què hauríeu de prestar atenció.

Canvi en l'impost de transferències: els inversors i els inversors hi presten atenció. Imatge

Les dues mesures

Per tal de complir l'objectiu descrit anteriorment del projecte de llei, s'introduiran dos canvis, o almenys mesures, en el camp de l'impost sobre transmissions a partir del 2021. S'espera que això augmenti el nombre de transaccions d'habitatge per part dels compradors inicials i disminuir les transaccions d’habitatge per part dels inversors.

La primera mesura en aquest context s’aplica als principiants i, en definitiva, comporta una exempció de l’impost de transmissions. Dit d’una altra manera, els principiants ja no han de pagar impostos de transferència a partir de l’1 de gener de 2021, de manera que la compra d’una casa se’ls fa molt més barata. Com a resultat de l'exempció, els costos totals relacionats amb la compra de l'habitatge, en funció de l'augment del valor dels habitatges, disminuiran. Tingueu en compte que l’exempció és única i el preu de l’habitatge no pot superar els 400,000 € a partir de l’1 d’abril de 2021. A més, l’exempció només s’aplica quan la transferència de la propietat es produeix al notari de dret civil el dia 1 o després El gener de 2021 i el moment de signar l’acord de compra no és decisiu.

L’altra mesura correspon als inversors i significa que les seves adquisicions tributaran al tipus general més alt a partir de l’1 de gener de 2021. Aquesta taxa augmentarà del 6% al 8% a la data esmentada. A diferència dels principiants, per tant, és més car per als inversors comprar una casa. Per a ells, els costos totals associats a la compra de l'habitatge augmentaran com a conseqüència de l'augment del tipus de l'impost sobre les vendes. Per cert, aquesta taxa no només grava les adquisicions de no habitatges, inclosos els locals comercials, sinó també les adquisicions d’habitatges que no s’utilitzaran o només s’utilitzaran temporalment com a residència principal. En aquest context, d'acord amb l'exposició de motius del projecte de llei per a l'ajust de l'impost de transmissions, considerem, per exemple, una casa de vacances, una casa que els pares compren per al seu fill i cases que no compren persones físiques, sinó persones persones com empreses corporatives d’habitatge.

Iniciador o inversor?

Però, quina mesura heu de tenir present? En altres paraules, sou un inversor o un inversor? Es podria prendre com a punt de partida per respondre a aquesta pregunta si algú entra per primera vegada al mercat de l’habitatge ocupat per propietaris i no ha adquirit mai cap casa. Tanmateix, qui compleix els requisits per a l'exempció inicial i a qui s'aplica l'augment del tipus de l'impost sobre la facturació, no es determina en funció d'aquest criteri. No importa l'exempció si, com a comprador, ja heu estat propietari d'una casa. Dit d’una altra manera, la casa no ha de ser el primer habitatge propietari per poder optar a l’exempció.

La factura per a l’ajust de l’impost de transmissions utilitza un punt de partida completament diferent. El fet que pugueu classificar-vos com a titular i, per tant, que tingueu la possibilitat d’exemptar-vos d’inici depèn de tres criteris acumulatius. Els criteris són els següents:

  • L’edat de l’adquirent. Per ser considerat titular, cal tenir entre 18 i 35 anys. El límit superior de 35 s'utilitza a la factura perquè la investigació de l'AFM ha demostrat que és de mitjana més difícil assumir els costos per al comprador a una edat inferior a 35 anys. A més, per a l’aplicació de l’exempció amb el límit inferior de 18 anys, s’aplica el requisit de ser major d’edat. L'objectiu d'aquest límit inferior és evitar un ús indegut de l'exempció dels primers: no és possible que els representants legals utilitzin l'exempció en comprar una casa en nom d'un menor. A més, els límits d’edat s’han d’aplicar per adquirent, fins i tot en el cas que una casa sigui adquirida conjuntament per diversos adquirents. Si un dels adquirents té més de 15 anys, s'aplica a aquest comprador: no hi ha cap exempció per part seva.
  • L’adquirent no ha aplicat prèviament aquesta exempció. Com es va esmentar, l'exempció dels principiants només es pot utilitzar una vegada. Per garantir que no es infringeixi aquesta norma, haureu de declarar amb claredat, fermesa i sense reserva per escrit que no heu aplicat prèviament l'exempció de posada en marxa. Aquesta declaració per escrit s’ha de presentar al notari de dret civil per tal de fer ús de l’exempció de l’impost de transmissions. En principi, el notari de dret civil pot confiar en aquesta declaració escrita, tret que sàpiga que aquesta declaració s’havia emès incorrectament. Si després sembla que, com a adquirent, heu aplicat l'exempció anteriorment malgrat la declaració emesa, encara es farà una avaluació addicional.
  • L'ús de la casa que no sigui temporalment com a residència principal per part de l'adquirent. En altres paraules, l'abast de l'exempció dels principiants es limita als adquirents que realment viuran a casa. Pel que fa a aquesta condició, també és necessari que, com a adquirent, declareu per escrit de forma clara, ferma i sense reserves que la casa s’utilitzarà de manera temporal i no com a residència principal, així com presentar aquesta declaració escrita al notari de dret civil abans de l’adquisició si l’adquisició passa per ell. L’ús temporal significa, per exemple, el lloguer de la casa o el seu ús com a casa de vacances. Tot i que la residència principal inclou el registre a la congregació i construir-hi una vida (incloent activitats esportives, escola, lloc de culte, guarderia, amics, família). Si, com a adquirent, no utilitzeu la nova llar com a residència principal o només temporalment a partir de l’1 de gener de 2021, encara se us tributarà al tipus general del 8%.

L’avaluació d’aquests criteris i, per tant, la resposta a la pregunta de si compleix els requisits per a l’aplicació de l’exempció, es realitza quan s’adquireix la casa. Més concretament, aquest és el moment en què es redacta l'escriptura de compravenda al notari. Immediatament abans de l'execució de l'escriptura notarial, la declaració escrita relativa a la segona i tercera condició també s'ha de presentar al notari. El moment en què es signa l’acord de compra no és rellevant per a l’emissió de la declaració escrita, igual que per a l’adquisició de l’exempció dels titulars.

La compra d'una casa és un pas important tant per a l'inici com per a l'inversor. Voleu saber a quina categoria pertanyeu i quines mesures heu de tenir en compte a partir del 2021? O necessiteu ajuda per fer la declaració necessària per a l'exempció? A continuació, poseu-vos en contacte Law & More. Els nostres advocats són experts en dret immobiliari i contractual i estaran encantats d’ajudar-vos i assessorar-vos. Els nostres advocats també estaran encantats d’ajudar-vos en el procés de seguiment, per exemple a l’hora d’elaborar o comprovar el contracte de compra.

Compartir