Llei de lloguer assequible (Wet betaalbare huur)

Des de l'1 de juliol de 2024, els Països Baixos han regulat molt més el seu mercat de lloguer que abans. La Llei de lloguer assequible —la Llei de lloguer assequible — va ampliar el control de lloguers de l'habitatge social al segment del mercat mitjà, va fer que el sistema de punts fos vinculant en lloc de ser un criteri de referència i va delegar el control de l'aplicació als municipis. Si llogues a Amsterdam or Eindhoven, o llogueu una propietat allà, les normes següents decideixen quin pot ser legalment el vostre lloguer.

Què fa la Llei de lloguer assequible

La Llei no és un codi autònom sinó un estatut modificador, que reescriu parts del llibre 7 del Codi civil holandès, l'Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, el Besluit huurprijzen woonruimte i el Wet goed verhuurderschap. Va entrar en vigor l'1 de juliol de 2024. Tres canvis són els més importants.

• La regulació es va estendre fins al middenhuur. Abans del juliol del 2024, només els habitatges amb una puntuació de fins a 143 punts tenien un règim de lloguer controlat; tot el que superés aquesta xifra estava "liberalitzat" i es podia llogar al preu que permetés el mercat. La llei va crear una banda regulada per al mercat mitjà, de 144 a 186 punts.
• El sistema de punts es va convertir en vinculant. Abans, un propietari podia demanar més punts que el màxim i el lloguer es mantenia, tret que l'inquilí ho impugnés a temps. Ara el màxim és llei obligatòria: cobrar més és il·legal en si mateix, tant si l'inquilí es queixa com si no.
• El sistema de punts es va modernitzar. Es va limitar el component WOZ, es va donar molt més pes a les etiquetes energètiques, es va recompensar millor l'espai exterior i es van introduir recàrrecs per a edificis de nova construcció i catalogats.

El govern va estimar en aquell moment que al voltant de 300,000 habitatges veurien caure els lloguers una mitjana d'uns 190 euros al mes, dels quals uns 157,000 habitatges de mercat mitjà una mitjana d'uns 240 euros. Aquestes eren projeccions fetes per endavant, no resultats mesurats.

El sistema de valoració de l'habitatge (woningwaarderingsstelsel)

El woningwaarderingsstelsel, o WWS, puntua un habitatge amb característiques mesurables i converteix el total en un lloguer bàsic mensual màxim (el kale huur , exclosos els càrrecs del servei). Es troba a l'article 5 de la Besluit huurprijzen woonruimte, amb les taules de puntuació als seus annexos.

Cases independents

Per a un habitatge independent — amb porta d'entrada, cuina i bany propis — es concedeixen punts per:

• la superfície de cada habitació i de qualsevol espai d'emmagatzematge;
• cuina i sanitaris, inclosa la longitud del taulell de treball i un segon lavabo o banyera;
• l'etiqueta energètica, que des de la modernització té molt més pes: una bona etiqueta suma molts punts, mentre que les etiquetes E, F i G comporten una deducció;
• espai exterior com ara un jardí, un balcó o una terrassa al terrat, amb una deducció quan no n'hi hagi;
• el valor WOZ (la valoració de la propietat municipal), subjecte a un límit perquè la ubicació no pugui dominar la puntuació a les zones d'alt valor;
• l'estatus d'edifici catalogat, instal·lacions d'atenció i elements més petits.

Cada punt correspon a una quantitat en una taula publicada, de manera que 143 i 186 punts es tradueixen cadascun en una xifra precisa en euros. Aquestes xifres s'indexen l'1 de gener de cada any segons l'article 12 de la Llei de premis d'estalvis (Besluit huurprijzen woonruimte), seguint el mètode de l'article 27 de la Llei de preus d'habitatges (Wet op de huurtoeslag). Per tant, qualsevol xifra que llegiu només és vàlida per a l'any indicat.

Habitacions i altres allotjaments no independents

Les habitacions i altres allotjaments on es comparteix cuina o bany es valoren segons un sistema separat, el WWSO, també modernitzat i vinculant l'1 de juliol de 2024. El punt pràctic per a estudiants i joves professionals és que no hi ha un sector gratuït per a habitacions : per molt alta que sigui la puntuació, una habitació té un lloguer màxim.

Recàrrecs: obra nova, monuments i energia

L'article 8a del Besluit huurprijzen woonruimte permet diversos augments del lloguer màxim:

• Recàrrec per obra nova del 10% per a habitatges de mercat mitjà la construcció dels quals es va iniciar abans de l'1 de gener de 2028, sol·licitant-ho durant vint anys a partir de la primera ocupació, per mantenir viable el desenvolupament del mercat mitjà.
• Monument nacional (rijksmonument): un recàrrec del 35%.
• Monument provincial o municipal: un recàrrec del 15%.
• Paisatge urbà protegitun recàrrec del 5% per als habitatges construïts abans de 1965 en un paisatge urbà protegit que no estiguin catalogats.

Els edificis catalogats també estan protegits contra la deducció de l'etiqueta energètica: en lloc de perdre punts per una etiqueta deficient, un monument obté zero punts per aquest element. No hi ha cap exempció de renovació separada; la renovació es fa per la via ordinària, de manera que un propietari que realment millora una propietat, en particular la seva etiqueta energètica, augmenta el lloguer màxim legal.

Els tres segments

La taula estableix la situació per al 2026. Els imports són el lloguer inicial màxim a l'inici d'un nou arrendament, sense incloure les despeses de servei, i s'indexen cada 1 de gener.

Els mateixos límits eren de 900.07 € i 1,184.82 € el 2025, i de 879.58 € i 1,157.95 € quan la Llei va entrar en vigor l'1 de juliol de 2024. La puntuació preval, no el lloguer que es demana: un habitatge amb una puntuació de 160 punts és un habitatge de mercat mitjà, fins i tot si s'anuncia a 1,600 €, i l'excés és il·legal.

Contractes existents: el règim transitori

La Llei s'aplica íntegrament a tots els arrendaments conclosos a partir de l'1 de juliol de 2024. Per als contractes signats abans d'aquesta data, les normes transitòries difereixen segons la puntuació:

• Fins a 143 punts, per sota del llindar de liberalització al començament. Ja regulat; el WWS modernitzat i el nou màxim aplicat a partir de l'1 de juliol de 2024.
• Fins a 143 punts, però per sobre del llindar de liberalització al començament — un contracte «liberalitzat» per a un habitatge que, de fet, té una puntuació baixa. La llei els va atrapar de 1 juliol 2025, després d'un període de transició d'un any que permet als propietaris ajustar voluntàriament. A partir d'aquesta data, l'inquilí actual pot exigir que el lloguer es redueixi al màxim de punts.
• 144 a 186 punts. Els contractes existents són no afectat. El màxim del mercat mitjà només s'aplica en cas de canvi d'inquilí, quan es torna a llogar l'habitatge.
• 187 punts o més. Fora del règim; sense lloguer inicial màxim.

Aquesta és la part més malinterpretada de la llei. Molts inquilins assumeixen que la regulació del mercat mitjà se'ls aplica immediatament; per a la majoria d'inquilins del mercat mitjà no és així. Tot i així, val la pena comptar els punts: un pis que sembla de mercat mitjà pot obtenir una puntuació inferior a 143 un cop es té en compte una mala etiqueta energètica i un valor WOZ limitat, i aquest pis està cobert.

L'extracte de punts que el propietari us ha de donar

Un propietari que lloga un habitatge regulat o de mercat mitjà ha de donar a l'inquilí un recompte de punts segons la WWS o la WWSO, amb el lloguer màxim corresponent, a l'inici del lloguer. El deure s'ha aplicat als nous contractes d'arrendament des de l'1 de juliol de 2024, quan va entrar en vigor la Llei de lloguer assequible; els poders i instruments d'aplicació de la Huurcommissie van ser plenament operatius a partir de l'1 de gener de 2025. Es troba entre les normes generals de bon lloguer a l'article 2 de la Wet goed verhuurderschap, de manera que el municipi pot fer-la complir. És el millor punt de partida per al llogater: demanar-ne un per escrit, i si no n'arriba, això en si mateix és un incompliment que s'ha de denunciar.

Execució: des de la iniciativa del llogater fins a la del municipi

Abans de la Llei, un lloguer excessiu era un problema del llogater: el llogater havia de sol·licitar-ho a la Huurcommissie en un termini de sis mesos des de l'inici del lloguer, i un llogater amb un contracte temporal que temia la no renovació sovint no feia res. La Llei va incloure el lloguer màxim a les normes generals de bon arrendament, i des de l'1 de gener de 2025 els municipis poden fer complir aquestes normes de pròpia iniciativa, utilitzant l'escala d'escalada del Wet goed verhuurderschap:

• un avís;
• una ordre sota coacció administrativa (últim lloc de treball) o una ordre de sanció (últim ordre de Dwangsom);
• una multa administrativa (boeta de millor qualitat), que augmenta amb la repetició;
• en els casos més greus d'incompliment reiterat, presa de control per part de la direcció (beheeroovername), posant la propietat sota la gestió de tercers.

La multa administrativa té un màxim bàsic fixat en una multa de quarta categoria, 22,500 €, que puja a 25,750 € i, per a les persones jurídiques que reincideixin, a 103,000 € (article 19 de la Wet goed verhuurderschap). Cada municipi també ha de tenir un punt de denúncia ( meldpunt ) on els inquilins puguin denunciar les males pràctiques de lloguer, de manera anònima si ho desitgen.

L'aplicació municipal no substitueix els recursos propis del llogater; hi va paral·lela.

• En un termini de sis mesos a partir de l'inici del contracte d'arrendament, l'inquilí pot sol·licitar a la Huurcommissie que comprovi el lloguer inicial segons l'article 7:249 del Codi Civil neerlandès. Un lloguer massa alt es redueix amb efecte retroactiu a la data d'inici.
• Després d'aquest període, un inquilí d'un habitatge regulat o de mercat mitjà pot proposar una reducció al propietari i, si es nega, presentar el cas a la Huurcommissie segons l'article 7:254 del Codi Civil neerlandès. Aquesta reducció generalment només té efecte per al futur.
• Les decisions de la Huurcommissie vinculen les parts, subjecte a la remissió de la controvèrsia al tribunal de subdistricte dins del termini legal.

Quant pot pujar el lloguer cada any?

Els increments del lloguer es limiten per separat del lloguer inicial, i els límits es reajusten anualment.

• Habitatges regulats (fins a 143 punts), a partir de l'1 de juliol de 2026: un màxim del 4.1%, o un màxim de 25 € quan el lloguer bàsic sigui inferior a 350 € al mes. El mateix límit del 4.1% s'aplica a les habitacions, caravanes i parcel·les.
• Habitatges de mercat mitjà (144–186 punts), 2026: un màxim del 6.1%. Quan el propi contracte especifica un percentatge inferior, preval la xifra contractual; quan n'especifica un de superior, l'arrendador no la pot aplicar.

Ambdós límits segueixen la mateixa fórmula legal: el més baix entre la inflació i l'evolució salarial acordada col·lectivament, més un punt percentual. S'anuncien anualment i l'augment màxim a la meitat del mercat comença l'1 de juliol de cada any, de manera que ambdues xifres canviaran per al 2027. Un inquilí que consideri un augment excessiu pot presentar la proposta a la Huurcommissie; per a un augment que entri en vigor l'1 de juliol de 2026, la data límit de publicació és l'1 de novembre de 2026.

Com encaixa la llei amb la resta de la legislació neerlandesa sobre lloguers

Llei de la bona propietat (Wet goed verhuurderschap)

En vigor des de l'1 de juliol de 2023, la Llei de lloguer assequible (Wet goed verhuurderschap) estableix normes nacionals de conducta per a propietaris i agents immobiliaris: no discriminació en la selecció, no intimidació, un dipòsit de no més del doble del lloguer bàsic, un contracte d'arrendament escrit, informació escrita a l'inquilí, no hi ha comissions d'agència dobles i només les despeses de servei permeses. La Llei de lloguer assequible va afegir el lloguer màxim i l'augment màxim a aquesta llista, de manera que una disputa sobre el lloguer ara és un assumpte civil i reglamentari.

Contractes temporals després del Wet vaste huurcontracten

La Llei de contractes d'arrendament fix va entrar en vigor l'1 de juliol de 2024, el mateix dia que la Llei de lloguer assequible, i és millor llegir-les conjuntament. Segons l'article 7:271 del Codi Civil neerlandès, un nou inquilí d'un habitatge independent ara rep un contracte indefinit per regla general. Els contractes temporals només són possibles per a categories definides establertes en la legislació delegada, entre les quals determinats estudiants, persones que lloguen el seu propi habitatge mentre treballen a l'estranger temporalment, lloguers provisionals mentre un inquilí és substituït temporalment i persones amb necessitats urgents d'habitatge, com ara titulars d'estatus i lloguers de segona oportunitat, i per a allotjaments no independents. Aquestes categories s'estableixen a la Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), que va entrar en vigor l'1 de juliol de 2024. Per als internacionals això importa: l'antic contracte de dos anys, que feia que impugnar un lloguer excessiu fos arriscat, ja no és el predeterminat.

Costos de servei

Els càrrecs per servei es troben fora del màxim del WWS i són una via freqüent per recuperar allò que el sistema de punts no permet. Només es poden transferir els articles permesos, i la Huurcommissie els pot avaluar. Les noves normes de càrrecs per servei entren en vigor a partir de l'1 de gener de 2027.

Què significa la llei per als propietaris i què ha passat des de llavors

Per a un inversor, la llei va canviar l'aritmètica de tres maneres. El límit d'ingressos per a un habitatge de mercat mitjà ara és una funció de les característiques mesurables de l'edifici en lloc de la demanda local, de manera que un pis ben situat però amb poca energia pot valer molt menys com a lloguer. La indexació del màxim està limitada, de manera que el creixement dels ingressos està limitat. I la sortida és atractiva: vendre a un propietari-ocupant sovint val més que continuar llogant.

La conseqüència àmpliament reportada ha estat que els propietaris privats han venut unitats regulades i de nova regulació, que l'oferta del sector lliure s'ha reduït mentre que els lloguers demanats han augmentat, i que alguns desenvolupaments del mercat mitjà s'han ajornat. El recàrrec per nova construcció de l'article 8a de la Besluit huurprijzen woonruimte tenia com a objectiu contrarestar aquest últim. La vigilància del mercat per part del Kadaster, el CBS i el ministeri confirma la tendència: des que el sistema de punts es va fer vinculant per al segment del mercat mitjà fins a 186 punts inclosos l'1 de juliol de 2024, el nombre d'antics habitatges de lloguer venuts per propietaris privats ha augmentat i l'oferta del sector lliure s'ha contret.

La Llei continua vigent tal com va ser promulgada, i el Besluit huurprijzen woonruimte ha continuat sent modificat, la més recent l'abril de 2026, de manera que les normes i els llindars de valoració són un objectiu mòbil. El Ministeri d'Habitatge i Planificació Espacial (VRO) publica anualment informes formals de seguiment de la Llei. Un projecte de llei separat, el Wet toekomstbestendige huurcommissie (document parlamentari 36791), tracta de l'estructura de les taxes de la Huurcommissie, les disputes sobre les tarifes de servei i els temps de rendiment. La Cambra de Representants el va adoptar el 21 d'abril de 2026; al Senat es va emetre un segon informe de la comissió el 14 de juliol de 2026 i la preparació escrita encara està en curs.

Orientació pràctica

Si sou un inquilí que sospita que el lloguer és massa alt

• Demaneu per escrit al propietari l'extracte de punts, indicant si mai no us n'han donat cap.
• Compta els punts tu mateix utilitzant la comprovació del preu del lloguer de la Huurcommissie, amb les teves superfícies, etiqueta energètica, decisió WOZ i espai exterior a mà.
• Comproveu la data del vostre contracte amb les normes transitòries anteriors, que determinen si teniu dret a una reclamació ara o només en la renovació.
• Diarigeu el període de sis mesos des de l'inici del lloguer: dins d'aquest període podeu obtenir una reducció retroactiva, fora d'aquest període generalment només una de prospectiva.
• Informeu de l'assumpte al meldpunt del vostre municipi en paral·lel. L'aplicació no us costa res i no depèn de la vostra voluntat de litigar.
• No deixis de pagar una part del lloguer. Redueix només sobre la base d'un acord o una decisió.

Si sou un propietari que posa en compliment normatiu una cartera

• Puntueu cada unitat segons el WWS o WWSO actual, per unitat en lloc de per edifici, i registreu el càlcul.
• Comproveu si s'aplica un recàrrec —obra nova, monument o paisatge urbà protegit— perquè aquests canvien substancialment el sostre.
• Mireu bé l'etiqueta energètica: millorar l'aïllament, el vidre o la calefacció és la via legal més directa per obtenir un lloguer màxim més alt.
• Separeu les tarifes de servei i cobreu només els articles permesos, amb un extracte anual adequat.
• Emeti el comprovant de punts amb cada nou contracte d'arrendament i guardi un justificant d'haver-ho fet.
• Reviseu les clàusules d'augment de lloguer del vostre contracte estàndard en relació amb els límits anuals; una clàusula que permeti més és inaplicable fins a aquest punt.
• Quan un pis tingui pèrdues per sota del límit, consulteu abans de reestructurar-lo. Les construccions artificials (falses despeses de servei, etiquetar erròniament un pis com a habitacions, un suposat lloguer de vacances) són el que busquen els equips d'aplicació de la llei.