Si has comprat un pis als Països Baixos, no has comprat un edifici. Has comprat un appartementsrecht (habitatge residencial ), i amb això la pertinença a una Vereniging van Eigenaars (VvE), l'associació de propietaris del bloc. L'adhesió és obligatòria, decideix molt sobre el teu habitatge i no pots marxar.
Què és realment un dret d'apartament
La legislació neerlandesa no tracta un pis com una propietat separada. Cada dret d'apartament és una quota de la propietat inclosa en la divisió, que comporta el dret exclusiu d'utilitzar parts particulars de l'edifici que estan dissenyades per ser utilitzades com un conjunt independent (art. 5:106 BW). La quota també pot cobrir l'ús exclusiu de terrenys, com ara un jardí o una plaça d'aparcament.
Així doncs, el dret té dues meitats. Una és la propietat: ets copropietari de tot el complex (teulada, fonaments, façana, escala, ascensor) en la proporció fixada a l'escriptura. L'altra és l'ús: tu sol pots utilitzar el pis que hi ha darrere de la porta principal. Això explica la major part del que segueix: les decisions sobre l'edifici es prenen col·lectivament, no pots exigir que la comunitat es divideixi i no pots renunciar mentre conserves el pis.
L'escriptura de divisió i el dibuix de divisió
La divisió es fa mitjançant escriptura notarial, l' akte van splitsing , registrada als registres públics que porta el Registre de la Propietat. Ha d'anar acompanyada d'un dibuix de divisió, l' splitsingstekening (art. 5:109 BW), i ha de contenir una llista fixa d'elements, inclosa la descripció de cada part privada i els reglaments de l'associació (art. 5:111 BW).
Junts, aquests documents dibuixen la frontera entre les parts privades i les comunes, la font més comuna de disputes VvE, perquè decideix qui paga. Si un marc de finestra amb fuites és comú, paga l'associació; si és privat, ho feu vosaltres.
S'interpreten objectivament: com que els compradors i els prestadors han de confiar en els registres, el que importa és el que els documents transmeten a un lector extern, no el que les parts originals pretenien. Quan l'escriptura i el dibuix es contradiuen, cap dels dos preval automàticament; el tribunal decideix quin té més pes, tenint en compte el nivell de detall i la raonabilitat del resultat (Hoge Raad 1 de novembre de 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
On sol passar el límit (la teva pròpia acció sempre governa)
| Element | Normalment comú | Normalment privat |
|---|---|---|
| Fonaments, murs de càrrega, teulada, façana | Sí | no |
| Escala, vestíbul, ascensor, caldera comunitària o bomba de calor | Sí | no |
| Marcs de finestres i vidres | Freqüentment | De vegades només el vidre |
| Balcó o terrassa al terrat: l'estructura | Sí | Ús exclusiu normalment concedit |
| Sòl estructural i paviment | Sí | La coberta de sobre |
| Canonades i cables que donen servei a diversos pisos | Sí | no |
| Canonades que només serveixen al vostre pis; interior de la porta principal | no | Sí |
| Parets interiors, cuina, bany, acabats | no | Sí |
Els reglaments model i les seves generacions
L'escriptura ha de contenir regulacions que cobreixin quins deutes i costos recauen conjuntament sobre els propietaris, els comptes i les contribucions anuals, l'ús, la gestió i el manteniment de les parts comunes, l'assegurança i la constitució de l'associació (art. 5:112 BW). En lloc d'escriure això, una escriptura declara un conjunt estàndard —el reglament model— aplicable i enumera les desviacions.
Circulen diverses generacions: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 i un model del 2021 per a petites associacions, a més de models per a pisos amb serveis i subdivisions. La pregunta que s'aplica es respon llegint l'escriptura, i importa: els models més antics imposen quòrum, els models del 2006 i el 2017 el van eliminar per a les decisions per majoria ordinària, i el model del 2017 ja tracta els punts de càrrega.
Per sota del reglament hi ha les normes de la casa, el huishoudelijk reglement , adoptades per l'assemblea. Aquestes completen els detalls del dia a dia, però no poden entrar en conflicte amb l'escriptura ni amb la llei; aquesta clàusula és nul·la.
El VvE com a persona jurídica i per què no pots dimitir
L'associació neix amb la divisió. És una persona jurídica amb els seus propis actius, compte bancari i passius, registrada a la Cambra de Comerç. La seva tasca és administrar la comunitat, a part de les parts destinades a un ús separat, i mantenir un fons de reserva (art. 5:126 BW). Pot representar els propietaris dins i fora dels tribunals i fer complir el que els propietaris es deuen mútuament.
La pertinença segueix automàticament el dret a l'apartament: no t'hi uneixes, no pots donar preavís i, en una venda, passa al comprador. En una associació mixta, on una corporació o un inversor és propietari d'una part del bloc, un membre pot tenir una part decisiva dels vots.
L'assemblea general, les votacions i el quòrum
L'assemblea general de propietaris és l'òrgan suprem. L'assemblea i la seva presa de decisions es regeixen pels art. 5:124 a 5:135 BW. S'ha de reunir com a mínim un cop l'any per als comptes, el pressupost i les contribucions, i és convocada per la junta o el president, o a petició dels propietaris (art. 5:127 BW).
La votació no és un vot fix, un vot per un sol vot, tret que l'escriptura ho indiqui. Les accions són iguals tret que l'escriptura estableixi una proporció diferent, i si ho fa, l'escriptura ha d'indicar-ne la base (art. 5:113 BW). Aquesta fracció, el breukdeel , determina tant els vostres vots com la vostra part de les despeses.
La majoria de decisions necessiten una majoria simple dels vots emesos. Les regulacions més antigues exigeixen un quòrum: si hi ha menys de la meitat dels vots representats, no es pot decidir res vàlid i s'ha de convocar una segona reunió, en la qual es pot aprovar la mateixa proposta, però hi assisteixin pocs propietaris, de vegades amb una majoria més alta. Les decisions fora d'una reunió requereixen unanimitat; la modificació de l'escriptura normalment requereix una majoria de quatre cinquenes parts del total de vots, una escriptura notarial i la cooperació dels creditors hipotecaris (art. 5:139 BW).
La Llei sobre la junta general digital de persones jurídiques privades va ser adoptada per la Cambra de Representants el 16 de desembre de 2025 i aprovada pel Senat sense debat el 2 de juny de 2026, i es va publicar com a Staatsblad 2026, 161. Encara no està en vigor; la data es fixarà per reial decret durant el transcurs del 2026. A partir d'aquest moment, una junta general totalment digital o híbrida és possible sense autorització prèvia a l'escriptura de divisió.
La junta i l'administrador
L'associació té una junta, nomenada i destituïda per l'assemblea general (art. 5:131 BW). En un petit bloc que normalment està format per un o dos propietaris que hi treballen en el seu temps lliure. La junta executa les decisions; no estableix la política.
Les associacions més grans també contracten un administrador professional, el VvE-beheerder . L'administrador és un contractista, no un òrgan: manté els llibres, recapta les contribucions, gestiona les assegurances i el manteniment i prepara les reunions, només amb els poders que li atorguen la reunió i l'acord de gestió. Si el servei és deficient, el remei rau en el contracte: l'administrador respon davant l'associació, no davant vostre.
Fons de reserva, pla de manteniment i tarifes de servei
Cada associació ha de mantenir un fons de reserva per a despeses diferents de les despeses anuals ordinàries (art. 5:126 BW). Des de la Llei de millora del funcionament de les associacions de propietaris —la Wet verbetering functioneren VvE— , aquest deure té força. Per a edificis d'ús residencial total o parcial, la contribució anual a la reserva ha de ser com a mínim l'import resultant d'un pla de manteniment plurianual adequat o, si no, el 0.5% del valor de reconstrucció deduït de l'assegurança dels edificis. Ha de constar en un compte separat a nom de l'associació, llevat que l'assemblea decideixi el contrari per àmplia majoria o es doni una garantia bancària. La Llei va entrar en vigor l'1 de gener de 2018, amb una transició de tres anys que va finalitzar l'1 de gener de 2021.
El pla de manteniment plurianual, el meerjarenonderhoudsplan o MJOP, ha de cobrir almenys deu anys, no tenir més de cinc anys d'antiguitat i establir el manteniment, les reparacions i les renovacions previstes, així com el seu cost. És el millor indicador individual d'una associació saludable. La Llei també va donar a les associacions la facultat expressa d'endeutar-se, tret que els reglaments ho excloguin (art. 5:126 BW), amb l'exposició de cada propietari després del breukdeel.
Les contribucions les fixa anualment l'assemblea sobre la base d'un pressupost. Són un deute amb l'associació, no un pagament discrecional: un propietari que no hi estigui d'acord ha d'impugnar la decisió, no retenir els diners, i la compensació generalment no està disponible. L'impagament genera interessos, costos de cobrament i procediments.
En una transferència, el nou propietari esdevé responsable, juntament amb el venedor, de les contribucions degudes per a l'exercici fiscal en curs i l'anterior (art. 5:122 BW). El notari normalment sol·licita a la junta un estat dels endarreriments i del fons de reserva i liquida els endarreriments del preu de compra; si això no es fa, la factura recau sobre el comprador. Els que eren propietaris quan va sorgir un deute de l'associació també en són responsables solidaris, cadascun en la proporció del seu breukdeel (art. 5:113 BW).
Reformes: el teu pis, les parts comunes, els terres i els balcons
Dins del teu pis, la teva llibertat és àmplia però no il·limitada: els reglaments poden contenir normes sobre l'ús, la gestió i el manteniment de les parts privades (art. 5:112 BW), i normalment ho fan. Qualsevol cosa que toqui l'estructura, la façana, la teulada o una instal·lació compartida necessita una decisió de la junta.
- Paviment dur. El terra estructural és comú; el revestiment és privat, però el soroll arriba al veí. La majoria de les regulacions o normes de la casa prohibeixen els revestiments de terra durs sense permís o estableixen un estàndard mínim d'aïllament acústic d'impacte, sovint un ico valor. Posar parquet o rajoles sense comprovar-ho és una via fiable per anar als tribunals, i el resultat habitual és una ordre de retirada.
- Balcons, terrats i façanes. Els vidres dels balcons, els tendals, les unitats d'aire condicionat, les balustrades i les terrasses pesades afecten una part comuna, fins i tot quan teniu el dret exclusiu d'ús. Necessiten el consentiment de la junta, sovint amb condicions sobre l'aspecte o el manteniment futur.
Quan es requereix consentiment i es denega injustificadament, podeu sol·licitar al tribunal subdistricte ( kantonrechter ) una autorització substitutiva (art. 5:121 BW, aplicat a les decisions de la junta per l'art. 5:129 BW). El tribunal pregunta si l'associació tenia motius raonables per negar-s'hi; tendeix a posicionar-se a favor de l'associació quan el propietari li va donar massa poc per jutjar, de manera que un expedient amb dibuixos i un dictamen estructural millora la vostra posició.
Lloguer, estada curta i lloguer de vacances
Normalment es permet llogar un habitatge a una llar amb un contracte d'arrendament residencial ordinari. Normalment, les regulacions exigeixen que notifiqueu a l'associació de l'inquilí i que l'inquilí signi una declaració d'acceptació de l'escriptura, les regulacions i les normes de la casa, de manera que aquestes vinculin directament l'inquilí.
El lloguer a curt termini i el lloguer de vacances són diferents. Les escriptures i les regulacions solen restringir un pis a l'ús residencial i prohibeixen l'ús com a casa d'hostes, pensió o lloguer d'habitacions. Les estades curtes pagades repetides generalment es tracten com a explotació comercial en lloc de viure-hi, i per tant queden fora d'una clàusula d'ús residencial fins i tot quan no s'esmenten les vacances. Les normes municipals s'apliquen a més, i són cada cop més estrictes. Amsterdam Un lloguer de vacances necessita un permís i un número de registre, cada lloguer s'ha de comunicar al municipi i el límit és de trenta nits a l'any; a partir de l'1 d'abril de 2026, aquest límit baixa a quinze nits en onze barris designats del districte de Centrum i del Pijp, segons una norma que reserva un altre esglaó a la prohibició temporal si quinze nits resulten insuficients. Eindhoven, el lloguer d'habitacions i la divisió d'un habitatge requereixen un permís urbanístic segons l'omgevingsplan; les normes de la política vigents des de l'1 de gener de 2026 deneguen el permís a menys de trenta metres d'una habitació legal existent en lloguer fora del centre, estableixen superfícies mínimes per unitat i per habitació, i tanquen completament sis barris amb nom propi a noves sol·licituds. Ambdós règims canvien sovint, així que consulteu l'ordenació o la norma de la política vigent per a l'adreça en lloc de confiar en una xifra. Un permís municipal no anul·la l'escriptura.
Panells solars, bombes de calor, aïllament i punts de càrrega
Gairebé totes les mesures de sostenibilitat toquen una part comuna. Els panells es troben en una teulada comuna, una bomba de calor en una façana comuna o en una sala de màquines, l'aïllament en una paret comuna i un punt de càrrega utilitza la capacitat elèctrica compartida de l'edifici. Per tant, la decisió pertany a l'assemblea general, i la majoria requerida és la que prescriuen l'escriptura i els reglaments model aplicables per a aquest tipus de despesa. Els reglaments més antics sovint exigeixen una majoria qualificada, de vegades amb quòrum, per a despeses superiors a un llindar o per a obres que comptin com a renovació en lloc de manteniment. Fins que la llei no canviï, la ruta és incloure el punt correctament a l'ordre del dia amb una proposta pressupostada i un pla de finançament, i comprovar què poden comportar els préstecs en virtut de l'art. 5:126 BW i les subvencions disponibles.
Dos desenvolupaments són importants. Un projecte de llei per accelerar la sostenibilitat i el manteniment a les comunitats de propietaris va ser sotmès a consulta pública l'1 de juliol de 2026, amb vigència fins al 20 de setembre de 2026; tal com es va consultar, permetria que aquestes decisions es prenguessin per majoria simple dels vots emesos, ampliaria l'horitzó del pla de manteniment de deu a trenta anys i permetria els drets d'ús d'instal·lacions com ara panells solars sense modificar l'escriptura. Per separat, s'està preparant un esquema segons el qual un propietari que vulgui un punt de càrrega ho notificaria a l'associació en lloc de demanar permís. El projecte de llei encara es troba en fase de consulta i preparació parlamentària, de manera que res d'això encara és llei.
Impugnar una decisió i demanar al tribunal que intervingui
La legislació neerlandesa distingeix dos defectes. Una decisió que contradigui la llei o l'escriptura de divisió és una nul·litat: mai no ha existit i no s'aplica cap termini. Una decisió presa en incompliment d'una norma processal, o inacceptable segons els estàndards de raonabilitat i equitat, és anul·lable: es manté fins que un tribunal l'anul·li.
Per anul·lar una decisió, heu de presentar una sol·licitud al jutjat de primera instància en el termini d'un mes a partir del dia en què vau tenir coneixement de la decisió o la podríeu haver tingut coneixement (art. 5:130 BW, llegit juntament amb la regla general sobre les decisions d'una persona jurídica de l'art. 2:15 BW). Aquest mes és curt i és fatal: els propietaris que esperen l'acta o que negocien primer amb la junta perden regularment el dret a reclamar. L'anul·lació impugna una decisió que s'ha pres; una autorització substitutiva supleix una que s'ha denegat.
El VvE latent i com despertar-lo
Moltes associacions, especialment en petits blocs d'abans de la guerra dividits en dos o tres pisos, existeixen sobre el paper però no fan res: no hi ha junta, ni reunions, ni comptes, ni fons de reserva, de vegades ni assegurança col·lectiva d'edificis. Això és un VvE slapende . No és legal i bloqueja cada cop més les vendes i les rehipoteques. Reactivació, per tal de:
- Obtenir l'escriptura de divisió i sorteig del Registre de la Propietat i establir quines normes model s'apliquen.
- Convocar una junta general segons el que estableixen els reglaments i redactar-ne l'acta degudament; si el consell d'administració no actua, els propietaris normalment la poden convocar ells mateixos.
- Nomenar una junta i un administrador si és útil, registrar-los tots dos a la Cambra de Comerç i obrir un compte bancari a nom de l'associació més un compte de reserva separat.
- Contractar o verificar l'assegurança d'edificis, comparar la suma assegurada amb el valor de reconstrucció, encarregar un pla de manteniment i fixar les contribucions en funció d'aquest.
- Si un copropietari es nega a cooperar, aquestes obligacions es poden fer complir a través dels tribunals.
Què ha de comprovar un comprador abans de signar
- L'escriptura de divisió i sorteig, i quines regulacions model s'apliquen: llegiu el límit privat/comú abans de fer una oferta.
- Restriccions d'ús: només ús residencial, prohibició de lloguer d'habitacions o estades curtes, normes sobre mascotes, paviments i reformes.
- El reglament de la casa i les actes de les tres últimes reunions: la prova més ràpida de si l'associació funciona.
- Comptes, pressupost i saldo del fons de reserva, i si la reserva es troba en un compte separat.
- El MJOP: la seva data, el període cobert i si les contribucions hi coincideixen: una contribució baixa amb una reserva minsa és una factura ajornada.
- Qualsevol decisió sobre obres importants o un gravamen especial —us vincula després de la seva finalització— i qualsevol préstec.
- Una declaració de la junta directiva sobre els endarreriments i la confirmació que el notari els liquidarà en finalitzar (art. 5:122 BW).
- L'assegurança de l'edifici i el valor de reconstrucció, el registre a la Cambra de Comerç i, en el cas d'un edifici subdividit, també l'escriptura de subdivisió.
Si els documents no es lliuren a temps, incorporeu una condició resolutòria al contracte de compra per tal de poder desistir si l'expedient és pitjor del presentat.
Puc marxar del VvE si no faig servir mai les instal·lacions comunes?
No. La condició de membre s'adjunta al dret en si del pis i sorgeix automàticament quan l'adquireixes. No hi ha dret a la dimissió, ni a la rescissió voluntària per als propietaris que no utilitzen mai l'ascensor ni el jardí, ni cap reducció de la teva contribució. L'única sortida és vendre.
Sóc responsable de les contribucions impagades de VvE de l'anterior propietari?
En part, sí. En una transferència, ets responsable juntament amb el venedor de les contribucions degudes per a l'exercici fiscal en curs i l'any anterior (art. 5:122 BW). És per això que el notari demana a la junta un extracte de deutes endarrerits i els liquida del preu de compra. Insisteix en aquest extracte.
Necessito permís per posar un terra de fusta o de rajoles?
Gairebé amb tota seguretat. El terra estructural és una part comuna, i la majoria d'escriptures, regulacions o normes de la casa prohibeixen els revestiments de terra durs o estableixen un estàndard mínim d'aïllament acústic. Demaneu per escrit a la junta la norma i el permís abans de demanar materials. Els propietaris que col·loquen primer sovint reben l'ordre de treure el terra.
Quant de temps tinc per impugnar una decisió de la junta general?
No gaire. Una sol·licitud per anul·lar una decisió anul·lable ha d'arribar al jutjat de primera instància en el termini d'un mes a partir del dia en què en vau tenir coneixement o en podríeu haver tingut coneixement (art. 5:130 BW). Una decisió que contradigui la llei o l'escriptura és nul·la en lloc d'anul·lable i escapa a aquest termini, però no doneu per fet que la vostra ho és.
Pot el VvE impedir-me de llogar el meu pis a Airbnb?
Normalment sí. La majoria d'escriptures restringeixen l'ús del pis a ús residencial i prohibeixen l'ús com a hostes o per al lloguer d'habitacions, i les estades curtes remunerades repetides generalment es tracten com a explotació comercial en lloc de viure-hi. L'associació pot sol·licitar una ordre judicial i, quan les regulacions ho permetin, sancions. Un permís municipal no anul·la l'escriptura.
Law & More assessora propietaris d'apartaments, juntes i administradors en Eindhoven i Amsterdam sobre escriptures de divisió, presa de decisions, comissions per serveis, alteracions i disputes VvE. Si s'acaba de prendre una decisió que us afecta, poseu-vos en contacte amb nosaltres ràpidament: el termini per impugnar-la és d'un mes.
